Гражданский кодекс часть 1

Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Курской области

Комитета архитектуры и градостроительства города Курска

областного казенного учреждения «Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями Курской области»

Комитета по управлению имуществом Курской области

ФИО3

ФИО4 - представитель по доверенности от 10.03.2021;

не явились, извещено надлежащим образом;

ФИО5 - представитель по доверенности №10193/07.01-14 от 23.10.2020;

не явились, извещено надлежащим образом;

не явились, извещён надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведённом с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационные жалобы Администрации города Курска и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 по делу №А35-10259/2018,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «город Курск» в лице Администрации города Курска, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об определении долей в незавершенном строительством объекте недвижимости площадью застройки 783,8 м? с кадастровым номером 46:29:102263:14, расположенном по адресу: <...> признав за ИП ФИО2 право собственности на 9/10 долей в данном объекте недвижимости, за муниципальным образованием «Город Курск» - право собственности на 1/10 долю; о прекращении в части 9/10 долей зарегистрированного права собственности за муниципальным образованием «город Курск» на незавершенный строительством объект недвижимости площадью застройки 783,8 м? с кадастровым номером 46:29:102263:14, расположенный по адресу: <...>.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Управление Федеральной службы государственной регистрации; кадастра и картографии по Курской области; Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Курской области; Комитет архитектуры и градостроительства города Курска; Областное казенное учреждение «Дирекция по управлению особо охраняемыми природными территориями Курской области»; Комитет по управлению имуществом Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.01.2021 исковые требования предпринимателя удовлетворены, суд определил доли в незавершенном строительством объекте недвижимости площадью застройки 783,8 м?, кадастровый номер 46:29:102263:14, расположенном по адресу: <...> признав за ИП ФИО2 право собственности на 9/10 долей в данном объекте недвижимости, за муниципальным образованием «город Курск» - право собственности на 1/10 долю прекратить в части 9/10 долей зарегистрированное право собственности за муниципальным образованием «город Курск» на незавершенный строительством объект недвижимости площадью застройки 783,8 м?, кадастровый номер 46:29:102263:14, расположенный по адресу: <...>. Также суд взыскал с МО «Город Курск» в лице Администрации г.Курска в пользу предпринимателя расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 500 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 42 500 рублей, взыскал с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 500 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 42 500 рублей.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением Администрация города Курска и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратились с кассационными жалобами.

Администрация и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в жалобах просят отменить решение и постановление приняв по делу новый судебный акт. Жалобы мотивированы тем, что основания для возникновений права собственности предпринимателя на муниципальное имущество - незавершенный строительством объект недвижимости отсутствуют, поскольку между сторонами, как до выполнения работ в спорном муниципальном объекте, так и после их проведения, существовали арендные отношения, связанные с использованием переданного арендатору имущества на условиях временного владения и пользования, за определенную договором плату, с обязанностью арендатора возвратить объект аренды. Выполнение истцом работ по реконструкции арендуемого объекта, не подтверждает факта инвестиционных отношений между сторонами. Суд необоснованно отклонил заявление ответчика о пропуске срока исковой давности. Суды не учли, что земельный участок на котором расположен спорный объект, является особо охраняемой природной территорией Курской области соответственно, спорный объект, расположенный на землях общего пользования (сквер), в границах особо охраняемой природной территории регионального значения в Курской области - природный парк «Первомайский парк», относится к объектам культуры, приватизация которых в силу Закона №178, не допускается. Ссылаются на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Россйиской Федерации от 15.09.2015 №310-ЭС15-4730.Также не согласны с распределением судебных расходов на экспертизу.

ИП ФИО2 в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационных жалоб, ссылается на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2017 по делу №310-ЭС17-12472.

Управление Росреестра по Курской области в пояснениях указало, что одним из оснований для государственной регистрации прав является, в том числе, решение суда. Ходатайствует о рассмотрении дела без участия представителя.

Иные стороны по делу отзывов, либо пояснений, суду округа не представили.

