Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Магаданской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее – истец, КУМИ г. Магадана, Комитет) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд от 06.10.2015 № АН-49-09-03-14130, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 49:09:031004:1171, площадью 1 073 кв.м, расположенный по адресу: город Магадан, в районе Колымского шоссе (с учетом уточнения иска в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 21.11.2017 в удовлетворении иска отказано.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает, что с момента заключения договора аренды ответчик в нарушение условий обязательства не приступил к освоению земельного участка, разрешение на строительство станции технического обслуживания не получил, услуги по устройству фундамента должны быть оказаны ответчику с 12.05.2017, согласно акту обследования земельного участка от 19.05.2017 земельный участок свободен от строений и сооружений, строительная деятельность не ведется. Исковые требования о расторжении договора основаны на пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункте 9.2.4 договора аренды, поскольку арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату и по истечении шести месяцев с момента передачи земельного участка не получил разрешение на строительство в установленном порядке, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком обязательства. Судом не исследован вопрос о добросовестности ответчика. Полагает, что истцом соблюден досудебный порядок по требованию о расторжении договора, ссылается на статью 165.1 ГК РФ, пункт 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», полагает, что независимо от количества попыток доставки почтового отправления, ответчик несет риск неполучения корреспонденции, истец действовал добросовестно.

Отзыв на апелляционную жалобу предпринимателем не представлен.

В судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Магаданской области, представитель Комитета настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, предприниматель просил оставить решение без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что на основании постановления мэрии города Магадана от 25.09.2015 № 3523 между КУМИ г. Магадана (арендодатель) и ИП ФИО2 06.10.2015 заключен договор аренды не занятого строением земельного участка для несельскохозяйственных нужд № АН-49-09-03-14130.

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1073 кв.м с кадастровым номером 49:09:031004:1171, расположенный по адресу: город Магадан, район Колымское шоссе, для строительства станции технического обслуживания.

Пунктом 10.1 договора определен срок аренды с 25.09.2015 по 31.08.2018.

По акту приема-передачи от 06.10.2015 земельный участок передан арендатору с 25.09.2015.

В приложении к договору сторонами согласован расчет арендной платы.

Пунктом 5.2.2 договора определено, что арендатор обязан обеспечить освоение земельного участка в течение трех лет с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.

Пунктом 5.2.6 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить ежемесячную арендную плату согласно прилагаемому к договору расчету.

Пунктом 9.2.4 договора установлено, что основанием прекращения договора является неполучение по истечении шести месяцев с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи разрешения на строительство в установленном порядке.

19.05.2017 истец обследовал земельный участок, составив соответствующий акт, и установил, что арендуемый ответчиком земельный участок свободен от строений и сооружений, строительная деятельность не ведется.

Письмом от 26.06.2017 № 3883, а также письмом от 18.08.2017 № 6845 Департамент строительства, архитектуры, технического контроля мэрии города Магадана на письма Комитета от 19.05.2017 № 03/2801, от 09.08.2017 № 03/4647 сообщил, что ФИО2 не выдавалось разрешение на строительство станции технического обслуживания на земельном участке с кадастровым номером 49:09:031004:1171.

КУМИ г. Магадана направил в адрес ответчика письмо от 05.06.2017 № 03/3218 с предложением в срок до 03.07.2017 получить разрешение на строительство и в полном объеме оплатить задолженность по арендной плате за период с 25.09.2015 по 31.05.2017 в сумме 107 576,02 руб., пени в сумме 3 417,55 руб.

Письмом от 09.08.2017 № 03/4656 Комитет предложил предпринимателю в связи с неполучением разрешения на строительство, невнесением арендной платы и пени расторгнуть договор аренды от 06.10.2015 № АН-49-09-03-14130.

Не получив ответа, Комитет обратился в арбитражный суд.

В ходе судебного разбирательства ИП ФИО2 погасил задолженность в полном объеме, в связи с чем истец уточнил исковые требования.

Разрешая исковые требования о расторжении договора и о возврате земельного участка, суд первой инстанции верно применил нормы материального права.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 1, 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На дату принятия судом решения задолженность по арендной плате у арендатора отсутствовала.

В этой связи в ходе рассмотрения спора по существу истец отказался от денежных требований, настаивая на требовании о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Как установлено по материалам дела, требование истца о расторжении спорного договора обосновано существенным нарушением арендатором условий договора аренды, выразившимся в частности в неполучении арендатором в установленный договором срок разрешения на строительство станции технического обслуживания.

