Гражданский кодекс часть 1

от ответчика – Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края: ФИО2, представитель по доверенности от 17.07.2023 № 92-04-5325 , диплом, паспорт; ФИО3, представитель по доверенности от 04.05.2023 № 92-04-3308, диплом, паспорт;

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Универсалстрой»: ФИО4, представитель по доверенности от 01.01.2023 № 94-2023, диплом, паспорт; ФИО5, представитель по доверенности от 01.01.2023 № 254-2023, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «24» июля 2023 года по делу № А33-12567/2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Универсалстрой» (далее – истец, ООО «Специализированный застройщик Универсалстрой», арендатор) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края (далее – ответчик, Агентство, арендодатель), о внесении изменений в пункт 1.2 договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.02.2013 №05-А3-661, изложив его в следующей редакции:

«1.2. Участки предоставляются Арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – комплексного освоения Участков). Комплексное освоение участков включает в себя выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования Участков, с учетом региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, с соблюдением требований законодательных актов, градостроительных и иных действующих правил.

Техническое задание на разработку Проекта планировки и проекта межевания территории проектируемого жилого района в Октябрьском районе г. Красноярска (далее по тексту Проект) должно соответствовать следующим требованиям:

А) К используемой нормативно-правовой базе:

Соблюсти требования следующих законодательных актов, градостроительных и иных действующих нормативов и правил:

- Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- Земельного кодекса Российской Федерации;

- Водного кодекса Российской Федерации;

- Лесного кодекса Российской Федерации;

- Действующих законодательных и нормативных актов об охране объектов культурного наследия;

- Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-ФЗ и иные действующие законодательные и нормативные акты, связанные с санитарными и экологическими ограничениями;

- Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» от 21.12.1994 № 68-ФЗ;

- Региональных нормативов градостроительного проектирования, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 23.12.2014 № 631-п «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Красноярского края»;

- СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 г. № 1034/пр;

- Закона Красноярского края от 1 ноября 2018 г. № 6-2143 «Об отдельных вопросах правового регулирования подготовки и утверждения документации по планировке территории в Красноярском крае»;

- Федерального закона от 22.07.2008г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 Санитарно-защитные нормы и санитарная классификация предприятий, сооружений и других объектов;

- Перечня сведений, подлежащих засекречиванию, Министерства экономического развития Российской Федерации, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 19.03.2008 г. № 1, с изменениями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 25.07.2014 г. № 456-дсп;

- Местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город Красноярск, утверждённых решением Красноярского городского совета депутатов № В-299 от 4 сентября 2018 года;

- Действующего Генерального плана городского округа г. Красноярск;

- Действующих Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск;

- Иных нормативно-правовых документов Российской Федерации, Красноярского края и города Красноярска, необходимых для подготовки документации по планировке территории.

Б) К планировочной организации территории:

Планировочным решением учесть сохраняемую застройку, действующие землеотводы для строительства капитальных объектов, перспективное развитие транспортной и инженерной структуры проектируемого и прилегающих районов, наличие коридоров ЛЭП, водных объектов и их охранных зон, иных зон рекреации и зон ограничения строительства.

В) К функциональному зонированию и инженерной подготовке размещения транспорта:

Разработать инженерные сети в соответствии с техническими условиями инженерных служб и инженерно-геологическими изысканиями. Инженерные сети разделить на внутри и внеплощадочные, определить нагрузки, места подключения к внешним коммуникациям.

Транспортную схему решить в соответствии с Генеральным планом г. Красноярска, транспортной схемой района, ранее разработанной проектной документацией, планируемым развитием прилегающих территорий.

Г) К благоустройству территории:

Д) К объемно-пространственной организации территории:

- Объемно-пространственное решение выполнить в гармоничном сочетании с прилегающими жилыми районами и микрорайонами города и окружающим ландшафтом. Учесть панорамное раскрытие на основные магистрали, водные объекты. Выявить композиционные акценты.

Е) К параметрам застройки:

Параметры застройки принять в соответствии с утвержденным градостроительным зонированием.

Проектом предусмотреть застройку жилого района жилыми домами этажностью и типами застройки, определенными согласно градостроительным регламентам территориальных зон в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск, с отдельно стоящими объектами социального и общественного обслуживания (допускается включение встроенно-пристроенных объектов, соответствующих градостроительному регламенту зоны).

Площадь земельных участков – 143,6959 га.

Количество домов – ориентировочно 58 ед.

Количество квартир – ориентировочно 13500 шт.

Жилищный фонд – ориентировочно 1059 тыс.м2

Площадь встроенных помещений – ориентировочно 159 тыс. м2

Проектная численность населения – ориентировочно 30 000 чел.

Норму обеспеченности общей площадью жилого фонда принять от 30 до 40 м2/чел.

Общую площадь жилых и общественных комплексов определить проектом в соответствии с действующими на период проектирования нормативами.

Предусмотреть выделение земельного участка для размещения поликлиники.

Проектом предусмотреть выделение участков в соответствии с нормативной обеспеченностью детскими дошкольными и школьными учреждениями: под 5 отдельно строящихся ДОУ общей вместимостью 1500 мест, 3 школы (на 1280 мест каждая) с учетом радиусов доступности.

Предусмотреть подземные (наземные) автопарковки в соответствии с действующими на период проектирования нормативами.

Все объекты (жилые и нежилые) запроектировать с применением инновационных технологий (использование инновационной техники при создании оболочек зданий, концепций энергоснабжения и энерго – теплосбережения, экологического строительства и др.).

Особые требования к границам земельных участков:

- Проектом определить границы микрорайонов с указанием ТЭП по каждому микрорайону, красных линий, линий регулирования застройки, границ земельных участков, обремененных правами третьих лиц;

-обустройство территории в границах Участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участков (далее – Образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах Участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность;

-осуществление жилищного и иного строительства на Образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Специальные требования по срокам реализации:

- Предусмотреть очередность освоения площадки с выделением первой очереди строительства и расчетом стоимости работ.

Состав работ:

-сбор исходных данных;

-подготовка топографических и картографических материалов;

-анализ существующего состояния территории;

-разработка проекта планировки и проекта межевания территории;

-подготовка материалов для проведения публичных слушаний;

-участие в проведении публичных слушаний, согласовании и утверждении проекта планировки и проекта межевания.

