Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (далее – ООО «Новэкс Приоритет») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Радуга вкуса» (далее – ООО «Радуга вкуса») о взыскании 932 093 рублей 38 копеек долга за период с мая по июнь 2020 года, 55 595 рублей 12 копеек неустойки, начисленной с 06.09.2018 по 23.06.2020, и о расторжении договора аренды от 13.04.2015.

Иск основан на статьях 309, 310, 450, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что Общество не исполняет надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы по договору и пользуется помещениями с нарушением правил пожарной безопасности и не по назначению.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Русский альянс», общество с ограниченной ответственностью «Технологии питания – 1».

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 25.03.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021, удовлетворил иск частично: взыскал с ООО «Радуга вкуса» в пользу ООО «Новэкс Приоритет» 496 368 рублей 18 копеек долга и 18 887 рублей 48 копеек неустойки; отказал в удовлетворении остальной иска; установил в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, следующий порядок и сроки внесения арендной платы за май и июнь 2020 года: долг по арендной плате в сумме 496 368 рублей 18 копеек подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора суд заключил, что истец не доказал факт существенного нарушения арендатором договора, влекущего его расторжение. Кроме того суд отметил устранение ООО «Радуга вкуса» большей части замечаний по нарушению правил пожарной безопасности, указанных истцом.

ООО «Новэкс Приоритет» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Доводы истца сводятся к несогласию с выводом суда о том, что большая часть замечаний к порядку соблюдения арендатором норм пожарной безопасности устранена. По мнению ООО «Новэкс Приоритет», суды не учли, что расчет пожарного риска осуществлен по нормативным документам, утратившим силу; категория помещения по взрывопожарной и пожарной опасности определена только в отношении одного из двух помещений.

ООО «Радуга вкуса» в отзыве на кассационную жалобу отклонило доводы заявителя кассационной жалобы и просило оставить в силе оспариваемые судебные акты, как законные и обоснованные.

Окружной суд удовлетворил ходатайство ООО «Радуга вкуса» о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационных жалобах доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, индивидуальные предприниматели Одинцов Александр Михайлович, Одинцов Николай Михайлович (арендодатели) и общество с ограниченной ответственностью «ИнвестТрейд» (далее – ООО «ИнвестТрейд», арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 13.04.2015, по условиям которого арендодатели обязались передать арендатору во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение 1, литер А, А1, А2, назначение: общественного питания, общей площадью 561,2 квадратного метра, этаж 1, кадастровый номер 12:05:0303008:257, условный номер 12:05:0303008:0004:88:401:001:003538780:0100:20001, подвальное помещение, литер А, А2, назначение: складское, общей площадью 167,2 квадратного метра, этаж – подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36 – 43, условный номер: 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, кадастровый номер: 12:05:0303008:256, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, города Йошкар-Ола, Ленинский проспект, дом 21, принадлежащее арендодателям на праве долевой собственности (1/2 доли в праве).

Помещения передаются в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации и использования для организации производства. С целью использования помещений в указанных целях арендатор имеет право разместить в помещениях административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещения или их часть в субаренду (пункт 1.2 договора).

В пункте 2.2.5 договора установлена обязанность арендатора соблюдать в арендуемых помещениях отраслевые нормы и нормативно правовые акты действующего законодательства Российской Федерации по эксплуатации и целевому использованию объектов недвижимого имущества (в том числе требования санитарных норм и правил, требования нормативных документов в области пожарной безопасности, ГО и ЧС), установленные для организации данного вида деятельности; произвести монтаж систем пожарной сигнализации и оповещения людей в случае пожара и осуществлять их дальнейшее техническое обслуживание.

В пункте 2.1.12 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право проверять состояние и порядок пользования арендуемым помещением в любое время, заранее согласованное с арендатором при участии представителя последнего, не допуская при этом нарушения режима рабочего времени (рабочего процесса) арендатора.

Арендатор обязался ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится оплата, вносить арендную плату в размере 649 рублей с НДС за 1 квадратный метр (пункт 3.1 договора).

По договорам перенайма 28.04.2015 и 06.08.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.04.2015 последовательно перешли к ООО «ИнвестКом», а затем к ООО «Радуга вкуса».

ООО «ИнвестКом» и ООО «Новэкс Приоритет» заключили дополнительное соглашение от 01.02.2016 к договору аренды от 13.04.2015, которым внесли изменения в преамбулу договора и в пункты 1.1.1 и 1.1.2 договора, указав в качестве арендодателя ООО «Новэкс Приоритет» и сведения о том, что спорные помещения принадлежат ему на праве собственности на основании соглашения об отступном от 11.01.2016 № 8.

ООО «Новэкс Приоритет» и ООО «Радуга вкуса» заключили дополнительное соглашение от 01.09.2019 к договору аренды от 13.04.2015, которым внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды и установили, что арендатор ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, за который производится оплата, вносит арендную плату в размере 496 368 рублей 18 копеек (в том числе НДС), из расчета 681 рубль 45 копеек за 1 квадратный метр.

По сведениям истца, ООО «Радуга вкуса» несвоевременно вносило арендную плату за периоды с сентября по декабрь 2018 года, за февраль 2019 года, с апреля по июнь 2020 года.

