Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нива Зауралья» на решение Арбитражного суда Курганской области от 12.04.2018 по делу № А34-11464/2017 (судья Обабкова Н.А.).

В судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, принял участие представитель Управления Росреестра по Курганской области - ФИО1 (удостоверение, доверенность от 10.10.2018, № 85).

Общество с ограниченной ответственностью «Нива Зауралья» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ООО «Нива Зауралья», истец) в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконными действий по государственной регистрации прекращения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 214 200 кв.м. с кадастровым номером 45:17:031201:673, расположенного по адресу: Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы», зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 22.11.2011 за № 45-45/09/301/2011-595, и об аннулировании государственной регистрации прекращения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 214 200 кв.м. с кадастровым номером 45:17:031201:673.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с

ограниченной ответственностью «Арман» (ООО «Арман»); ФИО2; ФИО3; ФИО4.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 12.04.2018 (резолютивная часть объявлена 12.04.2018) в удовлетворении заявления отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Нива Зауралья» обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда от 12.04.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе податель указывает на ошибочность вывода суда о не возобновлении договора аренды на новый срок, как основанном на неверном толковании фактических обстоятельств дела и положений договора аренды. Арендодателем вниманию арендатора было представлено лишь соглашение о расторжении договора аренды земельного участка по соглашению сторон, которое не было акцептовано арендатором ввиду его несогласия прекращать договор аренды. Отказа от продления договора аренды арендодатели не заявляли, таким образом, нарушена процедура заявлений о несогласии с нахождением земельного участка в аренде, а также нарушена процедура государственной регистрации прекращения договора аренды.

Также апеллянт указывает на пункт 1.2. договора, который устанавливает автоматическую пролонгацию договора на тот же срок и на тех же условиях в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Полагает, что судом первой инстанции неверно сделан вывод о пропуске установленного срока на обжалование действий регистрирующего органа.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru»).

Представитель Управления Росреестра с доводами жалобы не согласился, полагая решение законным и обоснованным.

Заявитель, иные заинтересованные лица представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 20.08.2011 между ФИО5, ФИО2, ФИО3 (арендодатели) и ООО «Арман» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № 45:17:031201:673, расположенного по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы», площадью 214200 кв.м., о чем в ЕГРН 22.11.2011 внесена запись регистрации за №45-45-09/301/2011-595.

Земельный участок передан в аренду для целей сельскохозяйственного производства сроком на 5 лет с 2011 по 2016 год (п. 1.1, 1.2 договора аренды).

23.11.2015 за № 45-45/009-45/206/002/2015-15/4 на указанный земельный участок было зарегистрировано право собственности ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по закону (от ФИО5 1/3 доля), при этом зарегистрировано обременение в виде аренды.

Собственниками (ФИО2, ФИО3, ФИО4) было подготовлено соглашение от 27.08.2016 о расторжении договора аренды от 20.08.2011 и направлено в адрес ООО «Арман» почтовым отправлением от 28.09.2016 (т.2 л.д.85-86).

Указанное почтовое отправление получено ООО «Арман» 29.09.2016 (т. 1 л.д. 88).

12.10.2016 ФИО4 обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении договора аренды земельного Участка, от 20.08.2011, предоставив соглашение о расторжении договора аренды от 27.08.2016 и уведомление о его вручении. (т.1 л.д.80-81).

01.11.2016 на основании заявления ФИО4 и представленных им документов в ЕГРН внесена запись № 45-45/009-45/002/102/2016-466 о прекращении указанного договора аренды.

01.03.2016 между ООО «Нива Зауралья» и ООО «Арман» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого ООО «Арман» передало ООО «Нива Зауралья» все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.08.2011 общей площадью 214 200 кв.м. с кадастровым № 45:17:031201:673 (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства), расположенного по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы» (т.1 л.д.17).

20.09.2016 ООО «Нива Зауралья» и ООО «Арман» обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2011 с кадастровым номером 45:17:031201:673.

15.02.2017 решением государственного регистратора на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ в государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка отказано по причине: имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами - договор аренды, по которому уступаются права, расторгнут (т.1 л.д.50-51).

Заявитель, считая незаконными действия по государственной регистрации прекращения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка б/н от 20.08.2011, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что срок действия договора истек 22.11.2016, при этом арендодателем выражены возражения относительно продолжения использования земельного участка по истечении срока аренды, тем самым предотвращено возобновление договора аренды на новый срок.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В данном случае подлежат применению положения действующего до 01.01.2017 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и действующего после 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), поскольку приостановление государственной регистрации имело место до указанной даты, а отказ в государственной регистрации – после нее.

В соответствии со статьей 19 Закона № 122-ФЗ предусматривалось такое основание приостановления государственной регистрации по инициативе государственного регистратора, как наличие сомнений государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации прав, в частности, связанных как с формой и содержанием документов, так и с наличием противоречий в них, т.е. сомнений в возможном возникновении препятствий в государственной регистрации по основаниям изложенным в пункте 1 статьи 20 Закона.

Тот же принцип с конкретизацией оснований приостановления, которые могут, при их не устранении, воспрепятствовать государственной регистрации, воспринят в нормах статей 26 и 27 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

К их числу относится (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует об отсутствии правоотношений сторон по договору вследствие его незаключенности (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73), в силу чего срок действия договора следует исчислять с момента указанного в договоре в качестве момента его заключения.

Согласно пункту 1.2. договора аренды от 20.08.2011, срок аренды земельного участка устанавливается на 5 (пять) лет, с 2011 по 2016. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Из материалов дела следует, что до 20.08.2016 заявлений о расторжении, прекращении договора по иным основаниям в адрес арендатора арендодателем не направлялось.

В силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1);

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.3.3. договора аренды установлено правило, согласно которому арендатор вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, письменно уведомив о расторжении договора в срок, не позднее чем за 1 месяц. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с момента направления арендодателем уведомления о расторжении договора заказным письмом.

Таким образом, сторонами согласован иной (более короткий) срок предупреждения арендатора о прекращении арендных отношений.

Материалами дела подтверждено, что соглашение о расторжении договора аренды от 20.08.201, являющееся по существу уведомлением арендодателя об отказе от договора аренды получено обществом «Арман» 29.09.2016.

С учетом правила п. 3.3.3 договора аренды по истечении месяца с момента получения уведомления (29.10.2016) договор аренды земельного участка от 20.08.2011 прекращен.

При названных обстоятельствах органом государственной регистрации на основании заявления ФИО4 и представленных им документов в ЕГРН была правомерно внесена запись от 01.11.2016 за № 45-45/009-45/002/102/2016-466 о прекращении договора аренды.

В силу прекращения договора аренды до момента государственной регистрации перехода прав арендатора к ООО «Нива Зауралья» на основании договора о передаче прав и обязанностей от 01.03.2016, права указанного общества фактом внесения записи о государственной регистрации прекращения договора не нарушены, в силу чего в удовлетворении требований заявителя судом отказано правомерно.

Доводы подателя апелляционной жалобы о неверном толковании фактических обстоятельств дела и положений договора аренды, а так же о том, что соглашение о расторжении договора аренды не было акцептовано арендатором и об отсутствии у соглашения статуса заявления об отказе от продления договора аренды, подлежат отклонению.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Таким образом, исходя из положений указанных норм, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.

Как указано выше, 28.08.2016 арендодателями в адрес арендатора было направлено соглашение о расторжении договора аренды (т.1, л.д. 85-86), которое получено ООО «Арман» 29.09.2016.

Форма заявления об отказе от договора аренды нормами действующего законодательства не регламентирована.

Из текста соглашения от 27.08.2016 о расторжении договора аренды усматривается прямая воля арендодателя на прекращение арендных отношений, в силу чего у арендатора отсутствовали основания для сомнений в наличии юридического значения данного документа для правоотношений сторон как документа, свидетельствующего о выражении арендодателем воли на отказ от договора аренды.

Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13057/09, от 09.09.2008 № 5782/08.

Также судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что течение срока на обжалование действий Управления Росреестра в данном случае исчисляется с момента получения сообщения об отказе от 15.02.2017 № 45/002/102-2016-344, полученного 22.02.2017, тогда как обращение в суд заявителя последовало 25.09.2017.

В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

При таких обстоятельствах, судебный акт отвечает нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 12.04.2018 по делу № А34-11464/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нива Зауралья» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Л.П. Ермолаева

Судьи: М.И. Карпачева

Л.А. Суспицина