Гражданский кодекс часть 1

при ведении помощником судьи Слободчиковой О.А. протокола открытого судебного заседания, проводимого с использованием видеоконференц-связи Арбитражного суда Красноярского края, с участием судьи Раздобреевой И.А., при ведении протокола отдельного процессуального действия секретарем Зиминым М.В.,

при участии представителей: Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края – Аникиенко Е.С. (доверенность от 14.01.2022, диплом), общества с ограниченной ответственностью «Сибирская управляющая компания «Наследие») – Кузнецовой О.С. (доверенность от 11.01.2022, диплом),

рассмотрев кассационную жалобу Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 14 июня 2022 года по делу № А33-1961/2022, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2022 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирская управляющая компания «Наследие» (ИНН 2465326827, ОГРН 1192468031161, далее – общество,
ООО «СибУК «Наследие», управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (ИНН 2460071727, ОГРН 1052460100582, далее – Служба) о признании незаконным решения об отказе во внесении в реестр лицензий Красноярского края (далее – реестр) в части включения в перечень многоквартирных домов ООО «СибУК «Наследие» в отношении многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Светлова, д. 40 (далее – дом, МКД) и возврате заявления № 365 от 17.12.2021, оформленного приказом Службы от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03; об обязании включить в реестр сведения об ООО «СибУК «Наследие» как управляющей организацией управляющей спорным МКД.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Нанжуль 9» (далее – застройщик, ООО «СЗ «Нанжуль 9»).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 июня 2022 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 08 августа 2022 года, заявление удовлетворено.

Служба в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права (статьи 18, 44, 46, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 4, 8, 23, 25.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», (далее – Закон № 214-ФЗ), пункт 11 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее – Порядок № 938/пр), письмо Минстроя России от 26.02.2020
№ 5607-ОГ/04 «По вопросам проведения общего собрания собственников в МКД»), просит решение и постановление отменить, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы: факт осуществления строительства МКД с привлечением средств по договорам долевого участия в строительстве влечет ограничение прав застройщика на определение способа управления МКД и избрание управляющей компании путем принятия единоличного решения; у застройщика до передачи объекта долевого строительства имеется только право владения; застройщик может принимать участие в общем собрании, только если он является единственным правообладателем всего МКД и если его права зарегистрированы.

Общество в отзыве на кассационную жалобу против её доводов возразило, ссылаясь на их несостоятельность.

Присутствующие в судебном заседании представители сторон поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно неё, суд округа приходит к следующим выводам.

ООО «СЗ «Нанжуль 9» построило и ввело в эксплуатацию спорный МКД и заключило с ООО «СибУК «Наследие» на основании пункта 14 статьи 161 ЖК РФ 15.10.2021 договор управления, по условиям которого общество осуществляет управление данным домом с даты заключения договора.

20.10.2021 ООО «СЗ «Нанжуль 9» как единственный правообладатель помещений в спорном МКД, приняло решение по выбору способа управления домом и избранию в качестве управляющей организации ООО «СибУК «Наследие» (оформлено решением
№ 01 от 20.10.2021 единственного правообладателя помещений в спорном МКД).

Между ООО «СибУК «Наследие» и застройщиком заключен договор управления от 20.10.2021.

17.12.2021 ООО «СибУК «Наследие» в адрес Службы направлено заявление о внесении изменений в реестр в части включения спорного МКД

Приказом от 29.12.2021 № 330-ОДЛ/03 обществу отказано во внесении изменений в сведения о перечне МКД.

Отказ мотивирован несоответствием заявления и приложенных документов требованиям, установленным подпунктом «а» пункта 5 Порядка № 938/пр (отсутствует протокол общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу выбора, изменения способа управления МКД, принятия решения о заключении и (или) расторжении договора управления МКД).

Полагая указанный отказ незаконным, нарушающим его права и интересы, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявление, суды исходили из наличия у застройщика, как единственного лица, фактически осуществляющего полномочия собственника в отношении помещений спорного МКД, возможности до передачи помещений в доме иным лицам, принять решение о выборе управляющей компании и заключении с ней договора.

Выводы судов являются правильными в силу следующего.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений пунктов 6 и 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ у указанных лиц возникает равнозначная обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Исходя из положений подпунктов «а», «в» пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006
№ 491 (Правила № 491), указанными лицами в равной мере обеспечивается надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления домом.

Таким образом, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 ГК РФ, именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в МКД, возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией.

Возможность заключения именно застройщиком договора управления предусмотрена нормами ЖК РФ, предусматривающими порядок и процедуру избрания управляющей организации и заключения с ней договора (статья 161 ЖК РФ).

Указанный вывод подтверждается правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212, от 15.02.2018 № 306-КГ17-22922, от 23.10.2019 № 308-ЭС19-19908, от 19.02.2018
№ 305-ЭС17-22782.

Согласно части 7 статьи 46 ЖК РФ в МКД, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

В силу положений статьи 210 ГК РФ, статьи 153 ЖК РФ, статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статьи 12 Закона № 214-ФЗ до передачи вновь построенного помещения иному лицу функции правообладателя помещения исполняет застройщик.

Из смысла и содержания положений статей 8, 12, 16 Закона № 214-ФЗ с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Пунктами 6, 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в МКД, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, то есть за застройщиком закреплена обязанность по содержанию помещений в доме.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещений является застройщик, в связи с чем, застройщик, являясь правообладателем помещений в МКД, вправе принимать решение о выборе способа управления и избрании управляющей организации.

Правильно применив указанные нормы права, учитывая правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, арбитражные суды, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование доказательства, установили следующее.

По состоянию на 20.10.2021 жилые и нежилые помещения спорного МКД не были переданы застройщиком участникам долевого строительства, не подписывались акты приема-передачи, ни за одним помещением не зарегистрировано право собственности, помещения не проданы по договору купли-продажи, в связи с чем данные обстоятельства позволили застройщику (ООО «СЗ «Нанжуль 9»), фактически и юридически являющимся единственным правообладателем всех помещений в МКД, принять решение о выборе способа управления и избрании управляющей организации.

Доказательства того, что на момент принятия застройщиком решения о выборе управляющей организации 20.10.2021 иные лица, финансировавшие строительство, имели право голосовать, в деле отсутствуют.

Установленные судами обстоятельства соответствуют материалам дела, заявителем кассационной жалобы по существу не оспорены и не опровергнуты.

При исследовании и оценке доказательств, распределении между сторонами бремени доказывания необходимых для правильного разрешения спора обстоятельств, требования главы 7, статьи 200 АПК РФ судами не нарушены.

С учетом изложенного, выводы судов: о наличии у застройщика (как единственного собственника помещений в МКД), которому выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, до передачи помещений в данном доме иными лицами, возможности принять решение о выборе управляющей компании; о незаконности и необоснованности оспариваемого приказа Службы и о наличии оснований для удовлетворения требований, суд округа считает законными и обоснованными.

Ссылка на письмо Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04 не может быть принята во внимание, поскольку данное письмо носит рекомендательный характер и не опровергает вывод суда о недоказанности Службой факта передачи и отчуждения помещений в спорном МКД иным лицам до принятия застройщиком решения о выборе управляющей организации 20.10.2021.

Доводы кассационной жалобы, несмотря на ссылку на нарушение норм материального права, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

В связи с изложенным обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 АПК РФ, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 июня 2022 года по делу
№ А33-1961/2022, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 08 августа 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

А.И. Рудых

Г.В. Ананьина

В.Д. Загвоздин