Гражданский кодекс часть 1

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Металл-Холдинг» (далее – общество «Металл-Холдинг», должник, должник-застройщик) ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение № 4 – помещение общественного назначения общей площадью 40,9 квадратного метра, с кадастровым номером 13:23:0902187:633, расположенное на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, Ленинский район, улица Коммунистическая, дом 97.

Требования заявителя основаны на положениях статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и доводах о том, что цена договора долевого участия в строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13, заключенного ФИО2 (участником долевого строительства) и обществом «Металл-Холдинг» (застройщиком), оплачена ФИО2 полностью в сумме 1 672 270 рублей. Стороны заключили дополнительные соглашения от 27.08.2010 и 10.02.2011 к договору долевого участия, согласно которым изменен предполагаемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию (не позднее второго квартала 2011 года) и наименование нежилого помещения (офисное помещение общей проектной площадью 38,89 квадратного метра заменено на помещение общественного назначения общей проектной площадью 39,47 квадратного метра). Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке. ФИО2 получила ключи от спорного помещения; на основании договора строительного подряда от 31.05.2011 № 12-2011/01 в помещениях № 4 и 5 провела ремонт; заключила с обслуживающей организацией (обществом с ограниченной ответственностью СМУК «Строитель») договор по начислению и сбору платежей за предоставляемые коммунальные и иные услуги от 20.02.2013, согласно которому оплата за них возложена на ФИО2, которая производит ею в установленном порядке. На нежилое помещение № 4 изготовлены технический и кадастровый паспорта. Согласно кадастровому паспорту и справке БТИ площадь нежилого помещения № 4 составляет 40,9 квадратного метра.

Все названные факты, по мнению ФИО2, доказывают последующее одобрение конкурсным управляющим должника заключение дополнительного соглашения от 10.02.2011 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13 применительно к статье 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Конкурсный управляющий должника ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия со встречным заявлением о признании дополнительного соглашения от 10.02.2011 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13 недействительной сделкой. Заявление основано на статьях 126 и 129 Закона о банкротстве, статьях 168 и 183 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что у ФИО3 – лица, подписавшего дополнительное соглашение со стороны общества «Металл-Холдинг», – отсутствуют соответствующие полномочия. Конкурсный управляющий отрицает одобрение спорной сделки, ссылается на отсутствие оплаты со стороны ФИО2

Определением суда от 06.09.2013 заявление конкурсного управляющего общества «Металл-Холдинг» о признании сделки недействительной принято к производству по правилам встречного иска в рамках данного обособленного спора в деле о банкротстве должника-застройщика и объединено в одно производство для совместного рассмотрения с заявлением ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение.

Суд первой инстанции определением от 23.12.2013 удовлетворил требования ФИО2 и, руководствуясь статьями 201.1 – 201.8 Закон о банкротстве, признал за ней право собственности на объект недвижимости; отказал в удовлетворении встречного заявления конкурсного управляющего должника о признании недействительным дополнительного соглашения от 10.02.2011 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 27.02.2014 оставил определение от 23.12.2013 без изменения.

Конкурсный управляющий должника обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение от 23.12.2013 и постановление от 27.02.2014 и отказать ФИО2 в удовлетворении заявления о признании за ней права собственности на нежилое помещение.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам; обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность определения Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.12.2013 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по делу № А39-1867/2010 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов кассационной жалобы, суд округа не нашел правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела следует, что Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 29.11.2010 признал общество «Металл-Холдинг» несостоятельным (банкротом), открыл в отношении его имущества конкурсное производство, утвердил конкурсным управляющим ФИО1 Судом вынесено определение от 26.12.2011 о применении при процедуре банкротства должника правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 Закона о банкротстве.

Общество «Металл-Холдинг» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный в договоре срок своими силами и с привлечением других лиц построить жилой дом с помещениями общественного назначения по улице Коммунистической в городе Саранске на земельном участке с кадастровым номером 13:23:0902171:9 и передать участнику долевого строительства офисное помещение, имеющее строительный номер 4 по проекту, общей проектной площадью 38,89 квадратного метра, расположенное на цокольном этаже указанного жилого дома.

Из раздела 3 договора следует, что договорная цена нежилого помещения № 4 составила 1 672 270 рублей. Участник долевого строительства обязан с 01.01.2010 по 31.08.2010 оплачивать ежемесячные взносы в сумме 63 600 рублей. Последний платеж в сумме 63 470 рублей он обязан внести в срок с 01.09.2010 по 30.09.2010. Обязательства по целевому взносу на долевое участие в строительстве считается исполненным или на момент внесения денежных средств в кассу застройщика, или на момент зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика, или на момент составления акта взаимозачета по оказанным услугам.

В соответствии с пунктом 4.1 договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – не позднее третьего квартала 2010 года. В течение двух месяцев после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик передает офисное помещение участнику строительства при условии, что последним полностью выполнены обязательства по оплате, предусмотренные в настоящем договоре (пункт 4.2). Передача офисного помещения застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта (пункт 4.3 договора).

Договор долевого участия от 09.12.2009 № 13 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 15.03.2010.

Застройщик и участник долевого строительства подписали дополнительное соглашение от 27.08.2010 к договору долевого участия в строительстве от 09.12.2009 № 13, из которого следует, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома установлен не позднее второго квартала 2011 года. Дополнительное соглашение от 27.08.2010 зарегистрировано в регистрирующем органе 08.09.2010.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 10.02.2011 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13. В частности, в пункте 2 дополнительного соглашения указано, что объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства, является помещение общественного назначения строительный номер 4 по проекту, общая проектная площадь 39,47 квадратного метра. В пункте 7 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что на момент подписания соглашения обязательство участника долевого строительства по целевому взносу на долевое участие в строительстве считается исполненным полностью. Остальные пункты договора от 09.12.2009 № 13 не изменены. Со стороны застройщика дополнительное соглашение от 10.02.2011 подписано директором ФИО3 и зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Мордовия 28.02.2011.

Суды установили, что ФИО2 внесла в кассу общества «Металл-Холдинг» наличные денежные средства в общей сумме 1 672 270 рублей в качестве оплаты нежилого помещения № 4 по договору участия в долевом строительстве от 09.12.2009 № 13, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: от 10.12.2009 № 17 на сумму 1 100 000 рублей; от 26.04.2010 № 23 на сумму 150 000 рублей; от 28.05.2010 № 42 на сумму 100 000 рублей; от 30.07.2010 № 59 на сумму 100 000 рублей; от 20.09.2010 № 71 на сумму 90 000 рублей; от 30.09.2010 № 78 на сумму 132 270 рублей. Со стороны застройщика денежные средства приняты ФИО3, который выдал ФИО2 справку от 27.04.2011 о том, что стоимость помещения общественного назначения № 4 в сумме 1 672 270 рублей в восьмиэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения по улице Коммунистической в городе Саранске на земельном участке с кадастровым номером 13:23:0902171:9, в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13, оплачена полностью.

В связи с окончанием строительства объекта недвижимости спорному жилому дому по улице Коммунистической в городе Саранске присвоен номер 97. Жилой дом сдан в эксплуатацию 18.09.2012, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2012 № ru 13301000-130, выданным должнику-застройщику администрацией городского округа Саранск.

По окончанию строительства объекта недвижимости и полной оплаты стоимости помещения общественного назначения № 4 ФИО2 и застройщик в лице ФИО3 24.09.2012 подписали передаточный акт к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13. Участник долевого строительства принял помещение, осмотрел и подтверждает, что на момент передачи ключей помещение находится в состоянии, указанном в приложении № 1 к договору от 09.12.2009 № 13; не имеет каких-либо претензий по состоянию помещения, в том числе по качеству строительства.

На спорное нежилое помещение № 4 органами технической инвентаризации составлен технический паспорт по состоянию на 25.04.2013. Согласно техническому плану помещения после ввода объекта в эксплуатацию площадь нежилого помещения № 4 составила 40,9 квадратного метра. В соответствии с кадастровым паспортом от 05.06.2013 нежилое помещение № 4 имеет кадастровый номер 13:23:0902187:633 и расположено на цокольном в здании с кадастровым номером 13:23:60902187:613 по улице Коммунистической, дом 97, общая площадь нежилого помещения 40,9 квадратного метра.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним данные о регистрации прав или ограничений на спорный объект недвижимости отсутствуют.

ФИО2, сославшись на статью 201.8 Закона о банкротстве, обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 настоящего Закона порядка предъявления требований к застройщику.

Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).

Суды установили, что в Арбитражном суде Республики Мордовия 14.04.2011 рассмотрено дело № А39-225/2011 по заявлению прокурора Ленинского района города Саранска к обществу «Металл-Холдинг» о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Суд при рассмотрении названного дела установил, что приказом от 03.12.2010 № 1 с директором общества ФИО3 расторгнут трудовой договор, приказом от 07.12.2010 № 2 ФИО3 принят на работу в общество «Металл-Холдинг» в качестве управляющего.

