Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Медведь» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 декабря 2008 года по делу № А33-8831/2008 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2009 года по тому же делу (суд первой инстанции: Шишкина И.В.; суд апелляционной инстанции: Гурова Т.С., Бабенко А.Н., Радзиховская В.В.),

установил:

Красноярский край в лице агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Медведь» (далее – ООО «Фирма «Медведь») о расторжении договора аренды № 5027 от 15.01.2002, об обязании ответчика освободить и возвратить нежилое двухэтажное здание общей площадью 141,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>, о взыскании 3 152 515 рублей 29 копеек – задолженности по арендной плате, 690 443 рубля 21 копейку – пени.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 2 сентября 2008 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба по контролю в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края (далее – Служба по контролю) и Министерство культуры Красноярского края (далее – Министерство культуры).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 29 сентября 2008 года в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца - агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края на агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края (далее – Агентство).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 28 ноября 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное предприятие Красноярского края «Красноярский технический центр» (далее – ГП «Красноярский технический центр»).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12 декабря 2008 года исковые требования удовлетворены частично: судом расторгнут договор аренды № 5027 от 15.01.2002, ООО «Фирма «Медведь» присуждена к обязанности освободить и передать по акту приема-передачи Агентству спорное здание, с ответчика взыскана в пользу истца 3 149 468 рублей 06 копеек – сумма задолженности по арендной плате, 230 000 рублей – сумма неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2009 года решение от 12 декабря 2008 года оставлено без изменения.

Решение от 12 декабря 2008 года и постановление от 20 февраля 2009 года приняты со ссылкой на пункт 1 статьи 8, статьи 195, 196, 200, 307, 309, пункт 3 статьи 319, статьи 329, 330, 333, 421, 425, пункт 3 статьи 433, пункты 1, 2 статьи 450, пункт 2 статьи 453, пункт 2 статьи 459, статьи 606, 607, пункт 1 статьи 610, статьи 614, 619, 622, пункт 1 статьи 650, пункт 2 статьи 651, статью 655 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», часть 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные акты мотивированы наличием оснований для расторжения спорного договора аренды ввиду нарушения ответчиком существенных условий договора, обязанностью ответчика возвратить истцу переданное по договору аренды спорное здание, а также уплатить задолженность по арендной плате и пени за просрочку уплаты арендных платежей.

В кассационной жалобе на решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 декабря 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2009 года ООО «Фирма «Медведь» просит проверить законность принятых по делу судебных актов в связи с несоответствием выводов судов установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что взыскание с него арендной платы за пользование зданием по максимальным ставкам неправомерно. По его мнению, арендная плата подлежала начислению по минимальным ставкам (обязанность по уплате которой им выполнена), поскольку ответчик свои обязательства по осуществлению капитального ремонта арендованного здания исполнил и представил соответствующие документы истцу для проведения зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендных платежей, который истец неправомерно не произвел.

ООО «Фирма «Медведь» не согласно с выводом судов о невыполнении им обязательства по капитальному ремонту здания и считает, что имеющиеся у него соответствующие доказательства исполнения этой обязанности были представлены. При этом заявитель обращает внимание суда кассационной инстанции на то обстоятельство, что в нарушение норм процессуального права о предоставлении доказательств судами принято решение до поступления затребованных судом по ходатайству ответчика находящихся у третьего лица документов, подтверждающих факт осуществления ответчиком капитального ремонта спорного здания.

Неверным является, по мнению заявителя кассационной жалобы, также вывод суда о том, что юридическое значение для настоящего дела имеет не сам факт проведения работ по ремонту, а факт предоставления его результата в установленные договором сроки арендодателю с целью проведения зачета и получения права на уплату арендных платежей по минимальным ставкам.

ООО «Фирма «Медведь» также полагает неправомерным изменение арендных ставок в одностороннем порядке как противоречащее требованиям пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и полагает, что такие изменения должны совершаться в той же форме, что и основной договор и подлежат государственной регистрации.

Заявитель кассационной жалобы указывает на отсутствие оснований для расторжения договора аренды, а также для взыскания пени за неуплату арендных платежей, поскольку с его стороны существенных нарушений в виде неуплаты арендных платежей допущено не было.

По мнению ООО «Фирма «Медведь», судом также неправильно применены нормы права об исковой давности (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации о начале течения срока). Заявитель кассационной жалобы полагает, что срок исковой давности по требованиям, заявленным до 01.01.2005, истцом пропущен.

Агентство и Министерство культуры в отзывах на кассационную жалобу отклонили изложенные в ней доводы, указав на законность обжалуемых судебных актов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений № 64297, 64298, 64299, 64300, 64301, 64302), однако своих представителей в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем дело рассматривается без их участия.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Из искового заявления следует, что предметом иска является расторжение договора аренды, взыскание обусловленной договором арендной платы и пени за просрочку арендных платежей, возврат переданного ответчику по договору аренды имущества. Основанием иска – невыполнение ответчиком обязательства по капитальному ремонту арендованного здания (что лишило его права на уплату арендных платежей по минимальным ставкам), невнесение обусловленной договором суммы арендной платы, наличие просрочки в уплате арендных платежей, пользование арендованным имуществом. Правовым основанием иска являются статья 330, пункт 1 статьи 614, пункт 3 статьи 619, статьи 622, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя их заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему иску входят следующие факты:

