Гражданский кодекс часть 1

при участии: от истца (Прокуратуры Красноярского края) - Даценко О.А., служебное удостоверение, от истца (Администрации г. Красноярска) - Борисовой Т.Н., представителя по доверенности от 28.12.2022 № 04-13002, от ответчика (Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) -
Аксаментова Д.М., представителя по доверенности от 22.12.2022 № 80, от ответчика (общества с ограниченной ответственностью «ТЕМПСТРОЙ») - Кузнецова Р.В., представителя по доверенности от 26.12.2022,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации г. Красноярска, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общества с ограниченной ответственностью «ТЕМПСТРОЙ»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «08» июня 2023 года по делу № А33-22037/2022,

установил:

Прокуратура Красноярского края (процессуальный истец, прокуратура) в интересах МО г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска (материальный истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) (ответчик, департамент), к обществу с ограниченной ответственностью «ТЕМПСТРОЙ» (ИНН 2446030422,
ОГРН 1082468044449, ответчик, ООО «ТЕМПСТРОЙ», ответчик) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 11.09.2019 № 1839 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров -
ул. Водянникова, общей площадью 6 362 кв.м., заключённый между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «ТемпСтрой», о применении последствий недействительности сделки путём прекращения права собственности ООО «ТемпСтрой» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300306:412, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтеров - ул. Водянникова, общей площадью 6 362,0 кв.м.

Определением от 24.08.2022 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (третье лицо, Росреестр).

Решением от 08.06.2023 судом удовлетворены исковые требования в полном объёме.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация г. Красноярска, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общество с ограниченной ответственностью «ТЕМПСТРОЙ» обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, в которых просили решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель администрация г. Красноярска указывает следующее:

-судом первой инстанции не учтено, что у департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка;

-вывод суда первой инстанции о явной несоразмерности площади, представленного в собственность ответчику земельного участка, является необоснованным, поскольку процессуальным истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих несоразмерность площадь спорного участка, в документации по проведению аукциона отсутствовали минимальные ограничения по площади предполагаемого к строительству объекта, следовательно, обязанность проверять площадь земельного участка необходимую для эксплуатации объекта у департамента отсутствовала.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указывает следующее:

-несоразмерность как основание для отказа в предоставлении земельного участка отсутствует как в Земельном кодексе РФ, так и в подзаконных нормативных правовых актах;

-суд первой инстанции пришёл к неверному выводу о том, что основанием для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2019 №1839, заключённого между департаментом и ООО «ТемпСтрой», является факт нарушения пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ; неверно применены статьи 35,39.3 Земельного кодекса РФ, 273 Гражданского кодекса РФ;

-судом первой инстанции не учтено, что земельный участок был предоставлен именно для строительства, цель строительства достигнута, объект возведён в соответствии с разрешённым использованием и право аренды было переоформлено на собственность для эксплуатации этого же объекта;

-градостроительный и землеустроительный анализ истцом и судом не проводился, порядок расчёта, выполненный истцом путём деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определения границ земельного участка с учётом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка, ссылка на нормы права, подтверждающая арифметический расчёт соразмерности, применяемый истцом, прокуратурой не приведена;

-судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание представленный ООО «ТемпСтрой» технический отчёт № 3-23-ЕС-ОЗС, согласно которому вся территория земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412 необходим для магазинов, открытых стендов для выставки и продажи товара, проездов и площадок для автотранспорта;

-в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд первой инстанции освободил истца от доказывания обстоятельств несоразмерности площади земельного участка;

-отказывая в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания, с целью предоставления ООО «ТемпСтрой» документов в обоснование своей позиции, суд лишил сторону права на предоставление доказательств;

-применение последствий недействительности сделки, в виде прекращения права собственности ООО «ТемпСтрой», не приведёт к восстановлению нарушенного права Муниципального образования город Красноярск.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель общество с ограниченной ответственностью «ТЕМПСТРОЙ» указывает следующее:

-суд первой инстанции пришёл к необоснованному выводу о том, что собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором расположен такой объект, должен был обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере;

-судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что при
предоставлении участка не было приведено обоснования, указывающего на
необходимость использования земельного участка для эксплуатации строений
именно в таком размере;

-не основан на материалах дела также вывод суда первой инстанции
о том, что эксплуатация зданий не подразумевает размещение на прилегающей
территории иных объектов;

-суд первой инстанции пришёл к неверному выводу об отсутствии данных, свидетельствующих о невозможности разделить земельный участок;

-суд первой инстанции вышел за пределы заявленных истцом требований, поскольку истцом вопрос о зачёте, неосновательном обогащении, арендных платежах и тому подобное не поднимался, в иске не ставился, подобные требования заявлены не были, вопрос о размере арендных платежей, их периоде судом не исследовался.

