Гражданский кодекс часть 1

от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю – Бахарева Е.А. (доверенность №04-02 от 18.03.2008),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю на решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2008 года по делу №А33-543/2007 (суд первой инстанции: Бычкова Л.К.),

установил:

Российская Федерация, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фитопром» (далее – ООО «Фитопром») о взыскании 179 676 рублей 02 копеек, в том числе 173 250 рублей 19 копеек задолженности по договору аренды № 1260 от 21.07.2006 за период с 11.10.2007 по 20.12.2007 и пени за несвоевременное погашение задолженности в сумме 6 225 рублей 83 копейки за период с 11.10.2007 по 20.12.2007

До принятия решения по делу истец уменьшил сумму исковых требований и просил взыскать 142 971 рубль 60 копеек, в том числе 136 566 рублей 37 копеек - задолженность по арендной плате за период с 09.10.2007 по 31.12.2007, 6 405 рублей 23 копейки - пени за просрочку платежей за период с 11.10.2007 по 31.12.2007.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В суде апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

Не согласившись с принятым по делу решением, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, изменение размера арендной платы в результате изменения базовой стоимости строительства одного квадратного метра не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия. Заявитель полагает, что повышение арендной платы произошло с 09.07.2007, а первоначальный срок договора установлен с 01.07.2006 по 01.06.2007, в связи с чем увеличение размера арендной платы произошло в рамках следующего года правоотношений, сложившегося между истцом и ответчиком.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю поддержал доводы кассационной жалобы.

ООО «Фитопром» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором заявило о своем согласии с обжалуемым судебным актом.

Как усматривается из материалов дела, основанием для предъявления иска указаны следующие обстоятельства.

21.07.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель), Федеральным государственным унитарным предприятием «Восточно-Сибирское лесоустроительное предприятие» (организация) и ООО «Фитопром» (арендатор) заключен договор аренды № 1260. Согласно пункту 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты № № 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 30, 31, 32, 33, 35, 68 площадью 440, 4 кв. м. на 1-м этаже в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Крупской, 42, для размещения кондитерского производства. Вид деятельности арендатора - прочее производство пищевкусовой промышленности.

За аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 820 рублей 73 копейки за 1 кв.м. в год. Данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).

В приложении № 1 к договору установлен размер арендной платы, который составил 30 120 рублей 79 копеек в месяц (без учета НДС).

В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. За неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора, условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора согласно п. 3.3.2 договора, и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.3.2) чаще одного раза в год.

Согласно пункту 3.3.2 договора, в случае использования помещения под вид деятельности, по которому коэффициент, учитывающий вид деятельности, превышает установленный договором, арендатор обязан сообщить арендодателю с целью перерасчета ставки арендной платы.

В пункте 1.2 определен срок действия договора - с 01.07.2006 по 01.06.2007. По окончании срока действия договора, договор считается продленным на неопределенный срок, если за 1 месяц до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

01.07.2006 указанное выше имущество было передано ответчику по акту приема-передачи, в котором было отражено техническое состояние помещений на момент сдачи их в пользование.

Согласно сведений о федеральном имуществе от 17.12.2007 № 06-12378, нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Крупской, 42, общей площадью 1 516, 40 кв. м., реестровый номер 02400025400001, находится в федеральной собственности и закреплено за Федеральным государственным унитарным предприятием «Восточно-Сибирское лесоустроительное предприятие» на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения Территориального управления Росимущества от 17.12.2003 № 06ф-1527р, договора 07-47 ХВ от 06.06.1995.

По платежным поручениям от 16.02.2007 № 34, от 15.03.2007 № 62, от 23.03.2007 № 69, от 08.05.2007 № 125, от 23.05.2007 № 149 ответчик произвел оплату арендуемых помещений за январь - май 2007 года на общую сумму 150 603 рублей 95 копеек (из расчета 30 120 рублей 79 копеек в месяц).

Письмом от 06.03.2007 № 05-1957 арендатор уведомлен о том, что с 01.01.2007, в связи с изменением базовой стоимости строительства IV кв. м. встроенных и пристроенных помещений для расчета арендной платы в 2007 году, установлена ставка арендной платы в размере 943 рубля 43 копейки (без учета НДС) за 1 кв. м. Согласно расчета, размер арендной платы в месяц составил 34 623 рубля 88 копеек (без НДС). В указанном уведомлении арендатору предлагалось произвести доплату по договору аренды в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомления.