По утверждению истца, в ходе обследования помещений на предмет соблюдения противопожарных требований, проведенного ООО «Русский альянс» по заданию ООО «Новэкс Приоритет», было установлено, что ООО «Радуга вкуса» пользуется арендованными помещениями с нарушением правил пожарной безопасности. По результатам обследования составлен документ «Замечания по результатам обследования», содержащий перечень выявленных нарушений. В частности, было установлено, что: в обеденном зале снята дверь, предусмотренная проектом в помещении поз.31; в проеме установлена подъемно-опускная дверь в помещении поз.31; для отделки стен зала применяются материалы с показателями пожарной опасности более КМ2 (помещение поз.34 (древесина)); для отделки потолка зала применяется натяжной потолок с показателями пожарной опасности более КМЗ (помещение поз.34); дверь выхода, предназначенного для эвакуации более 15 человек, открывается не по направлению эвакуации (поз.25); открывание дверей эвакуационных выходов изнутри предусмотрено с помощью ключа; двери, предназначенные для эвакуации более 50 человек, имеют ширину менее 1.2 м (выход из обеденного зала во двор); производственные помещения кухни не отделены от обеденного зала противопожарными перегородками 1-го типа с дверями 2-го типа; ширина коридора на кухне с учетом открывания дверей менее 1 метра; предусмотрен эвакуационный выход через разгрузочную; на путях эвакуации в загрузочной допускается хранение предметов оборудования (холодильные камеры, весы); помещение категории В2 (склад 1 или склад сыпучих продуктов) не отделено противопожарными перегородками 1-го типа с противопожарной дверью 2-го типа; эвакуационный выход из раздевалки непосредственно наружу не оборудован табло «выход»; расстояние от светильника до пожарного извещателя менее 0,5 метра в помещении раздевалки; в коридоре в проходе к раздевалке размещен шкаф; ширина прохода в коридоре с учетом шкафа менее 1 метра (0,7 метра); расстояние от пожарного извещателя до камеры видеонаблюдения на раздаче менее 0,5 метра. В помещениях подвала выявлены следующие нарушения: не определены и не обозначены на дверях категории помещений производственного и складского назначения; высота прохода в подвале менее 2 метров (в месте прохода вентиляционных коробов); эксплуатируется светильник без плафона предусмотренного конструкцией; не заделаны места прохода вентканалов через перегородки и перекрытия негорючими материалами; помещения подвала не оборудованы АПС и СОУЭ; допускается складирование мебели в венткамере. В замечаниях также указан перечень нормативно-правовых документов, требования которых нарушены.

Письмом от 25.03.2020 арендодатель предложил арендатору в течение 30 дней с момента направления претензии привести противопожарное состояние арендуемых помещений в соответствие с требованиями законодательства. Кроме того, в письме содержалось уведомление о том, что в случае, если замечания не будут устранены, ООО «Новэкс Приоритет» будет вынуждено досрочно расторгнуть договор.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Новэкс Приоритет» в арбитражный суд с иском.

Предметом кассационного обжалования является несогласие истца с судебными актами в части отказа в удовлетворении иска в части отказа в расторжении договора. В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов проверяется судом округа в указанной части.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Ответчик в суд первой инстанции представил сведения об устранении большей части замечаний. В подтверждение этого ООО «Радуга вкуса» представило договор подряда от 14.09.2020, заключенный с ООО «Восток Строй», локальный сметный расчет, акт о приемке выполненных работ от 25.09.2020 № 1, фотоматериалы, дополнительное соглашение от 09.10.2020 № 3 к договору подряда от 01.03.2018 на выполнение работ по монтажу автоматической пожарной сигнализации в подвале кафе, локальный сметный расчет от 09.10.2020, справка о стоимости выполненных работ и затрат, акт о приемке выполненных работ от 19.10.2020 № 1, расчет пожарного риска, определение категории помещения по взрывопожарной и пожарной опасности, дополнительное соглашение от 12.01.2021 № 4 к договору от 01.03.2018 на выполнение работ по монтажу системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, локальный сметный расчет от 12.01.2021 № 1, акт от 12.02.2021 № 1, справка о стоимости работ и затрат от 12.01.2021
№ 1, акт о приемке выполненных работ от 12.01.2021 № 1.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды обеих инстанций установили, что замечания по результатам обследования не содержат сведений о дате и времени проведения обследования помещений, а также вопреки пункту 2.1.12 договора сведений о представителе ООО «Радуга вкуса», принявшем участие в осмотре помещения. Данный документ не содержит выводов о наличии вины арендатора во всех выявленных нарушениях.

Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств причинения ответчиком такого ущерба, вследствие которого арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО «Радуга вкуса» либо ООО «Новэкс Приоритет» до обращения истца в суд выдавались предписания органов надзора с требованием об устранении нарушений, а также доказательства привлечения ООО «Новэкс Приоритет» как собственника помещения к административной ответственности за нарушения правил пожарной безопасности, допущенные ответчиком в период пользования им помещениями по договору аренды. Между тем вопрос о нарушении требований пожарной безопасности собственником или арендатором помещения относится к компетенции специального органа пожарного надзора.

ООО «Радуга вкуса» заинтересовано в продолжении арендных отношений, в ходе судебного разбирательства представило доказательства устранения им большей части замечаний, указанных истцом.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды.

С учетом изложенных обстоятельств, доводы заявителя, изложенные в кассационной желобе, не являются основанием для иного вывода, поскольку суды не установили факта существенных нарушений арендатором условий договора.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 25.03.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу № А38-4646/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов