Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 25.08.2020 по делу № А34-8215/2020.

В судебном заседании, проведенном с использованием средств видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курганской области, приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Бородулиной Татьяны Леонидовны – Саласюк Е.В. (доверенность от 15.05.2020, паспорт, удостоверение адвоката);

администрации города Кургана – Яковлева Е.С. (доверенность от 12.03.2019, паспорт, диплом).

Индивидуальный предприниматель Бородулина Татьяна Леонидовна (далее – истец, ИП Бородулина Т.Л.) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к администрации города Кургана (далее – ответчик, администрация) о признании недействительной односторонней сделки, выраженной в письме-уведомлении от 14.05.2020 № 1706 о прекращении договора от 22.10.2018 № 400 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью 1870 кв. м по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135 (л.д. 4-9).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 25.08.2020 (резолютивная часть оглашена 19.08.2020) исковые требования удовлетворены (л.д. 124-127).

С указанным решением суда не согласилась администрация (далее также – податель апелляционной жалобы), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неверное применение норм материального права.

Администрация указывает, что судом первой инстанции не принято во внимание, что основанием для прекращения договора аренды послужило истечение срока его действия, а также отсутствие у арендатора (истца) в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Прекращение действия договора аренды, в свою очередь, послужило основанием для обращения администрации в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о прекращении обременения в виде аренды на земельный участок.

При указанных обстоятельствах податель жалобы считает ошибочным применение судом первой инстанции статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации об одностороннем отказе стороны от исполнения договора, поскольку администрация от договора аренды в одностороннем порядке не отказывалась, договор прекратил свое действие по иным основаниям – истечение срока его действия.

Также в апелляционной жалобе администрация считает ошибочными выводы суда первой инстанции со ссылкой на статьи 39.8 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации о наличии у арендатора права на продление срока действия договора аренды в целях завершения строительства расположенного на земельном участке объекта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.

Судебное заседание проводилось в режиме видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и ИП Бородулиной Т.Л. (арендатор) на основании постановления администрации от 27.08.2018 № 5532 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с разрешенным использованием – предпринимательство по ул. Куйбышева, 135 в г. Кургане», протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с разрешенным использованием – предпринимательство, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135, от 09.10.2018, заключен договор аренды земельного участка от 22.10.2018 № 400 (л.д. 12-14).

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату в пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью 1870 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для предпринимательства.

Фактически земельный участок был передан для осуществления строительства на нем здания магазина.

Договор заключен на срок 18 месяцев с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (пункт 2.1 договора), то есть до 22.04.2020.

На основании акта приема-передачи от 22.10.2018 земельный участок с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью 1870 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135, передан арендатору в пользование (л.д. 15).

01.07.2019 истцу выдано разрешение № 45-RU45301000-68-2019 на строительство здания магазина, площадь застройки 876,5 кв. м, адрес объекта: г. Курган, улица Куйбышева, 135, сроком действия до 01.07.2020 (л.д. 16).

Как следует из пояснений истца и подтверждается материалами дела, истец начал осуществлять мероприятия, направленные на строительство магазина, зарегистрировав в ЕГРН по состоянию на 28.08.2019 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:070415:732, степень готовности - 80% (л.д. 25-26).

12.09.2019 постановлением администрации № 6044 объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:070415:732 присвоен адрес: город Курган, улица Куйбышева, строение № 135 (л.д. 24).

05.03.2020 истец обратился в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений администрации города Кургана (далее –Департамент) с заявлением, в котором просил предоставить ему в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 45:25:070415:33 для завершения строительства указанного выше объекта.

Письмом от 31.03.2020 № Б-76-4-206а Департамент указал, что договор аренды земельного участка от 22.10.2018 № 400 является действующим, оснований для его прекращения и предоставления земельного участка на новый срок не имеется.

03.04.2020 истец обратился в Департамент с письмом, в котором, ссылаясь на ограничительные меры, введенные в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, и невозможность завершения строительства объекта в установленный срок, просил продлить действие договора аренды от 22.10.2018 № 400 на срок приостановки строительных работ с приостановлением начисления арендных платежей.

Письмом от 10.04.2020 № Б-513а в продлении договора аренды и приостановлении начисления арендных платежей истцу было отказано (л.д. 28).

16.04.2020 истец обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - здания магазина по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135.

Письмом от 22.04.2020 № Б-710-40а Департамент отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в качестве основания указал на невыполнение предусмотренного проектной документацией благоустройства территории, невыполнение отделки фасадов в осях 12-1 и А-Ж, отсутствие крыльца №№ 3,4,5 с перилами, ограждения пандусов, дверей между помещениями в здании (л.д.29).

В целях устранения указанных замечаний истцом с индивидуальным предпринимателем Сергеевым К.М. б заключен договор подряда от 19.03.2019, согласно акту от 22.04.2020 работы были выполнены (л.д. 67-69).

С этой же целью истцом с индивидуальным предпринимателем Согомоняном О.М. и индивидуальным предпринимателем Багировым С.А. заключены договоры подряда на строительно-монтажные работы от 10.03.2020 № 4/20 и на выполнение работ по наружной штукатурке фасадов от 10.03.2020 № 11, работы по которым были приняты 20.04.2020 (л.д. 72-76).

24.04.2020 в связи с истечением срока действия договора аренды от 22.10.2018 № 400 ответчик направил в Управление Росреестра по Курганской области заявление о прекращении обременений (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 45:25:070415:33.