Истец - Прокуратура Красноярского края представила в материалы дела отзыв на апелляционные жалобы, в котором возразил против удовлетворения жалоб, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы, изложенные письменно.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, надлежащим образом извещённое о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие его представителей.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

По результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населённых пунктов, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «ТемпСтрой» заключён договора аренды земельного участка от 18.12.2016 № 1480, в соответствии с пунктом 1.1 которого департамент передал в аренду ООО «ТемпСтрой» земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300306:412, общей площадью 6362 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров-ул. Водянникова, для использования в целях строительства объектов: обслуживание автотранспорта в части размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, магазинов (код - 4.4).

Согласно сведениям из ЕГРН граница земельного участка определена двумя контурами: участок с учётным номером 1 площадью 5323,17 кв.м, и участок с учётным номером 2 площадью 1038,39 кв.м.

16.05.2017 администрацией города Красноярска ООО «ТемпСтрой» выдано разрешение № 24-308-111-2017 на строительство двух магазинов негорючих строительных материалов общей площадью 161,4 кв.м, этажность – 1.

02.10.2017 администрацией города Красноярска ООО «ТемпСтрой» выдано разрешение № 24-308-111-2017 на ввод в эксплуатацию объектов:

- здания магазина № 1 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров, зд. 27, общей площадью 161,4 кв.м, возведённого в границах части спорного земельного участка, ограниченной контуром 2;

- здания магазина № 2, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров, зд. 27/1, общей площадью 56,3 кв.м, возведённого в границах части спорного земельного участка, ограниченной контуром 1.

Право собственности ООО «ТемпСтрой» на здание магазина негорючих материалов № 1 с кадастровым номером 24:50:0300306:770 зарегистрировано 30.11.2017, на здание магазина негорючих материалов № 2 с кадастровым номером 24:50:0300306:858 - 04.12.2017, о чем в ЕГРП внесены записиорегистрации №24:50:0300306:770-24/118/2017-1и № 24:50:0300306:858-24/107/2017-1 соответственно.

В связи с поступившим обращением ООО «ТемпСтрой» от 18.12.2017 сторонами сделки подписано соглашение № 145 о расторжении договора аренды № 1480
от 08.12.2016.

На основании статей 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «ТемпСтрой» заключён договор аренды № 38 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412, общей площадью 6 362,0 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район,
ул. Шахтёров - ул. Водянникова, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий.

14.06.2019 от ООО «ТемпСтрой» на имя заместителя Главы города - руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска поступило заявление о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров - ул. Водянникова, с кадастровым номером 24:50:0300306:412, общей площадью 6 362 кв.м, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу на праве собственности: здания магазина негорючих материалов № 1 с кадастровым номером 24:50:0300306:770, площадью 161,4 кв.м и здания магазина негорючих материалов № 2 с кадастровым номером 24:50:0300306:858, площадью 56,3 кв.м.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «ТемпСтрой» заключён договор от 11.09.2019 № 1839 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров - ул. Водянникова, общей площадью 6 362 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составила 2 707 350 рублей, или 15% от его кадастровой стоимости.

