Гражданский кодекс часть 1

от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис-Недвижимость»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Арбитражного суда Липецкой области от 20.06.2019 (с учетом определения от 28.06.2019 об исправлении описки, опечатки, арифметической ошибки) по делу № А36-14096/2018 (судья Бартенева Ю.В.), по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис-Недвижимость» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис-Недвижимость» (далее – ООО «Мегаполис-Недвижимость», ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 48:20:0011404:63, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 20.06.2019 отказано в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с названным решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Липецкой области отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Липецкой области от 20.06.2019 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 25.06.2005 между администрацией г.Липецка (арендодателем) и гражданином ФИО1 (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №196-05-СЮ.

Предметом указанного договора согласно пункту 1.1 являлся земельный участок, относящийся к категории земель поселений, площадью 893 кв.м для строительства станции технического обслуживания.

Срок аренды земельного участка установлен в пункте 2.1 договора №196-05-СЮ от 25.06.2005 и определен сторонами с 21.03.2005 по 19.03.2006.

09.08.2005 ФИО1 было выдано разрешение на строительство №146.

Соглашениями о внесении изменений в договор №196-05-СЮ от 25.06.2005 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка до 21.03.2008.

12.03.2008 между ФИО1 (продавцом) и ЗАО «Мегаполис-Недвижимость» (покупателем) был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта – станции технического обслуживания (лит.А) готовностью 71%, площадью застройки 101,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 03.04.2008).

04.06.2015 ООО «Мегаполис-Недвижимость», правопреемник ЗАО «Мегаполис-Недвижимость», обратилось в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с заявлением №38 о предоставлении сроком на три года однократно, без проведения торгов земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 48:20:0011404:49, для завершения строительства станции технического обслуживания.

Между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ООО «Мегаполис-Недвижимость» заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:0011404:49 от 03.07.2015 №735/15-СЮ для завершения строительства станции технического обслуживания.

Срок аренды установлен с 03.07.2015 по 03.07.2018 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 9.9 договора арендатор обязуется закончить все работы и ввести объект в эксплуатацию до истечения срока действия договора.

06.04.2017 ООО «Мегаполис-Недвижимость» обратилось в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Липецка с заявлением об изготовлении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 48:20:0011404:49.

Распоряжением №209-6 от 24.04.2017 Департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Липецка утвердил градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 48:20:0011404:49, расположенного по ул. Ударников в Советском округе г.Липецка.

01.08.2017 и 03.08.2017 ответчик обратился в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка с заявлением №54 по вопросу согласования проектной документации на строительство проектируемого объекта (шиномонтаж) по ул.Ударников, 91 в г.Липецке и согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта.

24.08.2017 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка ООО «Мегаполис-Недвижимость» было отказано в согласовании паспорта архитектурно-градостроительного облика объекта ввиду отсутствия в паспорте решения по архитектурно-художественному освещению и несоответствия представленного паспорта стандартам качества организации общественных территорий.

11.12.2017 ответчик повторно обратился в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Липецка с заявлением №84 о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта «станция технического обслуживания».

Распоряжением №505-6 от 26.12.2017 Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка согласовал ООО «Мегаполис-Недвижимость» архитектурно-градостроительный облик объекта «станция технического обслуживания».

15.03.2018 ООО «Мегаполис-Недвижимость» обратилось в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Липецка с заявлением №16 об определении возможности размещения подъездного пути к станции технического обслуживания с приложением схемы планировочной организации земельного участка.

11.04.2018 Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка письмом №1618-01-08 сообщил ответчику о необходимости получения разрешения на строительство проездов и подъездных дорог к объектам капитального строительства.

29.06.2018 ответчик обратился с заявлением №78 в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области о предоставлении дополнительного земельного участка площадью 280 кв.м для строительства подъездной дороги к объекту.

03.07.2018 истцом отказано в предоставлении ответчику дополнительного земельного участка ввиду несоответствия заявления от 29.06.2018 требованиям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ).

Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка письмом №205-05-03 от 06.06.2018 сообщено ООО «Мегаполис-Недвижимость» о том, что для выдачи нового разрешения на строительство необходимо предоставить пакет документов, указанный в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе получить положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Письмом №175-02-18 от 21.06.2018 ОАУ «Управление государственной экспертизы Липецкой области» известило ООО «Мегаполис-Недвижимость» о том, что проектная документация на объект – станция технического обслуживания по ул.Ударников, 91 в г.Липецке экспертизе не подлежит.

