Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Версия-3» – ФИО1 (доверенность от 22.06.2023, удостоверение адвоката), а также посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителей департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска – ФИО2 (доверенность от 22.12.2022 № 78, диплом, паспорт), администрации города Красноярска – ФИО3 (доверенность от 29.12.2022 № 04-13092, служебное удостоверение), прокуратуры Красноярского края – ФИО4 (служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, администрации города Красноярска и общества с ограниченной ответственностью «Версия-3» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 февраля 2023 года по делу № А33-12460/2022, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 года по тому же делу,

установил:

прокуратура Красноярского края в интересах муниципального образования городской округ город Красноярск в лице ее администрации обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Версия-3» (далее – общество) о признании недействительными договоров купли-продажи от 31.08.2020 № 1018, от 13.04.2021 № 377 земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0500198:95 и 24:50:0500198:361 площадью 6 084 кв.м и 5 424 кв.м, применении последствий недействительности сделок в виде прекращения права собственности общества на указанные земельные участки; признании недействительным договора аренды от 05.02.2021 № 32.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 февраля 2023 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2023 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация, департамент и общество обратились с кассационными жалобами, в которых просят их отменить и в иске отказать.

В кассационных жалобах департамента и администрации приведены доводы о неправильном применении судами норм материального права. Выводы судов о вспомогательном характере возведенных обществом на земельных участках объектов основаны на пояснениях специалиста службы строительного надзора и жилищного контроля, которые являются недопустимым доказательством, поскольку сделаны с учетом не подлежащих применению СП 82.13330.2016. Суд вышел за пределы исковых требований. Вопрос о признании отсутствующим права собственности общества на данные объекты судом не разрешался и на обсуждение сторон не ставился, разрешения на их строительство и введение в эксплуатацию в установленном порядке не были отменены или признаны незаконными. Общество в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на предоставление земельного участка. Соблюдение сторонами конкурентных процедур при заключении договора аренды исключает необходимость обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта. Действующее законодательство не возлагает на заинтересованное лицо обязанность обосновывать соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости. Судами не учтены установленные в отношении земельных участков охранные зоны, площадь которых составляет 6031 кв.м. Образование двух самостоятельных земельных участков из земель неразграниченной собственности меньшей площадью невозможно. Доказательств злоупотребления сторонами сделки правом в материалы дела не представлено. В этой связи оспариваемые договоры соответствуют действующему законодательству.

Общество в кассационной жалобе ссылается на то, что оспариваемые договоры не повлекли нарушения публичных интересов или прав третьих лиц. Само по себе несоответствие договоров требованиям закона не является достаточным основанием для признания их ничтожными по смыслу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорные договоры являются оспоримыми сделками, в связи с чем срок исковой давности о признании их недействительными прокурором пропущен. Законность процедуры предоставления земельных участков подтверждается судебными актами по делам № А33-22160/2013, № А33-2334/2013, № А33-11011/2020, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора. Не обладая специальными познаниями в области дорожного строительства суды дали неверную квалификацию спорным объектам. Конфигурация земельных участков, наличие красных линий и охранных зон не позволяет осуществить на них строительство.

Прокурор в представленном отзыве и устных пояснениях возражал относительно доводов кассационных жалоб, ссылаясь на их несостоятельность.

Присутствующие в судебном заседании стороны поддержали свои доводы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.10.2012 сторонами заключен договор аренды № 2116, по условиям которого общество принимает во временное владение и пользование сроком по 26.09.2015 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500198:95 общей площадью 6084 кв.м, находящийся по адресу: г. Красноярск, пр-кт имени газеты «Красноярский рабочий» вдоль территории завода «Сивинит» и «СК», для использования в целях строительства проезда с парковкой.

В соответствии с разрешениями от 16.11.2012, 06.12.2015 общество на указанном земельном участке построило и ввело в эксплуатацию следующие объекты: нежилое здание (площадью 9 кв.м), анкерно-угловую унифицированную опору (площадью 45,1 кв.м), ограждение (площадью 34,7 кв.м), площадку для парковки автомобилей (площадью 1 163,5 кв.м), проезд для автотранспорта (площадью 3 514,1 кв.м) с кадастровыми номерами 24:50:0500198:112; 24:50:0500198:114, 24:50:0500198:115, 24:50:0500198:118, 24:50:0500198:116.

Право собственности общества на данные объекты зарегистрировано 09.07.2015.

