Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области (далее – Департамент) на решение Арбитражного суда Курганской области
от 27.02.2023 по делу № А34-13931/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Департамент (истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЯСАМ" (далее - ответчик, общество "ЯСАМ") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № 333 за период с 01.01.2021 по 31.08.2022 в размере 125 329 руб. 76 коп., неустойки за период с 02.02.2021 по 31.03.2022 в размере 1 366 руб. 10 коп. (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 27.02.2023 (резолютивная часть от 21.02.2023) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца основной долг по договору аренды земельного участка от 18.10.2018 № 333 за период с 01.01.2021 по 31.08.2022 в сумме 21 608 руб. 60 коп., неустойку за период с 02.02.2021 по 31.03.2022 в сумме 1 366 руб. 10 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что согласно договору арендодатель передал земельный участок в целях реализации масштабного инвестиционного проекта "Лечебно-оздоровительный комплекс". Департаментом 04.05.2022 осуществлено выездное обследование земельного участка. В результате обследования установлено, что земельный участок не огорожен, строительство не осуществляется. На участке произрастают сорные травы. По результатам проверки составлен Акт обследования земельного участка от 04.05.2022, таким образом, установлено, что земельный участок использовался арендатором не по назначению. Департамент обращает внимание на то, что за период с 18.10.2018 и до момента расторжения договора аренды (01.09.2022) общество "ЯСАМ" не предпринимало каких-либо действий по оформлению разрешительной документации, строительству инвестиционного объекта, созданию новых рабочих мест, следовательно не реализовывалась основная цель предоставления земельного участка в аренду без торгов, земельный участок использовался арендатором не по назначению. Департамент полагает, что поскольку общество "ЯСАМ" пользовалось земельным участком не в соответствии с целью его предоставления, указанной в договоре аренды, согласно пункту 91 порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Курганской области от 30 декабря 2016 года № 450, годовой размер арендной платы правомерно был рассчитан с учетом применения повышающего коэффициента 25.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела,между 18.10.2018 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и обществом "ЯСАМ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 333 (далее - договора) по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает в пользование н условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов (далее - участок) с кадастровым номером 45:25:030304:377, площадью 3398 кв. м, расположенный по адресу (описание местоположения): 640014, <...> с разрешенным использованием: санаторная деятельность, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта "Лечебно-оздоровительный комплекс".

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование участка: санаторная деятельность.

В разделе 2 стороны определили срок аренды участка в соответствии с пп. 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации 10 лет с даты подписания акта приема-передачи участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (Приложение 1).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 18.10.2018.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

29.07.2021 между Департаментом, Администрацией города Кургана и обществом "ЯСАМ" было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.10.2018 № 333 с 01.01.2021, согласно которому произведена замена на стороне арендодателя на Департамент.

В соответствии с пунктом 3.6 договора (в редакции соглашения от 29.07.2021) предусмотрено ежемесячное внесение арендных платежей в размере 1/12 от годового размера арендной платы.

В случае изменения действующего законодательства, касающегося порядка (механизма) определения размера арендной платы, арендодателем производится перерасчет арендных платежей (пункт 3.5 договора).

Согласно пункту 3.8 договора арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

04.05.2022 в соответствии с пп. 4.1.3 договора аренды от 18.10.2018
№ 333 арендодателем произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 45:25:030304:377 площадью 3398 кв. м, расположенного по адресу: 640014, <...>
предоставленного в аренду обществом "ЯСАМ", в результате которого установлено, что участок не огорожен, строительство не осуществляется, произрастают сорные травы, что отражено в соответствующем акте от 04.05.2022 с фототаблицей.

Истец указывает, что ответчик в период с 01.01.2021 по 31.08.2022 ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность.

Истец направил ответчику претензии от 18.05.2022, 18.07.2022 с требованием о погашении задолженности по арендной плате.

