Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенности от 26.12.2014), в отсутствие ответчика – закрытого акционерного общества «Аврора» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Аврора» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-8724/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ЗАО «Аврора» (далее – общество) со следующими требованиями:

– истребовать из незаконного владения общества земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, с видом разрешенного использования – торговый центр;

– обязать привести данный земельный участок в первоначальное состояние путем его освобождения от одноэтажного объекта общей площадью 163,5 кв. м (уточненные требования; т. 1, л. <...>).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 (судья Тарасенко А.А.) в удовлетворении иска в части истребования из незаконного владения общества участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв. м отказано. Производство по требованию об обязании общества привести указанный земельный участок в первоначальное состояние путем освобождения от одноэтажного объекта общей площадью 163,5 кв. м прекращено на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Суд установил, что на основании договора от 14.10.2008 № 4900004834 обществу для строительства торгового центра передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:29 по улице Навагинской г. Сочи. На указанном участке обществом возведен торговый центр. В результате объединения образован участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, в состав которого вошел арендуемый обществом участок. Данный земельный участок принадлежит на праве муниципальной собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. По договору аренды от 18.08.2011 № 4900006934 обществу на срок до 01.10.2013 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772 и видом разрешенного использования – торговый центр. По истечении срока действия договора департамент имущественных отношений администрации направил обществу уведомление об отсутствии намерения продлевать арендные отношения. Суд при разрешении спора учел обстоятельства, преюдициально установленные при рассмотрении дела № А32-5299/2012 (по иску общества к администрации о признании права собственности и встречному иску администрации о сносе самовольно возведенного объекта). В рамках данного дела суды установили, что возведенный обществом на земельном участке объект незавершенного строительства – торговый центр (литера А) общей площадью 163,5 кв. м является самовольной постройкой. В то же время, в удовлетворении встречного иска о сносе самовольно возведенного объекта (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс) администрации отказано по мотиву пропуска давностного срока. Отказывая истцу в удовлетворении виндикационного требования, суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22). Суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для применения к отношениям сторон норм статьи 301 Гражданского кодекса. Прекращая производство по требованию об освобождении обществом земельного участка, суд сослался на разъяснения, изложенные в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» (далее – постановление от 31.10.1996 № 13), а также в пункте 3 постановления от 29.04.2010 № 10/22. Заявленное в рамках данного дела администрацией требование об освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 рассмотрено судами по существу в рамках разрешения встречного искового заявления о сносе обществом самовольно возведенного объекта (дело № А32-5299/2012). Поэтому производство по данному требованию подлежит прекращению на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Кодекса (т. 1, л. д. 114).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 решение от 12.12.2014 отменено. На общество возложена обязанность возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, освободив его от одноэтажного объекта недвижимости общей площадью 163,5 кв. м. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для применения к отношениям сторон норм статьи 301 Гражданского кодекса. Вместе с тем, вывод о наличии оснований для прекращения производства по требованию администрации об освобождении земельного участка признан ошибочным. По делу № А32-5299/2012 отказано во встречном иске администрации о сносе самовольного возведенного объекта в связи с истечением срока исковой давности для предъявления такого требования. В рамках указанного дела администрацией был избран способ защиты в виде возложения обязанности по освобождению земельного участка от строений, возведенных на земельном участке, не отведенном для этих целей, который может быть применен по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 222, 304 Гражданского кодекса. Настоящий спор возник из обязательственных отношений, в данном случае ответчик владеет и пользуется земельным участком на основании договора аренды, действие которого прекращено, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (статья 622 Гражданского кодекса). Таким образом, основания иска администрации, заявленные в деле № А32-5299/2012, и в настоящем деле, не тождественны. Поэтому вывод о наличии оснований для прекращения производства по делу сделан судом первой инстанции с нарушением (при неправильном применении) норм процессуального права. В рамках дела № А32-42355/2013 обществу отказано в удовлетворении требований об обязании администрации выдать постановление об установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772, на основании которого заключить с обществом договор аренды земельного участка на новый срок. Суд установил, что обществом возведена самовольная постройка и пришел к выводу о том, что продолжение строительства самовольной постройки являлось бы нарушением требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и статьи 222 Гражданского кодекса. Поэтому признал, что основания для предоставления обществу земельного участка для продолжения строительства отсутствуют. Земельный участок надлежащим образом (в соответствии с его разрешенным использованием) ответчиком не освоен, самовольная постройка не легализована и в установленном законом порядке в гражданский оборот не введена, поэтому оснований считать ответчика исправным арендатором не имеется. При отсутствии доказательств использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления, воли арендодателя на заключение договора аренды на новый срок, а также возврата имущества в установленном договором порядке, требование о возвращении земельного участка подлежит удовлетворению (т. 2, л. д. 128).

Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 12.12.2014 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм процессуального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество на основании заключенных с администрацией договоров аренды использовало спорный земельный участок с 2005 года. Участок предоставлен обществу в процедуре предварительного согласования места размещения объекта (постановления Главы города Сочи от 17.11.2004 № 2423 и от 29.09.2005 № 2863), что соответствует пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса. В сносе расположенного на участке объекта (торгового центра) администрации отказано (дело № А32-5299/2012). По независящим от общества причинам ему не удалось получить разрешение на строительство и построить предусмотренный договором инвестирования от 02.12.2008 № 03.2/20 торговый центр (площадью застройки, этажностью и конфигурацией согласно эскизному проекту, на который было получено положительное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации). На возведение объекта общество понесло значительные затраты (расходы на изготовление трех архитектурных эскизных проектов, проекта границ земельного участка, заключения по месту размещения объекта строительства, градостроительного плана земельного участка). Суд первой инстанции правомерно прекратил производство по требованию администрации об освобождении земельного участка, поскольку аналогичное требование по существу рассмотрено в рамках дела № А32-5299/2012 (по встречному иску о сносе самовольно возведенного объекта – торгового центра).

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, просил кассационную инстанцию апелляционное постановление оставить без изменения, ссылался на его законность и обоснованность.

От общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства на более поздний срок (не ранее 25.09.2015) в связи с тем, что представитель ответчика (адвокат Карлышев Г.В.) срочно выехал по семейным обстоятельствам в Курскую область, поэтому не может присутствовать в судебном заседании окружного суда.

Представитель администрации возражал против заявленного ходатайства, ссылался на отсутствие процессуальных оснований для отложения судебного заседания.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, обсудив заявленное обществом ходатайство и выслушав мнение представителя администрации, не находит оснований для его удовлетворения. В силу части 3 статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Участники процесса извещены о времени и месте судебного заседания. Нормы Кодекса не требуют обязательного личного присутствия лиц, участвующих в деле (их представителей), в суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации, окружной суд считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, постановлением главы города Сочи от 17.11.2004 № 2423 «О предварительном согласовании ЗАО «Аврора» места размещения кафе «Крошка-Картошка» по ул. Навагинской в Центральном районе» сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:0029.

12 октября 2005 года между администрацией г. Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 4900002657, согласно которому арендатору передан земельный участок площадью 900 кв. м для строительства кафе «Крошка-картошка» сроком по 01.10.2008. Договор зарегистрирован 21.12.2005.

Постановлением главы города Сочи от 29.04.2008 № 501 и дополнительным соглашением от 30.06.2008 № 1 к договору аренды от 12.10.2005 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:0029 на «торговый центр».

Постановлением главы города Сочи от 09.10.2008 № 1100 установлен новый срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:0029 до 01.10.2013.

14 октября 2008 года сторонами заключен договор № 4900004834 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:0029 сроком действия до 01.10.2013.

Постановлением администрации г. Сочи от 21.07.2010 № 930 обществу предоставлены в аренду сроком на 3 года земельные участки: с кадастровым номером 23:49:0000000:351 площадью 188 кв. м по ул. Островского в Центральном районе г. Сочи; с кадастровым номером 23:49:0000000:354 площадью 640 кв. м по ул. Навагинская в Центральном районе г. Сочи. Сторонами заключены договоры аренды от 20.09.2010 № 4900006019 и от 20.09.2010 № 4900006019, по условиям которых участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:351 и 23:49:0000000:354 с видом разрешенного использования «торговый центр» переданы арендатору во владение и пользование сроком до 21.07.2013. Договоры зарегистрированы 04.10.2010.

Из постановления администрации г. Сочи от 13.05.2011 № 859 и кадастрового паспорт от 03.06.2011 № 2343/12/11-211313 следует, что земельный участок площадью 1728 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:772 образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0000000:351, 23:49:0000000:354, 23:49:0204015:29. Данный земельный участок принадлежит на праве муниципальной собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.

Муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 18.11.2011 № 4900006934 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772, площадью 1728 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, по ул. Навагинской. Участок имеет вид разрешенного использования «торговый центр» и передан арендатору во временное владение и пользование на срок по 01.10.2013. Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 13.05.2011 (пункт 2.3). Согласно пункту 1.2 договора он является единственным документом, подтверждающим передачу арендодателем земельного участка арендатору. Пунктом 1.3 договора установлен запрет на возведение новых строений, а также реконструкцию и изменение функционального назначения существующих зданий (сооружений) без получения соответствующей разрешительной документации. Пунктами 5.2.23, 8.5 договора предусмотрена обязанность арендатора при прекращении срока действия договора или его расторжении передать арендодателю земельный участок в состоянии и качестве не хуже первоначального, освободив его в срок не более трех дней. Арендатор не вправе использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке (пункт 5.3.4). Срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1, и не подлежит продлению, однако арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок (пункт 8.4). Договор зарегистрирован 13.09.2011.

