Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью торгово-строительной компании «Веста» на решение Арбитражного суда Курской области от 20.11.2017 по делу № А35-551/2017 (судья Хмелевской С.И.), по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью торгово-строительной компании «Веста» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого Арбитражным судом Курской области в порядке статьи 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью торгово-строительной компании «Веста» (далее – ответчик, ООО ТСК «Веста») о взыскании задолженности по арендной плате по договору №5259-15ю от 21.08.2015 в размере 3 211 564 руб. 93 коп. за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 228 189 руб. 58 коп. за период с 11.06.2016 по 20.06.2017, продолжив их начисление с 21.06.2017 по день фактической уплаты задолженности.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.11.2017 по делу №А35-551/2017 иск удовлетворен в полном объеме.

ООО ТСК «Веста» не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца не явился. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения Комитета по управлению имуществом Курской области о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривалась в его отсутствие.

В представленном в суд апелляционной инстанции посредством факсимильной связи отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению имуществом Курской области просил решение суда первой инстанции по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика– без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, заслушав объяснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 11.08.2015 №16 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодателем) и ООО ТСК «Веста» (арендатором) заключен договор №01-30/57 5259-15ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 21.08.2015.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:101026:100, находящийся по адресу: <...> для строительства многоквартирного жилого дома, в границах, площадью 4 100 кв.м.

Срок аренды участка устанавливается с 12.08.2015 по 11.08.2025 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы (раздел 3 договора). Размер арендной платы за участок составляет 50 256 000 руб. Внесенный задаток в размере 360 000 руб. засчитывается в счет арендной платы за земельный участок.

Арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные приложением №1 к договору, путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.3. договора).

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК - РФ) от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 3 211 564 руб. 93 коп. (платежи: до 10.06.2016 – 698 764 руб. 93 коп., до 10.09.2016 – 1 256 400 руб., до 10.12.2016 – 1 256 400 руб.).

В связи с нарушением ответчиком условий договора Комитет по управлению имуществом Курской области направил в его адрес претензию №02.2-01-20/13084 от 03.11.2016 с требованием погасить в пятидневный срок имеющуюся задолженность по арендной плате, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, которая оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Приложением № 1 к договору установлены размер и сроки внесения арендной платы.

ООО ТСК «Веста» полагает, что обязанность по внесению арендной платы за период с 12.08.2015 по 31.03.2016 у него отсутствует, поскольку арендуемый земельный участок не мог быть использован по назначению по причине наличия на земельном участке инженерных сетей, о которых арендатор не был предупрежден при заключении договора аренды.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 11.08.2015 существуют ограничения в использовании земельного участка: на нем расположены контейнеры для бытовых отходов, перенос которых должен быть осуществлен по согласованию с Комитетом жилищно-коммунального хозяйства города Курска, и зеленые насаждения, снос которых осуществляется в соответствии с Положением о порядке сноса зеленых насаждений, возмещения ущерба, нанесенного сносом, и восстановления зеленых насаждений на территории города Курска, утвержденным решением Курского городского Собрания от 19.07.2002 №195-2-РС.

После получения топографического плана от 31.08.2015 и подтверждения собственниками и владельцами инженерных сетей мест их расположения ООО ТСК «Веста» стало известно, что приобретенный земельный участок обременен следующими инженерными коммуникациями: сети водоснабжения; канализационный коллектор; сети электроснабжения жилого дома № 49А по ул. Союзная в г. Курске (кабельная линия 0,4 кВт); сети наружного уличного освещения.

По утверждению ответчика, в результате прохождения по участку инженерных сетей проектная организация была вынуждена неоднократно менять проектные решения. В связи с необходимостью решения вопроса о возможности строительства жилого дома общество понесло расходы на вынос с территории участка сетей водопровода, электрических сетей и линии наружного электроосвещения, вынести канализационный коллектор не удалось. Данные действия привели к удорожанию стоимости строительства.

Разрешение на строительство 10-ти этажного 130-ти квартирного жилого дома по ул.Союзная в г. Курске вместо 160-ти квартирного, который планировал построить ответчик, было выдано обществу 12.05.2016.

Не соглашаясь с доводами ответчика, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

По смыслу статей 611, 612, 616 ГК РФ невозможность использования арендатором имущества может являться основанием для применения мер правового реагирования только в случае, если невозможность такого использования явилась следствием неправомерных действий арендодателя, в то время как таких доказательств в деле не имеется.

Учитывая вышеприведенные правовые положения и положения пункта 2 статьи 328 ГК РФ, при наличии арендных отношений между истцом и ответчиком последний не освобождается от внесения арендной платы, если договор аренды является действующим.

В пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что арендатор не может быть освобожден от внесения арендной платы за взыскиваемый период по действующему между сторонами арендному обязательству.