Представители Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска и ИП ФИО2в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё соответственно.

Иные стороны в судебное заседание представителей не направляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобах, отзыве на неё, выслушав представителей явившихся сторон по делу, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов с учетом следующего.

Как следует из материалов дела, установлено судами, на основании постановления главы Администрации Курской области №19 от 26.12.1991 «О передаче объектов культуры, народного образования, здравоохранения, жилищно-коммунального хозяйства в муниципальную собственность г.Курска» в муниципальную собственность города Курска переданы объекты культуры, народного образования, здравоохранения, жилищно-коммунального хозяйства согласно приложениям №№1, 2, 3, 4.

В приложении №1 указан парк культуры 1 -го Мая (Красная площадь, 1).

Распоряжением Администрации города Курска №1217-ра от 12.08.2004 утвержден «Порядок и состав конкурсной комиссии по проведению открытого конкурса инвестиционных программ по организации и функционированию парков города Курска: им. 1 Мая, им. Дзержинского, им. 50-летия ВЛКСМ» (приложения 1, 2).

Согласно «Порядку проведения открытого конкурса инвестиционных программ по организации и функционированию парков города Курска» целью конкурса является определение пользователей земельных участков парков им. 1 Мая, им. Дзержинского, 50-летия ВЛКСМ, объектов недвижимости муниципальной собственности, расположенных на территории данных парков, способных в обозначенные условиями конкурса сроки запроектировать и выполнить комплексную программу по организации и функционированию парков в целях совершенствования культурно-массовой и спортивной работы, улучшения условий организации досуга жителей и гостей города Курска.

Пунктом 2 указанного порядка предусмотрено, что парк им. 1 Мая (земельный участок площадью 34500 м?) и имущество муниципальной собственности, расположенное на территории парка, передаются в долгосрочную аренду на 15 лет.

Условиями конкурса в отношении парка им. 1 Мая определено: благоустройство территории (в течение 2-х лет); реставрация и содержание существующих насаждений; оснащение новыми современными аттракционами, в том числе замена существующих аттракционов; оборудование танцевальной площадки; оборудование игровой и спортивной детской площадки; обновление наружного освещения, иллюминации, зеленых насаждений; ремонт и содержание общественного туалета.

В соответствии с протоколом №3 совещания по проведению городского открытого конкурса инвестиционных программ по организации и функционированию парков города Курска от 25.08.2004 городской открытый конкурс инвестиционных программ по организации и функционированию парков г.Курска ввиду отсутствия конкурсантов признан несостоявшимся, рекомендовано заключить договоры аренды с ИП ФИО2 при условии предоставления ФИО2 проектной документации функционирования парка им. 1 Мая в Департамент архитектуры и градостроительства города Курска в срок до 01.10.2004 и утверждения проекта на градостроительном совете при главном архитекторе города Курска.

20.03.2006 между ИП ФИО2 (арендатором) и Администрацией города Курска (арендодателем) заключен договор №77077ф аренды земельного участка в городе Курске, по условиям которого арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи (приложение 3), являющемуся неотъемлемой частью договора, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок, относящийся к категории - земли поселений, зоны 17, общей площадью 38 995 м?, имеющий кадастровый номер 46:29:102263:0007, расположенный по адресу: территория парка им. 1 Мая, согласно плану участка (приложение 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, для установки аттракционов и благоустройства территории.

Срок действия договора с 28.03.2005 до 28.03.2020 (пункт 1.3 договора №77077ф от 20.03.2006).

Согласно распоряжению главы Администрации города Курска №1649-ра от 06.08.2008 ФИО2 разрешено выполнить проект реконструкции танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая.

Постановлением главы Администрации города Курска №3170 от 25.11.2009 утвержден градостроительный план земельного участка общей площадью 3,8995 га, с кадастровым номером 46:29:102263:0007.

В соответствии с пунктом 3 градостроительного плана назначение объекта капитального строительства - танцевальная площадка.