Состав проекта:

В соответствии с требованиями ст. 42, 43 Градостроительного кодекса РФ проект планировки и проект межевания территории должны состоять из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Проект планировки

Основная часть должна включать в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;

в) границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

2) положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории (в пределах, установленных градостроительным регламентом), о характеристиках объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры и необходимых для развития территории в границах элемента планировочной структуры. Для зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения в такое положение включаются сведения о плотности и параметрах застройки территории, необходимые для размещения указанных объектов, а также в целях согласования проекта планировки территории в соответствии с частью 12.7 статьи 45 настоящего Кодекса информация о планируемых мероприятиях по обеспечению сохранения применительно к территориальным зонам, в которых планируется размещение указанных объектов, фактических показателей обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и фактических показателей территориальной доступности таких объектов для населения;

3) положения об очередности планируемого развития территории, содержащие этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и этапы строительства, реконструкции необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, в том числе объектов, включенных в программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории:

1) карта (фрагмент карты) планировочной структуры территорий поселения, городского округа, межселенной территории муниципального района с отображением границ элементов планировочной структуры;

2) результаты инженерных изысканий в объеме, предусмотренном разрабатываемой исполнителем работ программой инженерных изысканий, в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом;

3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

4) схема организации движения транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозные потребности в транспортном обеспечении на территории, а также схему организации улично-дорожной сети;

5) схема границ территорий объектов культурного наследия;

6) схема границ зон с особыми условиями использования территории;

7) обоснование соответствия планируемых параметров, местоположения и назначения объектов регионального значения, объектов местного значения нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов, а также применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление комплексного развития территории, установленным правилами землепользования и застройки расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения;

8) схема, отображающая местоположение существующих объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, объектов, подлежащих сносу, объектов незавершенного строительства, а также проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;

9) варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории в соответствии с проектом планировки территории (в отношении элементов планировочной структуры, расположенных в жилых или общественно-деловых зонах);

10) перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне;

11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

12) обоснование очередности планируемого развития территории;

13) схема вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории, подготовленную в случаях, установленных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и в соответствии с требованиями, установленными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.

Проект межевания

Основная часть (утверждаемая) должна включать:

1) Текстовую часть:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.

2) Чертёж межевания:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;

2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

5) границы публичных сервитутов

Материалы по обоснованию проекта межевания территории должны включать в себя чертежи, на которых отображаются:

1) границы существующих земельных участков;

2) границы зон с особыми условиями использования территорий;

3) местоположение существующих объектов капитального строительства;

4) границы особо охраняемых природных территорий;

5) границы территорий объектов культурного наследия;

6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.

Подготовить 1 экземпляр комплектов документации в бумажном и в электронном виде, в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости (МСК 167):

а) для документов с текстовым содержанием - pdf, rtf, doc, docx, xls, xlsx;

б) для документов с графическим содержанием - pdf, tab, мif/мid jpeg, tif.

для передачи в архив управления архитектуры администрации города Красноярска и 3 комплекта аналогичной документации для передачи заказчику.

Выполнить презентацию проекта в электронном виде.

Подготовить материалы для публичных слушаний в составе:

1. пояснительная записка и графические материалы для публикации в печатном (бумажном) виде и электронная версия (Word, AvtoCAD, JPEG);

2. демонстрационные графические материалы для организации экспозиции в печатном виде на форматах, обеспечивающих свободное прочтение чертежей, в составе:

а) современное состояние территории;

б) проект планировки (основной чертеж);

в) проект межевания территории;

3. графические материалы для демонстрации во время открытого заседания комиссии по проведению публичных слушаний;

4. видеоматериалы (графические и текстовые) для демонстрации во время открытого заседания комиссии по проведению публичных слушаний (видеоролик продолжительностью 10-15 минут для основного доклада);

5. текст основного доклада.»

1.Внести изменения в пункт 1.2 договора №05-АЗ-389-304 от 06.03.2012, изложив его в следующей редакции:

1.2. Участки предоставляются Арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – комплексное освоение Участков).

Комплексное освоение Участков включает в себя:

- подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков.

А) К используемой нормативно-правовой базе:

- Градостроительного кодекса Российской Федерации;

- Земельного кодекса Российской Федерации;

- Водного кодекса Российской Федерации;

- Лесного кодекса Российской Федерации;

- Действующих законодательных и нормативных актов об охране объектов культурного наследия;

- Федерального закона от 22.07.2008г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

- Действующего Генерального плана городского округа г. Красноярск;

- Действующих Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск;

Б) К планировочной организации территории:

В) К функциональному зонированию и инженерной подготовке размещения транспорта:

Г) К благоустройству территории:

Д) К объемно-пространственной организации территории:

Е) К параметрам застройки:

Параметры застройки принять в соответствии с утвержденным градостроительным зонированием.

Площадь земельных участков – 143,6959 га.

Количество домов – ориентировочно 58 ед.

Количество квартир – ориентировочно 13500 шт.

Жилищный фонд – ориентировочно 1059 тыс.м2

Площадь встроенных помещений – ориентировочно 159 тыс. м2

Проектная численность населения – ориентировочно 30 000 чел.

Норму обеспеченности общей площадью жилого фонда принять от 30 до 40 м2/чел.

Предусмотреть выделение земельного участка для размещения поликлиники.

Особые требования к границам земельных участков:

- обустройство территории в границах Участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участков (далее – Образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах Участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на Образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Специальные требования по срокам реализации:

Состав работ:

-сбор исходных данных;

-подготовка топографических и картографических материалов;

-анализ существующего состояния территории;

-разработка проекта планировки и проекта межевания территории;

-подготовка материалов для проведения публичных слушаний;

Состав проекта:

Проект планировки

Основная часть должна включать в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;

в) границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

Материалы по обоснованию проекта планировки территории:

3) обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

5) схема границ территорий объектов культурного наследия;

6) схема границ зон с особыми условиями использования территории;

11) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

12) обоснование очередности планируемого развития территории;

14) иные материалы для обоснования положений по планировке территории.

Проект межевания

Основная часть (утверждаемая) должна включать:

1) Текстовую часть:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) Чертёж межевания:

5) границы публичных сервитутов

1) границы существующих земельных участков;

2) границы зон с особыми условиями использования территорий;

3) местоположение существующих объектов капитального строительства;

4) границы особо охраняемых природных территорий;

5) границы территорий объектов культурного наследия;

а) для документов с текстовым содержанием - pdf, rtf, doc, docx, xls, xlsx;

б) для документов с графическим содержанием - pdf, tab, мif/мid jpeg, tif.

Выполнить презентацию проекта в электронном виде.

Подготовить материалы для публичных слушаний в составе:

а) современное состояние территории;

б) проект планировки (основной чертеж);

в) проект межевания территории;

5. текст основного доклада.»

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 12.05.2023 возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание назначено на 13.06.2023.

Определением от 13.06.2023 судом в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершено предварительное судебное заседание, открыто судебное заседание арбитражного суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры администрации города Красноярска.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 03 февраля 2021 года исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с данным судебным актом, агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края (далее – заявитель, апеллянт) обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт.

Согласно доводам апелляционной жалобы:

1. Арбитражным судом Красноярского края не применен подлежавший применению подпункт 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающий изменение условия договора, имевших существенное значение для определения цены на торгах

2. Арбитражным судом Красноярского края применен не подлежавший применению пункт 5.5 Свода правил «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утвержденного приказом Министерства строительства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1034/пр, вместо подлежавшего применению постановления Правительства Российской Федерации от 28.05.2021 № 815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 4 июля 2020 г. № 985».