- заключения сторонами договора аренды;

- нарушения ответчиком условий договора о проведении капитального ремонта объекта аренды и предоставления истцу подтверждающей этот факт документации в сроки, установленные договором;

- невнесения арендных платежей более двух раз подряд;

- наличия просрочки в уплате арендных платежей;

- пользования ответчиком арендованным имуществом.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, актом приема-передачи здание передано ответчику. Судебные инстанции признали, что ответчиком нарушено условие договора о капитальном ремонте арендованного здания, что повлекло за собой утрату возможности уплаты арендных платежей по минимальным ставкам; обязательство арендатора по оплате обусловленных договором арендованных платежей не исполнено; ответчик обязан уплатить истцу образовавшуюся задолженность и неустойку за просрочку платежа. Судами признаны правомерными требования истца о расторжения договора аренды.

Данные выводы судов первой и апелляционной инстанции являются обоснованными.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлено, что задолженность по арендной плате составила 3 149 468 рублей 06 копеек. Поскольку доказательств внесения арендной платы материалы дела не содержат, Арбитражный суд Красноярского края и Третий арбитражный апелляционный суд правомерно удовлетворили исковые требования.

Установив факт несвоевременного исполнения обязанности по внесению арендных платежей, суды первой и апелляционной инстанций также правомерно на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскали с ответчика пени за период просрочки, поскольку пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременную уплату арендных платежей в виде начисления пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

При этом суд, установив явную несоразмерность заявленной истцом ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, уменьшил размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой части выводы Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда соответствуют требованиям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о выполнении им обязательства по капитальному ремонту здания и наличия в связи с этим права на уплату арендных платежей по минимальным ставкам отклоняется Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа как необоснованный.

Возможность уплаты арендных платежей по минимальным ставкам обусловлена обязанностью ответчика произвести капитальный ремонт арендованного здания и в установленные договором сроки предоставить арендатору документы, подтверждающие затраты на капитальный ремонт.

Поскольку данная обязанность ответчиком не исполнена и соответствующие доказательства ответчиком в материалы дела не представлены, судами первой и апелляционной инстанций сделан правомерный вывод о том, что ответчик не имеет права на уплату арендных платежей по минимальным ставкам.

Отклоняется как не обоснованный довод заявителя о нарушении судами норм процессуального права, выразившихся в принятии решения без исследования истребованных у третьего лица доказательств, подтверждающих осуществление капитального ремонта арендованного здания в связи со следующим.

Из пункта 7 заключенного сторонами дополнительного соглашения от 08.01.2003 № 1 (т. 1, л. д. 27) усматривается, что при несвоевременном предоставлении арендатором арендодателю исполнительной документации, подтверждающей затраты на капитальный ремонт здания, зачет затрат на его проведение в счет арендной платы не производится, а арендатор теряет право на внесение арендной платы по минимальным ставкам.

Таким образом, в соответствии с условиями договора сам по себе факт осуществления ремонта без обращения к арендодателю с требованием о зачете понесенных затрат не влияет на возможность уплаты арендных платежей по минимальным ставкам, в связи с чем исследование судом доказательств осуществления ремонтных работ не имеет правового значения для дела.

Ответчиком доказательств своевременного предоставления истцу документации, подтверждающей несение затрат на капитальный ремонт здания, в материалы дела не представлено. Следовательно, судами правомерно взыскана с ответчика задолженность по арендным платежам, исчисленным в соответствии с условиями договора по максимальным ставкам.

По мнению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, судами первой и апелляционной инстанции правильно применены нормы права о расторжении заключенного сторонами договора аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив, что со стороны ответчика имела место неуплата арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока внесения арендных платежей, что требование арендодателя (истца) о расторжении договора заявлено им после предварительного предупреждения о необходимости исполнения обязанности по оплате арендных платежей, Арбитражный суд Красноярского края и Третий арбитражный апелляционный суд правомерно удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды и о возврате спорных помещений.

Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа отклоняется также как необоснованный довод заявителя о неправомерности изменения истцом в одностороннем порядке размера арендной платы и необходимости государственной регистрации изменения ставки арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Данная норма носит диспозитивный характер.

В пункте 5.2 договора аренды сторонами предусмотрено, что условия договора, в частности, и об изменении ставки арендной платы, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным правовым актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное.

Пункт 5.2. договора не содержит положений о том, что изменение в указанных случаях ставки арендных платежей требует заключения дополнительного соглашения.

Представленные в материалы дела письма истца об изменении арендной ставки свидетельствуют о том, что изменение размера платежей связано с принятием нормативных правовых актов органами исполнительной власти Красноярского края, что соответствует указанной выше номе права.

Кроме того, материалы дела содержат расписки в получении документов на государственную регистрацию, подтверждающие представление истцом в орган государственной регистрации сведений об изменении размера арендной платы (т. 1, л. <...>, 140).

Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа проверен также довод заявителя кассационной жалобы о неправильном применении Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм об исковой давности (статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушений указанной нормы права судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 декабря 2008 года по делу № А33-8831/2008 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2009 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 декабря 2008 года по делу № А33-8831/2008 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2009 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Д. Рюмкина

Судьи:

Н.А. Горячих

В.И. Кулаков