24.08.2009 между ИП ФИО2 (арендатором) и Комитетом по
управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодателем)
заключен договор №3759 аренды помещения муниципального нежилого
фонда города Курска, по условиям которого арендодатель передает, а
арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования
под прочие (танцплощадка для проведения культурно-массовых мероприятий)
помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу
<...> общей площадью 450
м?.

Основанием для заключения договора стало решение комиссии от 21.08.2009 по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду.

Договор действует с 10.05.2009 по 08.05.2010 (пункт 2.1 договора №3759 от 24.08.2009).

09.02.2010 ОГУ «Государственная экспертиза проектов Курской области» выдано положительное заключение государственной экспертизы №46-1-2-1050-09 на проектную документацию по объекту «Реконструкция танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г.Курске».

Далее, 08.06.2010 издано постановление главы Администрации города Курска №1847 «О реконструкции ФИО2 танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая», в соответствии с пунктом 1 которого принято предложение ФИО2 о реконструкции за счет собственных средств танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая.

В соответствии с пунктом 2 указанного постановления Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска предписано произвести независимую оценку рыночной стоимости танцплощадки парка им. 1 Мая на момент начала реконструкции объекта, направить ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее распределение долей в праве собственности на танцплощадку после ее реконструкции между муниципальным образованием «Город Курск» и ФИО2 для муниципального образования «Город Курск» -пропорционально рыночной стоимости реконструируемого объекта на момент начала реконструкции с учетом инфляционных процессов на момент определения долей, а для ФИО2 - пропорционально стоимости понесенных затрат на проведение реконструкции с расширением площадей существующего объекта с учетом инфляционных процессов на момент определения долей.

15.07.2010 между ИП ФИО2 (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодателем) заключен договор №3759 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска (танцплощадка для проведения культурно-массовых мероприятий).

Основание для заключения договора: решение комиссии от 08.07.2010 по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду. Договор действует с 10.05.2010 по 08.05.2011 (пункт 2.1 договора №3759 от 15.07.2010).

Согласно пункту 8.2 договора №3759 от 15.07.2010 рыночная стоимость существующего объекта (танцплощадка) до начала проведения реконструкции в соответствии с отчетом №25/06/1Р об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 23.06.2010 составляет 1 456 560 рублей.

При этом пунктами 8.3, 8.4 договора №3759 от 15.07.2010 установлено, что реконструкция объекта производится арендатором за счет собственных или привлеченных средств.

Стоимость затрат, понесенных арендатором, определяется в соответствии со сметами и актами выполненных работ, подготовленными и утвержденными арендодателем в установленном порядке. Право общей долевой собственности арендатора на реконструируемое здание возникает с момента подписания сторонами соглашения об определении долей по окончании проведения реконструкции и согласования смет, актов выполненных работ, в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 8.5 договора №3759 от 15.07.2010 доли в праве на общую собственность определяются для арендодателя - пропорционально рыночной стоимости реконструируемого объекта на момент начала реконструкции с учетом инфляционных процессов на момент определения долей, а для арендатора - пропорционально стоимости понесенных затрат на проведение реконструкции с расширением площадей существующего объекта с учетом инфляционных процессов на момент определения долей.

21.09.2010 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска выдано ФИО2 разрешение на строительство №га 46302000-1406, согласно которому разрешена реконструкция танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая, выполнение всех видов работ со сроком действия разрешения 01.06.2011.

02.11.2010между ИП ФИО2 и ООО «Конкрет» заключен договор №18/1 - 2010-КС на выполнение подрядных работ по реконструкции танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г.Курске согласно утвержденной проектно-сметной документации.

01.07.2010между ИП ФИО2 (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодателем) заключен договор №3759 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска (танцплощадка для проведения культурно-массовых мероприятий) на основании решения комиссии от 16.06.2011 по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду с 10.05.2011 по 08.05.2012 (пункт 2.1 договора №3759 от 01.07.2011).