3. Арбитражным судом Красноярского края не применены подлежавшие применению статьи 16 и 19 Правил землепользования и застройки городского округа г. Красноярск, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № B-I22, а также пункт 2.5 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № 11/0412.

4. Арбитражным судом Красноярского края вынесено решение при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, допускающих применение пункта 2 статьи 451 ГК РФ

5. Арбитражным судом Красноярского края в результате неправильного толкования допущено применение части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежавшей применению.

6. Арбитражным судом Красноярского края вынесено решение при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, допускающих применение пункта 4 статьи 451 ГК РФ.

7. В холе судебного разбирательства Арбитражным судом Красноярского края не выяснено, связаны ли изменения в градостроительном законодательстве с активными действиями арендатора.

8. Арбитражным судом Красноярского края принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле № А33-12567/2023.

От истца в материалы дела поступил отзыв, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Универсалстрой» возражает по доводам апелляционной жалобы, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.08.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.09.2023.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 04.08.2023, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Таким образом, лица, участвующие в деле, и не явившиеся в судебное заседание, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в порядке главы 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ходатайства об отложении судебного разбирательства по причине невозможности явиться в судебное заседание в материалы дела не поступили.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

До начала исследования доказательств судом установлено, что в материалы дела 15.08.2023 через «Мой арбитр» от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии письма управления архитектуры администрации г. Красноярска от 10.08.2023 № 2296 с приложенным к ходатайству доказательством его направления в адрес лиц, участвующих в деле.

Как следует из содержания пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Ходатайство о принятии новых доказательств в силу требований части 3 статьи 65 АПК РФ должно быть заявлено лицами, участвующими в деле, до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Данное ходатайство должно соответствовать требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ, то есть содержать обоснование невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции и подлежит рассмотрению арбитражным судом апелляционной инстанции до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Сведений о наличии уважительных причин невозможности представления дополнительных доказательств еще в суде первой инстанции не представлено.

Соответственно, дополнительные доказательства не могут быть приобщены к материалам дела, поскольку они являются новыми и не были предметом исследования в суде первой инстанции.

На основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции определил возвратить приложенные к апелляционной жалобе дополнительные документы.

Поскольку дополнительные доказательства представлены в электронном виде (через систему «Мой арбитр»), они не подлежат фактическому возвращению.

Кроме того, в материалы дела 06.09.2023 через систему «Мой арбитр» от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела протокола заседания комиссии по вопросам градостроительной деятельности Правительства Красноярского края от 30 июня 2021 года №143 и презентации ООО «СЗУниверсалстрой».

Суд, совещаясь на месте, с учетом части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил удовлетворить ходатайство истца в части приобщения к материалам дела протокола заседания комиссии по вопросам градостроительной деятельности Правительства Красноярского края от 30 июня 2021 года №143 в связи с тем, что указанный документ представлен в целях возражения на доводы апелляционной жалобы, в части приобщения презентации ООО «СЗУниверсалстрой» ходатайство истца оставить без удовлетворения в связи с тем, что истцом не обоснована относимость указанного доказательства к материалам дела.

При обращении с апелляционной жалобой ответчиком также заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Монолитхолдинг».

В обоснование указанного ходатайства заявитель апелляционной жалобы указывает, что ООО «Монолитхолдинг» с 2015 года выступал фактическим арендатором земельных участков, перечисленных в договоре аренды 2013 года, через дочерних юридических лиц, к числу которых относится в том числе ООО «СЗ «Универсалстрой». Кроме того, заявитель полагает, что ООО «Монолитхолдинг» является фактическим выгодоприобретателем от реализации договора аренды 2013 года, поскольку является продавцом квартир в жилых домах, строительство которых предполагается осуществить ООО «СЗ «Универсалстрой» в новом жилом комплексе на территории Плодово-Ягодной станции в рамках реализации договора аренды 2013 года.

При этом заявитель апелляционной жалобы указывает, что арбитражным судом первой инстанции ходатайство агентства о привлечении ООО «Монолитхолдинг» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, необоснованно отклонено.

Рассматривая указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из анализа указанной нормы следует, что третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с предметом разбирательства в арбитражном суде. После разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий при разрешении дела.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица, должно иметь ярко выраженный интерес в существе судебного акта. То есть, после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон (возможность предъявления к нему регрессного иска либо возникновением у него права на иск к стороне спора, ввиду взаимосвязи основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом).

Наличие у лица заинтересованности в исходе дела само по себе не является основанием в процессуальном смысле основанием для участия в деле в качестве третьего лица.

Основанием для привлечения в дело третьего лица является возможность предъявления требований к третьему лицу или возникновение права требования у третьего лица, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

Вместе с тем, заявляя ходатайство о привлечении в дело ООО «Монолитхолдинг», заявитель апелляционной жалобы не указывает каким образом обжалуемый судебный акт может повлиять на права третьего лица, в связи с чем в удовлетворении ходатайства о привлечении в дело ООО «Монолитхолдинг» надлежит отказать.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

В газете «Наш Красноярский край» от 30.12.2011 № 122/367 опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно информационному сообщению о проведении аукциона Агентство сообщает о проведении аукциона на заключение договора аренды 6 земельных участков, общей площадью 1436959 кв.м., расположенных по адресу: <...>, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Начальная цена права на заключение договора аренды составляла 152 122 975 рублей. В информационном сообщении также приведены характеристики участков, условия их комплексного освоения, в том числе основные технико - экономические показатели для освоения участков под комплексную жилую застройку.

25.01.2012 Агентством издан приказ №05-82п о проведении аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене, по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения.

Согласно протоколу от 13.02.2012 приема заявок на участие в аукционе №05-1, поступила единственная заявка от ОАО «Управление строительства - 604», данное лицо признано участником аукциона.

Согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды 6 земельных участков, общей площадью 1436959 кв.м., расположенных по адресу: <...>, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 16.02.2012 № 05-2 аукцион признан не состоявшимся и участнику аукциона открытому акционерному обществу «Управление строительства - 604» предоставлено право на заключение договора аренды.

Между Красноярским краем в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (далее – Агентство, арендодатель) и открытым акционерным обществом «Управление строительства -604» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 06.03.2012 №05-А3-389-304, согласно которому арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять за плату земельные участки (далее - Участки) общей площадью 1436959 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для целей жилищного строительства, расположенные по адресу: Россия, <...>. 1, со следующими кадастровыми номерами:

- 24:50:0000000:0175, площадью 504279 кв.м, участок 1;

- 24:50:0100481:20, площадью 309509 кв.м, участок 2;

- 24:50:0100481:18, площадью 139532, участок 3;

- 24:50:0100481:23, площадью 255489, участок 4;

- 24:50:0100481:17, площадью 131009, участок 5;

- 24:50:0000000:168, площадью 97141, участок 6 (пункт 1.1. договора).

Пунктом 1.2. договора от 06.03.2012 №05-А3-389-304 предусмотрено следующее.

