Гражданский кодекс часть 1

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Министерства государственного имущества Республики Марий Эл на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.10.2021 по делу № А38-186/2021,

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» к акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна № 3» (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерному обществу «Специализированный застройщик «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»,

об изменении договора аренды

при участии представителей до перерыва: от истца – ФИО1 по доверенности от 12.01.2022 №2 сроком до 31.12.2022, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 0941159 от 30.06.2009;

от акционерного общества «Передвижная механизированная колонна № 3»
– ФИО2 по доверенности от 26.10.2021 сроком на 1 год;
от акционерного общества «Специализированный застройщик «Континент» – ФИО2 по доверенности от 01.02.2021 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 4464 от 03.11.2006;

после перерыва: от акционерного общества «Передвижная механизированная колонна № 3» – ФИО2 по доверенности от 26.10.2021 сроком на 1 год; от акционерного общества «Специализированный застройщик «Континент» – ФИО2 по доверенности от 01.02.2021 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 4464 от 03.11.2006;

установил.

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – истец, Комитет), обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (дополнение № 3 к исковому заявлению об определении условий договора от 07.06.2021), к ответчикам, акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна № 3» и акционерному обществу «Специализированный застройщик «Континент», о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н:

1. Изложить пункт 6.4.5 договора от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в следующей редакции:

«6.4.5. Осуществлять за свой счет застройку Участка в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами и организациями, а также утвержденной документацией по планировке территории».

2. Изложить пункт 6.4.10. договора от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в следующей редакции:

«6.4.10. Обеспечить в срок до 08.05.2025 проектирование и строительство объектов транспортной, инженерной и иной инфраструктуры (детского сада) на Участке, а также путем инвестирования строительства объектов инженерной инфраструктуры на земельных участках с кадастровыми номерами 12:00:0000000:146, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:424, 12:04:0210102:434.

Строительство объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка осуществляется Арендатором в соответствии с проектной документацией по выполнению технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и проектной документацией, а также в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации».

3. Изложить пункт 6.4.11. договора от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в следующей редакции:

«6.4.11. Обеспечить предусмотренную условиями Аукционов безвозмездную передачу объектов инженерной и иной инфраструктуры (детского сада) в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность.

При передаче безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность построенных в границах земельного участка объектов инженерной и иной инфраструктуры (детского сада) осуществить такую передачу в порядке, установленном действующим на момент передачи законодательством, или/и соглашением о передаче таких объектов».

4. Изложить пункт 6.4.22. договора от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в следующей редакции:

«6.4.22. В случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов инженерной и иной инфраструктуры (детского сада), подлежащих оформлению в муниципальную (или государственную) собственность, расположенных Участке, сообщать Арендодателю о готовности к подаче на государственную регистрацию права собственности соответствующих документов не позднее, чем за четырнадцать календарных дней до планируемого дня указанной подачи».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее – Министерство) и управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола».

Решением от 13.10.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым решением, Комитет и Министерство обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят судебный акт отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет указывает, что исходя из правовой природы договоров о комплексном освоении территории, во взаимосвязи с пунктами 6.4.5., 6.4.10., 6.4.11., 6.4.22. договора аренды от 21.02.2020 № 7381/2020-н, АО «ПМК № 3» и АО «Континент» обязаны осуществить застройку земельного участка в соответствии с документацией территориального планирования, а также передать указанные объекты в муниципальную собственность.

По мнению истца, договорами аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства на застройщиков возложена обязанность по строительству объектов иной инфраструктуры, под которой поднимается, в том числе, детский сад.

Апеллянт считает, что получив от публично-правового образования выгоду в виде льготного размера арендной платы в рамках реализации проекта по комплексному освоению территории, Застройщик обязан передать в муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры без какой-либо дополнительной денежной компенсации затрат на их строительство.

Министерство в апелляционной жалобе отмечает, что не согласно с выводами суда первой инстанции, поскольку земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, являющийся предметом договора аренды от 21.02.2020 № 7381/2020-н, является образованным из земельных участков, предоставленных под комплексное освоение территории в соответствии с договорами аренды от 29.08.2012 и 22.10.2012.

Указывает, что в обязанности правообладателя земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, входит осуществление строительства тех объектов, которые предусмотрены аукционной документацией и документацией по планировке территории.

