Гражданский кодекс часть 1

от Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район: представитель не явился, извещено;

от главы КФХ ФИО3: представитель ФИО4, паспорт, по доверенности от 12.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 (ОГРНИП <***>)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25.09.2017 по делу № А32-9246/2017 (судья Боровик А.М.)

по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчикам: главе КФХ ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>); индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования г. Славянска-на-Кубани (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к К(Ф)Х ФИО3 о взыскании задолженности в размере
92 109,44 рублей, в том числе задолженности по арендной плате по состоянию на 18.11.2016 года в размере 91148,93 рублей, 960,51 рублей пени, о расторжении договора аренды № 4840005587 от 13.01.2011, заключенному между Управлением и К(Ф)Х ФИО3, об обязании К(Ф)Х ФИО3 освободить земельный участок площадью 516014 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, в границах бывшего АО «Проточное». Целевое назначение - для сельскохозяйственного производства в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу; разъяснить, что данное решение является основанием для погашения записи права аренды на вышеуказанный земельный участок за К(Ф)Х ФИО3 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением от 25.09.2017 расторгнут договор аренды № 4840005587 от 13.01.2011, заключенный между Управлением и К(Ф)Х ФИО3. Суд обязал К(Ф)Х ФИО3 освободить земельный участок с кадастровым номером: 23:27:0401000:10450 площадью 516014 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, в границах бывшего АО «Проточное». Целевое назначение - для сельскохозяйственного производства в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Суд указал, что решение является основанием для погашения записи права аренды на земельный участок с кадастровым номером: 23:27:0401000:10450 общей площадью 516 014 кв. м расположенного по адресу: Славянский район, в границах бывшего АО «Проточное» за К(Ф)Х ФИО3 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП глава К(Ф)Х ФИО1 (лицо, не участвующее в деле в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы о незаконности решения заявитель указывает на то, что 02.08.2017 между ним и К(Ф)Х ФИО3 был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 4840005587 от 13.01.2011 перешли к ИП ФИО5 КФХ ФИО1 с момента государственной регистрации. Договор уступки прав аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 14.08.2017, о чем сделана регистрационная запись № 23:27:0401000:10450. Глава КФХ ФИО3 не сообщил ИП ФИО1 при заключении договора уступки прав аренды, что в Арбитражном суде Краснодарского края на рассмотрении находится исковое заявление Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования, г. Славянск-на-Кубани. В соответствии с п. 4.2.19 Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 4840005587 от 13.01.2011 и
ст. 22 Земельного кодекса РФ арендодателю нарочно 09.08.2017 в канцелярию сдано уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 4840005587 от 13.01.2011, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, в границах АО «Проточное», кадастровый номер 23:27:0401000:10450, предоставленного для сельскохозяйственного производства. Данное уведомление было принято ведущим специалистом земельного отдела 09.08.2017. Таким образом, в судебном заседании, которое состоялось 18.09.2017, представитель Управления должен был известить суд первой инстанции о смене арендатора и отозвать свое исковое заявление в отношении первоначального арендатора, который уже не владеет участком. ИП ФИО1, как новый арендатор, не совершал существенных нарушений условий договора, предусмотренных законодательством РФ, которые могли бы послужить основанием для расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 4840005587 от 13.01.2011 в судебном порядке.

По мнению главы КФХ ФИО1 Управлением не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В части отказа в иске решение суда не обжалуется.

Определением от 20.11.2017 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела №А32-9246/2017 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя главу КФХ ФИО1 (ОГРНИП <***>; 350000, <...>).

Определением от 18.12.2017 ходатайство Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район об уточнении исковых требований удовлетворено. Уточнение исковых требований принято. Исковыми требованиями Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район считаются требования о расторжении договора аренды земельного участка от 13.01.2011 № 4840005587, об обязании Главу КФХ ФИО1 освободить земельный участок площадью 516014 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, славянский район, в границах бывшего АО «Проточное», разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу с разъяснением, что указанное решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости.

В судебное заседание Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило. Судебное заседание по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, проводится в отсутствие Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район в материалы дела поступил письменный отзыв на ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, содержащий ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, которые судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.

Представитель индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 поддержал заявленное ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения. Просил отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска.

Представитель главы КФХ ФИО3 поддержал правовую позицию индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта.

В соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела по правилам первой инстанции суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Как следует из материалов дела, Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования
г. Славянска-на-Кубани (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к К(Ф)Х ФИО3.

В обоснование заявленных требований истец в материалы дела представил договор аренды № 4840005587 от 13.01.2011 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 23:27:0401000:10450, в котором в качестве арендатора указано К(Ф)Х ФИО3.

Согласно договору аренды № 4840005587 от 13.01.2011, сумма годовой арендной платы составляет 39148 руб. 43 коп.

Срок договора согласно пункту 7.2 установлен до 07.12.2020.

Настоящее дело рассматривалось судом первой инстанции с марта 2017 года по сентябрь 2017 года.