Участки предоставляется Арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - комплексное освоение Участков). Комплексное освоение Участков включает в себя:

подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков.

Техническое задание на разработку проекта планировки и межевания территории проектируемого жилого района в <...>) должно соответствовать следующим требованиям:

А) К используемой нормативно-правовой базе:

соблюсти требования следующих законодательных актов, градостроительных и иных действующих нормативов и правил:

- Земельного кодекса Российской Федерации;

- Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции от 21.04.2011);

- Водного кодекса Российской Федерации;

- Лесного кодекса Российской Федерации;

- Федерального закона от 21.02.1992 №2395-1 (в редакции от 27.12.2009) «О недрах»;

- Федеральный закон от 11.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

- Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»;

- Федеральный закон от 04.05.1999 № 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»;

- Федеральный закон от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»;

- Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ (в редакции от 22.11.2000 №137-Ф3) «О садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;

- Закон Красноярского края от 04.12.2008 №7-2555 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска»;

- Закон Красноярского края от 27.06.2006 №19-4948 «О составе и порядке подготовки документов территориального планирования муниципальных образований края, о составе и порядке подготовки планов реализации таких документов»;

- Генеральный план города Красноярска, утвержденный решением Красноярского городского Совета от 30.03.2001 №В-23;

- Правила землепользования и застройки города Красноярска, утвержденные решением Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 № В-306 (в редакции 2008);

- СНиП 11-04-2003 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации»;

- СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.»;

- СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», СП 35-105-2002 «Реконструкция городской застройки с учетом доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения»;

- СНиП 11-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий»;

- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.4.1.2660-10, СанПиН 2.1.3.2630-10, СанПиН 2.4.2.1178-02,

СанПиН 2.1.4.1110-02;

- ПУЭ. Издание 7. «Правила устройства электроустановок».

- иные нормативные правовые акты Российской Федерации, Красноярского края и города Красноярска.

Б) К планировочной организации территории:

В) К функциональному зонированию и инженерной подготовке размещения транспорта:

Разработать инженерные сети в соответствии с техническими условиями инженерных служб и инженерно- геологическими изысканиями. Инженерные сети разделить на внутри и внеплощадочные, определить нагрузки, места подключения к внешним коммуникациям.

Г) К благоустройству территории:

Предусмотреть благоустройство общественно-деловой и жилой зоны в целом и по каждому из кварталов согласно нормативных требований и правил. Указать наличие бульваров, пешеходных и велосипедных дорожек, площадок различного назначения и зеленых насаждений на землях общего пользования. Показать благоустройство территории внутри кварталов, пешеходную и транспортную структуры, зеленые насаждения, обозначить их ассортимент.

Д) К объемно - пространственной организации территории:

- Запроектировать жилой район с включением встроено-пристроенных и отдельно стоящих объектов общественного назначения с учетом объемно-пространственного решения, принятого в «Концепции развития жилого района «Плодово-Ягодный» в <...>)»., а так же перспективной застройки прилегающих участков. Объемно-пространственное решение выполнить в гармоничном сочетании с прилегающими жилыми районами и микрорайонами города и окружающим ландшафтом. Учесть панорамное раскрытие на основные магистрали, водные объекты. Выявить композиционные акценты.

Е) К параметрам застройки:

Параметры застройки принять в соответствии с утвержденным градостроительным зонированием.

Проектом учесть материалы проекта «Концепция развития жилого района «Плодово-Ягодный» в <...>)», взяв за основу указанные далее параметры.

Проектом предусмотреть застройку жилого района жилыми домами этажностью от 1 до 5 этажей (возможно использование композиционных акцентов, превышающих указанную этажность) с сохранением средней этажности 3,1 эт., выполненными по индивидуальным типовым проектам с отдельно стоящими объектами социального и общественного обслуживания (допускается включение встроено-пристроенных объектов. соответствующих градостроительному регламенту зоны).

Площадь в границах проектирования - 143 га.

Площадь жилых районов в красных линиях - 107,64 га.

Количество домов- ориентировочно 882 ед.

Количество квартир - ориентировочно 4886 ед.

Жилищный фонд - ориентировочно 441,734 тыс.м2.

Площадь встроенных помещений - 26,432 тыс.м2.

Проектная численность населения - ориентировочно 15206 чел. при средней плотности населения 141 чел/га(в зависимости от применяемого типа застройки).

Типы застройки:

- жилой дом с участком до 2000 м2;

- блокированный жилой дом с участком до 300 м2;

- дом «ковровой» застройки (без участка);

- городской коттедж (без участка);

- многоквартирный жилой дом 4 эт;

- многоквартирный жилой дом от 3 до 5 эт.

Норму обеспеченности общей площадью жилого фонда принять от 25 до 78 м'/чел.

Запроектировать учреждения и предприятия обслуживания в соответствии со СП 42.13330.2011 от 20.05.2011 (СНиП 2.07.01.-89*).

Для общественных объектов: принять общую площадь объектов обслуживания по проектируемому району 125 тыс.м2 (ориентировочно 98,6 тыс.м2 в отдельно стоящих и 26,4 тыс.м2 во встроенных объектах) или из расчета не менее 8,22 м2 на 1 жителя.

Предусмотреть выделение земельных участков для размещения детской и взрослых поликлиник (по расчету).

Проектом предусмотреть выделение участков в соответствии с нормативной обеспеченностью детскими дошкольными и школьными учреждениями с учетом разбивки территории жилой застройки на кварталы и (или) лоты: под 5 отдельно стоящих ДОУ общей вместимостью 710 мест, 2 школы (на 1000 мест каждая) с учетом радиусов доступности, внешкольные учреждения на 160 мест.

Предусмотреть подземные (наземные) автопарковки из расчета 1 машино-место на 1 квартиру и 100% обеспеченность парковочными местами для объектов общественного и социального назначения.

Все объекты (жилые и нежилые) запроектировать с применением инновационных технологий (использование инновационной техники при создании оболочек зданий, концепций энергоснабжения и энерго - теплосбережения, экологического строительства и др.).

Особые требования к границам земельных участков:

- Проектом определить границы кварталов (лотов) жилых и общественных комплексов, иных межуемых территорий с указанием ТЭП по каждому кварталу (лоту), красных линий, линий регулирования застройки, границ земельных участков, обремененных правами третьих лиц.

Специальные требования по срокам реализации:

Предусмотреть очередность освоения площадки с выделением первой очереди строительства и расчетом стоимости работ.

Состав работы:

- сбор исходных данных;

-подготовка топографических и картографических материалов;

- анализ существующего состояния территории;

- разработка проекта планировки и межевания территории;

- подготовка материалов для проведения публичных слушаний;

- участие в проведении публичных слушаний, согласовании и утверждении проекта планировки и межевания.

Состав проекта:

В соответствии с требованиями ст. 42, 43 Градостроительного кодекса РФ, инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации (СНиП 11-04-2003) графические материалы, пояснительная записка.

