Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – акционерного общества «ДОМ.РФ»

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2021,

принятое судьей Фроловой Л.А., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021,

принятое судьями Белышковой М.Б., Гущиной А.М., Кастальской М.Н.,

по делу № А38-3973/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Метта»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недействительными постановлений администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об отказе в предоставлении заявителю разрешения на такой условно разрешенный вид использования земельного участка, об отклонении документации по планировке территории от 21.05.2021 № 536 и 537,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, –

Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», акционерное общество «ДОМ.РФ»,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Метта» (далее – ООО «Метта») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании недействительными постановлений администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Администрация):

-от 21.05.2021 № 536 об отказе в предоставлении заявителю разрешения на условно разрешенный вид использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:1014 площадью 29 358 квадратных метров,

-от 21.05.2021 № 537 об отклонении документации по планировке территории, ограниченной улицами Западной, Йывана Кырли, Мышино в городе Йошкар-Ола.

В качестве восстановительных мер Общество просило обязать Администрацию предоставить соответствующее разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка и принять решение об утверждении указанной документации в течение 14 дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Заявленные требования основаны на статьях 1, 7 и 40 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 1, 37, 39, 41, 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что данные решения являются незаконными и нарушают права и законные интересы ООО «Метта» в сфере экономической деятельности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Управление), акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ»).

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 29.09.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021, удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

АО «ДОМ.РФ» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанции неправомерно отклонили аргумент АО «ДОМ.РФ» о том, что ООО «Метта» злоупотребляет своим правом, намереваясь получить разрешение на использование земельного участка для строительства жилого дома, при наличии обязательства продавца не возводить на спорном участке таких объектов; договор купли-продажи, который допускает изменение вида объектов, строительство которых допускается на участке, недействителен, т.к. прекращение существования участка, в отношении которого заключен договор на комплексное освоение территории, не прекращает прав и обязанностей, вытекающих из данного договора. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

ООО «Метта» в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу АО «ДОМ.РФ» – без удовлетворения. Иные участвующие в деле лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не направили.

АО «ДОМ.РФ» просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства принято решение о целесообразности передачи находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:162 площадью 377 911 квадратных метров, расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала города Йошкар-Ола Республики Марий Эл, для целей формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее – Фонд РЖС) в целях комплексного освоения для жилищного строительства (протокол от 12.12.2012 № 44).

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) от 25.12.2012 № 2137-р данный земельный участок передан в собственность Фонду РЖС в качестве имущественного взноса Российской Федерации.

На основании статьи 7 Федерального закона от 24.11.2014 № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.01.2015 право собственности Фонда «РЖС» на вышеуказанный земельный участок прекращено, земельный участок стал собственностью Российской Федерации и считался переданным Фонду РЖС для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ).

С 01.09.2016 в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» права и обязанности Фонда РЖС, созданного в соответствии с Законом № 161-ФЗ, по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, перешли к единому институту развития в жилищной сфере.

На основании статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, без заявлений и уплаты государственной пошлины в разделах Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытых на объекты недвижимости, на которые зарегистрировано ограничение (обременение) права собственности Российской Федерации в пользу Фонда в связи с выполнением им предусмотренных Законом № 161-ФЗ функций агента Российской Федерации, регистрируется указанное ограничение (обременение) права в пользу единого института развития в жилищной сфере.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также постановлению Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» единым институтом развития в жилищной сфере является акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее – АО «АИЖК»).

Распоряжением Росимущества от 02.03.2018 № 97-р АО «АИЖК» переименовано в акционерное общество «ДОМ.РФ».

18.06.2012 Фонд РЖС провел аукцион № А226-21/2013/2 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:162 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с протоколом об итогах аукциона Фонд РЖС (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Крепость» (арендатор, далее – ООО «Крепость») заключили договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 03.07.2013 № ДЗ-54.

По условиям данного договора арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 377 911 квадратных метров с кадастровым номером 12:04:0210102:162. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 03.07.2013. В статье 5 договора установлено, что арендатор вправе выкупить образованные участки на предусмотренных договором аренды условиях.

ООО «Крепость» и общество с ограниченной ответственностью «Технострой» (далее – ООО «Технострой») 24.01.2014 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору от 03.07.2013, о чем Фонд РЖС был уведомлен в письме от 30.01.2014.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:162 постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 30.06.2016 № 1101 утверждена документация по планировке территории.

В связи с разделом исходного земельного участка и образованием 81 земельного участка АО «АИЖК» и ООО «Технострой» заключили дополнительное соглашение от 24.11.2016 № 2 к договору от 03.07.2013. По условиям соглашения арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование 32 земельных участка, в т.ч. земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:1014 площадью 29 358 квадратных метров с видом разрешенного использования «предпринимательство».

Согласно документации по планировке территории, утвержденной постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 30.06.2016 № 1101, на земельном участке 12:04:0210102:1014 предусмотрено строительство здания предприятия торговли площадью застройки 12 773,4 квадратного метра.

АО «АИЖК» (продавец) и ООО «Технострой» (покупатель) 26.01.2016 заключили договор купли-продажи № 20/45-17 спорного земельного участка.

Впоследствии, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.02.2018 собственником земельного участка м 12:04:0210102:1014 стала индивидуальный предприниматель ФИО1, а на основании договора купли-продажи от 29.09.2020 – ООО «Метта».

ООО «Метта» 05.02.2021 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указанного земельного участка – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Постановлением главы городского округа «Город Йошкар-Ола» от 08.02.2021 № 1-п назначено проведение общественных обсуждений, в том числе, по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид земельного участка 12:04:0210102:1014. По результатам общественных обсуждений, состоявшихся 05.03.2021, принято заключение о представлении разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), опубликованное в газете «Йошкар-Ола» 10.03.2021.

Также обществом предприняты меры по внесению соответствующих изменений в документацию по планировке территории. Так, согласно постановлению администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 14.07.2020 № 572 установлено считать возможной подготовку документации по планировке территории, ограниченной улицами Западной, Йывана Кырли, Мышино в г. Йошкар-Оле, утверждено задание на выполнение инженерных изысканий по подготовке документации, а Управлению поручено осуществить проверку названной документации.

Как следует из откорректированной документации, на земельном участке с кадастровым номером 12:04:0210102:1014 вместо торгового центра запланировано возведение двух 7-8-10-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями на 777 квартир и детского сада на 75 мест.

Во исполнение постановления администрации от 14.07.2020 № 572 Управлением проведена проверка документации по планировке территории и вынесено заключение о ее соответствии генеральному плану городского округа «Город Йошкар-Ола», Правилам землепользования и застройки, требованиям технических и градостроительных регламентов

ООО «Метта» 05.02.2021 обратилось в администрацию с заявлением об организации общественных обсуждений по внесению изменений в документацию по планировке территории «Проект планировки и межевания территории, ограниченной улицами Западной, Йывана Кырли, Мышино в г. Йошкар-Оле. По результатам общественных обсуждений, состоявшихся 12.03.2021, принято заключение об утверждении основной части проекта спорной документации по планировке территории, и оно опубликовано в газете «Йошкар-Ола» 17.03.2021.

Однако АО «ДОМ.РФ» посчитало нецелесообразным предоставление разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка и утверждение откорректированной спорной документации по планировке территории.

Орган местного самоуправления учел мнение единого института развития в жилищной сфере и постановлениями от 14.04.2021 № 536 и № 537 отказал в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка, а также отклонил спорную документацию по планировке территории с направлением на доработку.

ООО «Метта», посчитав данные постановления незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органом местного самоуправления оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и части 1 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанций, установили, что единственным основанием для принятия оспоренных постановлений Администрации от 14.04.2021 № 536 и № 537, соответственно, об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка и об отклонении спорной документации по планировке территории ответчиком, явилось письмо АО «ДОМ.РФ». В названном письме АО «ДОМ.РФ» указало на нецелесообразность предоставления разрешения на условно разрешенный вид спорного земельного участка и утверждения откорректированной спорной документации по планировке территории. При этом АО «ДОМ.РФ» согласилось, что вопрос предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, находящегося в частной собственности, находится в компетенции Администрации, поскольку АО «ДОМ.РФ» не уполномочено принимать решения о согласовании таких решений.

Суды обеих инстанций, применив положения статей 7 и 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 37, 39, 41 – 43, 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правомерно заключили о необоснованности принятых Администрацией решений: об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:1014, и об отклонении документации по планировке территории. Нижестоящие суды указали, что оспоренные постановления Администрация приняла без учета положительного заключения общественных обсуждений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования спорного земельного участка, а также заключения Управления от 29.12.2020 № 028/4072, в котором сделан вывод о соответствии предоставленной ООО «Метта» документации по планировке территории «Проект планировки и межевания территории, ограниченной улицами Западной, Йывана Кырли, Мышино в г. Йошкар-Оле» Генеральному плану городского округа, Правилам землепользования и застройки, требованиям технических и градостроительных регламентов, и при наличии положительного заключения общественных обсуждений.