14.05.2020 администрация направила ИП Бородулиной Т.Л. письмо № 1706, в котором сообщила о прекращении регистрационной записи по договору в связи с истечением срока действия договора 22.04.2020, дополнительно информировала о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 08.05.2020 в сумме 219 155 руб. 25 коп. (л.д.30).

08.05.2020 истец вновь обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина.

Письмом от 18.05.2020 № Б-710-40а Департамент отказал истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указав на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (л.д.32).

Кроме того, письмом от 13.07.2020 № Б-513а Департамент отказал истцу в продлении договора аренды от 22.10.2018 № 400, указав, что продление договоров аренды возможно только в отношении тех договоров, которые являются действующими по состоянию на 08.06.2020 (л.д.118).

Наличие указанных обстоятельств послужило основанием для подачи настоящего искового заявления.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на незаконность действий администрации, выраженных в письме от 14.05.2020, по прекращению регистрационной записи по договору аренды, считает соответствующие действия односторонней сделкой, подлежащей признанию недействительной согласно пункту 1 статьи 10 и пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные истцом требования, суд первой инстанции признал их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд указал, что учитывая разумные ожидания истца в части реализации конечной цели арендного соглашения – осуществление им строительства здания магазина, добросовестность его действий по строительству объекта, действия ответчика по одностороннему отказу от договора аренды без учета фактических обстоятельств (наличие ограничений, введенных в связи с распространением коронавирусной инфекции на территории Курганской области, что объективно делало невозможным завершение строительства в установленный срок; степень готовности объекта строительства) нельзя расценивать как добросовестные. Такой отказ администрации приведет к невозможности для ИП Бородулиной Т.Л. ввести объект строительства в эксплуатацию.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, односторонний отказ от исполнения договора является по своей правовой природе односторонней сделкой, направленной на прекращение обязательств по договору.

Истцом заявлено требование о признании недействительной сделкой – односторонних действий ответчика, выраженных в письме-уведомлении от 14.05.2020 № 1706 о прекращении договора от 22.10.2018 № 400 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070415:33, площадью 1870 кв. м по адресу: г. Курган, ул. Куйбышева, 135.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка от 22.10.2018 № 400 (л.д. 12-14) заключен после вступления закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договоров аренды, следовательно, вопреки доводам представителя истца в суде апелляционной инстанции, договор аренды не мог быть возобновлен в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть на неопределенный срок.

Действующее до 08.06.2020 законодательство не предусматривало также и возможность заключения дополнительного соглашения к такому договору об увеличении срока его действия.

Ссылка истца на часть 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ подлежит отклонению.

Так, частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», в редакции Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ, закреплено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из приведенной нормы права следует, что одним из обязательных условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

Рассматриваемый договор аренды земельного участка от 22.10.2018 № 400 не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который этот договор был заключен.

Оснований считать, что арендодатель не возражал против возобновления спорного договора на тех же условиях на неопределенный срок, апелляционным судом не установлено.

Учитывая, что срок действия договора аренды от 22.10.2018 № 400 истек 22.04.2020, истец не вправе требовать от администрации заключения дополнительного соглашения к указанному договору об увеличении срока действия такого договора на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

При указанных обстоятельствах (истечение срока действия договора аренды, отсутствие правовых оснований для подписания дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, отсутствие правовых оснований считать договор возобновленным на неопределенный срок) действия администрации в письме-уведомлении от 14.05.2020 № 1706 нельзя квалифицировать как односторонний отказ от исполнения договора применительно к статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответствующее письмо носит исключительно информационный характер в части уведомления арендатора об истечении срока действия договора аренды, а не об одностороннем отказе от его исполнения арендодателем, а также в части уведомления об обращении арендодателя в регистрирующий орган с заявлением в порядке пункта 2 части 3 статьи 15 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о прекращении регистрационной записи об обременении земельного участка правом аренды.

Соответствующие действия администрации, являющиеся последствием истечения срока действия договора аренды, нельзя признать односторонним отказом от договора аренды от 22.10.2018 № 400.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований ИП Бородулиной Т.Л. у суда первой инстанции не имелось.

Выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм материального права, что является основанием для отмены судебного акта, принятого судом первой инстанции по результатам рассмотрения искового заявления, применительно к пунктам 3, 4 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Как уже отмечалось, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

В данном случае судом апелляционной инстанции установлено, что истец имеет право на заключение договора аренды по основаниям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку:

- с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка по договору аренды без проведения торгов обратился в администрацию до истечения срока действия договора от 22.10.2018 № 400, а именно: в марте 2020 года;

- земельный участок под объектом незавершенного строительства не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из собственников этого объекта;

- администрация в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от 22.10.2018 № 400, на котором расположен объект незавершенного строительства, не заявила в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (данное обстоятельство подтверждено представителем администрации при рассмотрении апелляционной жалобы в судебном заседании 26.11.2020).

При указанных обстоятельствах ИП Бородулина Т.Л. не лишена права на обращение в суд с требованием о понуждении (обязании) администрации заключить договор аренды по основаниям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы по делу (в суде первой и апелляционной инстанции) распределяются между сторонами в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в общей сумме 6 000 руб. (чек-ордер от 16.07.2020 (операция 4) – л.д. 11) относятся на его счет и взысканию с администрации не подлежат.

Оснований для взыскания с истца, как с проигравшей стороны, государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не имеется с учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 25.08.2020 по делу № А34-8215/2020 отменить.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Бородулиной Татьяны Леонидовны отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.А. Аникин

Судьи: М.И. Карпачева

И.Ю. Соколова