Министерство также считает, что исходя из буквального толкования проектов Договоров аренды на арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, возлагается обязанность по строительству объекта недвижимости - детского сада, предусмотренного документацией по планировке территории, и его передаче в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола».

По мнению апеллянта, Комитетом представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о льготном размере арендной платы (примеры договоров аренды земельных участков, предоставленных для жилищного строительства с аукциона).

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчиков в отзыве на апелляционные жалобы, в дополнении к отзыву и в судебном заседании указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционных жалоб просил отказать.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15 февраля 2011 года Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства принято решение о передаче органам государственной власти Республики Марий Эл полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению находящимся в федеральной собственности земельным участком с кадастровым номером 12:04:0210102:163, общей площадью 128 107 ± 250 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенным по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, участок расположен в восточной части кадастрового квартала, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе жилья экономического класса (т. 3, л.д. 135-136).

Во исполнение распоряжения Правительства Республики Марий Эл от 06.07.2012 № 381-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности» Мингосимуществом Республики Марий Эл 9 июля 2012 года издано распоряжение № 976 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 12:04:0210102:163, общей площадью 128 107 кв.м, категория земель -земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, участок расположен в восточной части кадастрового квартала, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2, л.д. 25¬26, 27-28).

Кроме того, во исполнение распоряжения Правительства Республики Марий Эл от 28.08.2012 № 479-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Марий Эл» Мингосимуществом Республики Марий Эл 31 августа 2012 года издано распоряжение № 1159 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Марий Эл, с кадастровым номером 12:00:0000000:91, общей площадью 47 394 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2, л.д. 56-57, 58-59).

Согласно аукционной документации и информации, размещенной в газете «Марийская правда» и на сайте Мингосимущества РМЭ, земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 предоставляются в аренду на срок десять лет в целях комплексного освоения территории (т. 1, л.д. 76-87, т. 2, л.д. 29-49, 60-61).

По результатам проведенных аукционов Мингосимуществом Республики Марий Эл, действовавшим от имени публично-правового образования (арендодателем), и закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «Салют» (далее - ЗАО «СПП «Салют») как арендатором заключены договоры аренды земельных участков:

- договор аренды от 29.08.2012 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства», согласно условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование земельный участок для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:04:0210102:163, общей площадью 128 107 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йош-кар-Ола, участок расположен в восточной части кадастрового квартала, (т. 1, л.д. 27-32);

- договор аренды от 22.10.2012 № 1598-Р земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства», в соответствии с условиями которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование земельный участок для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:00:0000000:91, общей площадью 47 394 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства и строительства объектов социальной инфраструктуры, расположенный по адресу: <...> (т. 1, л.д. 35-39).

Земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 переданы ЗАО «СПП «Салют» по актам приема-передачи от 04.09.2012 и от 23.10.2012 (т. 3, л.д. 138, 141).

При этом полномочия Мингосимущества РМЭ по управлению и распоряжению земельным участком с кадастровым номером 12:04:0210102:163, находящимся в федеральной собственности, закреплены в статьях 13 и 14 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», Указе Президента Республики Марий Эл от 15.06.2009 № 103 «О полномочиях органов государственной власти Республики Марий Эл по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками», протоколе заседания Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 15.02.2011 № 23, а также в распоряжении Правительства Республики Марий Эл от 06.07.2012 № 381-р (т. 2, л.д. 25-27).

В связи с государственной регистрацией права собственности Республики Марий Эл на земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:163 в договор аренды от 29.08.2012 внесены изменения в части сведений о публично-правовом образовании - собственнике земельного участка (т. 1, л.д. 33).

Из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:163 образованы земельные участки с кадастровыми номерами:12:00:0000000:143, 12:00:0000000:144, 12:00:0000000:145, 12:00:0000000:147, 12:00:0000000:148, 12:00:0000000:149, 12:04:0210102:334, 12:04:0210102:335, 12:04:0210102:415, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:418, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:420, 12:04:0210102:421, 12:04:0210102:422, 12:04:0210102:423, 12:04:0210102:425, 12:04:0210102:426, 12:04:0210102:427, 12:04:0210102:428, 12:04:0210102:429, 12:04:0210102:430, 12:04:0210102:431, 12:04:0210102:432, 12:04:0210102:433, 12:04:0210102:434, 12:04:0210102:435, 12:04:0210102:436, 12:04:0210102:437, 12:04:0210102:438, 12:04:0210102:439, 12:04:0210102:440, 12:04:0210102:441, 12:04:0210102:442, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:444.

