Гражданский кодекс часть 1

при участии: от истца (администрации Емельяновского района) - Ковальчук И.В., представителя по доверенности от 25.01.2023 № 10, от третьего лица (Управления земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края) - Ковальчук И.В., представителя по доверенности от 22.01.2023, от ответчика (общества с ограниченной ответственностью «Красдагстрой») - Константинова П.С., представителя по доверенности от 13.02.2023,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Емельяновского района

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «07» июня 2023 года по делу № А33-29551/2022,

установил:

администрация Емельяновского района(ИНН 2411003682, ОГРН 1022400665297, далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Красдагстрой» (ИНН 2460248501,
ОГРН 1132468046578, далее – ООО «Красдагстрой», ответчик) о взыскании
974 756 рублей 46 копеек долга за период с 11.01.2021 по 31.07.2022,
104 986 рублей 41 копейки пени за период с 01.04.2021 по 31.07.2022, о расторжении договора аренды от 31.07.2021 № 241.

Определением от 14.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края».

Решением суда от 07.06.2023 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает следующее:

-с момента заключения спорного договора аренды земельного участка - 31.07.2017 и до подачи заявления о выдаче разрешения на строительство - 15.05.2019 ответчик пользовался земельным участком без возведения каких-либо капитальных строений и оплачивал арендные платежи за использование имуществ;

-ответчик не ставил вопрос о расторжении договора аренды в связи с предоставлением в аренду арендодателем земельного участка, не отвечающего требованиям условий договора либо в связи с существенным изменением обстоятельств, либо уменьшения размера арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка по его целевому назначению. Напротив, ответчик безосновательно возражает против расторжения договора, заведомо осознавая, что земельный участок в настоящее время не пригоден для осуществления запланированной деятельности на нем в связи с установленными ограничениями.

-претензионный порядок расторжения договора истцом соблюден, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка с учетом сложившихся обстоятельств подлежит удовлетворению.

Дополнительно к своим доводам истец сослался на Приказ Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края № 124
от 24.05.2023 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места».

Ответчик не согласен с доводами жалобы, пояснил, что земельный участок действительно не может использоваться, однако ответчик не согласен с требованием о расторжении договора по его вине, полагает, что в данном случае такой повод как «нарушение условий договора» не может быть использован как основание для расторжения – поэтому просит решение оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Администрация Емельяновского района Красноярского края, действующая через муниципальное казенное учреждение «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» и
ООО «КрасДагСтрой» заключили договор аренды от 31.07.2017 № 241 находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка площадью 34000,00 кв.м. с кадастровым номером 24:11:0290104:1335, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Емельяновский район, муниципальное образование Солонцовский сельсовет, урочище «Солнечная долина», участок № 1 с видом разрешенного использования – предпринимательство, для иных видов сельскохозяйственного использования.

Срок действия договора указан в пункте 2.1 договора, согласно которому составляет 10 лет, исчисляется с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Стороны подписали акт приема-передачи земельного участка от 31.07.2017.

Согласно пункту 3.1 договора размер ежеквартальной арендной платы составляет 114 612 рублей 77 копеек. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально
до 10 числа первого месяца.

В соответствии с пунктом 5.2 договора арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.4 договора аренды.

На основании заявления ООО «КрасДагСтрой» подготовлен градостроительный план №24837001-04025 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290104:1335.

Определением Емельяновского районного суда Красноярского края от 21.01.2019 приняты меры предварительной защиты по административному иску, МГУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» запрещено осуществлять действия по выдаче разрешений и уведомлений на земельные участки, расположенные на территории Дрокинской горы Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края.

Определением от 23.12.2019 Красноярского краевого суда определением Емельяновского районного суда Красноярского края от 21.01.2019 оставлено без изменения.

В 2019 году ООО «КрасДагСтрой» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 21.05.2019 исх.№ 5040 (дело № А33-22779/2019).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.03.2020 по делу
№ А33-22779/2019 ООО «КрасДагСтрой» в удовлетворении заявления отказано. Указанным решением установлено, что 15.05.2019 ООО «КрасДагСтрой» обратилось к МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0290104:1335.

