Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Назаренко И.П. и Плотниковой Л.Н.,
при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО1 (доверенность от 27.12.2011), от ответчика – торгово-производственного общества с ограниченной ответственностью «Вежетеско» (ОГРН <***>) – ФИО2 (директор) и ФИО3 (доверенность от 29.06.2012), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 по делу № А32-6906/2011 (судьи      Галов В.В., Ломидзе О.Г., Мисник Н.Н.), установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к торгово-производственному обществу с ограниченной ответственностью «Вежетеско» (далее – общество) о взыскании 1 657 832 рублей 70 копеек долга по договору аренды от 12.05.2005 № 264 за период
с 29.03.2008 по 30.09.2011, и пени в размере 253 779 рублей 38 копеек (уточненные требования, т. 2, л. д. 1 – 7).

Общество заявило встречный иск о взыскании с администрации 9 891 120 рублей неосновательного обогащения (т. 1, л. д. 49 – 51). Встречный иск принят судом для  рассмотрения с основным иском определением от 21.07.2011 (т. 1, л. д. 127 – 129).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011
(судья Миргородская О.П.) исковые требования администрации удовлетворены в части взыскания с общества в ее пользу 1 222 338 рублей 08 копеек долга по договору аренды    от 12.05.2005 № 264 и 250 тыс. рублей пени. В удовлетворении остальной части основного иска и в удовлетворении встречного иска общества отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества задолженности по арендным платежам, уменьшенной применительно к части участка площадью 948 кв. м, оплату за которую общество производило в рамках договора аренды муниципального имущества     (имущественного комплекса магазина № 1) от 02.03.1995 № 214. С учетом названного обстоятельства, а также сделанного обществом заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд уменьшил и сумму неустойки.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции общество заявило о частичном отказе от встречных требований к администрации, с которой просило взыскать 335 344 рубля 30 копеек неосновательного обогащения (т. 2, л. <...>).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 принят частичный отказ общества от встречного иска, производство по делу в этой части прекращено. Решение от 11.10.2011 отменено и принят новый судебный акт. В удовлетворении требований администрации отказано в полном объеме, встречные требования общества о взыскании с администрации 335 344 рубля 30 копеек неосновательного обогащения удовлетворены. Суд апелляционной инстанции, установив, что сторонами не заключались дополнительные  соглашения к договору аренды                 от 12.05.2005 № 264 об изменении механизма расчета арендной платы, пришел к выводу о том, что ее размер подлежит определению в соответствии с порядком, установленным договором, с учетом изменения ставок земельного налога и индекса инфляции. Апелляционный суд произвел соответствующий перерасчет и установил отсутствие у общества задолженности по арендной плате и пене, а также наличие с его стороны переплаты в размере уменьшенных (с учетом применения по заявлению администрации последствий пропуска срока исковой давности) встречных требований.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление
от 22.03.2012, оставить в силе решение от 11.10.2011. По мнению заявителя, при расчете арендной платы им правомерно использована формула, установленная постановлениями главы администрации Краснодарского края (от 18.05.2002 № 529 в редакции постановления от 19.03.2007 № 194) и главы администрации города Краснодара
(от 15.09.2005 № 1479 в редакции постановления от 30.12.2005 № 1685). Увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на коэффициент индексации не являются изменением условий договора аренды. Нормативные правовые акты, использованные администрацией при расчете арендной платы, официально опубликованы, следовательно, арендатор считался уведомленным об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды.

Обществом в суд кассационной инстанции представлены возражения на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель администрации настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, представитель общества просил оставить обжалованный судебный акт без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей администрации и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по договору от 02.03.1995 № 214, заключенному комитетом по управлению имуществом г. Краснодара и обществом, последнему предоставлен в аренду имущественный комплекс магазина № 1 АО ПКЦ «Прикубанский», расположенного по ул. Тургенева, 187 (т. 1, л. д. 56 – 58).