По договору купли-продажи от 31.08.2020 № 1018 департамент передал в собственность обществу земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500198:95 площадью 6084 кв.м, для эксплуатации указанных объектов.

По результатам аукциона между департаментом и обществом заключен договор аренды от 20.08.2020 № 242, в соответствии с которым департамент передал в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500198:361 общей площадью 5 424 кв.м, в целях строительства магазина.

05.02.2021 стороны расторгли указанный договор аренды с 11.11.2020 в связи с завершением строительства магазина с кадастровым номером 24:50:0500198:362 площадью 48,2 кв.м.

На основании договора от 05.02.2021 № 32 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500198:361 передан обществу в аренду на 49 лет в целях эксплуатации нежилого здания.

В соответствии с договором купли-продажи от 13.04.2021 № 377 департамент в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации передал в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500198:361 площадью 5 424 кв.м, для эксплуатации здания магазина.

Ссылаясь на недействительность договоров аренды от 05.02.2021 и купли-продажи земельных участков от 31.08.2020, от 13.04.2021, в связи с тем, что расположенные на них объекты не являются недвижимым имуществом, площадь предоставленных под эксплуатацию объектов земельных участков является несоразмерной, прокурор обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что площадь земельных участков, приобретенных обществом, очевидно несоразмерна площади необходимых для эксплуатации расположенных на них объектов, часть из которых не обладает признаками недвижимого имущества, в связи с чем на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39.16, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации признали указанные договоры ничтожными и применили последствия недействительности сделок.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах и отзыве на них, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положении? раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приведены разъяснения о том, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

В соответствии с позицией, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требовании?, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Суды, оценив представленные по делу доказательства, правильно применив указанные выше нормы права, пришли к обоснованным выводам, что возведенные обществом на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0500198:95 площадка, проезд и ограждение не являются объектами капитального строительства, не имеют самостоятельного функционального назначения и созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживания земельного участка, на котором они расположены, в связи с чем являются его неотъемлемой частью, и, как следствие, не отвечают признакам объекта недвижимого имущества по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации; при этом суды указали, что общая площадь принадлежащих обществу и находящихся на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0500198:95 и 24:50:0500198:361 объектов составляет 54,1 кв.м (нежилое здание и анкерно-угловая унифицированная опора) и 48,2 кв.м (здание магазина) соответственно, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

С учетом этих обстоятельств, суды правомерно признали названные договоры ничтожными сделками, противоречащими закону и посягающими на публичные интересы.

Вопреки доводам заявителей, правовая квалификация вещи в качестве объекта недвижимого имущества является вопросом права и устанавливается судом на основании представленных доказательств. При этом постановка объекта на кадастровый учет и регистрация на него права сами по себе не имеют правового значения для квалификации объекта в качестве недвижимого.

Выводы судов подтверждены надлежащими доказательствами, которым дана объективная и всесторонняя оценка.

Установленные земельным законодательством принципы предоставления земельных участков направлены на создание равного доступа всех заинтересованных лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Невыполнение органом местного самоуправления правил распоряжения земельными участками влечет нарушение публичных интересов, ущемляет интересы неопределенного круга лиц, лишая их возможности приобрести право на земельный участок на равных условиях, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для общества на получение прав в отношении данных земельных участков, а также не позволяет публичному образованию получить максимальную цену по результатам справедливого и открытого распределения объекта публичной собственности на аукционе.

Принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокуратурой был выбран надлежащий способ защиты права, а избранный судами способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности общества на земельные участки, являющиеся предметом договоров купли-продажи, соответствует разъяснениям, данным в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Доводы департамента и администрации о действительности сделок по той причине, что обществом испрашивались сформированные, поставленные на кадастровый учет и ранее предоставленные ему для строительства объектов недвижимости земельные участки определенной площади, полностью соответствующие схеме расположения при их образовании, отклоняются, поскольку при обращении за предоставлением земельных участков без проведения торгов с целью эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, определяющее значение имеет площадь участков необходимых для их эксплуатации, которая зависит не только от площади объектов капитального строительства, расположенных на таких участках, но и от назначения объектов, целей их использования.

Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет публичным собственником земельного участка с видом разрешенного использования, допускающим строительство на нем объектов, с целью предоставления данного участка в аренду на торгах, не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без торгов для эксплуатации возведенного на нем объекта недвижимости (без учета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации такого объекта).

Иные приведенные в кассационных жалобах доводы являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 февраля 2023 года по делу № А33-12460/2022 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 18 сентября 2023 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

Н.А. Курц

Ю.С. Яцкевич