Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2021 по делу А38-3973/2021, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Метта» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными постановлений администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 21.05.2021 № 536, 537,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Метта» – ФИО1 на основании доверенности от 28.10.2021 сроком действия один год и диплома о высшем юридическом образовании.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Метта» (далее — ООО «Метта», Общество) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.02.2018 приобрело у ИП ФИО2, земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:1014, площадью 29 358 кв.м с видом разрешенного использования «предпринимательство» (далее - спорный земельный участок) (т.2, л.д.7-8).

Согласно документации по планировке территории, утвержденной постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 30.06.2016 № 1101, на указанном земельном участке предусмотрено строительство здания предприятия торговли площадью застройки 12 773,4 кв.м.

Общество 05.02.2021 обратилось в администрацию городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Администрация) с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указанного земельного участка – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

По результатам общественных обсуждений было принято заключение о представлении разрешения на истребуемый Обществом условно разрешенный вид спорного земельного участка опубликованное в газете «Йошкар-Ола» 10.03.2021.

Постановлением Администрации от 14.07.2020 № 572 по заявлению ООО «Метта» утверждено задание на выполнение инженерных изысканий по подготовке документации; Управлению архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Управление) поручено осуществить проверку названной документации. В соответствии с откорректированной документацией на спорном земельном участке вместо торгового центра запланировано возведение двух 7-8-10-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями на 777 квартир и детского сада на 75 мест.

Во исполнение указанного постановления Управлением проведена проверка документации по планировке территории и вынесено заключение о ее соответствии генеральному плану городского округа «Город Йошкар-Ола», Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Йошкар-Ола» требованиям технических и градостроительных регламентов.

По результатам общественных обсуждений, состоявшихся 12.03.2021, принято заключение об утверждении основной части проекта по планировке территории, которое опубликовано в газете «Йошкар-Ола» 17.03.2021.

В ответе на письмо Администрации акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ», заявитель) посчитало нецелесообразным предоставление разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка и утверждение откорректированной спорной документации по планировке территории (т.2, л.д.42).

Администрация постановлениями от 14.04.2021 № 536, 537 отказала в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка и отклонила спорную документацию по планировке территории с направлением ее на доработку.

Не согласившись с указанными постановлениями, ООО «Метта» обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2021 заявленные требования удовлетворены, оспоренные постановления Администрации признаны недействительными, на неё возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Метта».

При этом руководствуясь статьями 71, 198, 200, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс), положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), суд первой инстанции установил наличие совокупности двух условия для признания оспариваемых постановлений Администрации недействительными.

АО «ДОМ.РФ», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заявитель указывает, что поскольку спорный земельный участок до перехода его в собственность ИП ФИО2 был выкуплен арендатором – ООО «Технострой» по договору купли-продажи от 26.01.2016 № 20/45-17 без проведения торгов, изменение вида его разрешенного использования не допускается.

Подробно доводы АО «ДОМ.РФ» приведены в апелляционной жалобе.

ООО «Метта» в отзыве на апелляционную жалобу указало на законность и обоснованность обжалуемого решения суда, просило отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. В судебном заседании представитель ООО «Метта» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В силу части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей иных лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав в судебном заседании представителя ООО «Метта», Первый арбитражный апелляционный не установил правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Статьей 40 ЗК РФ собственнику земельного участка гарантируется право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрено, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Все земли в Российской Федерации подразделены на определенные категории и должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункты 1, 2 статьи 7 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на категории, к одной из которых отнесены земли населенных пунктов.

В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ содержится перечень земельных участков, отнесенных градостроительным регламентом к указанным в данном пункте территориальным зонам земель населенных пунктов.

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

В силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Частями 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Статьей 39 ГрК РФ определен специальный порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Так, проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 ГрК РФ, с учетом положений настоящей статьи (часть 2 статьи 39 ГрК РФ).

Проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам выработки градостроительных решений направлено на обеспечение комплексного учета интересов населения, соблюдение права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

На территории муниципального образования «Город Йошкар-Ола» порядок организации и проведения общественных обсуждений установлен Положением о порядке проведения общественных обсуждений по вопросам, предусмотренным Градостроительным кодексом Российской Федерации, в муниципальном образовании «Город Йошкар-Ола», утвержденным решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 27.06.2018 № 680-VI.

На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 ГрК РФ).

Частью 9 статьи 39 ГрК РФ предусмотрено, что на основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается главой местной администрации с учетом всех обстоятельств.

Как следует из материалов дела, несмотря на положительное заключение общественных обсуждений по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:1014, Администрация учла мнение заявителя, изложенное в письме от 11.05.2021 № 5384АА и постановлением от 14.04.2021 № 536 отказала в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка.

Кроме того, Администрацией отклонена подготовленная Обществом документация по планировке территории.

Лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории, решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно (часть 1.1 статьи 45 ГрК РФ).