Согласно пункту 8.2 договора №3759 от 01.07.2011 рыночная стоимость существующего объекта (танцплощадка) до начала проведения реконструкции в соответствии с отчетом №25/06/1 Р об определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 23.06.2010 составляет 1 456 560 рублей.

При этом пунктами 8.3, 8.4 договора №3759 от 01.07.2011 установлено, что реконструкция объекта производится арендатором за счет собственных или привлеченных средств. Стоимость затрат, понесенных арендатором, определяется в соответствии со сметами и актами выполненных работ, подготовленными и утвержденными арендодателем в установленном порядке. Право общей долевой собственности арендатора на реконструируемое здание возникает с момента подписания сторонами соглашения об определении долей по окончании проведения реконструкции и согласования смет, актов выполненных работ, в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 8.5 договора №3759 от 01.07.2011 доли в праве на общую собственность определяются для арендодателя пропорционально рыночной стоимости реконструируемого объекта на момент начала реконструкции с учетом инфляционных процессов на момент определения долей, для арендатора - пропорционально стоимости понесенных затрат на проведение реконструкции с расширением площадей существующего объекта с учетом инфляционных процессов на момент определения долей.

За счет средств истца привлеченной им подрядной организацией произведена реконструкция объекта. В подтверждение понесенных истцом расходов на реконструкцию представлены договор подряда, справки формы КС-2, КС-3, расчеты, сметы, счета-фактуры на оплату выполненных работ, платежные документы. Согласно представленным документам работы по реконструкции выполнены до декабря 2012 года, в период действия договора №3759 от 01.07.2011 (с дополнительным соглашением от 05.10.2012).

05.10.2012 между сторонами подписано дополнительное соглашение к
договору от 01.07.2011 №3759, по условиям которого пункт 2.2 договора
изложен в следующей редакции: «договор действует с 10.05.2011 по 08.05.2013».

01.08.2013 между сторонами подписан договор №3759 аренды
помещения муниципального нежилого фонда города Курска на основании
решения комиссии от 27.06.2013 с 10.05.2013 по 08.05.2014 (пункт 2.1
договора №3759 от 01.08.2013).

Указанный договор не содержал условий об определении долей в праве общей собственности (пункты 8.2-8.5).

22.12.2014 между ИП ФИО2 (арендатором) и Комитетом по
управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодателем)
подписан новый договор №3759 аренды помещения муниципального нежилого
фонда города Курска на период с 10.05.2014 по 08.05.2015 (пункт 2.1 договора №3759 от 22.12.2014).

Указанный договор вновь содержал пункты 8.2-8.5, аналогичные условиям договора №3759 от 01.07.2011.

Дополнительным соглашением от 23.10.2015 внесены изменения в договор аренды в части площади арендуемого объекта (установлена в размере 594 м?) и размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 07.02.2016 внесены изменения в договор аренды в части размера арендной платы.

Как пояснил истец, 23.05.2017 на личном приеме граждан в Администрации города Курска ИП ФИО2 обратилась с вопросом оформления права собственности на незавершенный объект строительства, реконструированный ею в парке им. 1 Мая в г.Курске.

Письмом №3533/07.01-14 от 10.05.2018 Администрация города Курска сообщила ИП ФИО2 об отсутствии у Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска документов, являющихся основанием для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Письмом №4064/07.01 -14 от 29.05.2018 Администрация города Курска рекомендовала ИП ФИО2 обратиться по указанному вопросу в Арбитражный суд Курской области.

Письмом от 18.06.2018 ИП ФИО2 обратилась в Администрацию города Курска, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с просьбой оказать содействие в разрешении сложившейся ситуации по регистрации права долевой собственности на спорный объект, подписать с ИП ФИО2 соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности, представить копию документа, подтверждающего право муниципальной собственности на танцплощадку, продлить срок действия разрешения на строительство №га 46302000-1406 от 21.09.2010, создать комиссию и провести ее заседание для выработки решений по сложившейся ситуации.