При этом суды первой и апелляционной инстанции отклонили доводы АО «ДОМ.РФ» о невозможности изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка (как следствие – утверждения соответствующей документации) и о злоупотреблении со стороны ООО «Метта». Аналогичные аргументы заявлены и в кассационной жалобе.

Суд округа, соглашаясь с выводами судом первой и апелляционной инстанций о несостоятельности данных аргументов третьего лица, считает необходимым дополнительно отметить следующее.

Действительно, в силу части 1 статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков единого института развития, указанных в пунктах 1 – 4 части 1 статьи 12.2 этого закона, наряду со сведениями, предусмотренными статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, могут содержать, в т.ч. указание на право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка единого института развития, выкупить такой земельный участок и (или) земельный участок, образованный из него, по указанной в данном договоре цене при условии, что это лицо не имеет задолженности по арендной плате и (или) неустойке (пеням) по договору аренды такого земельного участка и этим лицом выполнены все предусмотренные этим законом и данным договором условия для реализации такого права.

При этом, на основании части 2 статьи 16.1 названного закона в случае, если в соответствии с данным законом с лицом заключен договор аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для комплексного освоения территории, предусматривающий указанное право выкупа земельного участка, образованного из такого земельного участка, реализация указанного права допускается только после утверждения документации по планировке территории и образования такого земельного участка в соответствии с ней.

В то же время, в статье 3 (части 1) Закона № 161-ФЗ определено, что целями деятельности единого института развития являются содействие развитию жилищного строительства, содействие иному развитию территорий, для формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в т.ч. безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.

Согласно пункту 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное развитие территорий – совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

В статье 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в т.ч. выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (часть 1). Подготовка такой является обязательной в случае, если планируется осуществление комплексного развития территории (пункт 7 части 2).

В соответствии с частью 21 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

По смыслу приведенных положений, внесение изменений в документацию по планировке территории и инициирование процедуры получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в случае, когда земельный участок был приобретен собственником путем реализации права выкупа земельного участка, предоставленного ему в аренду для комплексного освоения территории, законодательством не запрещено, если такие изменения осуществляются в предусмотренном законом порядке (в том числе, с общественными обсуждениями, с исследованием представленных документов) и они направлены на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов, формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в т.ч. безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан (пункт 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 3 Закона № 161-ФЗ), т.е. в полной мере соответствуют цели комплексного освоения территории.

Иной правовой подход лишал бы смысла данные цели, особенно в условиях изменчивости потребностей жителей, что приводило бы к невозможности обеспечивать стабильное и соответствующее текущим задачам развитие территории.

Как следует из пояснений Управления, увеличение объема жилищного строительства является одной из стратегических задач национального проекта в сфере жилья и городской среды. В настоящее время ресурс свободных и пригодных для строительства многоквартирного жилья земельных участков, находящихся в ведении муниципального образования, практически исчерпан. В сложившейся ситуации по поручению Главы Республики Марий Эл Администрацией проводится работа по вовлечению в оборот земель в целях жилищного строительства. На момент рассмотрения спора земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования, могут обеспечить максимум до 47 процентов от среднегодового планового показателя ввода жилья в Йошкар-Оле. Кроме того, в городском округе «Город Йошкар-Ола» с учетом рождаемости и прироста населения, в том числе за счет миграции, сохраняется тенденция недостаточности мест в муниципальных дошкольных учреждениях.

ООО «Метта» гарантировало строительство и сдачу в эксплуатацию детского сада одновременно с жилым домом на первом этапе освоения земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:1014.

Ранее утвержденной документацией по планировке территории на вышеназванном земельном участке было предусмотрено строительство здания предприятия торговли площадью застройки 12 772,4 квадратного метра, которое в настоящее время не востребовано арендаторами из-за переизбытка существующих торговых площадей. По информации отдела предпринимательства и торговли Администрации обеспеченность населения города площадью стационарных торговых объектов по состоянию на 01.01.2021 в 4,2 раза выше норматива, установленного постановлением от 11.01.2018 № 2 Правительства Республики Марий Эл. На смежном земельном участке с кадастровым номером 12:04:0210102:1009 в настоящее время осуществляется строительство 3-х этажного торгово-развлекательного центра.

Арбитражный суд, установив, что оспоренное решение органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, принимает решение о признании его незаконным (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования ООО «Метта».

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя. С учетом разъяснений, данных в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1500 рублей подлежит возврату АО «ДОМ.РФ» из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.09.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2021 по делу № А38-3973/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «ДОМ.РФ» – без удовлетворения.

Возвратить из федерального бюджетаакционерному обществу «ДОМ.РФ» государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в сумме 1500 рублей, уплаченную им по платежному поручению от 28.01.2022 № 12151.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын