Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственность «Ида-Тур», общества с ограниченной ответственностью «Красноярскагропромстрой» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 января 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2008 года по делу №А33-11060/2007 (суд первой инстанции: Юрченкова Р.М.; суд апелляционной инстанции: Магда О.В., ФИО5, ФИО6),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Туристическое агентство «ИДА-ТУР» (далее - ООО «Туристическое агентство «ИДА-ТУР») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Красноярскагропромстрой» (далее – ООО «Красноярскагропромстрой»), к обществу с ограниченной ответственностью «ИДА-ТУР» (далее – ООО «ИДА-ТУР») о переводе прав и обязанностей по договору аренды № 37 от 27.12.2006 нежилых помещений 3-01, 3-02, расположенных по адресу: <...>, заключенному между ООО «Красноярскагропромстрой» и ООО «ИДА-ТУР».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 января 2008 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2008 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «ИДА-ТУР» и ООО «Красноярскагропромстрой» обратились в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить.

По мнению ООО «Красноярскагропромстрой», обязанность арендодателя реализовать право арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок возникает лишь при уведомлении арендатором о таком намерении, однако в установленные законом и договором сроки такого волеизъявления высказано арендатором не было. Заявитель полагает, что судом не дана оценка тому факту, что договор прекратил свое действие 30.12.2006. Кроме того, заявитель сослался на то, что уведомление с предложением заключить договор на помещение расположенное по адресу: <...>, 3-02 направлено в адрес ответчика 11.01.2007, то есть истек не только срок установленный договором аренды для подачи уведомления, но и срок действия самого договора аренды от 29.11.2005.

По мнению ООО «ИДА-ТУР», поскольку ООО «Туристическое агентство «ИДА-ТУР» направило уведомление арендодателю по истечении срока, предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, она утратило преимущественное право на заключение договора аренды нежилых помещений по адресу: <...>, 3-02. Заявитель полагает, что в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель нарушил разумный срок до окончания действия договора, поскольку уведомление о заключении нового договора аренды направлено по почте и получено арендодателем только 17.01.2007. Кроме того, заявитель сослался на то, что ООО «Туристическое агентство «ИДА-ТУР» ежемесячно нарушало срок оплаты за помещения и за оказываемые услуги связи, в связи с чем истец утратил право на преимущественное заключение договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ООО «ИДА-ТУР» и ООО «Красноярскагропромстрой» поддержали доводы кассационных жалоб, а представитель ООО «Туристическое агентство «ИДА-ТУР», просил оставить судебные акты без изменения.

Как усматривается из материалов дела, основанием для предъявления иска указаны следующие обстоятельства.

29 ноября 2005 года между ООО «Красноярскагропромстрой» (арендодателем) и ООО «Туристическое агентство «ИДА-ТУР» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 33, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в срочное и возмездное пользование (аренду) нежилое помещение по адресу: 660049, <...>, 3-02 на 3 этаже площадью 38 кв.м с учетом площадей общего пользования. Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности и передается в аренду при условии использования в качестве офиса.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды указанного выше помещения на новый срок, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности в течение срока действия настоящего договора.

Согласно пункту 3.9 договора арендатор обязан не позднее чем за 1 месяц письменно сообщить арендодателю о предстоящем высвобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении арендуемого помещения. Возврат помещения производится в исправном состоянии по акту приема-передачи.

Данный договор вступает в силу с 01.01.2006 и действует до 30.12.2007. Стороны вправе продлить действие договора на любой срок при условии подписания ими соответствующего соглашения не позднее, чем за 10 дней до окончания действия договора, в противном случае договор не продлевается, и арендатор обязан передать арендуемое помещение арендодателю по акту в течение суток по окончании срока действия договора (пункт 6.1 договора).

Нежилое помещение передано истцу по акту приема-сдачи помещения от 01.01.2006.

Письмом № АК-36 от 30.11.2006 арендодатель направил в адрес арендаторов, в том числе и истцу, проект договора аренды нежилого помещения на 2007 год для его подписания.