Письмом №4705/07.01-14 от 22.06.2018 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска сообщил истцу, что для рассмотрения обращения необходимо представить в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска проектно-сметную документацию на реконструкцию танцплощадки, акты по форме КС-2 и КС-3, акты выполненных работ на реконструкцию танцплощадки, документацию, подтверждающую затраты на возведение строения.

Письмом от 25.07.2018 ИП ФИО2 вновь обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с просьбой оказать содействие в регистрации права долевой собственности на танцплощадку.

Письмом №5985/07.01-14 от 22.08.2018 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска сообщил истцу, что в настоящее время прорабатывается вопрос по регистрации права собственности муниципального образования «Город Курск» на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 04.10.2018 на объект недвижимости: объект незавершенного строительства площадью застройки 783,8 м?, расположенный по адресу Курская область, г.Курск, парк имени 1 Мая, зарегистрировано право собственности за муниципальным образованием «Город Курск».

По инициативе истца оценщиком составлен отчет №275/10-18 об определении рыночной стоимости объекта оценки: объект незавершенного строительства «Реконструкция танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г.Курске» от 19.10.2018 и подготовлено заключение №275/10-18-1 от 19.10.2018 об определении доли участия муниципального образования «Город Курск» и ИП ФИО2 в строительстве объекта незавершенного строительства «Реконструкция танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г.Курске.

26.10.2018 ИП ФИО2 обратилась к ответчикам с просьбой совместно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области для внесения изменений в реестровую запись о собственниках незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного в парке им. 1 Мая в г.Курске, в соответствии с долями, определенными экспертом-оценщиком.

Письмом №8308/07.01-14 от 22.11.2018 Администрация города Курска отказала в удовлетворении требований, сославшись на то, что последний действительный договор аренды с ИП ФИО2 заключен 01.07.2011, все последующие договоры аренды являются недействительными, так как заключены без торгов. Учитывая, что в период договорных отношений (до 01.07.2013) объект после реконструкции в эксплуатацию не введен и соглашение об определении долей сторонами не подписано, правовые основания для изменения записи о собственниках незавершенного строительством объекта недвижимости отсутствуют.

Поскольку ответчики уклонились от совершения действий по оформлению доли в праве собственности на объект недвижимого имущества согласно фактически понесенным истцом затратам, ссылаясь на то, что действия ответчиков нарушают ранее имевшие место договоренности, а также нарушают права истца, вложившего личные средства в реконструкцию спорного объекта недвижимости, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.01.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021, исковые требования предпринимателя удовлетворены, суд определили доли в незавершенном строительством объекте недвижимости площадью застройки 783,8 м?. Удовлетворяя требования предпринимателя судами учтено, что взаимоотношения сторон в период с 2004 по 2017 годы строились на основании смешанных договоров, заключённых в силу постановления главы Администрации города Курска №1847 от 08.06.2010 на специальных условиях, обладающих признаками как договора аренды, так и инвестиционного договора, предусматривающих реконструкцию объекта муниципальной собственности за счёт средств предпринимателя с последующим установлением общей долевой собственности. Вместе с тем, реконструкция объекта с увеличением его площади за счёт предпринимателя привела к регистрации права муниципальной собственности на весь реконструированный объект.

Суд округа отказывает в удовлетворении заявленных жалоб с учетом следующего.

Согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (пункт 5 статьи 244 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30, 37, 55 ГК РФ и так далее. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 6 указанного Постановления в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы.

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

При этом по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №54 от 11.07.2011, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, суд кассационной инстанции поддерживает вывод обжалуемых судебных актов о том, что положения пунктов 8.3, 8.4 договоров №3759 от 15.07.2010, №3759 от 01.07.2011 ясно указывает на их смешанный характер, поскольку они содержат в себе условия договора аренды объекта недвижимого имущества, договора подряда, согласно которым на ИП ФИО2 возложены обязательства по выполнению работ по реконструкции объекта, договора купли-продажи будущей вещи, поскольку оплата работ по реконструкции осуществляется путем передачи в собственность истца доли в праве общей собственности пропорционально понесенным ИП ФИО2 затратам на реконструкцию.