В материалы дела также представлены документы:

- выписки из ЕГРН в отношении объектов недвижимости – зданий магазина, принадлежащих ООО «ТемпСтрой»: здания магазина негорючих материалов № 1 с кадастровым номером 24:50:0300306:770, площадью 161,4 кв.м и здания магазина негорючих материалов № 2 с кадастровым номером 24:50:0300306:858, площадью 56,3 кв.м;

- выписка из ЕГРН в отношении земельного участка по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров - ул. Водянникова, с кадастровым номером 24:50:0300306:412, общей площадью 6 362 кв.м;

- сведения из ГИСОГД в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:858;

- проектная документация на объект – магазин строительных материалов по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров – ул. Водянникова, кадастровый номер земельного участка 24:50:0300306:412;

- градостроительный план земельного участка № RU24308000-16094 от 15.02.2017, согласно которому земельный участок относится к зоне ОД-1 - зоне делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры;

- заключение кадастрового инженера Л.В. Фомичевой от 01.03.2023, в котором содержатся следующие выводы: граница земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412 обусловлена ранее сложившимся землепользованием, границами смежных земельных участков и, как следствие, не может быть сформирована иначе; доступ к земельному участку с кадастровым номером 24:50:0300306:412 возможен только со стороны границы в точках 12-13, так как другого доступа на территорию земельного участка нет; земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300306:412 не подлежит разделу;

- заключение отдела землепользования департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 09.12.2022, согласно которому образование земельного участка в иных границах или раздел земельного участка невозможны в связи с наличием проекта межевания, а также ввиду наличия прав третьих лиц на земельные участки, расположенные с трёх сторон от земельного участка. Доступ к земельному участку осуществляется только с восточной стороны; в заключении также указано, что земельный участок отнесён к многофункциональной зоне (МФ); разрешённое использование согласно КП – обслуживание автотранспорта (код 4.9); магазины 9код – 4.4.);

- технический отчёт по результатам визуального обследования объекта с обоснованием необходимости использования земельного участка для эксплуатации размещённых объектов, подготовленный ООО «Енисейстрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412. (3-23-ЕС-ОЗС) от 17.05.2023, в котором содержатся следующие выводы: в баланс территории заложена территория, необходимая для размещения выставочных стендов для выставки резервуаров, поддонов с кирпичами и газоблоками, ж/б плит, ж/б колец, блоков ФБС, гофрированных труб, магазинов для продажи товара, проездов и автопарковок; магазины и открытые выставочные стенды для выставки и продажи товара расположены на земельном участке с учётом размещения разворотной площадки для обслуживающего транспорта и пожарной техники; вся территория земельного участка полностью необходима для размещения нежилых зданий (магазинов), выставочных стендов и их эксплуатации.

Наличие признаков ничтожностидоговора купли-продажи земельного участка от 11.09.2019 № 1839 послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта того, что спорный договор купли-продажи земельного участка подлежит квалификации как ничтожная сделка, то есть сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

С настоящим исковым заявлением прокурор Красноярского края обратился в защиту интересов муниципального образования город Красноярск в целях обеспечения эффективного использования земельных участков, а также в защиту интересов неопределённого круга лиц - хозяйствующих субъектов, которые могли бы стать потенциальными участниками торгов по продаже спорного участка.

Суд первой инстанции верно указал, что иск заявлен прокурором в пределах его полномочий.

Согласно статье 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенных органами местного самоуправления, вправе обратится прокурор. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несёт процессуальные обязанности истца.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Иск обоснованно принят к рассмотрению и рассмотрен по существу, процессуальный статус всех участников спора определён верно.

По существу заявленных требований апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приведённой статьи.

В данном случае земельный участок предоставлен без торгов.

В силу с пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено исключительное право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. При этом в силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование той части земельного участка, которая занята этим объектом, и необходима для его использования.

Как следует из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН площадь расположенных на участке зданий составляет 161,4 кв.м и 56,3 кв.м, а площадь полученного обществом по оспариваемому договору купли-продажи земельного участка в 30 раз превышает площадь объектов.

Прокуратура указывает на это обстоятельство.

Исходя из приведённых норм земельного законодательства, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность или в аренду по основанию, установленному статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений – в пределах, необходимых для этого.

Все иные участники спора ссылаются на данные нормы, поясняя, что надо учитывать не только арифметическое соотношение площадей, но и фактические обстоятельства выделения участка, его использования.

Точных критериев, как определять и соотносить цели эксплуатации и площадь участка законодательство не содержит.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Из приведённых выше норм следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих обоснованность указанной заявителем площади испрашиваемого участка.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Исследовав представленные доказательства, апелляционный суд выяснил следующие имеющие значение для дела факты.

Изначально отношения по поводу данного земельного участка складывались следующим образом.

По результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населённых пунктов, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее также департамент) и обществом с ограниченной ответственностью «ТемпСтрой» (далее также Общество) заключён договора аренды земельного участка от 18.12.2016
№ 1480, в соответствии с пунктом 1.1. которого департамент передал в аренду
ООО «ТемпСтрой» земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300306:412, общей площадью 6362 кв.м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров-ул. Водянникова, для использования в целях строительства объектов: обслуживание автотранспорта в части размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, магазинов
(код - 4.4).

Право собственности ООО «ТемпСтрой» на здание магазина негорючих материалов № 1 с кадастровым номером 24:50:0300306:770 зарегистрировано 30.11.2017, на здание магазина негорючих материалов № 2 с кадастровым номером 24:50:0300306:858 - 04.12.2017, о чем в ЕГРП внесены записи о регистрации № 24:50:0300306:770-24/118/2017-1 и № 24:50:0300306:858-24/107/2017-1 соответственно.

Таким образом, администрацией было разрешено строительство магазинов негорючих строительных материалов, которые были построены, и в которых до настоящего времени обществом осуществляется предпринимательская деятельность.

В связи с поступившим обращением ООО «ТемпСтрой» от 18.12.2017 сторонами сделки подписано соглашение № 145 о расторжении договора аренды № 1480 от 08.12.2016. На основании статей 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «ТемпСтрой» заключён договор аренды № 38 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412, общей площадью 6 362,0 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров - ул. Водянникова, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий.

Из пояснений общества следует, что магазин осуществляет торговлю крупными строительными материалами – железобетонными плитами, цистернами под воду и септики, кирпичами в упаковках, гофрированными трубами и т.д. Размеры этих материалов не позволяют разместить их в зданиях. Материалы размещены на площадке под навесами, и занимают всю территорию земельного участка. Кроме того, такие товары вывозятся на грузовых автомобилях, для подъезда, загрузки и разворота которых тоже необходимо место.

Доводы общества подтверждаются данными технического отчёта 3-23-ЕС-03С (т.3, л.д. 106). На фотографиях (т.3, л.д. 154/2 – 158) видны расположенные на земле и под навесами перечисленные обществом товары, расположенные на удалении друг от друга, достаточном для проезда автомобиля, и проложенные к стендам тротуары из брусчатки для осмотра товара покупателями.

То есть на участке ведётся деятельность, имеются разные объекты с единым целевым использованием, объединённые единым функциональным назначением, раздел земельного участка нарушит сложившуюся предпринимательскую деятельность. В таком случае участок должен быть предоставлен (аналогичная позиция выражена в Определении Верховного Суда РФ от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416 по делу № А38-4588/2015).

Факта того, что деятельность до настоящего момента ведётся, никто не отрицал, доказательств освобождения площадки нет, на возможность продажи этих товаров другим способом другим образом ни кем из спорящих лиц не указано.

В дальнейшем общество заявило о выкупе участка, уже используемого под согласованный вид деятельности. Изменение площади земельного участка, как поясняет общество, сделает продажу его товаров и ведение уже сложившейся предпринимательской деятельности не возможным.

Данная деятельность была запланирована изначально. Так, в задании на проектирование магазинов в разделе 2 «Основные требования к проектным решениям» (т.2, л.д. 76) указано что на участке должна быть запланирована зона открытого хранения крупногабаритной продукции. В томе №2 указано, что на проектируемом участке размещаются магазин №1 негорючих строительных материалов, выставочные центры, магазин №2 негорючих строительных материалов и крупных композиций (т.2, л.д. 89).

Апелляционный суд не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что при обсуждении площади земельного участка не должна учитываться коммерческая деятельность и используемые для этого объекты (кроме капитальных).