Судебными актами по делу № А32-5299/2012 (по иску общества к администрации о признании права собственности и встречному иску администрации о сносе самовольно возведенного объекта) установлено, что на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская общество осуществило строительство капитального объекта – торгового центра. Общество не предпринимало мер к получению необходимых разрешений и согласований до начала строительства, поэтому торговый центр суды признали самовольной постройкой, указав на отсутствие оснований для признания на него права собственности. Администрации в удовлетворении встречного иска отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

Судебными актами по делу № А32-42355/2013 обществу отказано в удовлетворении заявления о возложении на администрацию обязанности выдать постановление об установлении нового срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772, на основании которого заключить договор аренды земельного участка на новый срок в соответствии с видом его разрешенного использования. Установив, что обществом возведена самовольная постройка, судебные инстанции пришли к выводу о том, что продолжение строительства самовольной постройки являлось бы нарушением требований статьи 51 Градостроительного кодекса и статьи 222 Гражданского кодекса. При таких обстоятельствах оснований для предоставления обществу земельного участка для продолжения строительства не имеется.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2014 по делу № А32-6914/2014 признан незаконным отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, по ул. Навагинской. На регистрирующий орган возложена обязанность погасить указанную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суд установил, что администрация заявила возражения относительно продолжения арендных отношений после истечения срока договора (письмо от 27.08.2013 № 16048-16/02-05-17), поэтому пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие по истечении его срока (01.10.2013). Поскольку на момент обращения администрации с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) договор от 18.08.2011 был прекращен, регистрирующий орган обязан был зарегистрировать прекращение соответствующего ограничения (обременения).

Актом осмотра от 25.02.2014 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728,0 кв. м, по ул. Навагинской расположена одноэтажная постройка общей площадью ориентировочно 140,0 кв. м, документы на постройку не представлены (т. 1, л. д. 25 – 27).

26 февраля 2014 года Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи обществу направлена претензия с требованием об освобождении и возврате земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, в течение 15 дней и приведении его в первоначальное положение, путем демонтажа находящегося на нем объекта (т. 1, л. д. 32 – 34).

В пункте 34 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. С учетом приведенных разъяснений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для применения к отношениям сторон норм статьи 301 Гражданского кодекса. В указанной части решение и апелляционное постановление сторонами не обжалуется, поэтому судебные акты в этой части в кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу норм статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что заявленное в рамках настоящего дела требование администрации об освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 тождественно ранее рассмотренному судами требованию администрации о сносе самовольно возведенного обществом нежилого здания (дело № А32-5299/2012). Поэтому суд пришел к выводу о необходимости прекращения производства по требованию администрации об освобождении земельного участка на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Кодекса.

Отменяя решение и удовлетворяя требование администрации об обязании общества привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772 в первоначальное состояние путем освобождения от одноэтажного объекта общей площадью 163,5 кв. м, апелляционный суд исходил из следующего.

По делу № А32-5299/2012 отказано во встречном иске администрации о сносе самовольного возведенного обществом объекта по мотиву пропуска давностного срока для предъявления такого требования. В рамках указанного дела администрацией избран способ защиты нарушенных прав и законных интересов в виде возложения обязанности по освобождению земельного участка от строений, возведенных на земельном участке, не отведенном для этих целей. Избранный способ защиты может быть применен по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 222, 304 Гражданского кодекса. Настоящий спор возник из обязательственных отношений, в данном случае ответчик владеет и пользуется земельным участком на основании договора аренды, действие которого прекращено, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (статья 622 Гражданского кодекса).

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает (пункт 5 части 2 статьи 125 Кодекса, пункт 3 постановления от 31.10.1996 № 13). Основания иска, заявленные администрацией в деле № А32-5299/2012 (о сносе самовольно возведенного объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей), и в настоящем деле (о возвращении земельного участка, в связи с прекращением договора аренды, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа), не являются тождественными. Поэтому выводы суда первой инстанции о тождественности требований администрации и наличии, в связи с этим, оснований для прекращения производства по иску об освобождении земельного участка противоречат нормам процессуального права.

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд установил, что в течение периода аренды земельный участок надлежащим образом обществом не освоен, самовольная постройка не легализована и в установленном законом порядке гражданский оборот не введена. В деле отсутствуют достоверные и достаточные доказательства использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления, воли арендодателя на заключение договора аренды на новый срок, а также возврата арендатором муниципального имущества в установленном договором порядке. Поскольку оснований считать ответчика исправным арендатором не имеется, требование администрации о возврате земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы общества о тождественности требований администрации по делу № А32-5299/2012 и настоящему делу отклоняется. Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления от 31.10.1996 № 13, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения. Основания иска администрации, заявленные в рамках дела № А32-5299/2012 о сносе самовольно возведенного объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей (статьи 222, 304 Гражданского кодекса), и в настоящем деле (о возвращении земельного участка по правилам статьи 622 Гражданского кодекса), не тождественны. Поэтому суд апелляционной инстанции правомерно рассмотрел по существу требование администрации о возврате обществом по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы не влияют на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, не опровергают выводы апелляционного суда, а также не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального права.

Оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе, окружной суд не усматривает. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 06.07.2015 № 5).

В связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы, поступившее от общества 08.09.2015 ходатайство о приостановлении исполнения апелляционного постановления от 07.05.2015 (статья 283 Кодекса) подлежит отклонению окружным судом.

Руководствуясь статьями 158, 274, 283, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайств закрытого акционерного общества «Аврора» об отложении судебного разбирательства по делу № А32-8724/2014 и о приостановлении исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по делу № А32-8724/2014 – отказать.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 по делу № А32-8724/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова