Гражданский кодекс часть 1

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) в лице Операционного офиса «Чебоксарский» филиала № 6318 ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (далее – Банк) обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕСНА» (далее – ООО «ВЕСНА», Общество) об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 27.07.2006 № 721/4500-0000086-з01 недвижимое имущество.

Заявленные требования основаны на статьях 12, 309, 314, 323, 330, 348, 350, 809 – 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 1, 3, 50 – 52, 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и мотивированы неисполнением заемщиком обязательств по возврату кредита и ежемесячной уплате процентов по кредиту, что является основанием для обращения взыскания на заложенное по договору имущество.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – ООО «Мегаполис»).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 03.03.2010, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2010, Банку отказано в удовлетворении требований. Суд руководствовался статьями 329, 334, 340, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 5, 62, 69 Закона об

ипотеке и исходил из ничтожности договора об ипотеке от 27.07.2006

№ 721/4500-0000086-з01, поскольку предметом данного договора является объект недвижимости, однако право аренды земельного участка, на котором он расположен, не передано в залог Банку.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Банк обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как вынесенные с нарушением норм материального права.

По мнению заявителя, суд не учел, что на момент подписания договора об ипотеке договоры аренды земельных участков, на которых расположено заложенное имущество, заключены на срок менее года. На основании статьи 5 Закона об ипотеке и пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» право аренды данных земельных участков в рассматриваемом случае не могло быть предметом договора об ипотеке.

Кроме того, признав сделку недействительной, суд вышел за рамки предоставленных ему полномочий, поскольку суд вправе только применить либо отказать в применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, отзывов на кассационную жалобу не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 16.08.2010 в судебном заседании объявлялся перерыв до 9 часов 30 минут 19.08.2010.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя Банка, окружной суд посчитал судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Внешторгбанк Розничные услуги (закрытое акционерное общество) – правопреемник Банка (кредитор) и общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (заемщик) заключили кредитное соглашение от 27.07.2006 № 721/4500-0000086, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в форме кредитной линии с лимитом выдачи 2 800 000 рублей сроком на 36 месяцев для приобретения имущества и пополнения оборотных средств, а заемщик принял на себя обязательство возвратить такую же сумму денежных средств в установленный договором срок и уплатить проценты за пользование кредитом из расчета 18 процентов годовых и комиссии, предусмотренные договором.

В качестве обеспечения исполнения заемщиком обязательств по данному кредитному соглашению Банк и ООО «ВЕСНА» заключили договор об ипотеке от 27.07.2006

№ 721/4500-0000086-з01, по которому ООО «ВЕСНА» передало Банку в залог следующее недвижимое имущество, принадлежащее Обществу на праве собственности:

- нежилое здание – конеферма на 50 голов, литеры А, А1, общая площадь 1122 квадратных метра, кадастровый номер 12:14:1303002:0090:88:212:001:003856310, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, деревня Нуктуж;

- нежилое здание, инвентарный номер 88:212:002:000002550, литер А, этажность – 1, подземная этажность – 0, назначение – сервисное, общая площадь 898,6 квадратного метра, кадастровый номер 12:14:1101005:0184:88:212:002:000002550, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, <...> в (станция техобслуживания);

- нежилое здание – овощехранилище, литеры А, А1, общая площадь 422,9 квадратного метра, кадастровый номер 12:14:1303002:0090:88:212:001:003856320, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, Звениговский район, деревня Нуктуж.

В пункте 1.2.1 договора об ипотеке (в редакции дополнительного соглашения № 1) указано, что земельные участки, на которых расположены заложенные объекты недвижимости, принадлежат ООО «ВЕСНА» на праве аренды и не являются предметом ипотеки.

Договор об ипотеке от 27.07.2006 № 721/4500-0000086-з01 зарегистрирован 08.08.2006 в установленном законом порядке (регистрационный номер 1212-03/012/2006-269).

Неисполнение заемщиком и поручителями обязательств по кредитному соглашению послужило основанием для обращения Банка в Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики с требованиями о принудительном солидарном взыскании основного долга по кредиту, процентов за пользование кредитом и договорных неустоек.

Вступившим в законную силу решением Московского районного суда города Чебоксары Чувашской Республики от 29.07.2009 по делу № 2-2312/2009 (с учетом дополнительного решения от 22.09.2009) с ООО «Мегаполис», ООО «ВЕСНА», ФИО2, ФИО3 в пользу Банка солидарно взыскан долг по кредитному соглашению в сумме 1 223 128 рублей 29 копеек, 85 345 рублей 58 копеек процентов за пользование кредитом, 17 076 рублей 94 копейки задолженности по пеням и пени по просроченному долгу в размере 213 922 рублей 43 копеек.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Банка в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на имущество залогодателя.

Суд отказал Банку в удовлетворении требований, поскольку пришел к выводу о ничтожности договора об ипотеке, ибо на момент его заключения земельные участки, на которых находятся заложенные нежилые здания, принадлежали залогодателю на праве аренды, но не были переданы в залог, что не соответствует пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Залогодатель обязан был одновременно заложить по договору залога принадлежащее ему право аренды земельного участка, даже если этот договор аренды не подлежал государственной регистрации.

Кассационная инстанция полагает, что данный вывод суда сделан на основании неправильного применения норм материального права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу с пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору аренды такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

На основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что, если права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут являться предметом договора об ипотеке.

Таким образом, правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 69 Закона об ипотеке применяются в тех случаях, когда у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в залог право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Из материалов дела следует, что на момент подписания договора об ипотеке от 27.07.2006 № 721/4500-0000086-з01 земельные участки, на которых расположены заложенные нежилые здания, принадлежали Обществу на основании краткосрочной (менее года) аренды, следовательно, право аренды ООО «ВЕСНА» не подлежало государственной регистрации, а потому у залогодателя отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать по договору об ипотеке право аренды на земельные участки под нежилыми зданиями. Доказательства государственной регистрации права собственности или аренды Общества на земельные участки под объектами недвижимого имущества на момент заключения договора об ипотеке в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, вывод суда о ничтожности договора об ипотеке от 27.07.2006 № 721/4500-0000086-з01 сделан без учета правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» и заключающейся в том, что право аренды объекта недвижимости на срок менее года не может быть предметом ипотеки. Неприменение указанных разъяснений и применение не подлежащих применению в рассматриваемом случае пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 69 Закона об ипотеке привело к принятию неправильного решения о признании договора ничтожной сделкой и об отказе Банку в иске.

В связи с признанием договора ипотеки недействительным суд не рассматривал по существу требование Банка об обращении взыскания на заложенное имущество.

Изложенное является основанием для отмены решения и постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 и пунктов 1 и 2 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, рассмотреть вопрос о возможности обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 27.07.2006 № 721/4500-0000086-з01 недвижимое имущество и принять законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1, пунктами 1 и 2 части 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 03.03.2010 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2010 по делу № А38-6761/2009 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Шишкина

Судьи

Г.С. Апряткина

Е.Г. Кислицын