Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании 2 сентября 2009 года директора общества с ограниченной ответственностью «Плисак и К» ФИО1 и представителя – ФИО2 (доверенность №21 от 6 августа 2009 года),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Плисак и К» на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2009 года по делу №А33-2782/2008 (суд апелляционной инстанции: Хасанова И.А., Гурова Т.С., Споткай Л.Е.),

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Плисак и К» (далее – ООО «Плисак и К») о взыскании 261 004 рублей 16 копеек задолженности, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.04.2000, об обязании ответчика возвратить истцу арендуемое по договору аренды имущество – нежилое помещение №249, расположенное по адресу: <...> рабочий, 172, общей площадью 453,90 кв.м.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 мая 2008 года иск удовлетворен.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 2 октября 2008 года принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

При новом рассмотрении департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 10.04.2000 №5200 и обязать ответчика вернуть арендуемое по договору аренды имущество – нежилое помещение №249, расположенное по адресу: <...> рабочий, 172, общей площадью 453,90 кв.м. Основанием иска указал на нарушение арендатором статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации – использование имущества с существенным нарушением условий договора.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2009 года в иске отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2009 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом ООО «Плисак и К» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2009 года отменить, решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2009 года оставить в силе.

По мнению заявителя кассационной жалобы, обжалуемый судебный акт принят с нарушением норм процессуального права и норм материального права, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Проведенные в отсутствие представителя арендатора помещения акты проверок не могут являться надлежащим доказательством нарушения ответчиком условий договора аренды №5200 от 10.04.2000, в связи с чем письмо истца №47661 от 28.10.2008 о выявлении фактов использования помещения не по целевому назначению и передачи имущества в субаренду также не может относиться к числу доказательств по настоящему делу.

ООО «Плисак и К» считает, что судом апелляционной инстанции не исследовались фактические правоотношения между ответчиком и ООО «Вкусный китайский дом».

Заявитель указывает на то, что фактов нарушения ООО «Плисак и К» условий договора судом не установлено. Иных оснований, кроме перечисленных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для досрочного расторжения договора, сторонами не предусмотрено, вследствие чего оснований для расторжения договора аренды №5200 от 10.04.2000 и возвращения имущества арендодателю не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска доводы заявителя отклонил, указав на законность и обоснованность постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2009 года.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители ООО «Плисак и К» подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (уведомления №№65811-65813), однако истец своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем дело рассматривается без его участия.

Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв со 2 сентября 2009 года до 9 часов 45 минут 4 сентября 2009 года, о чем было сделано публичное извещение.

После перерыва в судебном заседании представители сторон в судебном заседании не присутствовали.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 10 апреля 2000 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Плисак и К» (арендатор) подписан договор аренды №5200, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (кадастровый №00300) общей площадью 467,0 кв.м и земельный участок, расположенные по адресу: <...> рабочий, 172, для использования под центр досуга.

По акту приема-передачи к договору от 10.01.2000 указанное имущество передано арендатору.

С учетом принятых к договору дополнений стороны установили срок действия договора – по 31.12.2025.

Дополнением №2 от 27.10.2000 к договору аренды №5200 от 10.04.2000, стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, согласно которым, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (реестровый номер СТР 00300) общей площадью 453,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Красноярск, пр.им.газ. «Красноярский рабочий», 172 (помещение №249) для использования под центр досуга.

В связи с заключенным 30 июня 2005 года соглашением, согласно которому ООО «Плисак» уступило ООО «Плисак и К» в том же объеме и на тех же условиях права и обязанности по договору аренды №5200 от 10.04.2000, в договор внесены изменения, арендатором указано ООО «Плисак и К» (дополнение №9 от 22.07.2005).

Обращаясь при направлении дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска указал на нарушение ООО «Плисак и К» условий договора: невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, нецелевое использование имущества, переданного в аренду, передача имущества в субаренду без согласия на то собственника.

Предметом иска (с учетом произведенных истцом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений) является требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.04.2000 №5200 и обязании ответчика вернуть арендуемое по договору имущество.

