Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, предприниматель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 по делу № А34-10766/2021 Арбитражного суда Курганской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 16.03.2022).

Предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана об обязании заключить на тех же условиях договор аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424, площадью 6 498 кв. м, расположенного по адресу: <...> в районе АГЗС ОАО «Курганоблгаз», с разрешенным использованием для размещения магазина-салона (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и замены ненадлежащего ответчика в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана с исключением его из числа ответчиков по делу (далее – Департамент, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.01.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, предприниматель обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению кассатора, судом апелляционной инстанции не учтено уточнение исковых требований, в которых истец просил обязать ответчика заключить на тех же условиях договор аренды земельного участка, что и действующие, ранее заключенные договоры аренды двух исходных смежных земельных участков по правилам статьи 11.8 Земельного Кодекса Российской Федерации. В части срока аренды – это означает не «новый срок», а «неопределенный срок». Договоры аренды смежных земельных участков до их объединения на дату рассмотрения дела являются действующими, возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что ответчиком не оспаривалось. Ответчик не предпринимал мер к прекращению арендных отношений с истцом, напротив, отказывал в их расторжении, настаивал на их продолжении. Заявитель пояснил, что в данном деле требование о заключении договора, по сути, является требованием об изменении договора аренды в части основных сведений об объекте недвижимости в смысле кадастрового учета без изменения самого объекта аренды и иных условий договора, в том числе и срока аренды. При этом наличие или отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительством значения не имеет, поскольку истец не просит заключить договор как собственник объекта незавершенного строительства однократно для завершения его строительства. Кассатор считает, что определение неопределенного срока как «бессрочного», данное апелляционным судом, не имеет нормативного обоснования. Ссылка суда на отсутствие на земельном участке зарегистрированного объекта незавершенного строительства и истечение срока, на который первоначально заключен договор аренды не основано на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительные критерии для реализации гарантий арендатора сохранения арендных отношений в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка взамен условий, предусмотренных частью 4 статьи 11.8 Земельного Кодекса Российской Федерации. В обоснование своей позиции податель сослался на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 по делу № А65-21616/2014, указав, что судом не учтено, что пункт 4 статьи 11.8 Земельного Кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Как следует из материалов дела и установлено судами 25.08.2008 между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 2199-з аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:040102:100, местоположение участка: <...> в районе АГЗС ОАО «Курганоблгаз», для строительства здания выставочного центра торгово-холодильного оборудования в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 2517 кв. м.

Срок аренды – с 25.08.2008 по 25.08.2011 (раздел 2 договора № 2199-з).

Также между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.04.2010 № 3255-з (далее – договор № 3255-з), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:040102:109, площадью 3981 кв.м., местоположение участка: <...> в районе АГЗС ОАО «Курганоблгаз», для строительства здания магазина-салона в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Срок аренды установлен 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка (раздел 2 договора № 3255-з).

Договоры в установленном порядке зарегистрированы, участки переданы по актам приема-передачи.

Соглашениями от 10.06.2015 и от 11.06.2015 в договоры № 2199-з и № 3255-з внесены изменения, произведена замена арендодателя на ответчика. Истцом в дело представлен градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ), выданный на сновании постановления ответчика «Об утверждении ГПЗУ для размещения зданий магазина салона и склада по адресу <...> в районе АГЗС» от 07.07.2010 № 6524.

Постановлением от 29.09.2015 № 7176 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040102:100.

Письмом № В-75.0-1217а от 17.07.2017 истцу было отказано в выдаче ГПЗУ на земельный участок с кадастровым номером 45:25:040104:424 ввиду отсутствия зарегистрированных прав на него.

Истец 27.07.2017 обратился с заявлением о расторжении договоров № 2199-з и № 3255-з в связи с объединением земельных участков для изготовления технической документации и регистрации построенного объекта.

Письмом от 16.08.2017 № В-754-5024 в расторжении договоров было отказано ввиду их возобновления на неопределенный срок и необходимости предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов.

В ответ на заявление истца о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 в аренду на 11 месяцев последнему письмом от 16.08.2017 было отказано со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов.

В ответ на заявление истца о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 в аренду на 3 года последнему письмом от 16.08.2017 вновь было отказано со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов и ввиду отсутствия государственной регистрации за истцом права собственности на расположенный на участке объект недвижимости. 18.03.2019 истец обратился за выдачей разрешения на строительство.

Письмами от 28.05.2020 № В-70.8-124а, от 28.05.2020 № В-70.8-235а, истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство по основанию необходимости доработки проектной документации и отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Истец 28.01.2021 вновь обратился с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424.

Письмом от 10.02.2021 № В-110а истцу вновь было отказано со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов. 18.05.2021 истец вновь обратился с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424, либо просил внести изменения в действующий договор.

Письмом от 03.06.2021 № В-696а истцу вновь было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов, а также указано на невозможность внесения изменений в ранее заключенные договоры.

