Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Заманилкинского сельсовета Целинного района Курганской области (далее – Администрация Заманилкинского сельсовета, ответчик) на решение Арбитражного суда Курганской области от 07.08.2017 по делу
№ А34-12606/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Зауральехлеб» (далее – общество «Зауральехлеб», истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к Администрации Заманилкинского сельсовета об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка:

1. принять п. 3.1. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок за год составляет 0,3 процента
от кадастровой стоимости данного земельного участка».

2. исключить из текста договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 последнее предложение в п. 3.3. «Расчет арендной платы определен в отчете № 12-01-16, который является неотъемлемой частью договора».

3. принять п. 3.4. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции «Размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год:

- при изменении кадастровой стоимости участка.

- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В указанных в названном пункте случаях, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами»(с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 22.05.2017 судом принято встречное исковое заявление Администрации Заманилкинского сельсовета к обществу «Зауральехлеб» с требованиями принять п. 3.1. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок за год составляет 193 470 руб.»,абзац 3 п. 3.3. договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 в следующей редакции: «Расчет арендной платы определен в заключении эксперта № 304Р-04.2017
от 26.04.2017, которое хранится в арбитражном деле № А34-12606/2016».

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Целинного района Курганской области, индивидуальный предприниматель ФИО1.

Решением суда от 07.08.2017 (судья Губанов С.С.) первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 (судьи Карпачева М.И., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация Заманилкинского сельсовета просит указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований и отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, считает их принятыми с нарушением судами норм материального и процессуального права. В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик указывает,что судами не приняты во внимание положения абз. 2 п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. При этом ответчик отмечает, что истец основывает свои требования на преимущественном праве в отношении спорного земельного участка, ссылаясь на заключение с 2010 по 2015 года договоров аренды с Администрацией района. Между тем, право собственности сельского поселения возникло 23.05.2016; спорный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером 45:18:000000:360, границы исходного земельного участка не установлены. Ответчик полагает, что судами не дана оценка имеющимся в деле доказательствам, в частности, договорам аренды с Администрацией Целинного района заключенным с 2010 по 2015, из которых невозможно определить входит ли спорный земельный участок в площадь указанную по договорам, а которых также отсутствует кадастровый номер переданного в аренду земельного участка, что, по мнению ответчика, подтверждает недоказанность использование ранее спорного земельного участка, а следовательно, у заявителя отсутствует преимущественное право по п. 5.1. Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами,земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 площадью 9384000 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Целинный район, село Заманилки, Заманилковский сельсовет, с 23.05.2016 на праве собственности принадлежит Муниципальному образованию Заманилкинского сельсовета Целинного района, согласно свидетельству о государственной регистрации права, выписке из ЕГРП от 24.06.2016 № 45/220/080/2016-118.

На основании Решения Заманилкинской сельской Думы от 12.05.2016
№ 15 «О выделении земельных участков категории земель - земли сельскохозяйственного назначения» спорный земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 площадью 9384000 кв. м выделен из земельного участка категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 45:18:000000:360.

В соответствии с кадастровым паспортом, земельный участок с кадастровым номером 45:18:030601:704 имеет разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Распоряжением Главы Заманилкинского сельсовета от 27.09.2016 № 31 «О предоставлении в аренду обществу «Зауральехлеб» земельного участка, находящегося по адресу: Россия, Курганская область, Целинный район, село Заманилки, Заманилкинский сельсовет, в границах бывшего акционерного общества «Урал» (общей площадью 9384000 кв. м), истцу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 45:18:030601:704, площадью 938,4 га, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Заманилки, Заманилкинский сельсовет в границах бывшего акционерного общества «Урал».

Истец направил в адрес Администрации Заманилковского сельсовета для подписания проект договора аренды указанного земельного участка б/н
от 27.09.2016.

В соответствии с п. 3.1 представленного договора аренды, размер арендной платы за участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 12-01-16, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1 в размере 302 597 руб. Договор подписан со стороны администрации (арендодателя) и скреплен оттиском печати Администрации Заманилкинского сельсовета.

Письмом от 10.10.2016 № 135 истец направил в Администрацию протокол разногласий к договору, в котором указал, что в соответствии с Постановлением Правительства Курганской области от 13.12.2011 № 595 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» размер арендной платы спорного земельного участка за год составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 21.10.2016 № 205, Администрация Заманилкинского сельсовета сообщила об отказе в согласовании представленного размера арендной платы.

