Гражданский кодекс часть 1

от истца - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО1, представителя по доверенности от 09.01.2018 № 10, паспорт,

от ответчика - закрытого акционерного общества «Экоден»: ФИО2, представителя по доверенности от 01.02.2018, паспорт,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «20» декабря 2017 года по делу № А33-16413/2017, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к закрытому акционерному обществу «Экоден» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ЗАО «Экоден», ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 15.12.2014 № 823-ПР в сумме 989 299 рублей 49 копеек, пени в сумме 57 732 рублей 11 копеек.

Решением суда от 20.12.2017иск удовлетворен частично: с ЗАО «Экоден» в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 116 555 рублей 18 копеек задолженности на 28.02.2017 по договору купли-продажи от 15.12.2014 №823-ПР, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что суд не принял во внимание условия заключенного сторонами договора от 15.12.2014 № 823-ПР о порядке расчетов между сторонами по договору купли-продажи в части распределения переплаты, оставшейся после зачисления ежемесячных платежей (пункты 2.3, 2.5.1, 2.5.3).

В связи с заключением сторонами во исполнение решения Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2016 по делу №А33-23143/2015 дополнительным соглашением от 09.09.2016 №1 на стороне продавца образовалась переплата в сумме 890 040 рублей 86 копеек.

Как указано апеллянтом, указанная переплата в силу пункта 2.5.3 договора была направлена на оплату стоимости объекта (основного долга), в связи с чем не подлежала возврату покупателю и не приостанавливала в дальнейшем ежемесячные платежи покупателя в соответствии с утвержденным сторонами графиком уплаты платежей.

В связи с тем, что после заключения сторонами дополнительного соглашения ответчик, учитывая наличие указанной выше переплаты, приостановил ежемесячные платежи, истец, ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком платежей по договору, обратился в арбитражный суд.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 13.03.2018.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, указали, что по арифметике переплаты у истца и ответчика возражений нет.

Представитель истца пояснил, что обжалует решение суда в части отказа в удовлетворении требований.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку соответствующих возражений от сторон не поступило, судебный акт подлежит проверке апелляционной инстанцией в обжалуемой части - в части отказа в удовлетворении иска.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

На основании распоряжения администрации города от 22.09.2014 № 4982-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Республики, д. 45, пом. 111» между истцом (продавцом) и ответчиком (покупателем) подписан договор купли-продажи нежилого помещения от 15.12.2014 №823-пр, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 206,8 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:0200117:833, расположенное по адресу: Красноярский край,
<...>. Покупатель принимает и оплачивает стоимость объекта по цене, указанной в пункте 2.1 (пункт 1.2 договора).

В пункте 2.1 договора предусмотрено, что стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 09.09.2014 № 01-110 составляет 10 576 000 рублей.

Согласно пункту 2.2 договора, оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в пункте 2.3 настоящего договора.

В силу пункта 2.3 договора сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж), в размере 10 576 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств в течение 5 (пяти) лет равными долями по 176 266 рублей 67 копеек (далее - ежемесячный платеж) согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже объекта (пункт 2.4 договора). Расчет процентов за предоставление рассрочки производится в порядке, указанном в пунктах 2.4.1 и 2.4.2 договора.

Внесение ежемесячного платежа и процента рассрочки вносится не позднее даты, установленной настоящим договором согласно графику уплаты рассроченных платежей (пункт 2.4.3 договора). Оплата процентов по настоящему договору производится покупателем не позднее оплаты ежемесячного платежа по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора в соответствии с графиком уплаты рассроченных платежей (пункт 2.4.4 договора).

Согласно пункту 2.5 договора оплата за приобретаемый в рассрочку объект может быть осуществлена досрочно по решению покупателя.

Обязанность по оплате ежемесячных платежей, предусмотренных пунктом 2.3 настоящего договора и графиком уплаты рассроченных платежей, а также суммы процента рассрочки производится независимо от досрочно внесенных платежей.

Пунктом 2.5.2 предусмотрено, что суммы, поступающие в счет исполнения обязательств по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: на оплату ежемесячного платежа; на оплату процентов; на оплату штрафных санкций (пени).

Согласно пункту 2.5.3 договора переплата, оставшаяся после зачисления платежей в порядке, предусмотренном подпунктом 2.5.2 настоящего договора, направляется на оплату стоимости объекта (пункт 2.1) по договору, возврату покупателю не подлежит и не может рассматриваться как неосновательное обогащение продавца.