28.06.2018 ООО «Мегаполис-Недвижимость» получено разрешение на строительство №48-42 701 000-123-2018 сроком до 13.10.2018.

17.03.2017 АО «ЛГЭК» выданы технические условия №Э0249/17 для присоединения к электрическим сетям.

10.04.2017 между АО «ЛГЭК» (сетевой организацией) и ООО «Мегаполис-Недвижимость» заключен договор №1083/17 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, по условиям которого срок выполнения мероприятий по технологическому присоединению объекта к электрическим сетям составляет 180 дней с даты заключения договора (пункт 5 договора).

Письмом №79 от 03.06.2018 ответчик обратился к сетевой организации с просьбой дать ответ о точных сроках окончания работ по технологическому присоединению энергопринимающих устройств ООО «Мегаполис-Недвижимость» к электрическим сетям АО «ЛГЭК» в соответствии с техническими условиями от 17.03.2017.

08.08.2018 уведомлением №3034/25 сетевая организация сообщила ООО «Мегаполис-Недвижимость» о выполнении условий договора №1083/17 от 10.04.2017.

Поскольку в срок, предусмотренный договором, объект незавершенного строительства не был введен в эксплуатацию, Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области направило ответчику уведомление № И28-7563 от 12.09.2018 о прекращении действия договора аренды и возврате земельного участка в срок до 18.12.2018.

Полагая, что принадлежащий ООО «Мегаполис-Недвижимость» объект подлежит изъятию у него путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

При рассмотрении спора судом установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано.

Договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, от 03.07.2015 №735/15-СЮ, заключенный между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ООО «Мегаполис-Недвижимость», прекращен в связи с истечением срока его действия 03.07.2018.

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Согласно пункту 1 указанной статьи, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что договор аренды №735/15-СЮ заключен сторонами 03.07.2015 и прекращен 03.07.2018, суд области пришел к правомерному выводу о том, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Как следует из пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Изучив представленные в материалы дела доказательства и оценив их относимость и допустимость в порядке статьи 71 АПК РФ, суд области пришел к выводу о том, что нарушение ответчиком срока строительства объекта обусловлено неправомерными действиями уполномоченных органов и лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.

Так, договор аренды земельного участка №735/15-СЮ от 03.07.2015 фактически получен ответчиком 02.03.2016, что подтверждается копий журнала учета выданных договоров, то есть спустя 8 месяцев после его подписания арендодателем.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ООО «Мегаполис-Недвижимость» уклонялось от подписания договора аренды земельного участка либо его получения в материалы дела истцом не представлено.

Из журнала учета выданных договоров следует, что в случае неполучения договора аренды земельного участка нарочно Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области направляет арендатору проект договора для его подписания. В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка №735/15-СЮ от 03.07.2015 не был направлен ООО «Мегаполис-Недвижимость», доказательств обратного в материалах дела не имеется.

АО «ЛГЭК» сроки исполнения обязательства перед ООО «Мегаполис-Недвижимость» по договору №1083/17 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 10.04.2017 также нарушены.

При этом судом первой инстанции верно учтено, что в рассматриваемом случае в трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для завершения строительства станции технического обслуживания, вошло время, потраченное арендатором на необходимое освоение земельного участка, которое включает в себя проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, получение разрешения на строительство, решение вопроса о технологическом присоединении энергопринимающих устройств ООО «Мегаполис-Недвижимость» к электрическим сетям АО «ЛГЭК».

Суд области пришел к выводу о том, что ответчиком фактически проведен весь комплекс работ, связанных с подготовкой объекта к окончанию строительства, а в действиях органов государственной власти, органов местного самоуправления и лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения усматривается недобросовестное поведение в отношении принятия мер по предоставлению ответчику возможности завершить строительство объекта со степенью готовности 71%, в связи с чем заявленные исковые требования при избранном способе защите несоразмерны последствиям допущенных ответчиком нарушений.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного нельзя признать состоятельными доводы апелляционной жалобы, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты госпошлины в силу положений статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Липецкой области от 20.06.2019 (с учетом определения от 28.06.2019 об исправлении описки, опечатки, арифметической ошибки) по делу № А36-14096/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.Ю. Щербатых

Судьи А.И. Поротиков

И.В. Ушакова