Требования, указанные в претензиях оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования Департамента, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком нарушено обязательство по внесению арендной платы в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды. При этом суд первой инстанции исходил из неправомерности применения в расчете истца повышающего коэффициента, ввиду недоказанности использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению. Нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств по заключенному с истцом договору явилось основанием для взыскания с него неустойки.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 3 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, определено, в частности, что названные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и к виду разрешенного использования.

Аналогичная обязанность предусмотрена в пункте 5.2.1 договора, согласно которому арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями указанными в п. п. 1.1 - 1.2 договора.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В рассматриваемом случае, порядок расчета арендной платы в спорный период определен истцом на основании постановления Правительства Курганской области от 30.12.2016 № 450 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Постановлением Правительства Курганской области от 01.10.2019
№ 348 внесены изменения в Постановление № 450 от 30.12.2016 - добавлен пункт 9.1, согласно которому в случае использования земельного участка не в соответствии с целью его предоставления, указанной в договоре аренды, годовой размер арендной платы рассчитывается в соответствии с пунктом 2 Порядка с применением повышающего коэффициента 2.

Впоследствии размер повышающего коэффициента был увеличен до 25 (в редакции Постановления Правительства Курганской области от 20.08.2020 № 263).

При рассмотрении спора судами установлено, чтопри заключении соглашения от 29.07.2021 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 18.10.2018 № 333, истцом и ответчиком изменения в пункты 1.1, 1.2 договора не вносились.

Земельный участок с кадастровым номером 45:25:030304:377 предоставлен для санаторной деятельности, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта "Лечебно-оздоровительный комплекс".

Из представленного истцом акта осмотра земельного участка от 04.05.2022, не следует, что арендатор использовал земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, то есть не в соответствии с целями использования земель населенных пунктов.

Судами установлено, что указанный акт составлен и подписан 04.05.2022 представителями истца в одностороннем порядке, без участия представителя ответчика, в материалы дела не представлено доказательств приглашения представителя ответчика для участия в проверке, в том числе и поэтому не является доказательством использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Судами учтено, что в самом договоре аренды земельного участка
от 18.10.2018 № 333 сторонами не согласованы этапы освоения участка, плановые периоды проведения работ и т.д.

Доказательства того, что ответчик использует земельный участок не по его целевому назначению, в материалы дела не представлены (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 14.12.2000 № 244-О, от 05.07.2001 № 130-О, от 07.06.2001 № 139-О, от 07.02.2002 № 16-О и постановлениях от 21.11.2002 № 6-П, 15-П, от 30.07.2001 № 13-П, меры государственного понуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств.

Указанные меры не должны подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, чрезмерно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности, а также право частной собственности.

Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что данных, подтверждающих, изменения ответчиком основного вида деятельности истцом не предоставлено. Доказательства, подтверждающие реальное ведение хозяйственной деятельности ответчиком, отсутствуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание вышеизложенное, при отсутствии надлежащих доказательств использования спорного земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что истец не доказал обоснованность применения повышающего коэффициента по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка с 2 до 25, в связи с чем правомерны взыскали с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка 18.10.2018 № 333 за период с 01.01.2021 по 31.08.2022 в сумме 21 608 руб. 60 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно пункту 6.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению платежей, указанных в п. 3.6 договора, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,04% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Таким образом, установив, что письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена, суды правомерно взыскали с ответчика в пользу истца пени за период с 02.02.2021 по 31.03.2022 в сумме
1 366 руб. 10 коп.

Изложенные в кассационной жалобе доводы с учетом установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, выводы судов первой и апелляционной инстанций не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не может быть положено в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

рховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" с учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 названного Кодекса), не допускается.

Таким образом, переоценка доказательств и выводов судов первой и апелляционной инстанций не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебным актом не свидетельствует о неправильном применении судом норм процессуального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют представленным доказательствам и основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Суд кассационной инстанции не находит и безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, перечисленных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 27.02.2023 по делу № А34-13931/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Краснобаева

Судьи В.А. Купреенков

А.А. Столяров