Из земельного участка с кадастровым номером 12:00:0000000:91 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 12:00:0000000:142,12:00:0000000:143, 12:00:0000000:144, 12:00:0000000:145, 12:00:0000000:146, 12:00:0000000:147, 12:00:0000000:148, 12:00:0000000:149, 12:00:0000000:150, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:417, 12:04:0210102:418, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:427, 12:04:0210102:431, 12:04:0210102:432, 12:04:0210102:435, 12:04:0210102:436, 12:04:0210102:437, 12:04:0210102:440, 12:05:0202002:264, 12:05:0202010:738, 12:05:0202010:739(т.2, л.д. 81-150, т. 3, л.д. 1-51)

После постановки на государственный кадастровый учет образованных земельных участков договоры аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 расторгнуты с 10 июня 2013 года на основании соглашений сторон от 27.06.2013 (т. 1, л.д. 34, т. 3, л.д. 140).

Из образованных земельных участков тридцать один земельный участок приобретен в собственность ЗАО «СПП «Салют»; восемь земельных участков стали предметом договоров аренды, заключенных Мингосимуществом Республики Марий Эл и ЗАО «СПП «Салют»; в отношении трех земельных участков с видом разрешенного использования «для строительства детского дошкольного учреждения» договоры аренды заключены не были. Распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 23.04.2018 № 252-р девять земельных участков с кадастровым номерами 12:00:0000000:307, 12:00:0000000:308, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:421, 12:04:0210102:424, 12:04:0210102:428, 12:04:0210102:438, 12:04:0210102:593 переданы безвозмездно в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» (т. 1, л.д. 40-45), муниципальное образование исполняет полномочия арендодателя.

В последующем из земельного участка с кадастровым номером 12:00:0000000:142 выделен земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:593.

Из земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:430, 12:04:0210102:433 и 12:04:0210102:593 образован земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, общей площадью 7 235 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дошкольное начальное и среднее общее образование, расположенный по адресу: <...> (т. 2, л.д. 93-97).

Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 13.04.2016 принято постановление № 578 об утверждении документации по планировке территории, ограниченной улицами Строителей, ФИО3, Фестивальной, маршала ФИО4 (т. 3, л.д. 137), а 12.05.2017 - постановление № 575 об утверждении проекта межевания территории (т. 3, л.д. 139). Указанной документацией по планировке территории предусмотрено строительство двух детских садов на образованных земельных участках с кадастровыми номерами 12:04:0210102:3944 и 12:04:0210102:3921 (позиции 41 и 51).

21.02.2020 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действующим от имени муниципального образования (арендодатель), и закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «Салют» (арендатор) заключен договор № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В силу пункта 1.1 договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, общей площадью 7 235 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дошкольное начальное и среднее общее образование, расположенный по адресу: <...> (т. 1, л.д. 46-49).

В соответствии с пунктом 1.2 договора указанный участок предоставляется для строительства объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктур и благоустройства территории (далее - комплексное освоение). В договоре также отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 образован из состава ранее предоставленных по итогам аукционов для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 (пункт 1.3). Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 является образованным земельным участком. Пунктом 4.1 договора сторонами согласован срок аренды - с 01.01.2020 по 04.09.2022.

Земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 передан ЗАО «СПП «Салют» по акту приема-передачи от 21.02.2020 № 7381/2020-н, а договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл 28.02.2020 (т. 1, л.д. 49).

24 сентября 2020 года закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «Салют» и акционерным обществом «Передвижная механизированная колонна № 3», акционерным обществом «Специализированный застройщик «Континент» заключен договор № 2/2 передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, согласно условиям которого АО «ПМК № 3» и АО «СЗ «Континент» переданы в полном объеме все права и обязанности, предусмотренные договором от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 1, л.д. 50-52).

На основании соглашения 24.09.2020 земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 передан акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна № 3», акционерному обществу «Специализированный застройщик «Континент» по акту приема-передачи, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл 02.12.2020 (т. 1, л.д. 51, 52).

14 октября 2020 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Олы» в адрес новых арендаторов направлено письмо, в котором указано о необходимости соблюдения срока строительства детского сада на арендуемом земельном участке и обеспечении последующей безвозмездной передачи его в муниципальную собственность (т. 1, л.д. 53-54, 71-72).