Исковые требования департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска основаны на статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору: нецелевым использованием арендуемого имущества; передачей в отсутствие согласия арендодателя помещений спорного имущества в субаренду третьим лицам; несвоевременным внесением арендных платежей по договору.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта нарушения ответчиком существенных условий договора аренды №5200 от 10.04.2000.

Отменяя решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2009 года, суд апелляционной инстанции указал на то, что требования истца о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено правомерно, поскольку ответчик не устранил нарушения, указанные истцом в направленном арендатору уведомлении; о наличии фактов нарушений арендатором условий договора свидетельствуют акты проверки от 29.07.2008 и 29.12.2008, другие доказательства; в связи с расторжением договора аренды переданное в аренду помещение подлежит возвращению истцу.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2009 года подлежащим отмене по следующим основаниям.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 названного Кодекса).

Указанная норма права обеспечивает права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 10.04.2000 №5200 нежилое помещение предоставлено арендатору для использования под центр досуга.

Нецелевое использование ООО «Плисак и К» имущества, по мнению истца, заключается в нахождении в арендуемом помещении ресторана, в подтверждение чего истцом представлены акты проверок соблюдения условий договора от 10.04.2000 №5200 от 29.07.2008 и от 29.12.2008.

Между тем, поскольку законодательное определение понятия «центр досуга» отсутствует, департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, указывая на нарушение ответчиком пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (нецелевое использование арендованного имущества), надлежало определить, что под этим понятием подразумевается.

В своих возражениях, ответчик указывал на то, что в состав центра досуга, в том числе входит кафе-ресторан, доля ресторана в договоре не определена (л.д. 54-55 т. 2); кроме того, в настоящее время в арендуемом помещении также располагаются бильярд и боулинг.

Условия заключенного договора аренды №5200 от 10.04.2000 не содержат определения «центр досуга», а также сведений о необходимости размещения в арендуемом ответчиком помещении определенных мест отдыха, развлечений.

Таким образом, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом Третьего арбитражного апелляционного суда об использовании ООО «Плисак и К» арендованного имущества в нарушение цели, указанной в договоре аренды – для использования под центр досуга.

В качестве доказательств нарушения ответчиком условий договора в виде предоставления арендованного имущества в отсутствие согласия арендодателя третьим лицам в материалы дела представлены следующие документы: акты проверок соблюдения условий договора от 10.04.2000 №5200 от 29.07.2008 и от 29.12.2008; договор о совместной деятельности №1 от 28.08.2007, заключенный между ООО «Плисак и К» и ООО «Вкусный китайский город»; акт приема-передачи контрольно-кассовой машины; заключенный между ООО «Плисак и К» и ООО «Вкусный китайский город» договор аренды предприятия №1 от 03.06.2006.

На основании указанных документов судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что ответчик в отсутствие согласия департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска фактически передал помещение №249 ООО «Вкусный китайский город» в субаренду.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа согласиться с указанным выводом суда не может ввиду следующего.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Исходя из указанной нормы права, в первую очередь установлению подлежит факт наличия правоотношений, возникающих из договора субаренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В материалы дела представлен договор аренды предприятия №1 от 03.06.2006, согласно которому ООО «Плисак и К» (арендодатель) обязуется предоставить ООО «Вкусный китайский город» (арендатор) за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности. Вместе с тем, в деле также имеется соглашение от 04.06.2006, в соответствии с которым ООО «Плисак и К» и ООО «Вкусный китайский город» пришли к соглашению о расторжении договора №1 от 03.06.2006 об аренде предприятия по обоюдному согласию; в качестве оснований расторжения сторонами указано на наличие непреодолимых обстоятельств, на Гражданский кодекс Российской Федерации (л.д. 87 т. 2).

Акты проверок от 29.07.2008 и от 29.12.2008, договор о совместной деятельности №1 от 28.08.2007 и акт приема-передачи контрольно-кассовой машины не свидетельствуют о наличии между ООО «Плисак и К» и ООО «Вкусный китайский город» правоотношений, вытекающих из договора субаренды.