По мнению апелляционного суда, в данном случае следует учитывать принцип доверия к государству, принцип поддержания доверия к закону и действиям государства, на который, со ссылками на преамбулу, статьи 19 и 75.1 Конституции Российской Федерации неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации и который вытекает из требований юридического равенства и справедливости в правовом демократическом государстве, поскольку они предполагают не только правовую определённость, но и предсказуемость правового регулирования (постановления от 24 мая 2001 года № 8-П, от 20 апреля 2010 года № 9-П, от 25 июня 2015 года № 17-П,
от 19 апреля 2018 года № 16-П, от 20 июля 2018 года № 34-П, от 28 февраля 2019 года
№ 13-П, от 12 марта 2021 года № 6-П и др.) (Постановление Конституционного Суда РФ от 06.04.2023 № 15-П «По делу о проверке конституционности абзаца девятого пункта 2 статьи 1, абзацев первого и второго пункта 1 и предложения первого пункта 2 статьи 21, пункта 2 статьи 22 и пункта 3 статьи 27 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации", абзаца второго части 6 статьи 28.3 и предложения второго части 1 статьи 28.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а также пункта 1 части 3 статьи 16.5 Закона города Москвы "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях" в связи с жалобой гражданина П.Н. Лакина»).

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 01.03.2022 № 9-П «По делу о проверке конституционности статьи 2 Федерального закона от 20 июля 2020 года
№ 228-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" в связи с жалобой гражданина А.В. Окулова» сказано, что в силу принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который распространяется не только на права, закреплённые непосредственно в Конституции Российской Федерации, но и на права, приобретаемые на основании закона, наделение законодателя полномочием устанавливать и отменять дополнительные меры социальной поддержки предполагает его обязанность находить баланс конституционно значимых ценностей, публичных и частных интересов, а если, с учётом состояния соответствующих бюджетов, это оказывается объективно невозможным, - по крайней мере, максимально смягчить негативные последствия для лиц, имевших основанные на законодательном регулировании ожидания и рассчитывавших на получение мер социальной поддержки. Иное не только не отвечало бы природе социального государства, но и расходилось бы с вытекающим из статей 2 и 18 Конституции Российской Федерации и обращённым к органам публичной власти требованием обеспечивать признание, соблюдение и защиту прав и свобод человека и гражданина, которые определяют смысл, содержание и применение законов.

Поскольку предпринимательскую деятельность общество начало на предоставленном ему участке, при ведении деятельности использовало эту площадь и продолжает ее вести с использованием площади, то, по мнению апелляционного суда, данный участок должен остаться за обществом.

Суд первой инстанции указывает, что в силу пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов. О возможности применения указанной нормы к спорным правоотношениям свидетельствуют определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2022 №302- ЭС22-5396, от 27.02.2017 № 310-КГ16-20935, от 27.02.2017 № 310-КГ16-20935.

Апелляционный суд учитывает, что общество обратилось за выкупом участка, площадь которого от ранее предоставленного и уже используемого не отличается.

Так же следует учитывать, что земельный участок был предоставлен в пределах границ, изначально определённых в соответствии с проектом межевания.

Суд первой инстанции, со ссылкой на статью 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 44 и 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации указал, что при необходимости может быть проведено новое межевание. Однако в данном случае речь идёт не о возможности или невозможности нового межевания, а о том, что общество не изменяло границ участка, законно полученного и ведущего на нем деятельность.

Кроме прочего, необходимо принять во внимание, что для строительства земельный участок был предоставлен по результатам аукциона.

Действительно, предоставление земельного участка на аукционе для строительства объекта недвижимости не предопределяет безусловное возникновение оснований для его выкупа в целях эксплуатации фактически построенного объекта в тех же границах. Указывая, что оценка соразмерности объекта площади участка производится при его последующем предоставлении вне зависимости от оснований возникновения права на застройку, суд первой инстанции ссылается на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 № 935-0 «Об отказе в принятии жалобы гражданина Волкова Л.Е. на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации», где указано, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку цели использования различны (приведённый в жалобе гражданина земельный участок был предоставлен в аренду для строительства по результатам аукциона).

В указанном Определении Конституционного Суда Российской Федерации указано на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Но при этом, подтвердив конституционность оспоренной нормы, Конституционный Суд Российской Федерации подтвердил необходимость обязательного учёта фактических обстоятельств – функционального использования участка, наличия доказательств того, что для эксплуатации здания заявителю необходим весь участок.

По мнению апелляционного суда в данном случае общество в полном соответствии с вышеуказанной правовой позицией подтвердило все необходимые фактические обстоятельства. При этом вопрос о том, когда они были подтверждены – на стадии взаимодействия с органом, или на стадии судебного разбирательства, не может являться определяющим. Суд рассматривает судебный спор с учётом всех обстоятельств, и обязан выяснить их независимо от действий / полномочий органа.