Доводы ответчиков о том, что указанные договоры представляют собой договор аренды незавершенного строительством объекта, противоречит буквальному значению содержащихся в пунктах 8.3, 8.4 договоров согласованных контрагентами условий.

Как обоснованно установили суды, из буквального содержания протокола совещания у заместителя главы Администрации города Курска от 06.02.2008, постановления главы Администрации города Курска №1847 от 08.06.2010 «О реконструкции ФИО2 танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая», а также условий договоров аренды от 15.07.2010, 01.07.2011, 22.12.2014 следует, что воля ответчиков была направлена на возникновение общей долевой собственности на спорный объект. Об этом же свидетельствует переписка сторон в 2016-2018 году.

При таких обстоятельствах, исключение с 01.07.2013 части 4 статьи 53 Закона от 26.07.2006 №135-ФЗ Федеральным законом от 02.07.2013 №144-ФЗ, отмена постановления главы Администрации города Курска №1847 от 08.06.2010 постановлением Администрации города Курска от 13.04.2020 №685 не имеют правового значения.

Довод ответчиков об отсутствии оснований для удовлетворения иска об определении долей в незавершенном строительством объекте недвижимости ввиду не подписания сторонами соглашения об определении долей в соответствии с условиями договоров, правомерно признан судами обоих инстанций несостоятельным с учётом того обстоятельства, что Администрацией города Курска на момент обращения предпринимателя с настоящим иском право муниципальной собственности на объект незавершённого строительства уже зарегистрировано на весь объект незавершённого строительства, подлежащий реконструкции.

Федеральным законом от 12.12.2011 №427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ был дополнен статьей 24.2, в соответствии с которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Положения статьи 24.2 Закона о регистрации распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон по которым исполнены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения данных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы. С 01.01.2017 аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом указанных норм права, а также исходя из достигнутой между сторонами настоящего спора договоренности, составление соглашения об определении долей по результатам инвестиционного проекта является обязанностью сторон, предусмотренной договором, заключенным с публично-правовым образованием до 01.01.2011, неисполнение которой влечет невозможность регистрации контрагентами права собственности на инвестиционный объект. Следовательно, понуждение Администрации к заключению соглашения об определении долей по результатам реализации инвестиционного проекта и ввода объекта в эксплуатацию, не привело бы к защите права предпринимателя в отношении объекта незавершённого строительства на который право муниципальной собственности уже зарегистрировано без заключения какого-либо соглашения.

Заявление о пропуске истцом срока исковой давности правомерно отклонено судами. Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 ГК РФ).

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 57 Постановления Пленума №10/22 указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН.

Право собственности за муниципальным образованием «Город Курск» на объект недвижимости было зарегистрировано 04.10.2018, следовательно, именно с указанной даты начинается течение срока исковой давности. Истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением 03.12.2018. При таких обстоятельствах срок исковой давности не пропущен.

Ссылка ответчиков на ограничение в обороте земельного участка, на котором расположен спорный объект, не является основанием, исключающим удовлетворение иска.

Согласно экспертному заключению ООО «Оценка и консалтинг» №7-Э/10/19 от 07.10.2019 рыночная стоимость незавершенного строительством объекта недвижимости площадью 783,8 м?, с кадастровым номером 46:29:102:263:14 по состоянию на 31.12.2012 составила 45 216 966 рублей с НДС, по состоянию на 04.10.2018 – 55 375 892 рубля с НДС. Затраты и расходы индивидуального предпринимателя ФИО2 составили 41 106 333 рубля с НДС на 31.12.2012 и 51 502 876 рублей с НДС на 04.10.2018, затраты и расходы муниципального образования «Город Курск» составили 1 757 446 рублей с НДС на 31.12.2012, 2 201 936 рублей с НДС на 04.10.2018.

