Гражданский кодекс часть 1

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Магаданской области по проверке в апелляционном порядке законности и обоснованности решений, определений арбитражных судов, не вступивших в законную силу, в составе: председательствующего судьи В.Д.Поповой,

судей: Э.Л. Дьячковой, С.И.Поповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Прокурора Магаданской области на решение Арбитражного суда Магаданской области от 16.03.2007 г. по делу № А37-3128/06-12 по иску Прокурора Магаданской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области, индивидуальному предпринимателю ФИО1, Федеральному государственному учреждению «Территориальный фонд информации по природным ресурсам и охране окружающей среды МПР России по Магаданской области»

о признании ничтожным договора аренды от 05.06.2006 г. № 6035, применении последствий ничтожной сделки

(первая инстанция – судья Сторчак Н.В.)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Антоненко С.В.

при участии представителей:

от истца ФИО2, помощник прокурора, удостоверение № 134384

ответчик И.П. ФИО1 – не явился

от ответчика И.П. ФИО1 - ФИО3, представитель, доверенность от 18.01.2007г., № 50,

от ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области - ФИО4, гл. специалист-эксперт, доверенность от 09.01.2007г. № ЕА-1/1,

от ответчика - ФГУ «Территориальный фонд информации по природным ресурсам и охране окружающей среды МПР России по МО - ФИО5, инженер, доверенность от 12.01.2007г. № 4д

установил:

Прокурор Магаданской области, обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением с учетом уточнений к ответчикам, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области, индивидуальному предпринимателю ФИО1, Федеральному государственному учреждению «Территориальный фонд информации по природным ресурсам и охране окружающей среды МПР России по Магаданской области» о признании ничтожным договора аренды от 05.06.2006 г. № 6035, применении последствий ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Прокурор указал, что между ответчиками 05.06.2006г. был заключен договор № 6035 аренды нежилого помещения, расположенного на 1 этаже производственно-камерального здания по адресу: <...>, площадью 46 кв.м. Данное помещение является федеральной собственностью, в соответствии со свидетельством серии 49-АА № 008724 о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находится в оперативном управлении у Федерального государственного учреждения «Территориальный фонд информации по природным ресурсам и охране окружающей среды МПР России по Магаданской области».

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 30.06.1998г. № 685 (в редакции, утвержденной постановлением Правительства РФ от 23.03.2006г. № 156), с 04.04.2006г. договоры аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, должны быть заключены на конкурсной основе. В нарушение указанных требований, договор аренды от 05.06.2006г. № 6035 был заключен без проведения конкурса и проведения оценки.

Решением арбитражного суда от 16.03.2007г. прокурору Магаданской области в удовлетворении исковых требований было отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение договора аренды нежилого помещения (государственная собственность РФ) от 05.06.2006 г. № 6035 без проведения конкурса и оценки не противоречит действующему законодательству.

Прокурор Магаданской области, не соглашаясь с решением арбитражного суда от 16.03.2007г. по делу № А37-3128/06-12, обратился в Арбитражный суд Магаданской области с апелляционной жалобой. В апелляционной жалобе прокурор указал, что обжалуемое им решение принято с нарушением и неправильным применением норм материального права и подлежит отмене.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что согласно пункту 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (в редакции от 23.03.2006г.) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Распоряжением Министерства государственного имущества РФ от 28.07.1998г. № 774-р во исполнения пункта 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 (в редакции от 30.06.1998г.) утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности.

По утверждению прокурора указанное положение введено Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 г. № 156. В связи с этим, прокурор считает, что договоры аренды с 04.04.2006г. (с момента вступления в силу указанного постановления) должны быть заключены на конкурсной основе.

Прокурор полагает, что ссылка суда на Поручение Правительства от 14.09.1998г. № БФ-П5-25980 не правомерна, поскольку данное поручение не является официальным документом (не зарегистрировано в Минюсте и нигде не опубликовано), представленный экземпляр не содержит реквизитов и подписи, заверенная копия суду не предоставлена. Кроме этого, по названному Поручению передаче в аренду подлежат, в частности, административные здания и служебные помещения, предназначенные для размещения федеральных органов государственной власти и управления, а также учреждений и предприятий, созданных для решения общегосударственных задач.

То обстоятельство, что в Постановлении Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (в редакции от 23.03.2006г.) имеется ссылка на порядок, установленный Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, в данном случае не имеет правового значения, так как в силу ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Прокурор ссылается на то, что распоряжение Министерства государственного имущества РФ от 28.07.1998г. № 774-р должно применяться при заключении договора аренды спорного помещения, независимо от того, что впоследствии эта обязанность была возложена на Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации.

Кроме того, представитель заявителя апелляционной жалобы просил не принимать во внимание указание в жалобе на письмо Минэкономразвития России от 23.10.2006г. № 15605-КА/Д08, поскольку текст данного письма не удалось найти.