12.05.1995 администрация (арендодатель) и общество (арендатор), на основании постановления администрации г. Краснодара от 28.04.1995 № 363, подписали договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 264, по условиям которого обществу в аренду на срок 10 лет передан земельный участок площадью 4 947 кв. м, расположенный по ул. Тургенева, 187, в Прикубанском административном округе                г. Краснодара (далее – земельный участок), для целей эксплуатации зданий и сооружений торгового комплекса магазина № 1 (т. 1, л. д. 11 – 14).

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок на 1995 год составляет 9 349,83 тыс. рублей (7,8 х 50 + 1500).

Согласно приложению № 2 от 05.07.1996 к договору № 264 общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок на 1996 год составила 5 680,392    тыс. рублей (265,5 х 2 х 1,5 + 1500) х 4947 х 0,5 (т. 1, л. д. 13).

В пункте 3.2 договора (в редакции приложения №2 от 05.07.1996) стороны закрепили, что  размер арендной платы (установленный на 1995, а затем на 1996 год) в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, но не чаще двух раз в год.

Договор и приложение № 2 к нему (от 05.07.1996) зарегистрированы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара.

Считая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендной платы, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального
и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом
в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации             от 02.02.2010 № 12404/09.

Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может содержать формулу (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти
и местного самоуправления, принятыми в рамках предоставленных им полномочий. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации            от 05.07.2011 № 1709/11).

Как верно установлено судом апелляционной инстанции, размер арендной платы
на 1996 год, указанный в приложении № 2 к договору, определен сторонами по формуле, основанной на положениях постановления главы администрации города Краснодара         от 16.05.1994 № 503 (в редакции постановления от 12.09.1994 № 1045) «Об утверждении Временного порядка определения арендной платы за пользование земельными участками в г. Краснодаре», отличной от порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, закрепленного позднее в постановлениях главы администрации Краснодарского края (от 18.05.2002 № 529 в редакции постановления от 19.03.2007 № 194, от 27.01.2011 № 50) и главы администрации города Краснодара (от 15.09.2005 № 1479 в редакции постановления         от 30.12.2005 № 1685).

Ввиду того, что сторонами в установленном законом порядке дополнительные соглашения к договору аренды от 12.05.1995 № 264 не заключались, суд апелляционной инстанции правомерно произвел расчет арендной платы в соответствии с условиями договора, проиндексировал в соответствии с федеральными законами ставку земельного налога, как базовый элемент договорной формулы, и применил коэффициенты инфляции, установленные федеральными законами о бюджете на соответствующие годы, с учетом внесенных в них изменений. Произведенный апелляционным судом расчет подробно, со ссылками на нормативные правовые акты, изложен в постановлении от 22.03.2012.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса по договору аренды здания
или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят
такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком,
на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация не предоставила доказательств, свидетельствующих о том,
что в установленную договором от 02.03.1995 № 214 аренды имущественного комплекса магазина № 1 плату включена только плата за пользование арендованным имуществом
без учета платы за земельный участок, на котором оно расположено. Поэтому суд апелляционной инстанции правомерно учел в расчете арендной платы разницу площади арендуемого обществом земельного участка (по договору от 12.05.1995 № 264) и площади здания магазина (по договору от 02.03.1995 № 214).

При таких обстоятельствах выводы апелляционного суда об отсутствии у общества задолженности по арендным платежам (оснований для начисления неустойки) и наличии на его стороне переплаты в размере 335 444 рублей 30 копеек, подлежащей возврату на  основании статьи 1105 Гражданского кодекса, следует признать обоснованными. 

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности выводов апелляционного суда, которые соответствуют представленным сторонами доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, учитывающем сложившуюся арбитражную практику. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебного акта, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 по делу
№ А32-6906/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                  Н.С. Мазурова

Судьи                                                                                                                И.П. Назаренко

                                                                                                                           Л.Н. Плотникова