Иных доказательств передачи ответчиком спорного помещения в отсутствие согласия арендодателя по договору субаренды истцом в материалы дела не представлено.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, возникшие между ООО «Плисак и К» и ООО «Вкусный китайский город» отношения имеют иной правовой характер вследствие чего согласия арендодателя на возникновения данных правоотношений не требуется.

В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 4.2.5 договора установлена обязанность своевременно и полностью производить расчеты по арендной плате.

В силу пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды №5200 от 10.04.2000 размер арендной платы определяется в соответствии с расчетами (приложение №2, №3 к договору), арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет.

На основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации невнесение арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является самостоятельным требованием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Аналогичное положение содержится в пункте 6.2 договора аренды №5200 от 10.04.2000.

Как установлено Третьим арбитражным апелляционным судом нарушение ООО «Плисак и К» условий пункта 4.2.5 договора подтверждается тем обстоятельством, что обязанность по внесению арендной платы исполнена ответчиком за период с 01.03.2006 по 31.01.2007 лишь 25.10.2007 платежным поручением №286 (л.д. 94 т. 1); за последующие периоды оплата произведена платежными поручениями №11 от 22.02.2008, №22 от 02.04.2008, №23 от 11.04.2008, №25 от 26.05.2008 (л.д. 95-98 т. 1).

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не были приняты доводы ответчика о причинах несвоевременности оплаты арендных платежей.

11 мая 2006 года Арбитражным судом Красноярского края принято решение об отказе в удовлетворении требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска по иску к ООО «Плисак и К» о взыскании с общества 168 672 рублей 06 копеек долга по арендной плате по договору аренды №5200 от 10.04.2000 и 3 610 рублей 80 копеек пени за нарушение сроков внесения платежей.

Судебный акт мотивирован отсутствием государственной регистрации принятых к договору дополнений, содержащих существенные изменения условий договора, в том числе дополнений об изменении арендной платы в сторону ее увеличения.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции по делу №А33-4741/2006 сделан вывод о незаключенности дополнений к договору.

В мае 2007 года по делу №А33-2672/2007 по иску между теми же лицами о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №5200 от 10.04.2000 в размере 555 709 рублей 77 копеек за период с 01.03.2006 по 31.01.2007 Арбитражный суд Красноярского края принял решение об удовлетворении заявленных требований.

В качестве обоснования возникновения у ООО «Плисак и К» задолженности департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска указал на повышение в одностороннем порядке с 2006 года ставки арендной платы на основании решения Красноярского городского совета №8-155 от 20.12.2005 «О базовой ставке арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда города Красноярска».

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (переиндексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативно-правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и не подлежит государственной регистрации.

В пояснениях ответчиком указывалось, что в соответствии с принятым Арбитражным судом Красноярского края по делу №А33-4741/2006 решением арендная плата производилась им в размере, указанном в самом договоре аренды №5200 от 10.04.2000, а не в дополнениях к договору, признанных судом незаключенными.

Пи наличии противоположных по результатам рассмотрения судебных актов по делам №А33-4741/2006 и №А33-2672/2007 о взыскании задолженности по договору аренды №5200 от 10.04.2000 невозможно говорить о порочности действий ООО «Плисак и К» по невнесению в период рассмотрения дела №А33-2672/2007 арендных платежей в размере, установленном дополнениями к договору.

Из указанных обстоятельств не следует, что воля ответчика была направлена на нарушение условий договора аренды №5200 от 10.04.2000.

Исходя из того, что основания, предусмотренные гражданским законодательством для досрочного расторжения договора отсутствуют, у арбитражного суда апелляционной инстанции не было законных оснований для удовлетворения исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

Между тем, Арбитражный суд Красноярского края в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Документы, представленные в обоснование иска, правомерно признаны судом первой инстанции в качестве доказательств, свидетельствующих об отсутствии со стороны ответчика фактов нарушений условий договора аренды №5200 от 10.04.2000.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о несоответствии выводов Третьего арбитражного апелляционного фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам в связи с чем постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2009 года подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2009 года на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2009 года по делу №А33-2782/2008 отменить, решение Арбитражного суда Красноярского края от 6 марта 2009 года по тому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.М. Соколова

Судьи:

А.И. Рудых

Н.Н. Тютрина