Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сити Цент» на решение от 25 июля 2008 года Арбитражного суда Красноярского края, постановление от 25 сентября 2008 года Третьего арбитражного апелляционного суда по делу №А33-4146/2008 (суд первой инстанции – Юрченкова Р.М.; суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Кириллова Н.А., Шошин П.В.),

установил:

Предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сити Центр» с требованиями о внесении изменений в инвестиционный договор от 23.07.2004 №1/С «О реализации проекта по строительству объекта недвижимого имущества».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 июля 2008 года иск удовлетворен.

Пункт 3.3.4 раздела 3 «Права и обязанности сторон» инвестиционного договора №1/С «О реализации проекта по строительству объекта недвижимого имущества» от 23.07.2004 изложен в следующей редакции: «Не чаще одного раза в квартал требовать от застройщика отчета о целевом использовании инвестиционных взносов, подтвержденного актами на фактически выполненные работы на объекте»;

Пункт 4.5 изложить в следующей редакции: «В случае нарушения срока реализации инвестиционного проекта, указанного в п. 3.2.1. настоящего договора по вине застройщика, он уплачивает инвестору пеню в размере 0,003 (трех сотых) процента в день. В случае нарушения срока реализации инвестиционного проекта, заказчик после получения от инвестора письменного уведомления об одностороннем расторжении договора без обращения в судебные органы обязан в течение 30 календарных дней передать инвестору по акту результаты незавершенной работы – незавершенный строительством объект по адресу: <...>».

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2008 года решение от 25 июля 2008 года оставлено без изменения.

Обжалуя в кассационном порядке судебные акты по настоящему делу, заявитель ставит вопрос о проверке его законности, так как считает, что судом допущено нарушение норм материального права.

Так, заявитель полагает, что выводы суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований не соответствуют положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, поскольку допущенные в ходе исполнения договора нарушения нельзя признать существенными.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 17 декабря 2008 года судом был объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 24 декабря 2008 года. Представители сторон после перерыва участия в судебном заседании не принимали.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 23.07.2004 сторонами был заключен инвестиционный договор №1/С о реализации проекта по строительству объекта недвижимого имущества. Из пункта 1.1 договора следует, что целью его заключения является обеспечение возможности приобретения истцом права собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке по адресу; <...>; арендуемом ответчиком на основании договора №1690-1 от 25.07.2005.

По условиям договора ответчик обязался от своего имени, но в интересах истца и за его счет, выступать при совершении сделок и необходимых действий. Истец обязался внести инвестиционный вклад, обеспечивающий покрытие расходов ответчика по исполнению договора, и включающий вознаграждение ответчика, исполняющего функцию застройщика.

В связи с тем, что в установленный договором срок объект не сдан в эксплуатацию, отчет о деятельности застройщика не представлен, истец обратился в суд с требованиями о внесении в условия договора следующих изменений: возложить на ответчика обязанность, в случае одностороннего расторжения договора, передать истцу незавершенный строительством объект; установить ответственность в виде пени за нарушение срока реализации проекта.

Суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что отношения по договору регулируются ФЗ от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», а условия договора не позволяют отнести его к какому-либо виду договора, предусмотренному ГК РФ.

В статье 4 ФЗ №39-ФЗ перечислены субъекты инвестиционной деятельности, а в статье 6 предусмотрено право инвесторов на заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ. По условиям договора на ответчика возложена обязанность за вознаграждение и на средства инвестора построить нежилое здание на земельном участке, отведенном ответчику.

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ осуществление деятельности по строительству объектов капитального строительства является правом застройщика - лица, владеющего на законном основании земельным участком. Разрешение на строительство объекта выдано ответчику, как застройщику и заказчику объекта. Между тем, истец в соответствии с условиями договора является единственным инвестором. Следовательно, не являющийся инвестором ответчик, имеющий статус застройщика, а также наделенный правами заказчика и подрядчика, не установил совместно с истцом основания, по которому право аренды на земельный участок перейдет к единственному инвестору в момент передачи результата работ.

Без разрешения вопроса, касающегося условий использования в рамках договора инвестирования прав застройщика на земельный участок, выводы суда о возможности внесения изменений в условия договора, предусматривающие обязанность передачи объекта незавершенного строительства, следует признать недостаточно обоснованными, поскольку судом не проверено соответствие условий договора о возведении здания положениям главы 37 ГК РФ, регулирующим обязательства сторон по договору подряда, была ли воля сторон при заключении договора и установлении для ответчика статуса застройщика направлена на создание общей долевой собственности, либо на строительство объекта своими силами и передачу своего здания из собственности ответчика в собственность истца. В зависимости от этого определяется обоснованность включения в договор условий о понуждении передачи незавершенного строительства в связи с ненадлежащим исполнением обязательств.

Разрешая вопрос об установлении за нарушение срока реализации инвестиционного проекта ответственности в виде пени в размере 0,03 процента в день, суд не установил: от какой суммы следует исчислять указанные проценты. Подобная редакция условия договора исключает возможность применения установленной санкции в связи с неопределенностью ее размера. Выводы суда не соответствуют положениям статьи 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Поскольку судами не исследованы в полной мере обстоятельства дела, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать условия договора от 23.07.2004 с учетом норм ГК РФ, и в зависимости от установленного дать квалификацию правоотношениям сторон и разрешить спор.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 274, 286, частью 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 25 июля 2008 года Арбитражного суда Красноярского края, постановление от 25 сентября 2008 года Третьего арбитражного апелляционного суда по делу №А33-4146/2008 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.П. Васина

Судьи

О.А. Попов

Н.В. Некрасова