Данное обстоятельство было подтверждено и ответчиками по делу.

Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу считают апеллируемое решение законным и обоснованным.

При этом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области, указало, что Поручение Правительства от 14.09.1998г. № БФ-П5-25980 устанавливает случаи исключения, в частности, из общего правила сдачи в аренду федерального недвижимого имущества, установленного Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (в редакции от 23.03.2006г.).

Представитель предпринимателя ФИО1 указал, что в период заключения договора № 6035 от 05.06.2006г. и до настоящего времени порядок, определяющий условия проведения конкурса и оценки при заключении договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, не установлен.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив представленные в деле письменные доказательства, применение норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 05.06.2006г. между ответчиками, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области (арендодатель), Федеральным государственным учреждением «Территориальный фонд информации по природным ресурсам и охране окружающей среды МПР России по Магаданской области» (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения № 6035 (том 1, л.д.9-13).

Согласно пунктам 1, 4, 5 Постановления Правительства РФ от 08.04.2004 № 200 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, являясь федеральным органом исполнительной власти, осуществляет функции по управлению федеральным имуществом как непосредственно, так и через свои территориальные органы.

Пунктом 1 раздела 2 «Функции Территориального управления» Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области предусмотрено, что Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных в качестве юридического лица на территории Магаданской области и Чукотского автономного округа, и иного федерального имущества, расположенного на территории Магаданской области и Чукотского автономного округа, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам.

Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В ст. 214 ГК РФ закреплено, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

В силу требований ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Со стороны арендодателя договор аренды заключило Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области, представляющего интересы собственника - государства.

Предметом договора явилась аренда нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: <...> (ИНОН 04900205000002), площадью 46 кв.м.

Указанное помещение находится в федеральной собственности и закреплено за ответчиком, Федеральным государственным учреждением «Территориальный фонд информации по природным ресурсам и охране окружающей среды МПР России по Магаданской области», на праве оперативного управления, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества от 05.12.2006г. № МН-3/3711 (том 1, л.д.23) и свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество (том 1, л.д.20).

Передача помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи от 05.06.2006г. (том 1, л.д.14).

Срок аренды сторонами установлен: с 05.06.2006г. по 31.05.2007г. (п. 4.1 договора).

За пользование указанным помещением сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС сторонами согласована в размере 196,34 у.е.(п.6.1 договора).

Договор аренды является трехсторонним, то есть включает в себя права и обязанности собственника (арендодателя), балансодержателя и арендатора.

В соответствии с требованиями ст.ст.1, 421 ГК РФ хозяйствующие субъекты свободны в заключении договора. Принцип свободы договора распространяется и на условия, вносимые сторонами в заключаемый договор.

Как усматривается из содержания оспариваемого договора стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора аренды: предмету аренды (п.1.1 договора), сроку аренды (п. 4.1 договора) и размеру арендной платы (п.6.1 договора).

Кроме того, оспариваемый договор заключен на срок менее года (п. 4.1 договора), следовательно, не подлежит государственной регистрации (Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Утверждение прокурора о ничтожности оспариваемой сделки в связи с ее заключением не на конкурсной основе, опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Действительно, пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. № 685 (в редакции от 23 марта 2006 г. № 156) «О мерах по обеспечению поступления в федеральной бюджет доходов от использования федерального имущества» предусмотрено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что как в период заключения оспариваемого договора, так и в настоящее время правоотношения по заключению договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, на конкурсной основе законодательно не урегулированы.

В частности пунктом 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998г. № 685 (в редакции от 23.03.2006г.) на Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации возложена обязанность установить порядок проведения конкурсов на заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что поскольку указанный в п. 3 вышеназванного постановления порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации до настоящего времени не утвержден, проверить оспариваемый договор на соответствие указанному порядку не представляется возможным.

Суд апелляционной инстанции находит необоснованным утверждение прокурора на необходимость применения судом по настоящему спору статьи 6 ГК РФ и соответственно распоряжения Мингосимущества РФ от 28.07.1998г. № 774-р.

В силу ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Довод прокурора о том, что распоряжение Министерства государственного имущества РФ от 28.07.1998г. № 774-р должно применяться при заключении договора аренды спорного помещения, независимо от того, что впоследствии эта обязанность была возложена на Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации не может быть признан правомерным.

По обстоятельствам дела усматривается, что пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1998г. № 685 (в редакции от 30 июня 1998г.) обязанность разработать порядок проведения конкурса на заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности возложена на Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности было разработано и утверждено распоряжением Министерства государственного имущества РФ от 28.07.1998г. № 774-р.

Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 г. № 156 были внесены изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. № 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества". При этом пункт 3 был изложен в новой редакции. Кроме этого, в пункте 4 в абзаце первом слова "Министерства государственного имущества Российской Федерации" заменены словами "Федерального агентства по управлению федеральным имуществом"; абзац второй признан утратившим силу.

Как видно из материалов дела, оспариваемый договор был заключен 05 июня 2006г., то есть после принятия Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 г. № 156 изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. № 685.

Из вышеизложенного следует, что Правительством четко определено Министерство, которому поручено разработать порядок заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности. При этом, не оговорено, что до принятия нового порядка проведения заключения договора следует руководствоваться Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденных распоряжением Министерства государственного имущества РФ от 28.07.1998г. № 774-р.

Из изложенного следует вывод о том, что аналогия закона (права) не может быть применена к спорным правоотношениям, поскольку отношения прямо урегулированы Постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 (в редакции от 23.03.2006 г. № 156), в части указания органа – Министерства, по разработке порядка и условий проведения конкурса и оценки при заключении договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Нормами Гражданского кодекса, Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области, Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. № 685 (в редакции от 23.03.2006 г. № 156) не установлен запрет или ограничение полномочий собственника по заключению договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Напротив, из преамбулы и пункта 1 любой редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. № 685 следует, что договоры аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, заключаются в целях обеспечения поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества.

По обстоятельствам дела усматривается, что арендатор, индивидуальный предприниматель ФИО1, арендную плату по оспариваемому договору перечисляет в федеральный бюджет своевременно и в полном объеме.

Сам факт заключения оспариваемого договора без проведения конкурса, в связи с отсутствием законодательно установленного порядка и условий проведения конкурса, не является безусловным основанием для признания сделки ничтожной, поскольку заключение оспариваемого договора не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. № 685 (в редакции от 23.03.2006 г. № 156) не содержит прямого указания на то, что сделки заключенные без проведения конкурса, вне зависимости от наличия или отсутствия установленного порядка проведения конкурса, являются ничтожными.

Заключение оспариваемого договора в период отсутствия порядка, определяющего условия проведения конкурса и оценки при заключении договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, подтверждает добросовестность, разумность и справедливость собственника имущества об его рациональном использовании и своевременном получении платы за пользование имуществом, и соответственно поступления в федеральный бюджет доходов от его использования.

Поскольку заключением оспариваемого договора достигнута основная цель - обеспечение поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества.

Постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998г. № 685 предусмотрено проведение оценки стартового размера арендной платы при заключении договора на конкурсной основе.

Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из изложенного и с учетом действия принципа свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ) следует, что рыночная стоимость объекта оценки является лишь рекомендуемой ценой для целей совершения сделки с объектом оценки.

При таких обстоятельствах, следует признать, что расчет размера арендной платы по оспариваемой сделке произведен собственником в соответствии с действующим законодательством на основании Методики расчета арендной платы за пользование федеральным имуществом, утвержденной распоряжением Мингосимущества РФ, от 14.05.1999г. № 671-р, в частности исходя из балансовой стоимости здания с применением соответствующих коэффициентов (том 1, л.д.16).

Довод прокурора о невозможности применения к спорным правоотношениям поручения Правительства РФ № БФ-П5-25980 от 14.09.98г. суд апелляционной инстанции находит обоснованным.

Но вывод суда первой инстанции, основанный, в том числе, на основании поручения Правительства РФ № БФ-П5-25980 от 14.09.98г., в результате исследования всех обстоятельств дела не привел к принятию незаконного решения.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что оспариваемый договор соответствует требованиям ГК РФ и не нашел нарушений закона при заключении оспариваемого договора аренды для признания его ничтожной сделкой.

Кроме того, следует отметить, что письмо Минэкономразвития России от 23.10.2006г. № 15605-КА/Д08 не найдено ни в Гаранте, ни в Консультанте Плюсе, ни на сайте Минэкономразвития России. При этом данное письмо датировано после заключения оспариваемой сделки.

Проверив доводы апелляционной жалобы и представленные в деле письменные доказательства, суд апелляционной инстанции не находит убедительными основания, изложенные в апелляционной жалобе, для отмены или изменения решения.

Расходы по оплате госпошлины в сумме 1 000 руб. в соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя апелляционной жалобы.

В силу п.п.1. п. 1 ст.333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом в защиту государственных и (или) общественных интересов.

В соответствии с п.2 ст.176 АПК РФ датой принятия настоящего постановления является дата его изготовления – 07 мая 2007 года.

Руководствуясь ст.ст. 258, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции арбитражного суда Магаданской области

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Магаданской области от 16.03.2007г. по делу № А37-3128/06-12 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

3. Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию ФАС ДВО в двухмесячный срок через арбитражный суд Магаданской области.

Председательствующий В.Д.Попова

Судьи Э.Л.Дьячкова

С.И.Попова