Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бородулиной Татьяны Леонидовны на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 по делу
№ А34-4873/2021 Арбитражного суда Курганской области.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация города Кургана (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бородулиной Татьяне Леонидовне
(далее – ответчик, предприниматель Бородулина Т.Л.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка
от 22.10.2018 № 400 за период с 14.04.2020 по 21.04.2020 в сумме
186 984 руб. 20 коп., неустойки за период с 01.11.2019 по 21.04.2020
в сумме 27 457 руб. 03 коп. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 25.02.2022 исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя Бородулиной Т.Л.
в пользу Администрации взыскана задолженность в сумме 25 564 руб. 23 коп., пени в сумме 32 214 руб. 36 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 23.05.2022 решение суда изменено, резолютивная часть изложена
в следующей редакции: «Иск удовлетворить частично. Взыскать
с предпринимателя Бородулиной Т.Л. в пользу Администрации
74 456 руб. 66 коп. основного долга, 27 457 руб. 03 коп. пени, всего
101 913 руб. 69 коп. В удовлетворении остальной части иска отказать. Взыскать с предпринимателя Бородулиной Т.Л. в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 464 руб. 11 коп.».

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Бородулина Т.Л. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить. Заявитель жалобы указывает, что апелляционный суд при расчете основного долга не учел произведенные в апреле 2020 года оплаты задолженности на сумму 359 141 руб. 59 коп.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из письменных материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Бородулиной Т.Л. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2018 № 400, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает за плату в пользование на условиях аренды, а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью 1 870 кв. м, адрес (описание местоположения) участка: Курганская обл., г. Курган,
ул. Куйбышева, 135.

В силу пункта 1.2 договора разрешенное использование участка: предпринимательство.

На основании пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 18 месяцев с момента подписания акта приема-передачи участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение № 1).

Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора ежегодный размер арендной платы за участок определен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 09.10.2018 и составляет
9 152 240 руб.

В пункте 3.2 договора сторонами установлено, что задаток
в сумме 233 000 руб., перечисленный арендатором для участия в аукционе, засчитывается в счет оплаты ежегодного размера арендной платы за участок.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор единовременно оплачивает ежегодный размер арендной платы за вычетом суммы, указанной в пункте 3.2 договора, в сумме 8 919 240 руб. в течение 3 календарных дней с даты подписания договора.

На основании пункта 3.4 договора в дальнейшем арендная плата за текущий год вносится ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца по реквизитам, указанным в пункте 3.3 договора.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,04% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По акту приема-передачи земельного участка в аренду от 22.10.2018 земельный участок с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью
1 870 кв. м, адрес (описание местоположения) участка: Курганская обл.,
г. Курган, ул. Куйбышева, 135, был передан в арендное пользование предпринимателю Бородулиной Т.Л.

Предпринимателем Бородулиной Т.Л. получено разрешение на строительство от 01.07.2019 № 45-RU45301000-68-2019, сроком действия
до 01.07.2020.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.03.2021 № КУВИ-002/2021-19411766 за предпринимателем
Бородулиной Т.Л. 25.10.2019 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 80%, площадью
1 436,8 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 45:25:070415:33.

Предпринимателем Бородулиной Т.Л. произведена частичная оплата арендной платы, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Письмом от 03.04.2020 предприниматель Бородулина Т.Л. обращалась в Администрацию с просьбой в связи с объявленным карантином продлить срок действия договора аренда на срок приостановления работ без взимания арендной платы.

Письмом от 10.04.2020 № 5-513а Администрация отказа в продлении срока договора аренды и неначислении арендных платежей.

Письмом от 14.05.2020 № 1706 Администрация уведомила предпринимателя Бородулину Т.Л. о прекращении с 22.04.2020 действия договора аренды земельного участка от 28.10.2018 № 400, а также сообщила о наличии по состоянию на 08.05.2020 задолженности по договору
в сумме 219 155 руб. 25 коп.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 25.08.2020
по делу № А34-8215/2020 исковые требования ИП Бородулиной Т.Л.
о признании недействительным отказа Администрации от договора аренды земельного участка от 28.10.2018 № 400, выраженного в письме от 14.05.2020
№ 1706, были удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 03.12.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2021, решение Арбитражного суда Курганской области от 25.08.2020 по делу № А34-8215/2020 отменено, в удовлетворении требований предпринимателя Бородулиной Т.Л. о признании недействительным отказа Администрации от договора аренды отказано.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 12.08.2020
№ 2266 о необходимости в срок до 10.09.2020 оплатить образовавшуюся задолженность в размере 219 155 руб. 25 коп.

В ответ на указанную претензию, в письме от 03.09.2020 предприниматель Бородулина Т.Л. указала, что в период с 28.03.2020
по 07.04.2020 была лишена возможности пользоваться земельным участком по назначению в связи с установлением нерабочих дней, вызванных распространением новой коронавирусной инфекции.