Право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (пункт 4.1 договора).

За нарушение сроков внесения денежных средств покупатель выплачивает продавцу пени с момента нарушения даты оплаты, установленной графиком уплаты рассроченных платежей (приложение 1) по день поступления денежных средств на единый счет бюджета города включительно, в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на расчетный счет, указанный в пункте 2.2 настоящего договора (пункт 5.1 договора).

По акту приема-передачи от 17.12.2014 нежилое помещение передано ответчику.

19.05.2017 произведена государственная регистрация перехода права собственности, о чем внесена запись №24-24/001-24/001/027/2015-2981/4.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2016 по делу
№А33-23143/2015 суд обязал Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 4 154 767 рублей в счет оплаты выкупаемого по договору
купли-продажи от 15.12.2014 № 823-ПР нежилого помещения общей площадью 206,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

На основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2016 по делу № А33-23143/2015 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение №1 от 09.09.2016 к договору, согласно которому внесены изменения в условия договора:

- пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, составляет 6 421 233 рубля»,

- пункт 2.3 договора изложен в следующей редакции:

«Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 6 421 233 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 107 020 рублей 55 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение к дополнительному соглашению № 1 к настоящему договору). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

- пункт 5.1 договора изложен в следующей редакции: «За нарушение сроков внесения денежных средств покупатель выплачивает продавцу пени с момента нарушения даты оплаты, установленной графиком уплаты рассроченных платежей (приложение к дополнительному соглашению № 1 к настоящему договору), по день поступления денежных средств на единый счет бюджета города включительно, в размере 0,1 % от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на расчетный счет, указанный в пункте 2.2 настоящего договора».

10.11.2016 ответчик направил истцу письмо, которым просил направить ранее поступившие суммы вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежных документах, в следующей очередности: на оплату ежемесячного платежа; на оплату процентов; на оплату штрафных санкций (пени) в силу пункта 2.5.2 договора.

На основании пункта 2.5 договора ответчик просит сумму переплаты в размере
890 040 рублей 42 копейки зачесть в счет оплаты ежемесячных платежей, согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение к дополнительному соглашению №1 к договору купли-продажи от 15.12.2016 № 823-ПР), либо вернуть на расчетный счет ЗАО «ЭКОДЕН».

10.11.2016 истец в ответ на обращение ответчика указал, что денежные средства зачтены в соответствии с новым графиком, указанным в дополнительном соглашении и не могут быть возвращены.

21.03.2017 истцом ответчику направлено досудебное предупреждение №6955-ги об оплате задолженности и пени по договору, возникшую по состоянию на 28.02.2017, до 20.04.2017.

Платежными поручениями от 14.01.2015 №2 на сумму 14 995 рублей 63 копеек, от 02.04.2015 №30 на сумму 25 000 рублей, от 13.04.2015 №31 на сумму 50 000 рублей, от 07.08.2015 №58 на сумму 770 000 рублей, от 03.12.2015 №72 на сумму 1 120 576 рублей 07 копеек, от 09.12.2015 №77 на сумму 194 404 рублей 51 копейки, от 11.01.2016 №2 на сумму 195 218 рублей 86 копеек, от 23.03.2016 №7 на сумму 193 644 рублей 19 копеек, от 27.04.2016 №12 на сумму 200 000 рублей, от 17.06.2016 №10332 на сумму 4854 рублей 70 копеек, от 24.12.2015 №82 на сумму 25 000 рублей, от 11.01.2016 №1 на сумму 25 000 рублей, квитанцией от 19.10.2016 на сумму 97 637 рублей 33 копеек, платежным поручением от 30.12.2014 №153 на сумму 182 000 рублей ответчиком внесены платежи по договору.

Ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком платежей по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Из материалов дела следует, что между сторонами спора заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения) от 15.12.2014 №823-пр, подлежащего отчуждению в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Статьей 5 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 09.09.2014 № 01-110 составляет
10 576 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2016 по делу
№А33-23143/2015 суд обязал Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 4 154 767 рублей в счет оплаты выкупаемого имущества, во исполнение которого внесены изменения в условия договора относительно стоимости выкупаемого объекта и порядка расчетов между сторонами договора.

Истец просил взыскать с ответчика задолженность в размере 989 299 рублей 49 копеек за период с мая 2016 года по февраль 2017 года и пени в размере 57 732 рублей 11 копеек за период с 11.06.2016 по 28.02.2017.

Задолженность и сумма пени определены в расчете истца с учетом зачета образовавшейся переплаты арендных платежей, возникшей в связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2016 по делу № А33-23143/2015.

Судом установлено, что истец определил новую цену договора за минусом стоимости неотделимых улучшений, согласно графику платежей, изложенному в приложении к дополнительному соглашению № 1 от 09.09.2016 к договору купли-продажи от 15.12.2014 №823-пр и переплаты ответчика в сумме 890 040 рублей 86 копеек, которую истец не оспаривает.

Между тем суд первой инстанции обоснованно счел произведенный истцом расчет задолженности и пени по договору неверным, ссылаясь на особый порядок выкупа муниципальной собственности.

Как правильно указано судом, применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, выкупная цена арендуемого имущества, равная его рыночной стоимости, должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. График оплаты выкупных платежей и процентов должен быть определен с учетом данных сумм.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, коллегия судей соглашается с тем, что стоимость имущества должна была изначально определяться за минусом стоимости неотделимых улучшений, а размер выкупных платежей должен был рассчитываться исходя из разницы данных сумм. В связи с этим решением арбитражного суда по делу А33-23143/2015 была фактически установлена выкупная стоимость имущества, которую ответчик должен был оплачивать в порядке и в сроки, определенные договором.

Переплата в размере 890 040 рублей 86 копеек должна быть распределена исходя из установленной решением по делу №А33-23143/2015 цены имущества в сроки, установленные в разделе 2 договора, в размере выкупных платежей, согласно новой цены.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.02.2016 по делу
№А33-24146/2015 суд взыскал с ответчика в пользу истца 102 492 рублей 03 копеек пени по договору купли-продажи от 15.12.2014 № 823-ПР. В решении суд установил, что за период с 15.01.2015 по 06.10.2015 истец начислил ответчику пени в размере 152 492 рублей 03 копеек.

Ответчик представил в материалы дела доказательства частичной оплаты суммы пени в размере 50 000 рублей, оплаченных платежными поручениями от 24.12.2015 № 82 на сумму 25 000 рублей и от 11.01.2016 № 1 на сумму 25 000 рублей.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Оценив период фактически оплаченных ответчиком платежей в счет выкупной цены, признанную сторонами переплату, с учетом состоявшегося решения Арбитражного суда Красноярского края от 26.02.2016 по делу № А33-24146/2015, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по состоянию на 28.02.2017 в сумме 116 555 рублей 18 копеек и отсутствии долга по пени.

Расчет суда, произведенный указанным выше способом, сторонами не оспорен.

Заявленные в жалобе доводы признаны судом апелляционной инстанции необоснованными, поскольку в рассматриваемой ситуации исходя из анализа условий пунктов 2.3, 2.4.3, 2.5, 2.5.2, 2.5.3 договора следует, что возможность направления переплаты в счет оплаты стоимости объекта связывается с перечислением этой переплаты по воле покупателя.

Между тем в рассматриваемой ситуации переплата образовалась в результате перерасчета платежей, признанных в судебном порядке завышенными.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание обращение покупателя к продавцу с заявлением о зачете переплаты в сумме 890 040 рублей 42 копеек в счет оплаты ежемесячных платежей либо возврата переплаты на расчетный счет ЗАО «ЭКОДЕН» (письмо от 10.11.2016), суд правомерно распределил указанную сумму исходя из установленной решением суда по делу №А33-23143/2015 стоимости имущества, в размере и сроки, установленные новым графиком платежей.

Коллегия судей также принимает во внимание то обстоятельство, что признание позиции апеллянта обоснованной повлекло бы сокращение сроков выплаты выкупных платежей, установленных согласованным сторонами графиком, в отсутствие волеизъявления покупателя, а также возникновение неустойки на стороне покупателя в отсутствие факта ненадлежащего исполнения им договорных обязательств.

При таких обстоятельствах исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации городп Красноярска обоснованно удовлетворены судом в сумме 116 555 рублей 18 копеек, в остальной части в удовлетворении иска правомерно отказано.

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не рассматривается арбитражным апелляционным судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «20» декабря 2017 года по делу № А33-16413/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

Л.Е. Споткай