Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Ейск на решение арбитражного суда от 08.11.2006 г. (судья Базавлук И.И.)

по заявлению Администрации муниципального образования город Ейск

к ГУ ФРС по Краснодарскому краю, г. Краснодар

третьи лица: - ООО «Корпус», г. Ейск

- ФИО1, г. Ейск

о признании незаконными действий

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности от 21.03.2006 г.

от заинтересованного лица: ФИО3 – представитель по доверенности от 07.11.06 г.

от третьего лица ООО «Корпус»: ФИО4, руководитель

от третьего лица ФИО1: ФИО4 – представитель (дов. от 18.01.06 г.)

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Ейск обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий ГУ ФРС по Краснодарскому краю по регистрации права собственности ООО «Корпус» на незавершенное строительством административное здание с комнатами отдыха и кухонными помещениями, литер Д, расположенное на земельном участке площадью 5007 кв.м. по адресу: г. Ейск, городской пляж; исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ООО «Корпус» на указанное здание, внесенной 14.07.04 г. за № 23-01.20-3.2.2004-99; признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, выданного 15.07.04 г. серии 23-АБ № 528146 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края.

При рассмотрения дела заявитель изменил требования и просил признать незаконными действия ГУ ФРС по Краснодарскому краю по регистрации права собственности ООО «Корпус» на незавершенное строительством административное здание с комнатами отдыха и кухонными помещениями, литер Д, расположенное на земельном участке площадью 5007 кв.м по адресу: г. Ейск, городской пляж; исключить из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ООО «Корпус» на указанное здание, внесенную 14.07.04 г. за № 23-01.20-3.2.2004-99; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное 15.07.04 г. серии 23-АБ № 528146 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края; признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО «Корпус» на указанное здание.

Решением суда от 08.11.2006 года в удовлетворении заявленных требований отказано. Свое решение суд мотивировал тем, что государственная регистрация права собственности ООО «Корпус» произведена в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не согласившись с принятым решением, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, так как ООО «Корпус» не представило на регистрацию документов, предусмотренных ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Спорный объект не является вновь созданным недвижимым имуществом. Суд не отразил в описательной части требование о признании недействительным зарегистрированного права.

В отзыве на апелляционную жалобу заинтересованное лицо просит оставить решение суда без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Представители заявителя и заинтересованного лица поддержали в судебном заседании доводы и возражения по апелляционной жалобе.

Дело пересматривалось по правилам главы 34 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил.

ФИО1 по договору № 27 от 04.01.1996 года, заключенному с ИЧП «Дуэт», в качестве отступного получил в собственность ряд зданий и сооружений базы отдыха, расположенных на Ейской косе г. Ейска (договор зарегистрирован в БТИ города Ейска 02.10.1997 г. за № 13598).

24.12.2001 года на основании данного договора и акта приема-передачи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности ФИО1 на нежилое здание кафе-бара, зданий лит. Д, Д1, под/Д1, расположенных на городском пляже г. Ейска (свидетельство 23-АА № 465178).

Во исполнение постановления главы города Ейска № 1519 от 15.06.2000 года по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, ФИО1 предоставлен земельный участок в г. Ейске на Ейской косе площадью 5007 кв.м., границы которого были закреплены на местности и обозначены на приложенном к договору плане земельного участка (зарегистрирован администрацией 03.07.2000 г. за № 86, свидетельство о регистрации права аренды серии 23-АА № 465172 от 24.12.01 г.). Согласно п. 4.1 данного договора арендатор вправе использовать земельный участок, в том числе, для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок подсобных помещений.

27.11.2000 года земельный участок обследован в целях реконструкции двухэтажного административного здания с комнатами отдыха и расширением кухонных помещений с мансардой. Акт согласован с комитетом по землеустройству г. Ейска, управлением архитектуры г. Ейска, отделом государственной противопожарной службы, центром госсанэпиднадзора, комитетом по охране окружающей среды.

04.12.2000 г. выдано заключение государственной экологической экспертизы № 441 по выбору земельного участка для реконструкции административного здания.

16.03.2001 года главой города Ейска было принято постановление № 655, которым ФИО1 разрешена реконструкция административного здания с комнатами отдыха и кухонными помещения на территории базы отдыха.

24.04.2001 года Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора ФИО1 выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции административного здания. Управлением архитектуры и градостроительства г. Ейска выдано архитектурно-планировочное задание, утверждена проектная документация по реконструкции здания, предусматривающая увеличение этажности до 4-х этажей (т. 2 л.д. 81-83).

05.02.2004 года внеочередным общим собранием участников ООО «Корпус», одним из учредителей которого является ФИО1, принято решение об увеличении уставного капитала общества за счет неденежного вклада ФИО1, в том числе в виде объекта незавершенного строительства, расположенного в г. Ейске на городском пляже.

20.07.2004 года ФИО1 обратился в филиал по г. Ейску учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края с заявлением о регистрации за ним права собственности на объект незавершенного строительства - административное здание лит.Д, на основании договора № 27, свидетельства о регистрации права собственности от 24.12.2001 г., свидетельства о регистрации права аренды на земельный участок, постановления № 655 и технического паспорта с описанием объекта.

Одновременно с этим ООО «Корпус» обратилось за регистрацией права собственности на этот объект на основании решения общего собрания общества от 05.02.2004 г. и изменений в учредительные документы.

