Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного судаКрасноярского краяпредставителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО1 (доверенность от 26.12.2023, служебное удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 сентября 2023 года по делу № А33-17006/2023, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2023 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, находящихся в его границах, от 18.05.2023 № 8853ги.

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытого акционерного общества производственно-строительная компания «Союз» (далее – ЗАО ПСК «Союз»), индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 сентября 2023 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2023 года, заявление удовлетворено. Признан незаконным изложенный в письме от 18.05.2023 № 8853ги отказ департамента в предоставлении индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100482:7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанический», в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 24:50:0100482:15 и 24:50:0100482:16, как противоречащий положениям Земельного кодекса Российской Федерации. В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя на департамент возложена обязанность предоставить предпринимателям ФИО2 и ФИО3 в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100482:7, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанический», в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 24:50:0100482:15 и 24:50:0100482:16.

Не согласившись с судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В поданной жалобе приведены доводы о необоснованности выводов судов о наличии оснований для заключения с предпринимателями договора аренды для завершения строительства объектов в отсутствие решения об изъятии, поскольку однократное право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства уже было реализовано в 2019 году предыдущим собственником объектов - ЗАО ПСК «Союз».

В представленном отзыве предприниматель ФИО2 с доводами кассационной жалобы не согласилась, сославшись на их необоснованность.

В судебном заседании представитель департамента доводы кассационной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенным надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей иных лиц, участвующих в деле.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.10.2022 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100482:7, площадью 11 359 кв.м, расположен по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанический». Земельный участок отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код – 2.1.1).

В пределах вышеуказанного земельного участка расположены объекты незавершенного строительства: 24:50:0100482:15 и 24:50:0100482:16, ранее принадлежавшие ЗАО ПСК «Союз».

Указанные объекты незавершенного строительства были реализованы в рамках процедуры банкротства в отношении ЗАО ПСК «Союз» (дело №А33-556/2017), по результатам торгов заключены: договор купли-продажи от 26.10.2022 № 17 между ЗАО ПСК «Союз» и предпринимателем ФИО2 в отношении объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома 24:50:0100482:15 и договор купли-продажи от 28.10.2022 № 16 между ЗАО ПСК «Союз» и ФИО4 в отношении объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома 24:50:0100482:16. В дальнейшем, 18.01.2023 между предпринимателем ФИО2 (продавец) и предпринимателем ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/2 доли объекта незавершенного строительства многоквартирного дома площадью объекта 1709,60 кв.м с кадастровым номером 24:50:0100482:15; 16.02.2023 между ФИО4 (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства многоквартирного дома площадью объекта 972,3 кв.м с кадастровым номером 24:50:0100482:16.

В материалы дела представлена копия рабочего проекта комплекса индивидуальных жилых домов в мкр. «Ботанический» в Октябрьском р-не г. Красноярска (шифр 685-11) 2011 года, выполненный ЗАО «Студия-Зет». Объекты незавершённого строительства построены ЗАО ПСК «Союз» на основании проектной документации, разработанной ЗАО «Студия-Зет» в 2011 году, шифр 685-11, на основании разрешения на строительство от 30.07.2012 № RU-24308000-01/3334-дг.

Согласно представленным техническим планам объектов незавершенного строительства от 25.07.2023 объект с кадастровым номером 24:50:0100482:16 готов на 90%, объект с кадастровым номером 24:50:0100482:15 - на 60%.

04.05.2023 предприниматель ФИО2 и предприниматель ФИО3 обратились в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100482:7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанический», без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на праве аренды, в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 24:50:0100482:15 и 24:50:0100482:16, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

В письме от 18.05.2023 № 8853-ги Департамент отказал в предоставлении земельного участка, поскольку ранее участок предоставлялся в аренду для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 24:500100482:15, 24:50:0100482:16 – многоквартирных жилых домов, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, основания для предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов отсутствуют. Однократное право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства уже реализовано.

Полагая, что основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, отсутствуют, предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, департамент указывал на реализацию предыдущим собственником объектов ЗАО ПСК «Союз» права на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100482:7 в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на срок с 16.01.2019 по 15.01.2022.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 239.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 36.9, 39.6, 39.11, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», и исходил обоснованности требований предпринимателя, признав наличие у предпринимателей ФИО2 и ФИО3 права на заключение договора аренды без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства принадлежащих им объектов.

При повторном рассмотрении дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона в целях завершения строительства в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 этого Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Указанные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения его строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, принимая во внимание степень готовности объектов, обстоятельства их приобретения, а также то, что данные объекты являются многоквартирными домами, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правильному выводу о том, что поскольку публичный собственник земельного участка в течение шести месяцев со дня истечения ранее заключенного договора аренды земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов, предприниматели ФИО2 и ФИО3 как собственники таких объектов вправе требовать предоставления в аренду без проведения торгов соответствующего земельного участка для завершения строительства этих объектов.

Указанные выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам и основаны на правильном применении приведенных выше норм материального права. Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы департамента об отсутствии у предпринимателей права на повторное предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства объектов основаны на неправильном толковании им норм действующего законодательства, в связи с чем подлежат отклонению.

В целом доводы, изложенные департаментом в кассационной жалобе, по существу сводятся к его несогласию с указанными выше обстоятельствами, признанными судом первой инстанции и апелляционным судом установленными, и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Между тем, как указано выше, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей,
в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения
в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»
в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 сентября 2023 года по делу № А33-17006/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2023 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Ю.С. Яцкевич

С.Д. Дамбаров

С.Б. Качуков