Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техноцентр ФАВОРИТ» на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2015 года по делу № А33-23713/2014 Арбитражного суда Красноярского края (апелляционный суд: Шошин П.В.,
ФИО2, ФИО3),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Техноцентр ФАВОРИТ» (далее - ООО «Техноцентр ФАВОРИТ», ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент, ИНН <***>, ОГРН <***>) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнения к договору аренды, в котором просило урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении дополнения к договору от 01.12.2008 № 3078 аренды земельного участка, изложив пункты 1-5 дополнения в следующей редакции:

«1. Плата за арендованный земельный участок составляет с 01.01.2012 - ежемесячно 66 951,08 руб., с 26.09.2014 - в размере 2 (двух) процентов от кадастровой стоимости земельного участка в год с оплатой ежемесячными равными платежами.

В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органов местного самоуправления, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления Арендатора.

Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя при несогласии Арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением о расторжении Договора, направленным Арендодателем с даты, указанной в таком уведомлении, независимо от даты его получения Арендатором.

2. Оплата производится путем перечисления на расчетный счет
№ 40101810600000010001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю
г. Красноярск, БИК 040407001, КБК 90511105012040100120, получатель - УФК по Красноярскому краю (департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, код ОКТМО 04701000,
ИНН <***>/КПП 246601001).

3. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случаях, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при однократном нарушении порядка и сроков внесения арендной платы.

4. В 3-х дневный срок после регистрации дополнения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, предоставить копию зарегистрированного документа Арендодателю.

5. Срок действия договора продляется по 25.09.2019».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 февраля 2015 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 апреля
2015 года решение суда первой инстанции отменено. Принят новый судебный акт. Урегулированы разногласий, возникшие между истцом и ответчиком при заключении дополнения к договору от 01.12.2008 № 3078 аренды земельного участка, пункты 1-5 дополнения изложены в следующей редакции:

«1. Плата за арендованный земельный участок составляет: с 01.01.2012 – ежемесячно 66 951 рубль 08 копеек, с 03.07.2013 – ежемесячно 133 902 рубля 16 копеек, с 26.09.2014 – ежемесячно 267 804 рубля 32 копейки.

Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя при несогласии Арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением о расторжении Договора, направленным Арендодателем, с даты, указанной в таком уведомлении, независимо от даты его получения Арендатором.

3. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случаях, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при однократном нарушении порядка и сроков внесения арендной платы.

4. В 3-дневный срок после регистрации дополнения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, предоставить копию зарегистрированного документа Арендодателю.

5. Срок действия договора продляется по 25.09.2019».

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ООО «Техноцентр ФАВОРИТ» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В кассационной жалобе заявитель приводит доводы о несоответствии фактическим обстоятельствам дела выводов суда апелляционной инстанции о наличии правовых оснований для урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору, в части принятия пункта 1 дополнения к договору в редакции ответчика, поскольку считает, что арендная плата, определенная органом местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в подпункте «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Указывает, что порядок формирования арендной платы должен быть определен в соответствии с методикой, согласованной сторонами при заключении договора. В отсутствие добровольного волеизъявления истца принудительное включение в договор условия о том, что новый размер арендной платы будет распространяться на отношения, возникшие до подписания соответствующего дополнения, недопустимо.

В возражениях на кассационную жалобу департамент ссылается на законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции.

Представитель ООО «Техноцентр ФАВОРИТ» в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Департамент о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направил, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 26.09.2008 № 1223-ж между истцом и ответчиком 01.12.2008 заключен договор аренды земельного участка № 3078 (зарегистрирован в установленном порядке), согласно которому арендодатель (ответчик) предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0300305:0087, по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтеров -
ул. Караульная, для использования в целях строительства автосалона «Хонда-центр» с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемым к договору, общей площадью 7650 кв.м (пункт 1.1).

Пунктами 2.1 и 3.5 договора установлен срок аренды земельного участка и годовой размер арендной платы.

Дополнением от 18.01.2012 № 137 к договору от 01.12.2008 № 3078 срок действия договора аренды продлен до 25.09.2014. Дополнение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.02.2012, номер регистрации 24-24-01/011/2012-492.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 19.09.2014 № 2007-арх срок предоставления ООО «Техноцентр ФАВОРИТ» в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0087 продлен до 26.09.2019.

Департаментом в адрес истца направлено дополнение к договору, согласно которому плата за арендованный земельный участок составляет с 01.01.2012 – ежемесячно 66 951 рубль 08 копеек, с 03.07.2013 – ежемесячно 133 902 рубля 16 копеек, с 26.09.2014 – ежемесячно 267 804 рубля 32 копейки.

ООО «Техноцентр ФАВОРИТ» не согласилось подписать дополнение к договору в представленной редакции (письмо от 10.10.2014 (вх. № 36098) № 365) и предложило на подписание протокол разногласий, в котором предлагалось изменить пункт 1 дополнения, о размере арендной платы на 2013 и 2014 годы.

10.11.2014 от ответчика получен протокол согласования разногласий, предлагаемые изменения ответчиком не приняты.