Судом первой инстанции установлено, что до момента регистрации права собственности ответчика, истец, на основании договоров аренды с Администрацией района, с 2009 по 2015 использовал земельный участок общей площадью 18274000 кв. м, с кадастровым номером 45:18:000000:360, в состав которого входил спорный земельный участок. Факт аренды земельного участка с кадастровым номером 45:18:000000:360 подтверждается договорами аренды с Администрацией Целинного района от 12.01.2009 № 4, от 22.01.2010, от 12.01.2011, от 12.01.2012, от 12.01.2013, 09.01.2014, от 12.01.2015.

Истец, полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды, предусмотренное п. 5.1 ст. 10 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
(далее - Закон№ 101-ФЗ) обратился к ответчику с соответствующим заявлением.

Поскольку разногласия относительно размера арендной платы земельного участка, возникшие у сторон, не урегулированы, истец и ответчик обратились в в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальным и встречными исками.

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, исходили из следующего.

В соответствии с положениями ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (в рассматриваемом случае - при заключении договоров аренды земельных участков), является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 5 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Согласно п. 5.1 ст. 10 Закона № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей в порядке, установленном Законом № 101-ФЗ, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов при соблюдении определенных данной нормой условий.

Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» Закон № 101-ФЗ дополнен ст. 12.1 «Невостребованные земельные доли».

Понятие невостребованной доли содержится в п. 1, 2 ст. 12.1 Закона
№ 101-ФЗ, согласно которой может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 названной статьи; земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона № 101-ФЗ порядке невостребованными
(п. 8 ст. 12.1 Закона № 101-ФЗ).

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном Законом № 101-ФЗ, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости (абз. 1 ст. 5.1 Закона
№ 101-ФЗ).

При этом п. 5.1 ст. 10 Закона № 101-ФЗ предусматривает обязанность органов местного самоуправления опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка, выделенного в счет земельных долей, находящегося в муниципальной собственности. Такая информация должна быть размещена не позднее двух недель с момента возникновения права муниципальной собственности, в том числе, на информационных щитах, расположенных на территории конкретного муниципального образования (абзац 2).

Согласно пункту 4 письма Минэкономразвития России от 25.11.2011
№ Д23-4894 в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).

Судами установлено, что общество «Зауральехлеб» использовало земельный участок, из которого позднее сформирован земельный участок с кадастровым номером 48:18:030601:704 что подтверждено договорами аренды земельного участка от 22.01.2010, от 12.01.2011, от 12.01.2012, от 12.01.2013, 09.01.2014, от 12.01.2015, а следовательно, у истца имеется преимущественное право на заключение спорного договора.

Из разъяснений, приведенных в п. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитра Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, п. 3 статьи которого предусматривает необходимость государственного, регулирования размера арендной платы подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.1 проекта договора необходимо производить исходя положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Согласно п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, арендная плата по договору аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливаться и регулироваться только уполномоченным органом в соответствующем правовом акте, который в свою очередь должен соответствовать основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы арендной платы при аренде земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации
от 16.07.2009 № 582, где помимо прочих указан принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ
«О развитии сельского хозяйства» сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организация, индивидуальный предприниматель (далее - сельскохозяйственный товаропроизводитель), осуществляющие производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым Правительством Российской федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг) доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов за календарный год.

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в частности отчет о рыночной оценке № 12-01-16, выполненным независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО1, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» от 26.04.2017 № 304Р-04.2017, полученного по результатам проведенной судебной экспертизы, суды установили, что рыночная стоимость арендной ставки за пользование спорным объектом по состоянию на 07.07.2017 составляет
193 470 руб. в год), а также приняв во внимание, что основным видом экономической деятельности истца - общества «Зауральехлеб» согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности является «выращивание зерновых культур» (код вида деятельности 01.11.1) и он является сельскохозяйственным товаропроизводителем, суды пришли к обоснованному выводу о том, что размер годовой арендной платы при заключении спорного договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 27.09.2016 между Администрацией Заманилкинского сельсовета и обществом «Зауральехлеб» должен составлять 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, переданного в аренду и правомерно урегулировали разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка в редакции истца.

С учетом изложенного доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального права, фактические обстоятельства дела установлены на основе полного и объективного исследования представленных доказательств, выводы судов соответствуют этим обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 07.08.2017 по делу
№ А34-12606/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Заманилкинского сельсовета Целинного района Курганской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи В.А. Купреенков

Е.А. Платонова