Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фитопром» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2009 года по делу №А33-543/2008 (суд первой инстанции: Ермакова И.Н.; суд апелляционной инстанции: Споткай Л.Е., Кириллова Н.А., Магда О.В.),

установил:

Российская Федерация, в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фитопром» (далее – ООО «Фитопром») о взыскании 179 676 рублей 02 копеек, в том числе 173 250 рублей 19 копеек задолженности по договору аренды № 1260 от 21.07.2006 за период с 11.10.2007 по 20.12.2007 и пени за несвоевременное погашение задолженности в сумме 6 225 рублей 83 копеек за период с 11.10.2007 по 20.12.2007.

До принятия решения по делу истец уменьшил сумму исковых требований и просил взыскать 142 971 рубль 60 копеек, в том числе 136 566 рублей 37 копеек - задолженность по арендной плате за период с 09.10.2007 по 31.12.2007, 6 405 рублей 23 копейки - пени за просрочку платежей за период с 11.10.2007 по 31.12.2007.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 марта 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 1 июля 2008 года, решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 24 сентября 2008 года произведена замена истца - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю на его правопреемника – Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Красноярскому краю.

Истец до принятия решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил сумму исковых требований, в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности по арендной плате, и просил взыскать с ответчика 140 997 рублей 60 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в сумме 136 566 рублей 37 копеек, пени за несвоевременное погашение задолженности в сумме 4 431 рубль 23 копейки.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 31 октября 2008 года принято встречное исковое заявление ООО «Фитопром» о признании договора аренды №1260 от 21.07.2006 недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие «Восточно-Сибирское государственное лесоустроительное предприятие».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2008 года исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного искового требования отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2009 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2008 года оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Фитопром» обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя кассационной жалобы, повторное повышение арендной платы в 2007 году является незаконным, так как истцом не представлено сведений о том, какой нормативный акт Российской Федерации был принят и вступил в силу в 2007 году, в результате принятия которого появилась необходимость в срочном порядке изменять арендную плату. Заявитель ссылается на статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», пункт 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», согласно которым до передачи в аренду федерального имущества должна проводиться оценка стоимости услуг по сдаче в аренду этого имущества, а также то, что передача имущества в аренду должна осуществляться на конкурсной основе с определением стартового размера арендной платы на основании отчета об оценке объекта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО «Фитопром» поддержал доводы кассационной жалобы.

Основанием для предъявления иска указаны следующие обстоятельства.

21.07.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель), Федеральным государственным унитарным предприятием «Восточно-Сибирское лесоустроительное предприятие» (организация) и ООО «Фитопром» (арендатор) заключен договор аренды № 1260. Согласно пункту 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты № № 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 30, 31, 32, 33, 35, 68 площадью 440, 4 кв. м. на 1-м этаже в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: <...>, для размещения кондитерского производства. Вид деятельности арендатора - прочее производство пищевкусовой промышленности.

За аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 820 рублей 73 копейки за 1 кв.м. в год. Данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).

В приложении № 1 к договору установлен размер арендной платы, который составил 30 120 рублей 79 копеек в месяц (без учета НДС).

В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. За неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.2, условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора согласно п. 3.3.2 договора, и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.3.2) чаще одного раза в год.

Согласно пункту 3.3.2 договора, в случае использования помещения под вид деятельности, по которому коэффициент, учитывающий вид деятельности, превышает установленный договором, арендатор обязан сообщить арендодателю с целью перерасчета ставки арендной платы.

В пункте 1.2 определен срок действия договора - с 01.07.2006 по 01.06.2007. По окончании срока действия договора, договор считается продленным на неопределенный срок, если за 1 месяц до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

01.07.2006 указанное выше имущество было передано ответчику по акту приема-передачи, в котором было отражено техническое состояние помещений на момент сдачи их в пользование.

Согласно сведений о федеральном имуществе от 17.12.2007 № 06-12378, нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1 516, 40 кв. м., реестровый номер 02400025400001, находится в федеральной собственности и закреплено за Федеральным государственным унитарным предприятием «Восточно-Сибирское лесоустроительное предприятие» на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения Территориального управления Росимущества от 17.12.2003 № 06ф-1527р, договора 07-47 ХВ от 06.06.1995.

По платежным поручениям от 16.02.2007 № 34, от 15.03.2007 № 62, от 23.03.2007 №69, от 08.05.2007 № 125, от 23.05.2007 № 149 ответчик произвел оплату арендуемых помещений за январь - май 2007 года на общую сумму 150 603 рубля 95 копеек (из расчета 30 120 рублей 79 копеек в месяц).

Письмом от 06.03.2007 № 05-1957 арендатор уведомлен о том, что с 01.01.2007, в связи с изменением базовой стоимости строительства IV кв. м. встроенных и пристроенных помещений для расчета арендной платы в 2007 году, установлена ставка арендной платы в размере 943 рубля 43 копейки (без учета НДС) за 1 кв. м. Согласно расчету, размер арендной платы в месяц составил 34 623 рубля 88 копеек (без НДС). В указанном уведомлении арендатору предлагалось произвести доплату по договору аренды в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомления.