Считая свои права нарушенными, ООО «Техноцентр ФАВОРИТ» обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Проверив соответствие выводов Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и
пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как установлено судами, возникший между сторонами спор связан с применением при расчете арендной платы коэффициента К3, учет которого, по мнению истца, влечет изменение методики расчета арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды, а также с превышением величины арендной платы, подлежащей внесению истцом с 26.09.2014 над предельным размером, установленным подпунктом «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Постановление № 582).

Правила, утвержденные Постановлением № 582, определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации (пункт 1 Правил).

Пунктом 3 (подпункты «а» - «д») утвержденных Постановлением № 582 Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды.

Подпунктом «д» пункта 3 Правил (в редакции, действующей в период возникновения разногласий при заключении дополнения и к договору аренды и принятия судом обжалуемого решения) установлен предельный размер арендной платы – два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Вместе с тем Постановлением № 582 единая методика расчета ставок арендной платы для всех публичных земель не утверждалась, как и предельный размер арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена.

Требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности, утвержденные Постановлением № 582 Правила также не содержат, в связи с чем доводы истца о недопустимости установления в дополнении к договору аренды размера арендной платы, превышающего два процента от кадастровой стоимости земельного участка, правомерно признаны апелляционным судом необоснованными.

Руководствуясь толкованием приведенных правовых норм, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству, в рассматриваемом случае - Законом Красноярского края
от 4 декабря 2008 года № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

Статьей 12 названного Закона Красноярского края определен следующий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена: при определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка, категория арендатора и срок, по истечении которого не введен в эксплуатацию объект капитального строительства. Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков производится по формуле: А = Кс х К1 х К2 х КЗ, где: А - арендная плата за земельный участок в год (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора; К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Аналогичный порядок определения размера арендной платы предусмотрен Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 N В-43, которым утверждено Положение об арендной плате в городе Красноярске и определены величины коэффициентов.

Как следует из представленного в материалы дела проекта дополнения к договору аренды в редакции арендодателя, арендная плата исчислена департаментом с применением вышеуказанной формулы и составляет: с 01.01.2012 – ежемесячно
66 951 рубль 08 копеек, с 03.07.2013 – ежемесячно 133 902 рубля 16 копеек, с 26.09.2014 – ежемесячно 267 804 рубля 32 копейки.

Довод истца о необоснованном применении ответчиком при расчете арендной платы, подлежащей внесению с 03.07.2013, коэффициента К3, поскольку применение данного коэффициента не согласовывалось сторонами при заключении договора аренды, судом апелляционной инстанции обоснованно признан несостоятельным.

Как правильно указано судом, поскольку договор аренды между сторонами рассматриваемого спора заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013)). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений.

Следовательно, при изменении нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета арендодатель вправе требовать внесения арендой платы в размере, исчисленном на основе измененных ставок либо методики расчета независимо от того, закреплены ли в договоре между сторонами соответствующие изменения.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012
№ 15837/11, от 17.12.2013 № 10782/13.

Согласно приложению к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 в редакции Решения Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377 (вступило в силу с 03.07.2013) в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечению трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, коэффициент К3 признается равным 2, по истечении шести лет коэффициент К3 равен 4.

В акте приема-передачи земельного участка стороны согласовали дату фактической передачи земельного участка – 26.09.2008. Таким образом, поскольку на дату вступления в законную силу Решения Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377, установившего величины коэффициента К3, земельный участок, предоставленный под строительство, находился во владении арендатора более трех лет, а на 26.09.2014 – более шести лет, доказательства введения в эксплуатацию объекта строительства отсутствуют, судом апелляционной инстанции правомерно признано обоснованным применение указанного коэффициента при расчете арендной платы с 03.07.2013 в размере равном двум, и с 26.09.2014 в размере равном четырем.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, распространение действия условий договора на отношения, сложившиеся до его заключения, возможно по воле сторон.

Установив, что отношения сторон по аренде земельного участка сложились в сентябре 2008 года. Разногласия, возникшие в связи с заключением дополнительного соглашения к договору аренды, касаются величины арендной платы, при этом как редакция истца, так и редакция ответчика предусматривает урегулирование размера арендной платы, подлежащей внесения истцом, начиная с 01.01.2012, а, следовательно, стороны не возражают против определения в дополнении к договору аренды размера арендных платежей, подлежащих внесению истцом с 01.01.2012, что позволяет урегулировать разногласия сторон относительно величины арендных платежей, подлежащих уплате с указанной даты, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости урегулирования разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении дополнения к договору аренды от 01.12.2008
№ 3078, в части пункта 1, определяющего размер арендной платы, в редакции, представленной ответчиком.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает правовых оснований для переоценки выводов суда апелляционной инстанции. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, не установлено.

Выводы суда апелляционного инстанции основаны на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71, частью 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции.

При таких условиях Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 апреля
2015 года по делу № А33-23713/2014 Арбитражного суда Красноярского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий		А.И. Скубаев
Судьи		О.Н. Буркова
		Д.Н. Бандуров