Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Кургана (далее – администрация, ответчик) на решение Арбитражного суда Курганской области от 01.09.2017 по делу № А34-1825/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Прокуратуры Свердловской области – Мягков А.Д. (доверенность от 05.02.2018 № 8/2-10-2018).

Заместитель прокурора Курганской области (далее – прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к администрации, обществу с ограниченной ответственностью «Актив» (далее – общество «Актив») о признании недействительными (ничтожными) подпункта 3.1.5 пункта 3.1, пункта 3.2 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.03.2016 № 55, заключенного между ответчиками, в части слов «в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом» (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).

Решением суда от 01.09.2017 (судья Антимонов П.Ф.) иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая на неправильное применение судами норм материального права. Заявителем приведены ссылки на положения ст. 421, 450, 451.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении». Администрация полагает, что условия подп. 3.1.1 п. 3.1, п. 3.2 договора от 16.03.2016 № 55 не противоречат действующему законодательству, так как предусмотренные ими условия для одностороннего отказа от договора соответствуют положениям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, из содержания п. 3.2 договора не усматривается, что стороны установили право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке. Кроме того, администрация указывает на то, что с учетом положений п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» прокуратурой не доказано наличие публичного интереса при обращении в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В отзыве на кассационную жалобу прокуратур просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 16.03.2016 администрацией (арендодатель) и обществом «Актив» (арендатор) заключен договор № 55 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 01.02.2065 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070101:9, площадью 1584 кв. м, расположенный по адресу: Курганская обл., г. Курган, ул. Невежина, 3, стрелка 51а, ЖД, с разрешенным использованием – для производственных целей, сроком до 01.02.2065 (п. 1.1 договора).

На основании подп. 3.1.5 п. 3.1 названного договора арендодатель имеет право принять решение об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) путем уведомления арендатора об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращает свое действие с момента получения данного уведомления.

Арендодатель обязан в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендаторам письменное предупреждение об этом (абз. 3 п. 3.2 договора).

Прокуратура, полагая, что указанные условия договора аренды от 16.03.2016 № 55 противоречат требованиям закона, нарушают публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель, обратилась в арбитражный суд с иском о признании названного договора недействительным (ничтожным) в соответствующей части.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу положений п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Суды верно указали на то, что положениями п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке в случае существенного нарушения условий договора.

Оценив условия подп. 3.1.5 п. 3.1 и п. 3.2 договора от 16.03.2016 № 55 в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами установлено, что они направлены на одностороннее внесудебное прекращение договора арендодателем, поскольку наделяют его безусловным правом на отказ от договора без указания на наличие существенных нарушений со стороны арендатора.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорные условия договора аренды прямо противоречат приведенной выше норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отклоняя довод администрации о том, что из содержания п. 3.2 договора не усматривается право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, суды указали на то, что при толковании данного пункта в части слов «в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом» в совокупности с подп. 3.1.5 п. 3.1 договора следует вывод о том, что названное положение п. 3.2 корреспондирует именно подп. 3.1.5 п. 3.1 договора.

Ссылки ответчика на положения ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно не приняты судами во внимание, так как свобода сторон при заключении гражданско-правового договора не свидетельствует о наличии права для включения в его содержание условий, противоречащих нормам действующего законодательства (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражения администрации относительно наличия у прокурора права на обращение в арбитражный суд с иском об оспаривании условий договора аренды в связи с отсутствием нарушения публичного интереса рассмотрены судами и отклонены с учетом положений ч. 1, 3 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе».

Суды обоснованно исходили из того, что иск прокурора по настоящему делу направлен на защиту публичных интересов, недопущение заключения аналогичных договоров в будущем и служит целям укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 01.09.2017 по делу
№ А34-1825/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Кургана – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи М.В. Торопова

А.А. Столяров