Платежным поручением от 28.05.2007 № 154 на сумму 22 515 рублей 45 копеек ответчиком осуществлена доплата по договору аренды от 21.07.2006 № 1260 за январь-май в связи с увеличением размера ежемесячной арендной платы.

По платежным поручениям от 24.09.2007 № 262, от 25.09.2007 № 265, от 02.10.2007 № 274, от 09.11.2007 № 322, от 09.11.2007 № 324, от 05.12.2007 № 352, от 14.12.2007 № 371 ответчик произвел оплату арендных платежей по договору № 1260 от 21.07.2006 за июнь - декабрь 2007 года из расчета 34 623 рубля 88 копеек в месяц.

Согласно представленному истцом расчету, сумма начисленной пени, исходя из суммы арендной платы 34 623 рубля 88 копеек, составила 1 973 рубля 56 копеек за период с 11.10.2007 по 20.12.2007.

По платежному поручению № 119 от 26.03.2008 ответчик произвел оплату пени в связи с просрочкой внесения арендных платежей по договору № 1260 от 21.07.2006 за 2007 год в сумме 1 974 рубля.

Письмом от 31.07.2007 № 05-8102 арендатор уведомлен о том, что на основании Отчета 97/07 «Об определении рыночной величины арендной платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>» от 09.08.2007, выполненного ООО «Сибирская оценочная компания» с 09.08.2007 установлена ставка арендной платы в сумме 1 740 рублей (без учета НДС) за 1 кв.м. В данном уведомлении арендатору предлагалось произвести доплату по договору аренды в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомления.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим иском.

В качестве правового обоснования своих требований, истец сослался на статьи 2, 11, 12, 606-611, 614-617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик обратился в суд со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 21.07.2006 №1260. В обоснование заявленных требований ответчик ссылается на то, что в соответствии с законодательством заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, оценка является обязательной. Кроме того, договор аренды № 1260 от 21.07.2006 заключен с нарушением статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», поэтому сделка является ничтожной.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения ставки арендной платы, согласно правовым актам органа местного самоуправления, не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является исполнением условий договора.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что действующее законодательство не содержит положений о необходимости проведения конкурса при передаче имущества федеральных государственных унитарных предприятий в аренду.

Проверив в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность решения Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2008 года и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2009 года и правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Договор № 1260 от 21.07.2006 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 06.03.2007 № 05-1957, установлено изменение базовой стоимости строительства 1 кв. м. встроенных и пристроенных помещений для расчета арендной платы в 2007 году, в связи с чем ставка арендной платы составила в сумме 943 рубля 43 копейки (без учета НДС) за 1 кв. м.

По платежным поручениям от 24.09.2007 № 262, от 25.09.2007 № 265, от 02.10.2007 № 274, от 09.11.2007 № 322, от 09.11.2007 № 324, от 05.12.2007 № 352, от 14.12.2007 № 371 ответчик произвел оплату арендных платежей по договору от 21.07.2006 № 1260 за июнь - декабрь 2007 года из расчета 34 623 рублей 88 копеек в месяц.

Письмом от 31.07.2007 № 05-8102 арендатор был уведомлен о том, что на основании Отчета 97/07 «Об определении рыночной величины арендной платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу; <...>» от 09.08.2007, выполненного ООО «Сибирская оценочная компания», с 09.08.2007 установлена ставка арендной платы в сумме 1 740 рублей (без учета НДС) за 1 кв. м. В данном уведомлении арендатору предлагалось произвести доплату по договору аренды в пятидневный срок с момента получения настоящего уведомления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 2.1 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 820 рублей 73 копейки за 1 кв.м. в год. Данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

Согласно пункту 5.2 договора, условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора согласно п. 3.3.2 договора, и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.3.2) чаще одного раза в год.

При таких обстоятельствах, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих правовых актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления неустойки 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2.3 договора, начисление истцом пени в сумме 4 431 рубль 23 копейки, является правомерным.

Судебные инстанции законно и обоснованно пришли к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 136 566 рублей 37 копеек и пени за несвоевременное погашение задолженности в сумме 4 431 рубль 23 копейки.

Выводы судебных инстанций об отказе в удовлетворении встречных исковых требований, являются правомерными.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды № 1260 от 21.07.2006 между истцом и ООО «Фитопром» согласно соглашению о расторжении договора от 23.01.2008 прекратил свое действие с 31.12.2007. Также арендатор (ООО «Фитопром») не оспаривается факт пользования арендованным помещением.

При таких обстоятельствах, оснований для признания договора аренды №1260 от 21.07.2006 недействительным, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о том, что Арбитражный суд Красноярского края и Третий арбитражный апелляционный суд полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им оценку и не допустили нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому доводы заявителя кассационной жалобы необоснованны.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2009 года по делу №А33-543/2008 следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела подлежат отнесению на заявителя на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 декабря 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2009 года по делу №А33-543/2008оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В.Некрасова

Судьи

Т.П.Васина

Т.И.Коренева