Основная часть должна включать в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаю гея:

а) красные линии;

б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной

и транспортной инфраструктур;

в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного

и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального,

регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Материалы в графической форме:

1. Схема размещения проектируемой территории в структуре населенного пункта (ситуационный план)

2. План современного использования территории (опорный план)

3. План красных линий (основной чертеж)

4. Разбивочный чертеж

5. Схема вертикальной планировки и инженерной подготовки территории

6. Схема организации транспорта и улично-дорожной сети

7. Схема размещения инженерных сетей и сооружений (сводный план)

8. Схема межевания территории Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Дополнительные требования:

В составе проекта планировки и межевания, определенном статьями 42, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом № 41-ФЗ, дополнительно выполнить разделы:

1. Мероприятия по созданию условий для инвалидов и маломобильных групп

населения.

2. Мероприятия по охране окружающей среды.

3.ИТМ ГО ЧС, в соответствии с заданием управления ГО и ЧС г. Красноярска.

Подготовить 1 экземпляр комплектов документации в бумажном и в электронном виде (в векторно-цифровом виде в местной системе координат с разбивкой по слоям, выполненный в программе, совместимой с программным комплексом СОТО) для передачи в архив управления архитектуры администрации города Красноярска и 3 комплекта аналогичной документации для передачи заказчику.

Выполнить презентацию проекта в электронном виде.

Подготовить материалы для публичных слушаний в составе:

1. пояснительная записка и графические материалы для публикации в печатном

(бумажном) виде и электронная версия (Word, AvtoCAD, JPEG);

2. демонстрационные графические материалы для организации экспозиции

в печатном виде на форматах, обеспечивающих свободное прочтение чертежей, в составе:

а) современное состояние территории;

б) проект планировки (основной чертеж);

в) проект межевания территории;

5. текст основного доклада.

Предоставить в архив управления архитектуры администрации г. Красноярска комплект вышеперечисленных материалов: пп. 2, 3, 4 - в электронном виде, пп. 1, 5 - в бумажном и в электронном виде.

Принять участие в публичных слушаниях.

- обустройство территории в границах Участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах Участков (далее - Образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах Участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на Образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды Участков по договору: 5 лет. Начало срока аренды исчисляется в соответствии с подпунктом 6.1.1 договора с даты подписания сторонами акта приема-передачи Участков. Срок договора аренды на Образованные участки устанавливаемся в пределах срока, определенного настоящим пунктом, в порядке, предусмотренном пунктами 5.2, 5.5, 5.6 договора.

В силу пункта 6.2.9 договора аренды, арендатор обязуется обеспечить проектирование и строительство объектов жилого и иного назначения на образованных участках в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации, в срок, указанный в подпункте 3.1.4 договора.

По акту приема-передачи арендодатель передал арендатору земельные участки 06.03.2012.

В соответствии с Генеральным планом города, утвержденным решением Красноярского городского Совета от 30.03.2001 № В-23, переданные в аренду земельные участки относятся к зоне застройки средней этажности (до 5 этажей).

Постановлением администрации г. Красноярска от 09.11.2012 № 557 утвержден проект планировки и межевания территории жилого района Плодово-Ягодного по ул. Азовской, 1.

После проведения процедур межевания на основании приказа Агентства от 11.02.2013 № 05-139п между Красноярским краем в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Управление строительства -604» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.02.2013 № 05-АЗ-661, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду находящиеся в государственной собственности Красноярского края земельные участки, относящиеся к категории земель: земли населенных пунктов, имеющие разрешенное использование: для целей жилищного строительства, общей площадью 1436959 кв.м., расположенные по адресу: Красноярский край, ул. Азовская, со следующими характеристиками:

кадастровый номер 24:50:0000000:154949, площадь 4506 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154950, площадь 2370 кв м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154951, площадь 35601 кв м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154952, площадь 4812 кв м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154953, площадь 58834 кв м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154954, площадь 11520 кв м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154955, площадь 5066 кв м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154956, площадь 180527 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154957, площадь 189175 кв м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154958, площадь 11868 кв м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154960, площадь 151835 кв м;

кадастровый номер 24:50:0000000:154961, площадь 36665 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:50, площадь 233112 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:51, площадь 3246 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:52, площадь 124981 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:53, площадь 46777 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:54, площадь 11497 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:55, площадь 35333 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:56, площадь 2339 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:57, площадь 3161 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:58, площадь 53481 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:59, площадь 94577 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:60, площадь 8011 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:61, площадь 14478 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:62, площадь 5272 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:63, площадь 2605 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:64, площадь 2363 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:65, площадь 45428 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:66, площадь 17869 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:67, площадь 30218 кв.м;

кадастровый номер 24:50:0100481:68, площадь 9432 кв.м. (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.2. договора от 21.02.2013 № 05-АЗ-661 участки предоставляется арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - комплексное освоение Участков). Комплексное освоение Участков включает в себя: выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков.

Согласно пункту 2.1. договора срок действия договора устанавливается с 29 января 2013 года до 06 марта 2017 года.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что комплексное освоение Участков осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки: обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах Участков в срок - 2017 год (пункт 3.1.1). Обеспечение жилищного и иного строительства на Участках в срок - 2017 год. Датой окончания жилищного и иного строительства на Участках является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах Участков (пункт 3.1.2). При обороте Участков к новым правообладателям переходят обязанности по соблюдению сроков, установленных в пункте 3.1 договора (пункт 3.2).

Согласно пункту 6.2.6 договора, арендатор обязуется обеспечить проектирование и строительство объектов жилого и иного назначения на участках в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации, в срок, указанный в подпункте 3.1.2 договора.

В силу пункта 13.1. договора изменение условий договора по соглашению сторон не допускается, за исключением случаев, когда изменение условий вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, изменениями законодательства Российской Федерации и иных нормативных правовых актов, влияющих на исполнение сторонами обязательств по договору. В таких случаях стороны заключают соглашение, предусматривающее порядок и сроки исполнения соответствующего обязательства.

Все споры и разногласия, возникающие при исполнении договора, решаются сторонами путем переговоров (пункт 14.3. договора). В случае неурегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а также в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворения требований заинтересованной стороны по существу спора спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Согласно пункту 15.1. договор имеет силу акта приема-передачи.

Договор аренды от 21.02.2013 № 05-АЗ-661 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 12.03.2013 за номером 24-24-01/050/2013-781.

Дополнительным соглашением от 07.11.2013 № 1 к договору от 21.02.2013 № 05-АЗ-661 произведена замена арендатора с открытого акционерного общества «Управление строительства -604» на ООО «А-СтройГрупп».

Решением Красноярского городского совета депутатов от 13.03.2015 № 7-107 утвержден Генеральный план городского округа города Красноярска. Указанным решением признаны утратившими силу решение Красноярского городского Совета от 30.03.2001 №В-23 «О Генеральном плане города»; решение Красноярского городского Совета от 21.12.2004 №4-61 «О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 30.03.2001 №В-23 «О Генеральном плане города» и в Генеральный план города Красноярска»; решение Красноярского городского Совета депутатов от 27.03.2007 №13-292 «О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 30.03.2001 №В-23 «О Генеральном плане города» признано утратившим силу.