Письмом от 21.05.2019 №5040 МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» разъяснило заявителю об отсутствии возможности рассмотрения заявления о выдаче разрешения по существу, учитывая наличие запрета на осуществление действий по выдаче разрешений и уведомлений на земельные участки, расположенные на территории Дрокинской горы Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края. Запрет установлен определением судьи Емельяновского районного суда Красноярского края от 21.01.2019, путем принятия мер предварительной защиты по административному иску.

Определением от 17.02.2021 отменены меры предварительной защиты, принятые определением Емельяновского районного суда Красноярского края от 21.01.2019 в виде запрета МГУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» осуществления действий по выдаче разрешений и уведомлений на земельные участки, расположенные на территории Дрокинской горы Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края.

В направленных претензионных письмах от 20.07.2022 исх. № 4807, от 27.09.2022 исх. №7101 истец уведомил ответчика о размере образовавшегося долга по арендным платежам.

На основании заявления ООО «КрасДагСтрой» № 2815 от 07.06.2022 подготовлен градостроительный план №24-4-11-08-2022-0284 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290104:1335. В пункте 5 плана указано, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 24:11-8.138 от 26.01.2021. В границах территории объекта культурного наследия действуют ограничительные мероприятия, связанные с особенностями проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ. Территория объекта культурного наследия относится к землям историкокультурного наследия. В границах территории объекта культурного наследия запрещается строительство объектов капитального строительства, возведение временных строений, сооружений, увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника ограждений, использование в качестве ограждающих конструкций сплошных металлических, металллопластиковых листов, бетона, снос, разрушение объекта культурного наследия в целом или отдельных его частей, изменение традиционных характеристик объекта, влекущее за собой причинение вреда в виде реального ущерба и (или) умаление его исторической ценности, проведение земляных, строительных и иных работ, не связанных с сохранением объекта культурного наследия и его историко-градостроительной среды.

В претензии от 27.09.2022 № 7101 Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края предложило ООО «КрасДагСтрой» оплатить задолженность по договору аренды в размере
974 756 рублей 46 копеек за период с 11.01.2021 по 31.07.2022, пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.04.2021 по 31.07.2022 в размере
104 986 рублей 41 копейки, сообщило о намерении расторгнуть договор.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности факта неправомерности взыскания с ответчика арендной платы и пени за период с 11.01.2021 по 31.07.2022 в связи с невозможностью использования земельного участка по его прямому назначению по обстоятельствам, независящим от арендатора.

Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 3.3 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,, 15.05.2019 ООО «КрасДагСтрой» обратилось в МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 24:11:0290104:1335.

Письмом от 21.05.2019 №5040 МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» разъяснило заявителю об отсутствии возможности рассмотрения заявления о выдаче разрешения по существу, учитывая наличие запрета на осуществление действий по выдаче разрешений и уведомлений на земельные участки, расположенные на территории Дрокинской горы Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края. Указанный запрет установлен определением судьи Емельяновского районного суда Красноярского края от 21.01.2019, путем принятия мер предварительной защиты по административному иску.

ООО «КрасДагСтрой» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 21.05.2019 исх.№5040.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.03.2020 по делу
№ А33-22779/2019 ООО "КрасДагСтрой» в удовлетворении заявления отказано.

Приказом службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 20.10.2020 № 523 «О включении объекта в реестр» в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации включен выявленный объект культурного наследия - достопримечательное место «Дрокинская гора», 06.01.1920, Красноярский край, Емельяновский район, гора Дрокинская, северные и восточные отроги от урочища Мысы до урочища Малый Тустуй по обеим берегам реки Кача как объект культурного наследия регионального значения «Дрокинская гора», 06.01.1920, Красноярский край, Емельяновский район, гора Дрокинская, северные и восточные отроги от урочища Мысы до урочища Малый Тустуй по обоим берегам реки Кача (вид объекта - достопримечательное место, общая видовая принадлежность объекта - памятник истории).