Суд первой инстанции и прокуратура указывают, что собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации бремя доказывания того, какой размер земельного участка, подлежащего выкупу, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016
№ 64-КГ16-2).

Как следует из материалов дела, 14.06.2019 от ООО «ТемпСтрой» на имя заместителя Главы города - руководителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска поступило заявление о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров - ул. Водянникова, с кадастровым номером 24:50:0300306:412, общей площадью 6 362 кв.м, на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу на праве собственности: здания магазина негорючих материалов № 1 с кадастровым номером 24:50:0300306:770, площадью 161,4 кв.м и здания магазина негорючих материалов № 2 с кадастровым номером 24:50:0300306:858, площадью 56,3 кв.м.

Заявление (т.1, л.д. 27) составлено по установленной форме, приложены все необходимые документы.

Прокурор указывает, что департамент не проверил испрашиваемую площадь на предмет необходимости.

Департамент указывает, что не вправе отказать в удовлетворении заявления по данному основанию, так как это будет означать выход за пределы его полномочий.

Апелляционный суд не соглашается с этим мнением.

В Определении Верховного Суда РФ от 06.05.2019 № 308-ЭС19-4777 по делу
№ А32-36629/2017 сказано, что у уполномоченного органа есть право отказать в согласовании предоставления земельного участка, существенно превышающего площадь возведённых объектов недвижимости. На это же указано в представленном Администрацией Заключении Комитета по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 19.01.2023 (т.3, л.д. 2, выводы – л.д. 5 и 6).

Апелляционный суд учитывает, что до момент обращения прокурора с настоящим иском вопрос о необходимой площади и её размере не обсуждался (доказательств обратного нет). Но при этом, как верно указывает общество, оно не может отвечать за действия органа власти.

В возражениях Прокурора (т.2, л.л. 158) и пояснениях иных лиц неоднократно указано, что нормативно установленных императивных правил оценки размера земельного участка нет.

Апелляционный суд также принимает во внимание представленное Департаментом Экспертное заключение ФГБОУ «Санкт-петербургский государственный университет» от 25.11.2022 (т.2, л.д. 168) по этому же вопросу.

Соответственно, как указывают заявители апелляционных жалоб, не возможно утверждать о нарушении органом каких либо требований закона.

Принципы правовой определённости и поддержания доверия к закону и действиям государства гарантируют гражданам, что решения принимаются уполномоченными государством органами на основе строгого исполнения законодательных предписаний, а также внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 января 2016 года № 1-П). При этом по смыслу правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П, в правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности со стороны публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2022 № 59-П «По делу о проверке конституционности положений части первой статьи 19, статьи 21 Федерального закона "О почтовой связи" и пункта 2 статьи 62 Федерального закона "О связи" в связи с жалобой гражданина М.Д. Малинина»).

В Постановлении от 2 июля 2020 года № 32-П Конституционный Суд Российской Федерации также подчеркнул, что при разрешении споров с участием публично-правовых образований следует принимать во внимание оценку действий (бездействия) органов, уполномоченных действовать в их интересах, в частности ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей, совершение ошибок, разумность и осмотрительность в реализации ими своих правомочий, притом что негативные последствия, возникшие в результате недобросовестного выполнения своих функций такими органами, не должны переноситься на частных лиц.

В соответствии с доктриной административного права, отмена правонаделительных актов ограничена, если при этом нарушаются права сторон, приобретённые ими добросовестно, и некоторые из них уже осуществляются. Такой акт может быть отменен, только если будет установлен факт его издания на основании недостоверных сведений или с нарушением закона (Андреев Д.С. Дефектные административно-правовые акты: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. С. 149; Бахрах Д.Н. Административное право России: Учеб. М.: Эксмо, 2011. С. 282, 283.).