Наличие у предпринимателя Бородулиной Т.Л. непогашенной задолженности по арендной плате по договору аренды послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции на основании решений оперативного штаба по проведению организационных санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий по предупреждению завоза и распространения новой короновирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV пришел к выводу, что в период с 28.03.2020 по 05.04.2020 на территории Курганской области была приостановлена деятельность строительных организаций, в силу чего в указанный период ответчик был лишен возможности осуществлять основной вид деятельности, имеет право на уменьшение подлежащей уплате арендной платы за пользование земельным участком. Суд отклонил предложение ответчика
о снижении арендной платы на 70%, снизил размер арендной платы за период
с 28.03.2020 по 05.04.2020 на 50%, что, по мнению суда, обеспечит соблюдение баланса интересов сторон.

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из следующего.

Проанализировав условия заключенного между истцом и ответчиком договора от 28.10.2018 № 400, суд апелляционной инстанции заключил, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из исполнения условий указанного договора аренды земельного участка.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, Администрация сослалась на ненадлежащее исполнение предпринимателем Бородулиной Т.Л. в спорный период обязательств арендатора по договору аренды, а также на наличие задолженности по арендной плате за период
с 14.04.2020 по 21.04.2020 в сумме 186 984 руб. 20 коп.

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, предприниматель Бородулина Т.Л. указала на наличие оснований для уменьшения в заявленный период размера арендной платы в силу невозможности использования по назначению земельного участка из-за ограничительных мероприятий, введенных в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью пользования имуществом, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994
№ 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно ответу на вопрос № 5, содержащемуся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Постановлением Губернатора Курганской области от 16.03.2020 № 12 на территории Курганской области был введен режим повышенной готовности.

На основании решения от 30.03.2020 № 15 оперативного штаба по проведению организационных санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий по предупреждению завоза и распространения новой короновирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, на территории Курганской области с 28.03.2020 по 05.04.2020 была приостановлена деятельность организаций, за исключением организаций, перечисленных в пунктах 24, 25 решения, в перечень которых, ответчик не входил.

Решением оперативного штаба от 06.04.2020 № 18 определены организации независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, а также индивидуальных предпринимателей, которые могут осуществлять деятельность с 06.04.2020, в том числе организации, осуществляющие деятельность в сфере проектирования, строительства, капитального ремонта и реконструкции зданий и сооружений, а также материально-технического снабжения данной сферы.

Таким образом, что в период с 28.03.2020 по 05.04.2020 деятельность ответчика, чей основной вид экономической деятельности является – 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий», по строительству на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, фактически приостановлена.

Как указано выше, письмом от 03.04.2020 предприниматель
Бородулина Т.Л. обращалась в Администрацию с просьбой в связи с объявленным карантином продлить срок действия договора аренда на срок приостановления работ без взимания арендной платы.

Принимая во внимание, что предприниматель Бородулина Т.Л. вправе рассчитывать на уменьшение размера арендных платежей за период
с 28.03.2020 по 05.04.2020, апелляционный суд заключил, что уменьшение
в период с 28.03.2020 по 05.04.2020 (9 дней) размера арендной платы
на 50% влечет уменьшение размера начисленной арендной платы
за период с 22.10.2019 по 21.04.2020 на 112 527 руб. 54 коп.
(9 дней * 9 152 240 руб. / 366 дней / 2).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установив, что за период
с 22.10.2019 по 21.04.2020 размер начисленной арендной платы (включая спорную задолженность в размере 186 984 руб. 20 коп.) составил
4 580 984 руб. 20 коп., объем произведенных ответчиком арендных платежей – 4 394 000 руб., суд апелляционной инстанции счел обоснованным размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 74 456 руб. 66 коп. (4 580 984 руб. 20 коп. – 112 527 руб. 54 коп. – 4 394 000 руб.),

Руководствуясь статьями 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, выявив наличие задолженности у ответчика по внесению арендных платежей, доказательства внесения платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки в материалы дела не представлены, учитывая, что начисление неустойки Администрацией фактически было остановлено 23.03.2020 по задолженности по арендной плате за февраль 2020 года, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что уменьшение в период с 28.03.2020 по 05.04.2021 размера арендной платы
на 50% не привело к изменению размера начисленной Администрацией неустойки.

Таким образом, апелляционный суд признал обоснованными требования истца о взыскании неустойки по договору аренды в сумме 27 457 руб. 03 коп.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции (пункт 3 части 1, часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и удовлетворил заявленные требования частично.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме. Выводы суда основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, сформулированы с учетом значимых обстоятельств дела, получивших надлежащую правовую квалификацию.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 23.05.2022 по делу № А34-4873/2021 Арбитражного суда Курганской области оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бородулиной Татьяны Леонидовны – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи Н.Г. Беляева

Т.В. Сулейменова