На основании приказа конкурсного управляющего от 07.12.2010 № 3 ФИО3 наделен правом первой подписи в платежных и иных документах общества, что подтверждено доверенностью от 07.12.2010 № 1, выданной до 01.03.2011. В отзыве от 21.03.2011 по делу № А39-225/2011 конкурсный управляющий должника-застройщика подтвердил выдачу ФИО3 доверенности от 07.12.2010 № 1, которой уполномочил ФИО3 распоряжаться денежными средствами, находящимися на расчетном счете общества «Металл-Холдинг» № 407702810200000003771 в открытом акционерном обществе КБ «Мордовпрмстройбанк» с правом представления ему права первой подписи на всех финансовых платежных (расчетных) и иных документах. ФИО1 указывает, что никаких других доверенностей на представление интересов общества «Металл-Холдинг» не выдавалось. Конкурсный управляющий не ссылался ни на какие другие приказы, лишающие ФИО3 перечисленных полномочий в спорном периоде: с декабря 2010 года по март 2011 года.

Представленный конкурсным управляющим в материалы данного обособленного спора по нежилому помещению № 4 приказ от 08.12.2010 № 4 об аннулировании приказов от 07.12.2010 № 2 и 3, свидетельствующих, по мнению ФИО1, об отсутствии каких-либо полномочий у ФИО3, обоснованно не принят судами первой и апелляционной инстанций во внимание, поскольку он противоречит материалам дела о банкротстве застройщика. Подписи ФИО3 на приказе от 08.12.2010 № 4 об ознакомлении с данным приказом не имеется.

В промежуточном отчете конкурсного управляющего должника от 22.05.2012 конкурсный управляющий в разделе 12 отчета «Сведения о работниках должника» указывал, что ФИО3 (управляющий) продолжает осуществлять деятельность в ходе конкурсного производства. О наличии приказа от 08.12.2010 № 4 об аннулировании упомянутых приказов от 07.12.2010 № 2 и 3 в отчете конкурсного управляющего не упоминалось. В этом же отчете от 22.05.2012 в разделе 6 «Сведения о ходе реализации имущества должника» конкурсный управляющий указал перечень участников долевого строительства по жилым помещениям (34 жилые квартиры) и по нежилым помещениям (12 нежилых помещений), в числе которых по нежилым офисным помещениям № 4 и 5 значится участник долевого строительства ФИО2 По нежилому помещению № 4 в отчете указан договор долевого участия в строительстве от 09.12.2009 № 13, стоимость долевого строительства – 1 672 270 рублей.

В промежуточном отчете конкурсного управляющего должника от 22.05.2013 в разделе 12 конкурсный управляющий указал, что ФИО3 уволен в связи с истечением срока трудового договора.

Из материалов дела следует, что бухгалтерскую отчетность и отчетность застройщика по установленным законодательством формам об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства в конкурсном производстве должника-застройщика, за четвертый квартал 2010 года – третий квартал 2011 года включительно представлял и подписывал от имени должника ФИО3

При таких обстоятельствах довод конкурсного управляющего должника-застройщика о подписании дополнительного соглашения от 10.02.2011 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13 от имени застройщика неуполномоченным лицом (ФИО3) правомерно отклонен судами ввиду отсутствия доказательств.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив финансовую возможность ФИО2 участвовать в долевом строительстве спорного жилого дома и факт внесения в кассу общества «Металл-Холдинг» наличных денежных средств в сумме 1 672 270 рублей, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в третьем абзаце пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», суды пришли к выводу о доказанности факта оплаты нежилого помещения № 4 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 09.12.2009 № 13.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 4 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует: если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Данная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу № 15961/11.

Таким образом, согласно пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве отсутствие зарегистрированного права собственности ФИО2 на подлежащие передаче заявителю помещение не является препятствием для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

Строительство объекта недвижимости (многоквартирного дома по адресу: <...>), в состав которого входит спорное нежилое помещение № 4, завершено, администрацией городского округа Саранск застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поэтому суды двух инстанций обоснованно удовлетворили требования ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение № 4 в данном доме.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного заявления конкурсного управляющего общества «Металл-Холдинг» о признании сделки должника недействительной не противоречат представленным в материалах дела доказательствам.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Обжалованные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом округа не установлено.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.12.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по делу № А39-1867/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Металл-Холдинг» ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Елисеева

Судьи

Н.А. Каширская

Т.В. Синякина