Истец 30.07.2021, 18.05.2021 вновь обратился с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424.

Письмом от 16.08.2021 № В-1038а истцу вновь было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов. При этом ответчик в письме от 08.07.2021 № 8-16/176 указал на необходимость истцу обратиться за выдачей разрешения на благоустройство территории, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером 45:25:040104:424, как арендатору указанного участка. Кроме того, ранее арендодатель (правопредшественник ответчика до заключения соглашений об изменении стороны в договорах № 2199-з и № 3255-з) письмом от 05.03.2015 № 11.01-1277 указал на продление договоров на неопределенный срок.

Истцу по истечении срока действия договоров арендодателем направлялись уведомления об изменении размера арендной платы, арендная плата оплачивалась истцом и принималась ответчиком без замечаний, доказательств предъявления ответчиком требований о расторжении договоров ни в связи с окончанием срока их действия, ни в последствии, в дело не представлено.

Истцом предпринимаются меры к реализации целей, для которых были предоставлены земельные участки по договора № 2199-з и № 3255-з, разработана проектная документация, проведены инженерно-геодезические изыскания, приняты меры к обеспечению энергоснабжения, составлены технические планы, закуплены материалы, оборудование и т.д.

Считая необоснованным отказ государственного органа в заключении договора аренды на новый срок, а также ссылаясь на подпункт 5 пункта 2, пункты 3 - 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договоров аренды нормы Земельного кодекса Российской Федерации не содержали положений о необходимости предоставления земельных участков на торгах, спорный земельный участок образован из земельных участков ранее переданных в аренду истцу, а потому истец имеет право на предоставление спорного земельного участка без торгов.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в данном случае условий для заключения договора аренды на новый срок без торгов не имеется, поскольку с заявлением о заключении нового договора аренды предприниматель обратился после окончания срока действия первоначального договора аренды; доказательств наличия на земельном участке объектов не завершенных строительством не представлено.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для его отмены не усматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765 и от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366 указано, что Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, как отмечено судом апелляционной инстанции, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Исходя из вышеуказанных норм земельного законодательства и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, следует, что без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен для завершения строительства после 01.03.2015 однократно в случаях:

- если ранее он был предоставлен в аренду для строительства до 01.03.2015 и на нем имеется объект незавершенного строительства, а заявление о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства без торгов подано арендатором до окончания срока действия договора аренды (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308- ЭС19-25765, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338);

- если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01.03.2015. Из представленных в материалы дела документов не следует, что истцом на земельном участке возведен объект незавершенного строительства либо здания выставочного центра торгово-холодильного оборудования и магазина – салона (пункт 1 договоров).

Судом установлено, что доказательств вышеуказанного предпринимателем в материалы дела не представлено.

Более того, апелляционным судом отмечено, что материалами дела не подтверждается факт того, что в период действия договоров истец обращался за получением разрешения на строительство, осуществлял действия по разработке проектной документации, иные мероприятия, направленные на целевое использование земельного участка.

Судом указано, что сами по себе обстоятельства осуществления истцом действий по разработке проектной документации, проведению инженерно-геодезические изысканий, принятию мер к обеспечению энергоснабжения, составлению технических планов, закупке материалов, оборудования и т.д. по истечении сроков действия договоров аренды, не могут служить надлежащими доказательствами наличия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства.

Доказательств обратного предпринимателем, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае условий для заключения договора аренды на новый срок без торгов не имеется, поскольку с заявлением о заключении нового договора аренды предприниматель обратился после окончания срока действия первоначального договора аренды, доказательств наличия на земельном участке объектов, не завершенных строительством, не представлено.

При этом апелляционным судом отмечено, что статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации принята в развитие нормы пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-КГ15- 8301 от 17.11.2015), однако из ее содержания не следует, что арендатор имеет право на заключение нового договора, связанного условиями (в том числе о сроке) прежнего договора, то есть не может быть истолкована, как право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Из содержания указанной нормы следует, что арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки в течение срока действия прежнего договора, а не за его пределами.

При этом положения действующего земельного законодательства об увеличении срока действия договора аренды могут быть применимы только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, то увеличивать нечего, поскольку срок в этом случае не определен, то есть арендные отношения могут продолжаться неопределенное время.

Довод заявителя жалобы о том, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела не учтено уточнение исковых требований, в которых истец просил обязать ответчика заключить на тех же условиях договор аренды земельного участка, что и действующие, ранее заключенные договоры аренды двух исходных смежных земельных участков по правилам статьи 11.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции отклоняется как противоречащий материалам дела, из которых видно, что спор рассматривался судом апелляционной инстанции с учетом уточненных истцом требований.

Иные доводы кассатора основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к обстоятельствам данного спора, в связи с чем судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, апелляционным судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 по делу № А34-10766/2021 Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи Н.Г. Беляева

Л.А. Суспицина