При этом выводы эксперта, содержащиеся в заключении №573/17 от 09.10.2017, о наличии у ООО ТСК «Веста» объективных препятствий для начала проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, связанных с выносом или переносом инженерным сетей, не является доказательством невозможности использования земельного участка в спорный период.

Суд области правомерно признал обоснованными доводы истца о том, что согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 46:29:101026:100 большую часть земельного участка возможно использовать для строительства многоквартирного жилого дома без осуществления выноса и переноса инженерных сетей.

Указанный вывод не оспаривается ответчиком и подтверждается письмом ООО «Фирма «Курский архитектурно-строительные проект» №73 от 17.03.2016, выполнившего проектную и рабочую документацию на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101026:100.

Перенос сроков подготовки проекта строительства жилого дома не является обстоятельством, позволяющим применить положения статьи 612 ГК РФ.

Кроме того, судебной коллегией отмечается, что о наличии внешнего освещения на земельном участке ответчик не мог не знать при заключении договора аренды.

Учитывая, что ответчик не представил доказательств нарушения условий договора со стороны истца в виде создания препятствий в пользовании спорным земельным участком либо наличия у объекта аренды качеств, которые не позволяли бы использовать земельный участок для целей, указанных в договоре, суд области правомерно удовлетворил иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 211 564 руб. 93 коп. с 01.04.2016 по 31.12.2016.

Заявитель апелляционной жалобы в обоснование отсутствия основного долга в спорный период ссылается на уплату арендной платы платежными поручениями №256 от 07.07.2015 (задаток), №364 от 10.05.2016, №1082 от 18.11.2016 и №554 от 15.05.2017 ООО ТСК «Веста» на сумму 3 769 200 руб.

Письмами №2 от 13.04.2017 и от 22.05.2017 общество просило засчитать произведенные им платежи в размере 3 769 200 руб. в счет уплаты арендной платы за следующие периоды: 1 256 400 руб. за 2-й квартал 2016 года (срок внесения до 10.03.2016); 1 256 400 руб. за 3-й квартал 2016 года (срок внесения до 10.09.2016); 1 256 400 руб. - за 4-й квартал 2016 года (срок внесения до 10.12.2016).

Довод ответчика о необоснованности зачета Комитетом по управлению имуществом Курской области денежных средств в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 21.08.2015 по 31.03.2016 судом первой инстанции правомерно отклонен по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 319.1 ГК РФ установлено, что в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Реализовать право выбора, предоставленное статьёй 319.1 ГК РФ, должник может путем указания назначения платежа при составлении платежного документа.

Как усматривается из представленных в материалы дела копий платежных поручений №364 от 10.05.2016, №1082 от 18.11.2016 и №554 от 15.05.2017, ответчиком не указан период, за который уплачена арендная плата, в связи с чем истцом указанные платежи зачтены в счет погашения задолженности за период с 21.08.2015 по 31.03.2016.

Доказательств своевременного (без промедления) уведомления арендодателя об уплате арендной платы по указанным платежным документам со 2 квартала 2016 года ответчиком не представлено. Ответчик изменил назначение платежа в ходе рассмотрения данного спора.

С учетом изложенного суд области пришел к правомерному выводу о соответствии действий Комитета по управлению имуществом Курской области положениям статьи 319.1 ГК РФ.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что за период с 21.08.2015 по 31.12.2016 арендная плата по договору аренды уплачена ответчиком не в полном объеме, что ответчиком не отрицается.

Требования Комитета по управлению имуществом Курской области о взыскании с ООО ТСК «Веста» процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ правомерно удовлетворены судом первой инстанции .

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Посколькуответчикбезправовыхоснованийпользовалсячужими денежными средствами и пунктом 5.2 договора аренды 01-30/57 5259-15ю от 21.08.2015 предусмотрена санкция за нарушения срока внесения арендных платежей в виде процентов за пользование чужими денежными средствами, начисление на эти денежные средства процентов в порядке статьи 395 ГК РФ является обоснованным.

За пользование чужими денежными средствами истец начислил ответчику проценты в сумме 228 189 руб. 58 коп. за период с 11.06.2016 по 20.06.2017, исходя из ключевых ставок Банка России.

Ответчик расчет процентов за пользование чужими денежными средствами не оспорил, контррасчет не представил. Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции проверен и признан обоснованным.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункт 3 статьи 395 ГК РФ).

В пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

При таких обстоятельствах судом области правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 21.06.2017 по день фактической уплаты задолженности в размере 3 211 564 руб. 93 коп.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Курской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу– без удовлетворения.

Исходя из результата рассмотрения спора, расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курской области от 20.11.2017 по делу №А35-551/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью торгово-строительной компании «Веста» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячныйсрок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.Ю. Щербатых

Судьи И.В. Ушакова

ФИО1