Письмом АО «ПМК № 3» сообщил о надлежащем исполнении обязательств по комплексному освоению земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, пояснил о заключении договора на создание проектной документации на объект - детский сад на 180 мест. Кроме того, арендатор указал, что аукционной документацией предусмотрена обязанность по созданию и передаче в муниципальную собственность только объектов инженерной инфраструктуры (т. 1, л.д. 57).

18 февраля 2021 года комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», полагая, что акционерное общество «Передвижная механизированная колонна № 3» и акционерное общество «Специализированный застройщик «Континент» обязаны безвозмездно передать в муниципальную собственность детский сад, направил их предложение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н с приложением проекта дополнительного соглашения следующего содержания:

«1. В разделе 6 договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н пункты 6.4.5, 6.4.10, 6.4.11, 6.4.22 изложить в следующей редакции:

6.4.5. Осуществлять за свой счет застройку Участка в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами и организациями, а также утвержденной документацией по планировке территории.

6.4.10.Обеспечить в срок до 04.09.2022 проектирование и строительство объектов транспортной, социальной (детского сада), инженерной и иной инфраструктуры на Участке, а также путем инвестирования строительства объектов инженерной инфраструктуры на земельных участках с кадастровыми номерами 12:00:0000000:146, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:424, 12:04:0210102:434.

Строительство объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах земельного участка осуществляется Арендатором в соответствии с проектной документацией по выполнению технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и проектной документацией, а также в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации.

6.4.11. Обеспечить предусмотренную условиями Аукционов безвозмездную передачу объектов инженерной, социальной (детского сада) и иной инфраструктуры в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность.

При передаче безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность построенных в границах земельного участка объектов инженерной, социальной (детского сада) и иной инфраструктуры осуществить такую передачу в порядке, установленном действующим на момент передачи законодательством, или/и соглашением о передаче таких объектов.

6.4.22. В случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов транспортной, социальной (детского сада), инженерной и иной инфраструктуры, подлежащих оформлению в муниципальную (или государственную) собственность, расположенных на Участке, сообщать Арендодателю о готовности к подаче на государственную регистрацию права собственности соответствующих документов не позднее, чем за четырнадцать календарных дней до планируемого дня указанной подачи.

2. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

3. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

4. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н.

5. Соглашение составлено и подписано в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу» (т. 1, л.д. 117).

Факт получения акционерными обществами проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381 /2020-н подтверждается материалами дела (т. 1, л.д. 118-119) и ответчиками не оспаривается.

Однако дополнительное соглашение акционерным обществом «Передвижная механизированная колонна № 3» и акционерным обществом «Специализированный застройщик «Континент» не подписано, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 21.02.2020 №7381/2020-н.

Суд апелляционной инстанции согласен с данной позицией суда в силу следующего.

Основания изменения и расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Обращаясь с иском об изменении договора аренды, муниципальное образование утверждает, что обязанность безвозмездной передачи ответчиками детского сада предусмотрена нормами, регулирующими комплексное освоение территории.

Вместе с тем указанные истцом обстоятельства не относятся к предусмотренным законом или договором основаниям для изменения условий договора аренды.

Судом не установлено наличие существенного изменения обстоятельств, влекущих необходимость изменения договорных условий. Также истец не представил в материалы дела доказательства существенного нарушения ответчиками условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного федерального закона или после дня вступления в силу федерального закона в соответствии с частью 2 указанной статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно норме, содержащейся в пункте 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации и действовавшей в спорный период, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 указанной статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ: соблюдать установленные аукционной документацией максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Тем самым действующее на момент заключения договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 законодательство, регулирующее предоставление земельных участков в аренду для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусматривало в рамках комплексного освоения возможность передачи в государственную собственность только объектов инженерной инфраструктуры.

Аналогичные положения предусмотрены и аукционной документацией по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91, из которых был образован земельный участок 12:04:0210102:3921. Так, в пунктах 6 извещений указано, что максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, - 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка. Иные условия такой передачи определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации при заключении соглашений о передаче этих объектов. Кроме того, максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка, но не более срока аренды (т. 1 , л.д. 76-77, 78-79).