Между тем, согласно представленному в материалы дела договору уступки прав аренды от 02.08.2017 К(Ф)Х ФИО3 передал новому арендатору К(Ф)Х ФИО1, а К(Ф)Х ФИО1 принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору № 4840005587 от 13.01.2011, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 14.08.2017.

В соответствии с п. 4.2.19 Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 4840005587 от 13.01.2011 и ст. 22 Земельного кодекса РФ Управлению нарочно 09.08.2017 в канцелярию сдано уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности № 4840005587 от 13.01.2011, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, в границах АО «Проточное», кадастровый номер 23:27:0401000:10450, предоставленного для сельскохозяйственного производства.

Данное уведомление было принято Управлением ведущим специалистом земельного отдела 09.08.2017 вх. № 2487 от 09.08.2017.

Таким образом, в судебном заседании, которое состоялось 18.09.2017, представители сторон обязаны были раскрыть указанные доказательства смены арендатора перед судом первой инстанции, однако данную процессуальную обязанность не исполнили.

Таким образом, на момент вынесения решения суду первой инстанции не была доведена достоверная информация о том, кто является новым арендатором земельного участка, что привело к вынужденным процессуальным нарушениям и принятию неверного судебного акта с нарушением норм процессуального права.

Решение от 25.09.2017 принято о правах и обязанностях ИП ФИО1, не привлеченного к участию в настоящем деле.

Апелляционный суд определением от 20.11.2017 перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя главу К(Ф)Х ФИО1 (ОГРНИП <***>; 350000, <...>).

Уточненными исковыми требованиями Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район в суде апелляционной инстанции являются требования о расторжении договора аренды земельного участка от 13.01.2011 № 4840005587, об обязании К(Ф)Х ФИО1 освободить земельный участок площадью 516014 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, славянский район, в границах бывшего АО «Проточное», разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу с разъяснением, что указанное решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Рассмотрев требование Управления о расторжении договора аренды к новому арендатору, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что претензия направлена в январе 2017 г. с указанием о возможности подачи иска о расторжении при неоплате задолженности в течение 30 дней.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В данном случае договор аренды заключен на срок более 5 лет (до 2020 года).

Следовательно, для удовлетворения иска по заявленному основанию суд должен был прийти к выводу о существенности допущенного нарушения.

Истец при обращении в суд указал на существенное нарушение арендатором условий договора, а именно наличие задолженности по арендной плате за период 2016 год.

Судом апелляционной инстанции установлено, что задолженность погашена ответчиком в ходе рассмотрения дела, т.е. в разумный срок после получения претензии и установления срока на оплату.

Первоначальным арендатором представлены в материалы дела доказательства погашения заявленной ко взысканию задолженности за 2016 год по квитанциям от 07.07.2017 на сумму 39466 руб. 80 коп. и на сумму 52328 руб. 87 коп. (л.д. 49).

Дополнительно и новый арендатор по платежному поручению № 43 от 13.12.2017 оплатил сумму в размере 40 000 рублей (л.д.131).

Таким образом, нарушение условий договора, явившееся основанием к заявлению о его расторжении, было устранено ответчиком в разумный срок.

В претензиях по расторжению договора (от 18.11.2016 исх. № 1193–л.д. 20 и от 13.12.2016 исх. №; 1334 –л.д. 24) указывалось лишь на нарушения в виде несвоевременной оплаты (указан счет на оплату в претензии от 18.11.2016 и жирным шрифтом по неоплате выделено в претензии от 13.12.2016).

Ссылки суда первой инстанции на акт осмотра от 15.09.2017 о неиспользовании первоначальным арендатором спорного земельного участка не могут быть приняты, так как указанный акт осмотра является односторонним, составлялся в момент, когда права по договору уже были уступлены новому арендатору. Управление об этом знало с 09.08.2017, однако об осмотре не извещало ни старого, ни нового арендатора земельного участка.

Односторонний акт осмотра от 15.09.2017, в котором указано, что 30% участка имеет закустаренность не отражает достоверно факт не использования участка, так как в этот период урожай был собран и участок готовился арендатором к производству новых полевых работ осеннее-зимнего периода.

В судебном заседании апелляционной инстанции новый арендатор указал, что спорный земельный участок засеян озимыми культурами и надлежаще используется, что не опровергнуто истцом.

Учитывая баланс интересов сторон, поведение ответчиков как предыдущего и нового арендатора, нацеленность на добросовестное использование земельного участка по назначению со своевременным возмещением бюджету за это необходимой платы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к расторжению договора.

Доводы ответчика в лице нового арендатора о несоблюдении досудебного порядка рассмотрения спора не принимаются апелляционной коллегией, так как предыдущий арендатор не заявлял о несоблюдении досудебного порядка в суде первой инстанции (и в деле имеются 2 претензии от 18.11.2016 исх. № 1193–л.д. 20 и от 13.12.2016 исх. №; 1334 –л.д. 24), а в отношении нового арендатора такой порядок и не должен был соблюдаться, так как смена арендатора уже произошла в ходе судебного разбирательства.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В силу пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2017 по делу
№ А32-9246/2017 отменить по основанию, предусмотренному пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принять новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

Судьи Ю.И. Баранова

О.А. Еремина