Решение Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 №В-122 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Красноярск Красноярского края. Данным решением признаны утратившими силу решениеКрасноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 №В-306 «О Правилах землепользования и застройки города Красноярска», а также все решения о внесении изменений в указанный акт.

Постановлением администрации города Красноярска от 06.05.2016 №266, в целях приведения правовых актов города в соответствии законодательством Российской Федерации, признано утратившим силу постановление администрации города Красноярска от 09.11.2012 №557 «Об утверждении проекта планировки и межевания территории жилого района Плодово-Ягодного по ул. Азовской, 1».

Ссылаясь на утверждение нового Генерального плана арендатор – ООО «А-СтройГрупп» обратился в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор аренды от 21.02.2023 в части продления срока комплексного освоения участков и срока действия договора.

Вступившим в законную силу решением суда от 29.06.2015 по делу №А33-9467/2015 исковые требования ООО «А-СтройГрупп» удовлетворены, внесены изменения в договор № 05-А3-661 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.02.2013, спорные положения договора изложены в следующей редакции: «Пункт 2.1. Срок действия договора устанавливается с 29 января 2013 года по 14 марта 2025 года. Пункт 3.1. Комплексное освоение участков осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки: 3.1.1 Обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участков в срок - 2025 год. 3.1.2 Обеспечение жилищного и иного строительства на участках в срок -2025 год. Датой окончания жилищного и иного строительства на участках является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке в границах участков».

Во исполнение указанного решения, на основании обращения арендатора от 11.08.2015 №03-207 сторонами договора аренды подписано дополнительное соглашение №2 от 25.08.2015 к договору аренды от 21.02.2013 № 05-А3-661. Указанным дополнительным соглашением также изменена преамбула договора аренды – в качестве арендатора по договору указано ООО «Финансово - строительная компания «Монолитинвест».

Дополнительным соглашением №3 от 16.09.2019 к договору аренды от 21.02.2013 №05-А3-661 изменена преамбула договора аренды – в качестве арендатора по договору указано ООО «Первая Башня». Пункт 4.1. изложен в следующей редакции: арендная плата ежеквартально за Участок составляет 587 797 (пятьсот восемьдесят семь тысяч семьсот девяносто семь) рублей 62 копейки.

Дополнительным соглашением №4 от 08.05.2020 к договору аренды от 21.02.2013 №05-А3-661 стороны согласовали предоставление арендатору отсрочки уплаты арендной платы с 01.04.2020 по 30.09.2020 в размере 1175595,24 руб.

Дополнительным соглашением №5 от 18.09.2020 к договору аренды от 21.02.2013 №05-А3-661 стороны продлили срок действия договора до 14.03.2028.

Дополнительным соглашением №6 от 20.01.2021 к договору аренды от 21.02.2013 №05-А3-661 изменена преамбула договора аренды – в качестве арендатора по договору указано ООО «Специализированный застройщик Универсалстрой», изменена редакция пунктов 4.1, 4.3, 4.5, 9.2 договора аренды.

Дополнительным соглашением №7 от 23.03.2022 к договору аренды от 21.02.2013 №05-А3-661 стороны продлили срок действия договора до 14.03.2031.

Письмом от 25.04.2023 истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменения в договор аренды №05-А3-661 от 21.02.2013 в части приведения в соответствие условий договора с Правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденными решением Красноярского городского Совета депутатов от 28.02.2023 №В-307; о признании недействующим договора № 05-АЗ-389-304 от 06.03.2012 в части параметров застройки как несоответствующих актуальной градостроительной документации города Красноярска с сохранением в договоре требований о проектировании в соответствии с градостроительным зонированием и нормативами, действующими на период проектирования.

В ответе на претензию от 27.04.2023 Агентство сообщило следующее. Договор № 05-А3-389-304 и договор № 05-А3-661, заключенный в результате реализации проекта межевания, являются взаимосвязанными. Договор №05-А3-389-304 заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, в соответствии с протоколом о результатах аукциона №05-2 от 16.02.2012. Согласно условиям торгов, которые содержались в информационном сообщении о проведении аукциона, а также договора № 05-А3-389-304, на предоставленных в аренду земельных участках необходимо обеспечить строительство жилых домов этажностью от 1 до 5 этажей с сохранением средней этажности 3.1 этаж. С учетом подпункта 3 пункта 8 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение условий договоров, в части изменения параметров строительства, не могут быть изменены по соглашению сторон.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, Третий арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как верно отмечено судом первой инстанции предметом настоящего спора является внесение изменений в договоры аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.02.2013 № 05-АЗ-661, от 06.03.2012 № 05-А3-389-304.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1). Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок истцом соблюден. Письмом от 25.04.2023 истец обращался к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды от 21.02.2023 и исключении из договора от 06.02.2012 положений пункта 1.2 в части параметров застройки.

Ответчик письмом от 27.04.2023 отказал во внесении изменений в договоры по соглашению сторон.

С учётом фактических обстоятельств дела судом первой инстанции сделан вывод, с которым соглашается суд апелляционной инстанции, о том, что в целях внесения изменений в договоры аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства подлежат установлению обстоятельства, препятствующие арендатору исполнить договоры аренды на согласованных сторонами условиях, в частности обстоятельства, препятствующие осуществлению проектирования и строительства жилых домов с учетом требований и параметров, определенных договорами.

Как указано ранее, решением Красноярского городского совета депутатов от 13.03.2015 № 7-107 решение Красноярского городского Совета депутатов от 27.03.2007 №13-292 «О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 30.03.2001 №В-23 «О Генеральном плане города» признано утратившим силу, утвержден Генеральный план городского округа города Красноярска. Указанным решением признаны утратившими силу решение Красноярского городского Совета от 30.03.2001 №В-23 «О Генеральном плане города»; решение Красноярского городского Совета от 21.12.2004 №4-61 «О внесении изменений в Решение Красноярского городского Совета от 30.03.2001 №В-23 «О Генеральном плане города» и в Генеральный план города Красноярска».

Генеральный план городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки (часть 3 статьи 9, пункт 2 части 1 статьи 18 ГрК РФ). При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Правила землепользования и застройки в рамках установленных генеральным планом функциональных зон выделяют территориальные зоны и действующие в рамках каждой из них правила застройки, в том числе, устанавливаются ограничения и требования к характеристикам объектов капитального строительства.

Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования. Правила землепользования и застройки как документы по реализации генеральных планов не могут противоречить генеральному плану, а равно и применяться без учета содержания его положений.

Правомерность вышеизложенной позиции подтверждается практикой Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 57 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018) (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), в определениях от 13 июня 2017 года № 307-КГ16-18929, от 03 октября 2017 года № 307-КГ17-5121, от 06 апреля 2017 года № 32-АПГ17-1, от 22 мая 2017 года № 56-АПГ17-7.