По мнению ответчика, наличие разницы в объеме фактически выполненных работ на спорном объекте и отраженных выполненных работ в представленных истцом актах привело к недостоверным результатам экспертизы, и, как следствие, к сомнениям в обоснованности экспертного заключения №7-Э/10/19 от 07.10.2019. Одновременно, принимая во внимание пояснения экспертов, в целях устранения неполноты представленного доказательства (экспертного заключения №7-Э/10/19 от 07.10.2019) для получения возможности дальнейшей его оценки, изучив представленные в материалы дела документы и заявленные сторонами доводы, суд области определением от 20.05.2020 назначил по делу комплексную комиссионную дополнительную судебную экспертизу, проведение которой поручил комиссии экспертов в составе экспертов общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон» ФИО6 и ФИО7 и экспертов НП «Курский центр судебной экспертизы» ФИО8 и ФИО9.

Согласно экспертному заключению НП «Курский центр судебной экспертизы» и ООО «Экспертно-исследовательский центр «Пантеон» №501 от 18.09.2020 сделаны выводы о том, что объемы работ, указанные в справке о стоимости выполненных работ и затрат и актах №1-16 приемки выполненных работ, не соответствуют фактически выполненным работам на объекте «Реконструкция танцплощадки с устройством помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г.Курске»; размер затрат ИП ФИО2 на строительно-монтажные работы по реконструкции танцплощадки с устройством вспомогательных помещений, расположенной по адресу <...> для обслуживания парка им. 1 Мая в г.Курске, на момент проведения экспертизы составляет 26 032 923 рубля, рыночная стоимость спорного незавершенного строительством объекта недвижимости по состоянию на 31.12.2012 составляет 20 590 618 рублей, по состоянию на 04.10.2018 составляет 24 881 996 рублей.

Согласно данным локального сметного расчета №2 приложений к заключению размер затрат ИП ФИО2 на строительно-монтажные работы по строительству танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г.Курске по состоянию на 31.12.2012 составляет 16 740 340 рублей.

Исходя из данных локального сметного расчета №3 приложений к заключению размер затрат ИП ФИО2 на строительно-монтажные работы по строительству танцплощадки с устройством вспомогательных помещений для обслуживания парка им. 1 Мая в г.Курске по состоянию на 04.10.2018 составляет 20 974 278 рублей.

Доли собственников в праве собственности на исследуемый объект как по состоянию на 03.12.2012, так и по состоянию на 04.10.2018 составляют за ФИО2 – 0,905, а за муниципальным образованием «город Курск» - 0,095.

Установив фактические обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя.

Доводы кассационных жалобы о том, что поскольку исковые требования в отношении долеи? спорного были определена по результатам повторнои? судебнои? экспертизы, назначеннои? с согласия обеих сторон, понесенные истцом и ответчиком судебные расходы, в том числе на оплату за проведение судебных экспертиз относятся на стороны в равном размере. В настоящем случае, по 100 000 рублей должно быть отнесено на каждую с сторону (30 000 рублей (сумма, оплаченная за проведение первои? суд. экспертизы ООО «Оценка и консалтинг») + 120 000 (сумма, оплаченная за проведение комплекснои? комиссионнои? суд. экспертизы НП «Курскии? центр судебнои? экспертизы») + 50000 (сумма, оплаченная за проведение комплекснои? комиссионнои? суд. экспертизы ООО «Экспертно-исследовательскии? центр «Пантеон) =200 000 рублей), не могут быть приняты, как противоречащие положениям статьи 110 АПК РФ с учётом результатов рассмотрения дела.

Несогласие ответчиков с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 29.01.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 по делу №А35-10259/2018 оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.И. Смирнов

Судьи Л.А. Крыжская

ФИО1