Заинтересованные лица, указанные в части 1.1 статьи 45 ГрК РФ, осуществляют подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями, указанными в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса, и направляют ее для утверждения в орган местного самоуправления поселения или в орган местного самоуправления городского округа, который в течение двадцати рабочих дней со дня поступления документации по планировке территории осуществляет проверку такой документации на соответствие требованиям, указанным в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса. По результатам проверки указанные органы обеспечивают рассмотрение документации по планировке территории на общественных обсуждениях или публичных слушаниях либо отклоняют такую документацию и направляют ее на доработку (части 3.1, 4 статьи 46 ГрК РФ).

Основанием для отклонения документации по планировке территории, подготовленной лицами, указанными в части 1.1 статьи 45 ГрК РФ, и направления ее на доработку является несоответствие такой документации требованиям, указанным в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса. В иных случаях отклонение представленной такими лицами документации по планировке территории не допускается (часть 13.1 статьи 46 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм направление органом местного самоуправления документации по планировке территории на общественные обсуждения или публичные слушания предполагает, что орган местного самоуправления проверил документацию на соответствие требованиям, указанным в части 10 статьи 45 ГрК РФ, и не нашел оснований для ее отклонения.

Так, в материалы дела представлено заключение Управления от 29.12.2020 № 028/4072 о соответствии документации по планировке территории «Проект планировки и межевания территории, ограниченной улицами Западной, Йывана Кырли, Мышино в г. Йошкар-Оле» Генеральному плану городского округа «Город Йошкар-Ола», Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Йошкар-Ола», требованиям технических и градостроительных регламентов (т. 2, л.д. 6).

Однако, при наличии положительного заключения общественных обсуждений Администрация учла мнение только единого института развития в жилищной сфере (АО «ДОМ.РФ») и постановлением от 14.04.2021 № 537 отклонила спорную документацию по планировке территории с направлением её на доработку.

Таким образом, судом установлено, что в рассматриваемом случае, единственным основанием для принятия оспариваемых постановлений Администрации от 14.04.2021 № 536, 537 явилось письмо АО «ДОМ.РФ» о нецелесообразности предоставления разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка и утверждения откорректированной документации по планировке территории. При этом АО «ДОМ.РФ» указало, что вопрос предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, находящегося в частной собственности, находится в компетенции местной администрации, поскольку АО «ДОМ.РФ» не уполномочено принимать решения о согласовании таких решений (т. 2, л.д. 42).

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы АО «ДОМ.РФ» о невозможности изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, поскольку ООО «Метта» приобрело право собственности на него в результате раздела земельного участка, сформированного в целях комплексного освоения для жилищного строительства, а также о том, что обращение ООО «Метта» в Администрацию при наличии в договоре купли-продажи обязательства не изменять вид разрешенного использования является злоупотреблением правом со стороны Общества (т. 2, л.д. 94-97).

При этом суд обоснованно исходил из того, что законодательством не установлены запрет на внесение изменений в документацию по планировке территории при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства и ограничения по изменению вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в частной собственности, при соблюдении обязательных процедур, предусмотренных действующим законодательством.

В материалах дела отсутствуют доказательства несоблюдения Обществом процедуры, предусмотренной законодательством.

Кроме того, судом установлено, что пункт 4.11 договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.02.2018, заключенного между ООО «Технострой» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель), согласно которому покупатель не вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка, исключен сторонами на основании дополнительного соглашения к договору от 28.02.2018 (т. 2, л.д. 148-150, т. 3, л.д. 37).

Материалами дела подтверждается, что обращение Общества в Администрацию обусловлено целью строительства двух 7-8-10-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями на 777 квартир и детского сада на 75 мест (вместо ранее запроектированного торгового центра).

Письмом, адресованным Администрации, ООО «Метта» гарантировало строительство и сдачу в эксплуатацию детского сада одновременно с жилым домом на первом этапе освоения земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:1014. Ввод 1 этапа строительства общей площадью 15 249 кв.м планируется в 2022 году.

Ранее утвержденной Администрацией документацией по планировке территории на вышеназванном земельном участке было предусмотрено строительство здания предприятия торговли площадью застройки 12 772,4 кв.м, которое в настоящее время не востребовано арендаторами из-за переизбытка существующих торговых площадей.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно признал оспариваемые постановления Администрации не соответствующими статье 40 ЗК РФ, статьям 37, 39, 45, 46 ГрК РФ и нарушающими права ООО «Метта» в сфере предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО «Метта» требования.

Апелляционная жалоба АО «ДОМ.РФ» по приведенным в ней доводам не подлежит удовлетворению.

Арбитражный суд Республики Марий Эл полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют этим обстоятельствам, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Государственная пошлина в сумме 1500 рублей, излишне уплаченная по платежному поручению от 05.10.2021 № 170329, подлежит возвращению заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2021 по делу А38-3973/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «ДОМ.РФ» – без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу «ДОМ.РФ» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 05.10.2021 № 170329.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.Б. Белышкова

Судьи

А.М. Гущина

М.Н. Кастальская