В качестве обстоятельств, являющихся существенными в соответствии с положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец указывает на изменение новым Генеральным планом города Красноярска функциональной зоны соответствующих земельных участков.

Соглашаясь с доводами истца, суд первой инстанции указал, что ни на момент проведения торгов в 2012 году, ни на момент заключения договора аренды от 06.03.2012 № 05-АЗ-389-304, ни на дату заключения договора аренды от 21.02.2013 № 05-А3-661 стороны не предполагали, что актами органов местного самоуправления будут изменены Генеральный план города, Правила землепользования и застройки и, соответственно, функциональные и территориальные зоны, в которых расположены земельные участки, переданные в аренду для комплексного освоения территорий.

Приходя к указанному выводу, суд первой инстанции в том числе сослался на судебный акт по делу № А33-9467/2015 от 29.06.2015, согласно которому в связи с изменением Генеральным планом городского округа города Красноярска утвержденным решением городского совета депутатов от 13.03.2015 № 7-107, новой функциональной зоны земельных участков, предоставленных по договору аренды от 21.02.2013 № 05-АЗ-661, с застройки средней этажности на застройку многоэтажных жилых домов, арендатору необходимо заново осуществить весь комплекс мероприятий, предусмотренных договором аренды, а именно: разработать новый проект планировки территории и пройти публичные слушания; на основании нового проекта планировки запроектировать и осуществить строительство магистральных сетей, получить технические условия на энергоресурсы; осуществить проектирование высотных домов; осуществить строительство многоэтажных домов. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение функциональной зоны земельных участков предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без такого изменения. Судом установлено, что в связи с существенным изменением обстоятельств, которые произошли не по вине арендатора, а связаны с изменением функциональной зоны земельных участков новым Генеральным планом города Красноярска, принятым представительным органом города Красноярска, арендатор не имеет возможности осуществить весь комплекс мероприятий по освоению участков в установленные договором аренды сроки, в связи с чем суд продлил срок действия договора 14.03.2025.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что, подчеркивая необходимость совершения истцом действий, перечисленных в описательно-мотивировочной части решения Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-9467/2015 от 29.06.2015, суд первой инстанции неправомерно применил часть 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном законом.

Преюдициальность имеет свои объективные и субъективные пределы. По общему правилу объективные пределы преюдициальности касаются обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу. Среди этих фактов могут быть те, которые оказались бесспорными, и те, которые суд ошибочно включил в предмет доказывания по делу. В любом случае все факты, которые суд счел установленными во вступившем в законную силу судебном акте, будут обладать преюдициальностью.

Субъективные пределы - это наличие одних и тех же лиц, участвующих в деле, или их правопреемников в первоначальном и последующем процессах.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждением ответчика о недопустимости ссылки на судебный акт по делу № А33-9467/2015, поскольку иной предмет спора (продление сроков арендных отношений), а также участие в настоящем деле стороны – правопреемника лица, участвующего в деле № А33-9467/2015, не является препятствием для применения положений о преюдициальности.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, претерпели существенное изменение.

При этом суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом апеллянта о том, что обжалуемое решение вынесено при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, допускающих применение пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи со следующим.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) при удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Так из обжалуемого судебного акта следует, что предусмотренное договором аренды количество объектов местного значения является недостаточным и не отвечает потребностям населения. По условиям договора аренды от 06.03.2012 в действующей редакции арендатор должен предусмотреть в проекте выделение участков в соответствии с нормативной обеспеченностью детскими дошкольными и школьными учреждениями с учетом разбивки территории жилой застройки на кварталы и (или) лоты: под 5 отдельно стоящих ДОУ общей вместимостью 710 мест, 2 школы (на 1000 мест каждая) с учетом радиусов доступности, внешкольные учреждения на 160 мест.

С учётом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что внесение изменений в договоры аренды, предусматривающих проектирование, а в последствии строительство жилого микрорайона, в соответствии с действующими документами территориального планирования и градостроительного зонирования с учетом региональных и местных нормативов, предусматривающее размещение на данной территории необходимых городу объектов местного значения отвечает интересам муниципального образования г. Красноярска, призвано обеспечить благоприятные условия жизни граждан, доступность для них социальных объектов.

При этом суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, также учитывает, что расторжение договора аренды повлечёт необходимость организации новых торгов в целях определения застройщика для строительства объектов жилой, социальной и иной инфраструктуры на соответствующих земельных участках, что повлечёт дополнительные финансовые и временные затраты, создаст неопределенность в вопросе развития территории и на неизвестный срок отложит ее инфраструктурное освоение. Такая неопределённости ситуация в свою очередь не может считаться полезной и выгодной для населения муниципального образования по сравнению с исполнением договора на измененных условиях.

В то же время, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исполнение договора аренды на прежних условиях является для арендатора невозможным по следующим причинам.

Согласно материалам дела, переданные истцу для комплексного освоения земельные участки по действующему нормативному регулированию (Правилам землепользования и застройки от 07.07.2015 № В-122 в редакции от 28.02.2023) отнесены к зоне застройки малоэтажными многоквартирными домами (Ж-3); к зоне смешанной общественно-деловой и многоэтажной жилой застройки (СОДЖ-2).

Согласно части 1 статьи 19 Правил землепользования и застройки от 07.07.2015 № В-122, зоны смешанной общественно-деловой и многоэтажной жилой застройки включают в себя участки территорий города, предназначенные для размещения среднеэтажных многоквартирных домов, многоэтажных многоквартирных домов, объектов общественно-делового назначения (здравоохранения, культурного развития, спорта, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, делового и общественного управления, банковской и страховой деятельности, объектов образования и просвещения, обеспечения научной деятельности, религиозного использования) и иных объектов, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно части 2 статьи 19 Правил землепользования и застройки от 07.07.2015 № В-122. Основные виды разрешенного использования зоны смешанной общественно-деловой и многоэтажной жилой застройки (СОДЖ-2) 1) среднеэтажная жилая застройка (код - 2.5); 2) многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код - 2.6).

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, установлено, что многоэтажная жилая застройка предусматривает размещение многоквартирных домов этажностью 9 этажей и выше; среднеэтажная – размещение многоквартирных домов этажностью не выше 8 этажей.

При этом этим же классификатором предусмотрено, что к малоэтажной жилой застройке относятся многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный.

Таким образом, анализ положений классификатора позволяет прийти к выводу о том, что к среднеэтажной застройке уполномоченный орган (Росреестр) относит многоквартирные дома высотой от 5 до 8 этажей.

Этот же вывод следует и из пункта 5.5 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*».

Так, в соответствии с пунктом 5.5 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр), в состав жилых зон включаются:

- зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми зданиями (девять этажей и более);

- зона застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми зданиями (от пяти до восьми этажей, включая мансардный);

- зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми зданиями (до четырех этажей, включая мансардный);

- зона застройки блокированными жилыми домами;

- зона застройки индивидуальными жилыми домами.

