Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СИРИУС» на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2015 года по делу № А33-19084/2014 Арбитражного суда Красноярского края (суд апелляционной инстанции: Шошин П.В., Петровская О.В., Споткай Л.Е.),

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент, ИНН <***>,
ОГРН <***>) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «СИРИУС»
(далее – ООО «СИРИУС», ИНН <***>, ОГРН <***>), о взыскании по договору от 16.08.2013 № 2409 задолженности по арендной плате за период с 01.06.2014 по 30.09.2014 в размере 816 540 рублей 64 копеек и пени в размере
15 044 рублей 76 копеек за период с 12.03.2014 по 30.09.2014.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24 февраля 2015 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 мая
2015 года решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ООО «СИРИУС» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы просит проверить законность обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе приводит доводы о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО «СИРИУС» поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривается в его отсутствие.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 августа 2015 года рассмотрение кассационной жалобы на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено на 15 сентября 2015 года.

Определение Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 сентября 2015 года в составе судей, рассматривающих кассационную жалобу по настоящему делу, на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена судьи Уманя И.Н. на судью Николину О.А.

В судебное заседание 15.09.2015 представители сторон не явились.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации города Красноярска от 15.06.2010 № 719-ж между департаментом (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.09.2010
№ 1340, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0200099:59, площадью 10 470 кв.м, по адресу:
г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Новосибирская - пер. Овражный, для использования в целях строительства крытого рынка розничной торговли с подземной автостоянкой и инженерного обеспечения (пункт 1.1 договора № 1340).

Срок аренды участка установлен пунктом 2.1 договора № 1340 с 15.06.2010 по 14.06.2013 (три года).

Земельный участок передан департаментом ответчику по акту приема-передачи с датой фактической передачи 15.06.2010. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.09.2010 проведена государственная регистрация договора № 1340.

Департамент 28.02.2013 письмом № 8237 уведомил ответчика о расторжении договора аренды № 1340 через три месяца с момента отправления уведомления в связи с окончанием срока аренды 14.06.2013 и предложил представить документы, являющиеся основанием для продления договора аренды либо освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.

Заявитель 21.05.2013 обратился в департамент с заявлением не расторгать договор аренды земельного участка № 1340 в связи с обращением 20.05.2013 в департамент градостроительства администрации города Красноярска с заявлением о продлении срока предоставления земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200099:59 по ул. Новосибирской - переулок Овражный для строительства.

Администрация г. Красноярска 07.06.2013 выдала заявителю разрешение на строительство № 01/5043-дг, которым разрешается строительство крытого рынка розничной торговли с подземной автостоянкой инженерного обеспечения по адресу:
г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Новосибирская - пер. Овражный, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200099:59. Срок действия разрешения - до 07.08.2015.

Распоряжением администрации города Красноярска от 02.07.2013 № 1617-арх срок предоставления земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0200099:59, установленный распоряжением администрации города Красноярска «О предоставлении ООО «СИРИУС» земельного участка» 15.06.2010
№ 719-ж продлен до 15.06.2016; департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предписано продлить договор аренды земельного участка.

На основании распоряжений администрации города Красноярска от 15.06.2010 № 719-ж и от 02.07.2013 № 1617-арх между департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 16.08.2013
№ 2409 для использования в целях строительства крытого рынка розничной торговли с подземной автостоянкой и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

В пункте 2.1 договора установлен срок его действия с 02.07.2013 по 14.06.2016.

Из приложения № 2 к договору № 2409 следует, что размер арендной платы с 03.07.2013 за пользование земельным участком определен с учетом коэффициента К3 равного 2.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.09.2013.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15 апреля 2014 года по делу № А33-20866/2013, вступившим в законную силу, ООО «СЛАВЯНСКИЙ БАЗАР-КРЕДО-7» отказано в удовлетворении требований к заявителю и департаменту о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16.08.2013
№ 2409.

Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 10.12.2012 по делу
№ 23020/2012 удовлетворены требования прокурора Железнодорожного района
г. Красноярска в интересах муниципального образования г. Красноярск и неопределенного круга лиц к ООО «СЛАВЯНСКИЙ БАЗАР - КРЕДО-7», универсальная ярмарка, расположенная на земельном участке по адресу: <...>, признана незаконно размещенным объектом. Суд обязал
ООО «СЛАВЯНСКИЙ БАЗАР - КРЕДО-7» освободить земельный участок путем демонтажа строений универсальной ярмарки, расположенной на земельном участке по адресу: <...>, за свой счет.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.03.2014 окончено исполнительное производство № 2554/14/02/24, возбужденное на основании исполнительного листа № ВС 027068507 от 19.04.2013, выданного Октябрьским районным судом г. Красноярска на принудительное исполнение решения от 10.12.2012 по делу № 2-3020/2012.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом за период с 01.06.2014 по 30.09.2014, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Возникший между сторонами спор связан с обоснованностью применения арендодателем при расчете арендной платы коэффициента К3 равного двум.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из того, что применение иных, более высоких ставок, фактически означает санкции за несвоевременное строительство, в целях которого предоставляется земельный участок. Сославшись на положения статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации о вине как основании гражданско-правовой ответственности, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины ответчика в том, что по истечении трех лет с даты передачи земельного участка в аренду, объект капитального строительства не сдан в эксплуатацию.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с указанными выводами суда в силу следующего.

Как установлено судами, истец применил в расчете арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды от 16.08.2013 № 2409 приложение № 4 к решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 «Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске» установив значение повышающего коэффициента К3 в значении «2», поскольку участок передан ответчику 15.06.2010, разрешение на строительство крытого рынка розничной торговли с подземной автостоянкой и инженерным обеспечением на спорном земельном участке выдано заявителю 07.06.2013.

Доказательства того, что на дату подписания сторонами договора от 16.08.2013 № 2409 указанный выше объект введен в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, указанное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Размер коэффициента К3 равный двум согласован сторонами спора при подписании договора аренды от 16.08.2013 № 2409 в приложении № 2 к нему.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 октября 2014 года по делу № А33-16065/2014, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2014 года, отказано в удовлетворении требований ООО «СИРИУС» к департаменту о признании незаконным бездействия, выразившегося в отказе внести изменения (подготовить и подписать с ООО «СИРИУС» дополнительное соглашение) в пункт 3.1 и приложение № 2 договора аренды земельного участка от 16.08.2013 № 2409, пересчитав с 03.07.2013 размер арендной платы с применением значения коэффициента - К3, равного «1». Суд указал, что установление арендной платы по договору от 16.08.2013 № 2409, в том числе значение коэффициента - К3 исходя из предусмотренного законом срока, в течение которого не завершено строительство, осуществлено в силу норм действующего законодательства, в связи с чем не усмотрел нарушений законодательства в оспариваемом бездействии департамента.

Как следует из положений статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008
№ 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» и приложения к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008
№ В-43 коэффициент К3 используется в формуле расчете арендной платы, при этом единственным условием применения данного коэффициента в значении равном 2 является факт не введения в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка.

Таким образом, апелляционный суд правильно указал, что применение коэффициента К2 в повышенном размере является мерой, стимулирующей арендатора к завершению строительства объекта недвижимости в трехлетний срок с даты предоставления земельного участка и именно в этом смысле, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837, представляет собой санкции за затягивание сроков строительство. Вместе с тем приведенная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не может быть истолкована как изменяющая правовую природу арендой платы, которая в любом случае представляет собой плату по договору и не может быть рассмотрена в качестве меры гражданско-правовой ответственности.

Руководствуясь положениями статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и, установив, что договоры аренды земельного участка, заключенные между истцом и ответчиком, не содержат обязанности арендодателя ввести в эксплуатацию объект недвижимости в определенный срок, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания применения к правоотношениям сторон по исчислению арендной платы в повышенном размере положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договорной ответственности отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Учитывая, что обязательства, возникшие из договора аренды земельного участка от 16.08.2013 № 2409, связаны с осуществлением арендатором предпринимательской деятельности, а положений, изменяющих диспозитивную норму пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды не содержит, суд апелляционной инстанции правильно указал, что то единственным обстоятельством, исключающим ответственность арендатора по договору аренды, является непреодолимая сила, о наличии которой арендатором заявлено не было.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

С учетом изложенного, суд правильно указал, что установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, может иметь правовое значение только при решении вопроса о наличии у арендатора обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если же препятствия в использовании арендатором земельного участка по целевому назначению вызваны обстоятельствами, за которые арендодатель не отвечает, в частности, из-за неправомерных действий третьих лиц, указанные обстоятельства могут служить основанием обращения арендатора к указанным лицам с иском о возмещении убытков на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для использования иных способов защиты в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив, что применительно к обстоятельствам данного дела наличие у арендатора препятствий в использовании земельного участка в связи с неправомерными действиями ООО «СЛАВЯНСКИЙ БАЗАР - КРЕДО-7» по занятию части земельного участка имело место в период 2012, 2013 годов, начала 2014 года (11.03.2014 окончено исполнительное производство в связи с фактическим исполнением решения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 10.12.2012 по делу № 23020/2012); а предметом исковых требований является задолженность по арендной плате за период с 01.06.2014 по 30.09.2014 и пени за период с 12.03.2014 по 30.09.2014, то есть за тот период, когда у ответчика отсутствовали препятствия в пользовании земельным участком; встречный иск о взыскании с арендодателя излишне уплаченных за предыдущие периоды арендных платежей ответчиком не заявлен, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие правовых оснований в рамках настоящего дела производить зачет платежей, внесенных арендатором в период с 2012 года по март 2014 года, в счет задолженности по заявленном истцом периоду.

В целях решения вопроса о величине коэффициента К3, используемом при расчете арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что датой начала периода использования арендатором земельного участка является 15.06.2010, что следует из акта приема-передачи земельного участка. Доказательств, подтверждающих доводы ответчика о формальном подписании данного акта в связи с наличием препятствий в использовании земельного участка, существовавших на дату подписания акта, материалы дела не содержат.

Вступившими в законную силу решением Октябрьского районного суда
г. Красноярска от 10.12.2012 по делу № 23020/2012, решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.04.2014 по делу № А33-20866/2013 факты занятия земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, иными лицами, в частности,
ООО «СЛАВЯНСКИЙ БАЗАР - КРЕДО-7», на дату передачи земельного участка по акту приема-передачи (15.06.2010) не установлены.

Таким образом, поскольку с даты предоставления земельного участка истекло более трех лет, объект (крытый рынок) в эксплуатацию не введен, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что применение коэффициента К3 в размере равном 2 при расчете арендной платы является обоснованным, а иное толкование создает правовую неопределенность при определении порядка применения приложения к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008
№ В-43 в части установления даты, с которой коэффициент К3 подлежит применению в повышенном размере, а также лишает арендодателя права требовать от арендатора внесения арендной платы в размере, установленном договором и соответствующем требованиям нормативных правовых актов, при отсутствии установленных гражданским законодательством оснований для уменьшения размера арендной платы.

С учетом обстоятельств данного дела, в частности, периода, за который истцом взыскивается задолженность по арендной плате, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неправомерности вывода суда первой инстанции об изменении ежемесячного размера арендной платы до 20 970 рублей в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.09.2014 по делу № А33-14425/2014.

Со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, суд апелляционной инстанции указал, что перерасчет арендной платы исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, должен производиться с момента вступления в силу решения суда, установившего кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Исходя из того, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 19.09.2014 по делу № А33-14425/2014 вступило в законную силу 19.10.2014, суд признал правомерным применение истцом при расчете арендной платы за период с 01.06.2014 по 30.09.2014 кадастровой стоимости земельного участка, установленной Приложением №1 (порядк.номер 34003) к Постановлению Правительства Красноярского края № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».

Вместе с тем указанные выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета следующего.

Согласно абзацу 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется
с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый
статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года
№ 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Федеральный закон № 225-ФЗ от 21.07.2014 вступил в силу со дня официального опубликования – 22.07.2014, исковой заявление об установлении кадастровой стоимости было подано ООО «СИРИУС» 18.07.2014, то есть до дня вступления в силу вышеуказанного закона.

В связи с указанными обстоятельствами выводы суда апелляционной инстанции при определении размера задолженности по арендной плате нельзя признать законными и обоснованными.

Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценить имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Третий арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное в данном постановлении; исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; на основании норм действующего законодательства, подлежащих применению к правоотношениям сторон, возникшим в спорный период, сделать выводы о наличии или отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований департамента, с учетом чего сделать выводы о размере задолженности и размере неустойки; в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы; разрешить вопрос о распределении судебных расходов за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2015 года по делу № А33-19084/2014 Арбитражного суда Красноярского края отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Третий арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Скубаев

Судьи:

О.Н. Буркова

О.А. Николина