14.07.2004 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за номером 23-01.20-3.2.2004-99 о праве собственности ООО «Корпус» на незавершенное строительством административное здание с комнатами отдыха и кухонными помещениями, лит. Д, площадью застройки 1737,2 кв.м.

15.07.2004 года ООО «Корпус» выдано свидетельство о праве собственности серии 23-АБ № 528146.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В данном случае, реконструкция спорного здания изменяет его размеры, планировку, площадь и этажность, то есть в результате реконструкции появляется новый объект недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей до 01.01.05 г.) право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 г. № 59).

Принимая во внимание изложенное, фактически состоялось два регистрационных действия:

во-первых, регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства на основании заявления ФИО1;

во-вторых, регистрация перехода права собственности на данный объект от ФИО1 к ООО «Корпус» на основании заявления последнего.

Оспариваемые заявителем действия ГУ ФРС по регистрации права собственности ООО «Корпус», регистрационная запись № 23-01.20-3.2.2004-99 и свидетельство о государственной регистрации права 23-АБ № 528146 основаны не на регистрации объекта недвижимости – незавершенного строительством объекта, а на регистрации перехода права собственности на него к ООО «Корпус».

Регистрация перехода права собственности к ООО «Корпус» состоялась на основании не оспариваемых заявителем документов, подтверждающих переход права, – решения внеочередного общего собрания участников ООО «Корпус» (протокол № 1 от 05.02.04 г.) и изменений в учредительные документы.

Вместе с тем, рассматривая требование о признании недействительным зарегистрированного права ООО «Корпус» на объект недвижимости, надлежит установить не только правомерность перехода права собственности, но и законность возникновения этого права у передавшего лица, т.е. у ФИО1

В спорный период действовал Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 г. № 73-ФЗ, в соответствии с п. 1 ст. 62 которого право на реконструкцию здания удостоверялось разрешением на строительство. Форма и порядок выдачи разрешений на строительство утверждалась законами и нормативно-правовыми актами субъектов РФ (п.3 ст. 62 указанного кодекса).

Постановлением Законодательного собрания Краснодарского края от 23.06.2000 г. № 571-П (опубликовано в газете "Кубанские новости" № 144 от 03.08.2000 г.) было утверждено Положение о порядке выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости в Краснодарском крае. Согласно п. 2 раздела II, п. 3 раздела V данного положения разрешение на строительство объектов недвижимости в Краснодарском крае юридическим и физическим лицам по объектам недвижимости местного значения (на подведомственных территориях, финансируемым за счет средств местного бюджета) выдается исполнительным органом местного самоуправления, и вступает в силу с момента принятия им соответствующего распоряжения.

Форма разрешения на строительство в 2001 году нормативным правовым актом Краснодарского края утверждена не была. При этом, Постановлением главы администрации Краснодарского края № 28 от 03.02.1993 г. было утверждено Положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, приложением к которому являлась форма разрешения на выполнение строительно-монтажных работ, выдаваемого инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора (приложение № 2 к положению).

Именно о получении ФИО1 такого разрешения (разрешения на выполнение строительно-монтажных работ) указывалось в постановлении Администрации города Ейска № 655.

Разрешение по форме, соответствующей Постановлению № 28 от 03.02.93 г., ФИО1 было получено, проектная документация утверждена в Управлении архитектуры и градостроительства г. Ейска.

Таким образом, ФИО1 в 2001 году в установленном порядке получил разрешение на строительство на реконструкцию принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на предоставленном ему по договору аренды земельном участке.

При этом, суд апелляционной инстанции обращает внимание на следующее.

Согласно п. 4 Правил подсчета общей площади здания, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности здания при проектировании (Приложение В к СНиП 31-05-2003, принятого и введенного в действие Постановлением Госстроя РФ от 23.06.03 г. № 108) площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части.

В данном случае, в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве площади застройки (1737,2 кв.м) указана площадь по наружному объему, отраженная в соответствующей графе Технического описания объекта незавершенного строительства литер «Д» (л.д. 56 т. 1), которая предполагает сложение площадей внешних стен, нижнего и верхнего сечения здания, и, соответственно, не является площадью застройки.

Согласно генплана площадь застройки законченного объекта должна составить 537,6 кв.м. (л.д. 81-82 т. 2).

Таким образом, имеет место техническая ошибка при государственной регистрации прав, которая не влечет недействительности свидетельства и, тем более, недействительности зарегистрированного права, а подлежит устранению в порядке, предусмотренном ст. 21 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ссылки заявителя на то, что суд не отразил в описательной части решения требование о признании недействительным зарегистрированного права обоснованы, однако нарушение п. 3 ст. 170 АПК РФ не привело к принятию неправильного решения и в силу п. 3 ст. 270 АПК РФ не является основанием для отмены или изменения решения суда.

Следует отметить, что по существу все требования заявителя сводятся к одному – признанию недействительным зарегистрированного права. Данное требование является исковым и должно быть предъявлено к правообладателю ООО «Корпус». Однако, последнее привлечено к участию в деле лишь в качестве третьего лица без самостоятельных требований.

Таким образом, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Руководствуясь указанными правовыми нормами, п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда от 08.11.2006 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий С.Р. Мицкевич.

Судьи В.В. Грязева.

Л.В. Буренков.