При этом рекомендательный характер указанного пункта, как видно, не влияет на выводы, к которым пришёл суд первой инстанции.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на п. 2.3. рекомендуемых нормативов градостроительного проектирования Красноярского края, утверждённых постановление Правительства Красноярского кря от 23.12.2014 № 631-П, в соответствии с которым жилые зоны городских и сельских населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях, рекомендуется подразделять на несколько типов, в том числе на среднеэтажные многоквартирные жилые дома (4 - 5 этажей), отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку указанные нормативы применимы к муниципальным районам Красноярского кря, а не к городским округам, кроме того, они носят рекомендательный характер.

Таким образом, в зоне смешанной общественно-деловой и многоэтажной жилой застройки (СОДЖ-2) предусматривается размещение многоквартирных жилых домов этажностью от пяти этажей и более. Данный вывод также подтвержден Управлением архитектуры города Красноярска в письме №1900 от 27.06.2023.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Действительно, как указывает апеллянт, верхняя граница этажности (5 этажей), предусмотренная договором аренды, подпадает под определение среднеэтажной застройки и в этой части не противоречит условиям договора.

Вместе с тем, заявитель апелляционной жалобы не учитывает, что такая застройка земельного участка приведёт к невозможности сохранения средней этажности 3,1 эт. на земельных участках, переданных в аренду и расположенных в зоне смешанной общественно-деловой и многоэтажной жилой застройки (СОДЖ-2), как это предусмотрено договором аренды.

Указанные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, препятствуют арендатору исполнить договоры аренды на согласованных сторонами условиях, в связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности выводов суда первой инстанции в части удовлетворения заявленных исковых требований.

В части доводов жалобы о том, что Арбитражным судом Красноярского края не применен подлежавший применению подпункт 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускающий изменение условия договора, имевших существенное значение для определения цены на торгах, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в обжалуемом судебном акте довод ответчика о необходимости применения положений подпункта 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации был рассмотрен судом первой инстанции.

Так, на странице 39 обжалуемого судебного акта, отклоняя заявленный довод, суд первой инстанции указал, что, во-первых, данная норма (подпункт 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) вступила в силу после заключения сторонами договоров аренды, и, как следствие, не подлежит применению, а во-вторых, предусматривает изменение договора по соглашению сторон, а не в судебном порядке.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно части 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного Федерального закона или после дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона).

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не предусматривали специальных положений об изменении договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенных по результатам аукциона.

При этом статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующая организацию и порядок проведения торгов, в том числе пункт 8 указанной статьи, который устанавливает, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, вступила в силу после возникновения спорных правоотношений.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 212-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона № 212-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона № 212-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона № 212-ФЗ, положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 212-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона № 212-ФЗ, если иное не предусмотрено статьёй 9 Федерального закона № 212-ФЗ.

По мнению апеллянта истец приобрёл права и обязанности арендатора лишь 20.01.2021 в результате заключения дополнительного соглашения № 6 к договору аренды 2013 года, то есть после дня вступления в силу Федерального закона № 212-ФЗ, что требует соблюдения части 2 статьи 9 Федерального закона № 212-ФЗ, применяющей статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, полагая, что права и обязанности по договору аренды 2012 года и договору аренды 2013 года возникли у истца лишь 20.01.2021, заявитель апелляционной жалобы не учитывает, что непосредственно договорные отношения между сторонами, предметом которых являлась аренда земельных участков, возникли из договоров аренды от 2012 года и 2013 года, при этом заключение дополнительного соглашения № 6 в 20.01.2021 не изменило характер указанных договорных отношений, а лишь констатировало перемену одной из сторон в уже возникшем обязательстве.

Таким образом, договорные обязательства из заключенных договоров как существовали, так и продолжили существовать, и перемена арендатора новых прав и обязанностей не породила, а только перенесла на новую сторону как на правопреемника комплекс имеющихся прав и обязанностей.

С учётом изложенного, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно не применил к рассматриваемым правоотношениям положения подпункта 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также, апеллянт, указывая, что изменение предмета договора существенным образом сказывается как на формировании стоимости права на заключение договора аренды, так и на формирование стоимости арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными для комплексного освоения в целях жилищного строительства, полагает, что возможность осуществления высотной застройки закономерно привела бы к увеличению начальной цены.

Вместе с тем, указанный довод суд апелляционной инстанции полагает необоснованным и основанным лишь на предположениях ответчика.

При этом, как следует из пункта 4.4 договора аренды от 21.02.2013, а также приложения № 2 к договору, расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Красноярского края от 06.05.2009 № 241-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной штаты за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Красноярского края, и Порядка, условий и сроком внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Красноярского края», решением Красноярского городскою Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 (в ред. решений Красноярского городскою Совета депутатов от 15.10.2009» «Об утверждении положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значении коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно пункту 2 Приложения № 1 к вышеуказанному постановлению Правительства Красноярского края от 06.05.2009 № 241-п (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды) расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле:

А = Кс x К1 x К2,

где:

А - арендная плата за земельный участок в год, рублей;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

С учётом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сама по себе возможность осуществления высотной застройки не влияет на размер арендной платы, которая складывается на основе иных показателей.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание, что в соответствии с пунктом 4.5 договора аренды от 21.02.2013 размер арендной платы пересматривается в случаях, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, в том числе при утверждении результатов государственной кадастровой оценки участков, при изменении ставок земельного налога, а также коэффициентов, учитываемых при расчете размера арендной платы. В случаях, указанных в настоящем пункте Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке с момента указанного в письменном уведомлении об этом Арендатора.

Таким образом, утверждение заявителя апелляционной жалобы о недополучении соответствующим бюджетом денежных средств в результате изменения предмета договора отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку получение денежных средств в достаточном объёме обусловлено возможностью изменять стоимость арендной платы в одностороннем порядке.

При этом апеллянт необоснованно полагает, что изменение договора в настоящем времени означает лишение его дохода в прошлом. Следует принимать во внимание, что полученные ранее от арендатора платежи соответствовали прежним условиям взаимоотношений сторон и оснований ретроспективно пересматривать размер платежей в большую сторону не имеется.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не выяснено, связаны ли изменения в градостроительном законодательстве с активными действиями арендатора.

Указанный довод не может быть принят во внимание с учётом отсутствия доказательств в материалах дела, подтверждающих оказание арендатором какого-либо влияния на принятие нового Генерального плана городского округа г. Красноярск и правил землепользования и застройки городского округа г. Красноярск, утвержденных решением Красноярского Совета депутатов от 07.07.2015.

С учётом изложенного, при установленных по делу фактических обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы в виде возражений на исковые требования были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили всестороннюю надлежащую оценку суда, при этом не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются необоснованными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 июля 2023 года по делу № А33-12567/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.В. Яковенко

Судьи:

В.В. Радзиховская

Ю.В. Хабибулина