Согласно пункту 2 статьи 35 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.

Земельный участок площадью 34000,00 кв.м. с кадастровым номером 24:11:0290104:1335, расположенный по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, Емельяновский район, полностью вошел в границы территории, включенной Приказом службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 20.10.2020 № 523 «О включении объекта в реестр» в единый государственный реестр объектов культурного наследия.

Таким образом, арендатор должен соотносить свои действия и осуществлять планируемую деятельность на арендуемом земельном участке в соответствии с требованиями законодательства в области охраны объектов культурного наследия.

Согласно градостроительному плану №24-4-11-08-2022-0284 земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290104:1335 в границах территории объекта культурного наследия действуют ограничительные мероприятия, связанные с особенностями проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ. Территория объекта культурного наследия относится к землям историкокультурного наследия. В границах территории объекта культурного наследия запрещается строительство объектов капитального строительства, возведение временных строений, сооружений, увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника ограждений, использование в качестве ограждающих конструкций сплошных металлических, металллопластиковых листов, бетона, снос, разрушение объекта культурного наследия в целом или отдельных его частей, изменение традиционных характеристик объекта, влекущее за собой причинение вреда в виде реального ущерба и (или) умаление его исторической ценности, проведение земляных, строительных и иных работ, не связанных с сохранением объекта культурного наследия и его историко-градостроительной среды.

Из Приказа службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края от 24.05.2023 № 124 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места» следует, что строительство, хозяйственная и предпринимательская деятельность на данной территории невозможны.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с целью предоставления.

Ответчик указывал, что ООО «КрасДагСтрой» по независящим от него причинам не имело возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с целями получения земельного участка.

Податель апелляционной жалобы возражает данному утверждению, отмечая, что с момента заключения спорного договора аренды земельного участка - 31.07.2017 и до подачи заявления о выдаче разрешения на строительство - 15.05.2019 ответчик пользовался земельным участком без возведения каких-либо капитальных строений и оплачивал арендные платежи за использование имуществ.

Апелляционный суд отклоняет указанный довод на основании следующего.

Из пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2022 поделуА83-20487/2019.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 по делу
№ 305-ЭС15-15053 изложена правовая позиция, согласно которой, исходя из положений п.п.2 и 4 ст.620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы. Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12.

Таким образом, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

С учетом установленных обстоятельств, учитывая, что ответчик не мог использовать земельный участок, являвшийся предметом договора в спорный период, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы за пользование земельным участком.

Поскольку в удовлетворении основного требования о взыскании задолженности по внесению арендной платы отказано, производное требование о взыскании неустойки также не подлежит удовлетворению.

Истец также заявил о расторжении договора аренды от 31.07.2021 № 241.В обоснование требования истец ссылается на то, что ответчик не исполняет обязанности по внесению арендной платы.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8 разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Поскольку с учетом обстоятельств настоящего дела факт систематического ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком по договору аренды истцом не доказан, иные основания расторжения договора аренды истцом не заявлены, ответчик возражал против расторжения договора, апелляционный суд вслед за судом первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данного требования.

Апелляционный суд учитывает довод истца – о том, что ответчик, указывая на невозможность использования земельного участка, просит отказать в расторжении договора, но вместе с тем принимает пояснения ответчика, мотивирующего свое несогласие конкретными основаниями расторжения. Признаков злоупотребления правом или непоследовательности в позиции ответчика нет.

Довод заявителя о том, что претензионный порядок расторжения договора истцом соблюден, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка с учетом сложившихся обстоятельств подлежит удовлетворению, отклоняется апелляционным судом как основанный на неверном толковании норм права – для рассмотрения настоящего спора он не имеет правового значения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Решение суда является законным и обоснованным.

На основании статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «07» июня 2023 года по делу
№ А33-29551/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Морозова

Судьи:

Н.Н. Белан

О.В. Петровская