Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Кургана (далее – Администрация) на решение Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2017 по делу № А34-1543/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Прокуратура Курганской области (далее – прокуратура, прокурор) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации, закрытому акционерному обществу «Глинки» (далее – общество «Глинки») о признании недействительными (ничтожными) подп. 3.1.5 п. 3.1, п. 3.2 в части слов «в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом» договора аренды земельного участка от 19.08.2016 № 283, заключенного между Администрацией и обществом «Глинки» (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2017 (судья Саранчина Н.А.) исковые требования удовлетворены, суд признал недействительным подп. 3.1.5 п. 3.1, п. 3.2 в части слов «в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом» договора аренды земельного участка от 19.08.2016
№ 283.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. По мнению заявителя кассационной жалобы, с учетом положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора, более того, договор аренды подписан обществом «Глинки» в редакции, предложенной Администрацией, какие-либо возражения от арендатора в виде протокола разногласий не поступали; в последующем условия аренды не были оспорены арендатором в судебном порядке. Администрация отмечает, что условия п. 3.2 договора были предусмотрены сторонами исключительно в контексте досрочного расторжения применительно к подп. 3.1.1 п. 3.1 договора, что не противоречит требованиям гражданского и земельного законодательства. Как указывает заявитель, из условий п. 3.2 договора не усматривается того обстоятельства, что стороны установили право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке. Администрация обращает внимание, что само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов, в связи с чем обращение прокурора в защиту публичных интересов является необоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу Администрации – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом «Глинки» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.08.2016 № 283, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:050303:158, площадью 5978 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, мкр. Глинки, ул. Центральная, 10, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания зданий картофелехранилищ (строение 3, строение 4) и сооружения – асфальтовая площадка (сооружение 1) (пункт 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора срок аренды участка устанавливается на 49 лет с даты подписания договора сторонами.

В соответствии с подп. 3.1.5 п. 3.1 договора арендодатель имеет право принять решение об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) путем уведомления арендатора об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращает свое действие с момента получения данного уведомления.

На основании п. 3.2 договора арендодатель обязан в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом.

Прокурор, ссылаясь на то, что условия подп. 3.1.5 п. 3.1, п. 3.2 договора (в части слов «в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом») являются недействительными в силу их ничтожности, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

На основании п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из материалов дела усматривается, что в подп. 3.1.5 п. 3.1 договора аренды от 19.08.2016 № 283 сторонами предусмотрено условие, согласно которому арендодатель имеет право принять решение об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) путем уведомления арендатора об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращает свое действие с момента получения данного уведомления. На основании п. 3.2 договора арендодатель обязан в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом.

Исследовав и оценив условия договора аренды от 19.08.2016 № 283 по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что изложенные в подпункте 3.1.5 пункта 3.1 и пункте 3.2 договора положения направлены на установление для арендодателя возможности немотивированно в одностороннем внесудебном порядке прекратить действие договора аренды.

Более того, судами также принято во внимание, что при толковании п. 3.2 договора в части слов «в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом» в совокупности с подпунктом 3.1.5 пункта 3.1 договора, названное положение п. 3.2 договора подлежит применению именно с подп. 3.1.5 п. 3.1 договора.

Кроме того, как обоснованно отметил суд апелляционной инстанции, в случае наличия у стороны воли на расторжение договора в судебном порядке (пункт 3.1.1 договора) норма пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость направления другой стороне не предупреждения о досрочном расторжении договора (как указано в пункте 3.2 договора), а предложения расторгнуть договор во внесудебном порядке, что не является идентичным по смыслу.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного и по результатам оценки условий договора аренды от 19.08.2016 № 283, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что изложенные в подп. 3.1.5 пункта 3.1 и пункте 3.2 договора (в части слов «в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом») положения прямо противоречат требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем являются недействительными в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования, признав недействительным подп. 3.1.5 п. 3.1, п. 3.2 в части слов «в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом» договора аренды земельного участка от 19.08.2016
№ 283.

Доводы заявителя кассационной жалобы, со ссылкой на положения ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что договор аренды был подписан арендатором в редакции, предложенной Администрацией, без каких-либо возражений, рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в п. 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», из которых следует, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила; при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов, недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора, суд апелляционной инстанции установил, что положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются императивной нормой, в связи с чем пришел к верному выводу о том, что стороны не могут изменить требование вышеуказанной императивной нормы своим обоюдным волеизъявлением.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на возможность арендодателя обратиться с требованиями о расторжении договора аренды в установленном судебном порядке при наличии соответствующих оснований (ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отклоняя доводы Администрации об отсутствии нарушений публичных интересов и соответственно об отсутствии у прокурора полномочий на обращение с исковыми требованиями, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указав при этом, что спорные условия договора аренды не соответствуют императивным требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает соблюдение принципов добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

С учетом изложенного, применительно к настоящему спору и исходя из конкретных обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что иск прокурора направлен на защиту публичных и частных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, доводы Администрации, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2017 по делу № А34-1543/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Кургана – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи В.А. Купреенков

Т.В. Сулейменова