При этом в разделах 4 договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 под комплексным освоением земельных участков в целях жилищного и иного строительства понимается:

-деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах земельных участков и по обеспечению ее утверждения уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности;

-раздел земельных участков арендатором в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности;

-выполнение работ по обустройству территории в границах земельных участков посредством строительства (создания) на образованных участках предусмотренных документацией по планировке территории и техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, объектов по обустройству территории общего пользования;

-осуществление на образованных участках жилищного и иного строительства - ведение работ по созданию объектов в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, с целевым назначением и видами разрешенного использования образованных участков, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (т. 2, л.д. 27, 35).

В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ни аукционная документация, ни договоры аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 не содержали условий ни о необходимости строительства детского сада за счет средств застройщика, ни об обязанности арендатора безвозмездно передать этот объект в муниципальную (государственную) собственность.

Арбитражным судом установлено, что материально правовой интерес истца обусловлен разногласиями с ответчиком относительно наличия у последнего обязанности по безвозмездной передаче социального объекта (детского сада), вызванными различным толкованием условий договора аренды от 21.02.2020 № 7381/2020-н.

По утверждению комитета, исходя из правовой природы договора о комплексном освоении территории во взаимосвязи с пунктами 6.4.5, 6.4.10, 6.4.11 и 6.4.22 договора аренды от 21.02.2020 № 7381/2020-н ответчики обязаны в срок до 08.05.2025 осуществить за свой счет проектирование и строительство иной инфраструктуры, к которой истец относит социально-значимый объект (детский сад) и после завершения строительства передать его в муниципальную (государственную) собственность.

Рассмотрев указанные доводы муниципального образования, суд признает их необоснованными.

Так, по смыслу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

К числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

В силу пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При этом по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (пункт 45 постановления).

Арбитражным судом оценены спорные условия договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н во взаимосвязи с условиями договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012, а также с учетом фактического соотношения переговорных возможностей сторон и уровня профессионализма сторон в соответствующей сфере.

Так, статус профессионала в соответствующей сфере, требующей специальных познаний, во всех ситуациях позволяет рассматривать такого участника соглашения в качестве сильной в юридическом понимании стороны договора. Судом учтено, что в рассматриваемом случае именно орган, осуществляющий публичные полномочия, являющийся организатором аукциона, действуя по своей воле и в своем интересе, разработал положения договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012.

При этом включение в условия договора обязанности арендатора по передаче в муниципальную собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры не свидетельствует, что ответчики приняли на себя обязательство по передаче безвозмездно в муниципальную собственность детского сада.

Также судом признан несостоятельным довод истца о том, что при подготовке договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 № 1598-Р не представлялось возможным предусмотреть наличие объектов социальной инфраструктуры в связи с отсутствием документации по планировке территории.

При заключении спорного договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н уже имелись утвержденные Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» документация по планировке территории, ограниченной улицами Строителей, ФИО3, Фестивальной, маршала ФИО4, а также проект межевания территории (т. 3, л.д. 127, 129). Таким образом, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, при разработке условий договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» мог включить в указанный договор условия об обязанности арендатора передать безвозмездно в муниципальную собственность построенный детский сад.

Также необходимо отметить, что земельный участок по указанному договору был предоставлен арендатору для строительства именно детского сада, соответственно данный объект имеет первостепенное значение по отношению к инженерной инфраструктуре.

В связи с чем, истец имел возможность конкретно указать объекты строительства, которые подлежат передаче в муниципальную собственность.

Как верно отмечено судом, именно арендодатель, вступая в договорные отношения, должен был оценить свои возможные потери, вызванные недостаточной формальной определенностью условий договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н.

По мнению истца, под выражением «иная инфраструктура» подразумеваются, в том числе объекты социальной инфраструктуры. Однако в результате системного толкования вышеназванных условий договора арбитражный суд пришел к выводу, что из положений договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н не явствует, что действительная воля сторон была направлена на безвозмездную передачу детского сада муниципальному органу. Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что комитет недобросовестно пытается изменить разработанные им самим положения договора, возложив на арендаторов обязанность по безвозмездной передаче здания детского сада в муниципальную (государственную) собственность, что нарушает запрет на недопустимость противоречивого поведения.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционным жалобам судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.10.2021 по делу № А38-186/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Министерства государственного имущества Республики Марий Эл - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Н.В. Устинова

А.Н. Ковбасюк