Суд первой инстанции отклонил выводы кадастрового инженера, содержащиеся в представленном в материалы дела заключении от 01.03.2023, согласно которым граница земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412 обусловлена границами смежных земельных участков, доступ к земельному участку возможен только с одной стороны, в связи с чем земельный участок не может быть сформирован в иных границах и разделу не подлежит, по следующим основаниям. Суд первой инстанции указал, что как следует из чертежа земельных участков и их частей и плана границ объекта, представленных в качестве приложения к заключению, земельный участок с двух противоположных сторон граничит с землями, занятыми проездами, парковкой автотранспорта многоквартирного жилого дома. В этой связи являются обоснованными доводы прокурора, что сведения выводы о неделимости земельного участка в связи с невозможности организации подъезда к спорному земельному участку не соответствует действительности. Кроме того, следует учитывать, что земельный участок является многоконтурным (состоящим из двух отдельных, контуров, разделённых между собой полосой шириной не менее 5 м.).

Апелляционный суд с данными выводами не согласен.

Из заключения кадастрового инженера (т3, л.д. 30) следует, что спорный земельный участок граничит с участками: 24:50:0300306:2, 24:50:0300306:406, 24:50:0300306:149, 24:50:0000000:150238, 24:50:0300306:89.

Соотнося эти сведения с ситуационным планом №3 (т. 3, л.д. 85) апелляционный суд приходит к выводу, что выводы кадастрового инженера верны.

На земельных участках 24:50:0300306:406 (внизу от спорного) и 24:50:0000000:150238 (виден на схеме инженера – т.1,л.д. 32) расположено административное здание УФМС, оно огорожено, установлен забор и шлагбаум, и свободный проезд к участку по территории органа внутренних дел не возможен.

На земельном участке 24:50:0300306:2 (вверху) идет строительство многоквартирных домов («жилой комплекс «Барбарис» - процесс стройки виден на фото 4-11 к Техническому отчёту 3-23-ЕС-03С (т.3, л.д. 155-157)) и свободный проезд по внутридомовым территориям и вокруг жилых домов тоже ограничен в силу требований ПДД.

Справа земельный участок упирается в красные линии.

Слева земельный участок 24:50:0300306:149 (выделен на схеме инженера как единый, на ситуационном плане накладываются участки 24:50:0300306:303, 24:50:0300306:860, 24:50:0300306:861, при этом на схеме расположения земельного участка, утверждённая распоряжением администрации города от 24.02.206 (т.1,л.д. 113) виден так же участок 24:50:0300306:302) занят административными зданиями (автомобильный комплекс (указано на ситуационном плане), офисное здание Транснефть (видно на фото 2 к Техническому отчету 3-23-ЕС-03С (т.3, л.д. 154/2)), территория тоже огорожена, разделительной территории нет.

Земельный участок 24:50:0300306:89 (точки на чертеже 9-11-10-14) делит участок общества на две части и в точках 10-14 упирается в участок 24:50:0300306:406, проезда по которому нет, в точках 9-11 – в участок, который на ситуационном плане имеет номер 24:50:0300306:389 с пояснением «торгово-офисный центр» (выделен так же на схеме расположения земельного участка, утверждённой распоряжением администрации города от 24.02.206 (т.1,л.д. 113)).

Соответственно, вывод заключения (т.3, л.д. 31/2): граница земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412 обусловлена ранее сложившимся землепользованием, границами смежных участков и не может быть сформирован иначе. Доступ к земельному участку возможен только в границах 12-13, так как другого доступа на территорию земельного участка нет. Участок не подлежит разделу; - верен.

Данный вывод не опровергается другими документами из дела.

Эти обстоятельства изначально принимались во внимание при проектировании участка, что следует из ответа АО «Гражданпроект» от 02.11.2022 №4367-41/8 (т.2,
л.д. 176). В заключении о возможности образования отдельного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412 прямо указано, что образование земельного участка в иных границах невозможно, в связи с наличием проекта межевания, ввиду наличия прав третьих лиц на земельные участки, расположенные с трех сторон от земельного участка. Доступ к участку осуществляется только с восточной стороны.

Стороны так же приводят доводы по вопросу о том, в какой зоне находится земельный участок. Так, из градостроительного плана земельного участка
№ RU24308000-16094 от 15.02.2017 следует что земельный участок относится к зоне ОД-1 - зоне делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры.

В заключении отдела землепользования департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 09.12.2022 указано, что земельный участок отнесён к многофункциональной зоне (МФ); разрешённое использование согласно КП – обслуживание автотранспорта (код 4.9); магазины (код – 4.4.).