Как установлено судом первой инстанции, ИП ФИО2 с момента заключения договора аренды принимал меры, направленные на освоение земельного участка и реализацию своей предпринимательской деятельности.

Так, письмом ООО «ТРАСТ ГРУПП» от 10.11.2017 подтверждается факт участия как инвестиционного партнера ИП ФИО2 по осуществлению строительных работ на арендованном земельном участке, в том числе, закуплен материал и ведутся проектные работы. Инвестиционный договор будет заключен по окончанию изготовления проекта.

По договору купли-продажи от 15.10.2016 № 7/16 предприниматель приобрел строительные материалы на сумму 2 271 725 руб.

По договору от 12.05.2017 № 45 предприниматель поручил ООО «СРК КОНСТАНТИН» (исполнитель) выполнить фундамент ленточный 600 х 600 мм 200 метров погонных по адресу: <...> кадастровый номер 49:49:031004:1171 в период с 12.05.2017 по 30.07.2018.

Согласно письму от 13.11.2017 № 1 ООО «Компания И.В.А.» оказало предпринимателю 15.08.2016 услуги по уборке территории и вывозу мусора с земельного участка по адресу: <...> кадастровый номер 49:49:031004:1171 на сумму 50 000 рублей.

На основании обращения ФИО2 от 10.10.2016 Департаментом САТЭК подготовлен и утвержден 14.10.2016 градостроительный план земельного участка.

Ответчику выданы технические условия № 057/2016-ПР для разработки проектно-сметной документации по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям для строительства СТО на арендованном земельном участке.

Согласно письму МУП города Магадана «Водоканал» от 13.04.2016 № 3359 на обращение ответчика от 01.04.2016 № 7355 предпринимателю установлены условия подключения к системам водоснабжения и водоотведения земельного участка для строительства СТО на арендованном земельном участке.

Подготовлены межевой план арендованного земельного участка и кадастровый паспорт.

Кроме того, согласно постановлению мэрии города Магадана от 25.10.2016 № 3247 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка» ФИО2 отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «бытовое обслуживание» земельного участка с кадастровым номером 49:49:031004:1171 площадью 1073 кв.м в городе Магадане в районе Колымского шоссе.

Исходя из оценки доказательств, представленных сторонами, в порядке, установленном статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что неполучение ответчиком на момент рассмотрения дела разрешения на строительство станции технического обслуживания связано не с пренебрежительным отношением предпринимателя к выполнению своих договорных обязательств, а с урегулированием вопросов предпринимательской деятельности, в частности, попыткой изменить разрешенный вид использования земельного участка, что повлекло бы необходимость оформлять новый комплект документов на иной объект и новое разрешение на его строительство, что сопряжено с дополнительными финансовыми затратами.

В этой связи суд исходил из того, что существенное нарушение ответчиком обязательства отсутствует.

Доводы апелляционной жалобы об обратном опровергаются вышеперечисленными материалами дела.

Таким образом, учитывая конкретные обстоятельства дела (оплата задолженности; предпринимаемые ответчиком меры для надлежащего исполнения обязательства в части пользования земельным участком), допущенные арендатором нарушения условий договора аренды в данном случае не могут являться достаточным и безусловным основанием для расторжения договора аренды № АН-49-09-03-14130.

Кроме того, исходя из принципа стабильности гражданского оборота, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Позиция истца основана на формальном подходе к оценке обстоятельств исполнения ответчиком обязательства.

Между тем, арендодатель получил от арендатора установленную договором плату с нарушением срока, ответчик принимает меры для использования земельного участка, что само по себе не может свидетельствовать о причинении истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

При изложенном суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в данном случае отсутствуют основания для расторжения договора аренды.

Доводы жалобы о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, в данном случае не имеют значения, поскольку суд первой инстанции не оставил иск без рассмотрения в соответствии со статьей 148 АПК РФ, а отказал в его удовлетворении по приведенным выше основаниям.

Само по себе несогласие истца с оценкой, данной судом первой инстанции представленным сторонами доказательствам в части существенности допущенных ответчиком нарушений, основанием для отмены решения не является в силу статьи 270 АПК РФ.

Дав повторную оценку приобщенным в дело доказательствам, проверив доводы жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения и удовлетворения жалобы. Нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 21.11.2017 по делу № А37-1957/2017 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова

Е.В. Гричановская