Согласно письму ООО «Туристическое агентство «ИДА-ТУР» от 21.12.2006, подписанному заместителем директора ФИО7, арендатор просит расторгнуть договор аренды с 01.01.2007.

27 декабря 2006 года между ООО «Красноярскагропромстрой» (арендодателем) и ООО «ИДА-ТУР» (арендатором) заключен договор аренды № 37 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, 3-02 на 3 этаже площадью 38 кв. м.

По акту приема-передачи от 01.01.2007, подписанному со стороны истца ФИО7, истец (арендатор) сдал, а ответчик ООО «Красноярскагропромстрой» (арендодатель) принял вышеназванное помещение.

Письмом от 29.12.2006, направленным 11.01.2007, арендатор (истец) в лице директора ФИО8 уведомил арендодателя о намерении заключить договор аренды с 01.01.2007.

Поскольку договор аренды был заключен с ООО «ИДА-ТУР» истец обратился в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору от 27.12.2006 № 37.

В качестве правового обоснования своих требований, истец сослался на статьи 10, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что у арендодателя не было намерения на досрочное расторжение договора аренды, заключенного с истцом. Кроме того, поскольку истцом представлены доказательства надлежащего исполнения с его стороны обязанностей по оплате аренды, а арендодатель доказательств обратного не представил, то ответчиком (арендодателем) нарушено преимущественное право истца на заключение договора аренды на 2007 год путем заключения договора аренды на спорные помещения с третьим лицом ООО «ИДА-ТУР».

Изучив материалы дела, и проверив доводы кассационных жалоб, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Предметом рассмотрения настоящего дела является перевод прав и обязанностей по договору аренды № 37 от 27.12.2006 нежилых помещений 3-01, 3-02, расположенных по адресу: <...>, заключенному между ООО «Красноярскагропромстрой» и ООО «ИДА-ТУР».

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пунктом 6.1 договора аренды №33 от 29.11.2005 предусмотрено, что договор вступает в силу с 01.01.2006 и действует до 30.12.2006. Стороны вправе продлить действие договора на любой срок при условии подписания ими соответствующего соглашения не позднее, чем за 10 дней до окончания действия договора, в противном случае договор не продлевается и арендатор обязан передать арендуемое помещение арендодателю по акту в течение суток по окончании срока действия договора.

Согласно пункту 6.6 договора аренды №33 от 29.11.2005 по окончании срока действия договора он не подлежит пролонгации.

30.11.2006 ООО «Красноярскагропромстрой» направил ООО «Туристическое агентство «ИДА-ТУР» договор аренды нежилого помещения на 2007 год, который после подписания должен быть возвращен арендодателю в 10-тидневный срок. Однако ответ был направлен только 11.01.2007, что противоречит нормам пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязанность арендодателя реализовать право арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок возникает лишь при уведомлении арендатором о таком намерении. В установленные законом или договором сроки такого волеизъявления арендатором высказано не было.

Вывод судебных инстанций о том, что при отказе арендатору в заключении договора на новый срок, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору с другим лицом и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, противоречит фактическим обстоятельствам дела. Судебными инстанциями установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Красноярскагропромстрой» не имело намерений на досрочное расторжение договора аренды.

Не дана судом и оценка пункту 4.3 договора аренды №33 от 29.11.2005. Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату за месяц вперед, не позднее 5-го числа текущего месяца. Предоплата сто процентов.

Судом не исследовался вопрос о внесении предоплаты за январь 2007 года ООО «Туристическое агентство «ИДА-ТУР». Выяснение этого обстоятельства позволило бы суду установить волеизъявление истца на заключение договора аренды на новый срок.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 января 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2008 года по делу №А33-11060/2007 подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Красноярского края следует учесть изложенное в настоящем постановлении, дать оценку условиям договора аренды №33 от 29.11.2005, выяснить волеизъявление сторон на заключение договора аренды на новый срок, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 января 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2008 года по делу №А33-11060/2007 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В.Некрасова

Судьи

Т.П.Васина

О.А.Попов