При подготовке заключения кадастровый инженер также исходил из того, что спорный земельный участок находится в территориальной зоне смешанной общественно-деловой и многоэтажной жилой застройки (СОДЖ-2).

Суд первой инстанции указал, что Правила землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утверждённые решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122 (далее - Правила, Правила землепользования и застройки), в редакции, действующей на дату предоставления земельного участка и на дату подготовки заключения, такой вида территориальной зоны не предусматривали; и пришёл к выводу, что данные о предельных параметрах разрешённого использования земельного участка, отражённые в заключении кадастрового инженера от 01.03.2023, не соответствуют данным, установленным градостроительным регламентом территориальной зоны, определённой правилами землепользования и застройки. Кроме того, по мнению суда первой инстанции, вопреки выводам кадастрового инженера, градостроительный регламент территориальной зоны, смешанной общественно-деловой и многоэтажной жилой застройки (СОДЖ-2), установленный Правилами землепользования и застройки с 09.03.2023, предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, минимальный процент застройки не устанавливает. В то же время согласно действовавшей на момент заключения спорного договора редакции Правил, градостроительные регламенты многофункциональной зоны (МФ), а также зоны делового, общественного и коммерческого назначения, объектов культуры (0-1) позволяли размещать данного вида объекты с максимальным коэффициент застройки земельного участка не более 0,8, (ст. 18, 20 Правил в редакции, действовавшей до 09.03.2023). То есть для размещения объекта капитального строительства могло использоваться 80 % территории земельного участка.

Апелляционный суд обращает внимание, что «не более» означает как раз предельно максимальное значение застройки, а не минимальное. Соответственно ссылка на данный акт правильность доводов истца не подтверждает.

Кроме того, стороны ссылаются на соответствующие правила с целью указать, что из имеющегося земельного участка нельзя сделать два участка, так как площадь каждого из них не может быть равна 5000 кв.м.

Апелляционный суд полагает, что поскольку участок не подлежит отчуждению от общества, то вопрос о возможности его дальнейшего раздела не имеет правового значения.

По этой же причине апелляционный суд не оценивает доводы жалоб о правильности применения реституции и зачёте оплаченных за участок денежных средств в счёт платы за его фактическое использование.

В данном случае в иске следует отказать.

В соответствии со статьёй 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В силу части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неправильное применение норм материального права.

При указанных выше обстоятельствах Третий арбитражный апелляционный суд пришёл к выводу о наличии оснований для отмены решения суда по настоящему делу, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы стороны относятся на проигравшую сторону.

Вместе с тем в рассматриваемом случае необходимо учитывать следующее.

При обращении в суд первой инстанции с иском оплата Прокурором пошлины не предусмотрена законом.

Расходов по рассмотрению апелляционной жалобы администрации г. Красноярска и департамента муниципального имущества не возникло, поскольку они освобождены от уплаты государственной пошлины.

Пошлина в сумме 3000 рублей оплачена обществом при обращении с апелляционной жалобой. Данные расходы подлежат распределению на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» следует, что если по результатам рассмотрения арбитражным судом заявления прокурора принято решение об отказе в удовлетворении требований прокурора, судебные расходы стороны, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации (часть 1 статьи 110 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 52 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» обеспечение деятельности органов и организаций прокуратуры Российской Федерации, включая материально-техническое, финансовое обеспечение, а также гарантий и компенсаций работникам этих органов и организаций, установленных настоящим Федеральным законом, является расходным обязательством Российской Федерации.

В статьях 165 и 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации определено, что судебные акты по искам к Российской Федерации, в том числе о взыскании денежных средств за счёт казны Российской Федерации, исполняет Министерство финансов Российской Федерации.

В рамках рассмотрения настоящего дела именно Прокуратура Красноярского края является проигравшей стороной по делу, соответственно, исходя из вышеприведенных норм права об участии прокурора в арбитражном процессе от имени Российской Федерации, понесенные ООО «ТЕМПСТРОЙ» расходы в виде уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалоба подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации в лице Министерства Финансов Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «08» июня 2023 года по делу
№ А33-22037/2022 отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТЕМПСТРОЙ» (ИНН 2446030422, ОГРН 1082468044449) 3000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Морозова

Судьи:

М.Н. Инхиреева

Ю.В. Хабибулина