Платежным поручением от 28.05.2007 № 154 на сумму 22 515 рублей 45 копеек ответчиком осуществлена доплата по договору аренды от 21.07.2006 № 1260 за январь-май в связи с увеличением размера ежемесячной арендной платы.

По платежным поручениям от 24.09.2007 № 262, от 25.09.2007 № 265, от 02.10.2007 № 274, от 09.11.2007 № 322, от 09.11.2007 № 324, от 05.12.2007 № 352, от 14.12.2007 № 371 ответчик произвел оплату арендных платежей по договору от 21.07.2006т№ 1260 за июнь -декабрь 2007 года из расчета 34 623 рублей 88 копеек в месяц.

Согласно представленному истцом расчету, сумма начисленной пени, исходя из суммы арендной платы 34 623 рублей 88 копеек, составила 1 973 рублей 56 копеек за период с 11.10.2007 по 20.12.2007.

По платежному поручению от 26.03.2008 № 119 ответчик произвел оплату пени в связи с просрочкой внесения арендных платежей по договору от 21.07.2006 № 1260 за 2007 год в сумме 1 974 рубля.

Письмом от 31.07.2007 № 05-8102 арендатор уведомлен о том, что на основании Отчета 97/07 «Об определении рыночной величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Крупской 42» от 09.08.2007, выполненного ООО «Сибирская оценочная компания» с 09.08.2007 установлена ставка арендной платы в сумме 1 740 рублей (без учета НДС) за 1 кв.м. В данном уведомлении арендатору предлагалось произвести доплату по договору аренды в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомления.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность в сумме 142 971 рубль 60 копеек, истец обратился в суд с настоящим иском.

В качестве правового обоснования своих требований, истец сослался на статьи 2, 11, 12, 606-611, 614-617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Красноярского края исходил из того, что повышение арендной платы с 09.08.2007 до 63 858 рублей (без НДС) в месяц, является вторым повышением арендной платы за год, что противоречит положениям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса и положениям пункта 5.2. договора аренды.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2008 года по делу №А33-543/2007 подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Договор № 1260 от 21.07.2006 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 06.03.2007 № 05-1957, установлено изменение базовой стоимости строительства 1 кв. м. встроенных и пристроенных помещений для расчета арендной платы в 2007 году, в связи с чем ставка арендной платы составила в сумме 943 рублей 43 копеек (без учета НДС) за 1 кв. м.

По платежным поручениям от 24.09.2007 № 262, от 25.09.2007 № 265, от 02.10.2007 № 274, от 09.11.2007 № 322, от 09.11.2007 № 324, от 05.12.2007 № 352, от 14.12.2007 № 371 ответчик произвел оплату арендных платежей по договору от 21.07.2006 № 1260 за июнь -декабрь 2007 года из расчета 34 623 рублей 88 копеек в месяц.

Письмом от 31.07.2007 № 05-8102 арендатор был уведомлен о том, что на основании Отчета 97/07 «Об определении рыночной величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенным по адресу; г. Красноярск, ул. Крупской, 42» от 09.08.2007, выполненного ООО «Сибирская оценочная компания», с 09.08.2007 установлена ставка арендной платы в сумме 1 740 рублей (без учета НДС) за 1 кв. м. В данном уведомлении арендатору предлагалось произвести доплату по договору аренды в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомления.

Вывод суда о том, что повышение арендной платы с 09.08.2007 до 63 858 рублей (без НДС) в месяц, является вторым повышением арендной платы за год, противоречит положениям пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса и положениям пункта 5.2. договора аренды, является необоснованным по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы может изменяться, если иное не предусмотрено договором, по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 2.1 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 820 рублей 73 копейки за 1 кв.м. в год. Данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

Согласно пункту 5.2 договора, условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора согласно п. 3.3.2 договора, и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.3.2) чаще одного раза в год.

При таких обстоятельствах, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих правовых актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора.

Указанные нарушения норм права могли привести к принятию неправильного судебного акта.

Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2008 года по делу №А33-543/2007 подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть все указанные в настоящем постановлении обстоятельств, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2008 года по делу №А33-543/2007 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В.Некрасова

Судьи

Т.П.Васина

И.Н.Умань