Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобуакционерного общества «Мордовская ипотечная корпорация» (ОГРН <***> ИНН <***>/132601001) на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.08.2018 по делу № А39-2823/2018, принятое судьей Волковой Е.В. по заявлению акционерного общества «Мордовская ипотечная корпорация» о признании незаконным и отмене представления заместителя Прокурора Октябрьского района города Саранска от 21.02.2018 № 7-1-2018/345.

В судебном заседании приняли участие представители акционерного общества «Мордовская ипотечная корпорация» – ФИО1 по доверенности от 17.07.2018 № 30 (т. 2 л.д. 7), Прокуратуры Республики Мордовия – ФИО2 по доверенности от 04.10.2018 № 1-7-2018.

Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Прокуратурой Октябрьского района города Саранска Республики Мордовия (далее – Прокуратура района) проведена проверка соблюдения акционерным обществом «Мордовская ипотечная корпорация» (далее - АО «МИК», Общество, заявитель, застройщик) градостроительного законодательства и законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

В ходе проверки установлено, что администрацией городского округа Саранск 28.06.2017 АО «МИК» выдано разрешение №га 13301000-267-2017 на строительство объекта капитального строительства «Комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между ул.Волгоградская и автомобильной дорогой на с.Кочкурово в районе р.Тавла, <...>. Площадка 3, 16-ти этажный жилой дом № 3-2 со встроенными помещениями общественного назначения (Этап 2)».

Прокуратурой района установлено, что в договор участия в долевом строительстве жилого дома от 09.08.2017 №129/17-ДУ-3, заключенный с ФИО3 и ФИО4, Обществом включены условия, ущемляющие права участников долевого строительства по сравнению с требованиями, установленными Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Так, согласно пункту 2.5 указанного договора если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строительства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью.

Кроме того, согласно пункту 3.1 договора участник долевого строительства вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве при несогласии с повышением цены договора. В таком случае внесенные участником долевого строительства денежные средства в течение 3 банковских дней после подписания соглашения о расторжении договора застройщик возвращает участнику долевого строительства без уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами.

По результатам проверки заместителем прокурора Октябрьского района г.Саранска заявителю внесено представление об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве от 21.02.2018 № 7-12018/345.

АО «МИК», не согласившись с указанным представлением, обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о признании его недействительным.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.08.2018 в удовлетворении заявленного требования отказано.

При этом руководствуясь статьями 71, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ), положениями Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», Закона № 214-ФЗ, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии совокупности двух условий, необходимых для признания обжалуемого представления недействительным.

Общество обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой сослалось на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем просило решение суда первой инстанции отменить.

По мнению Общества, договор от 09.08.2017 №129/17-ДУ-3 не ухудшает положение участников долевого строительства и не может ограничить объем защиты, установленный федеральным законодательством, поскольку позволяет точно определить цену договора даже при выявлении разницы общей площади приобретаемого объекта долевого строительства более пяти процентов от указанной в договоре, и в случае отсутствия желания оплатить стоимость доли, расторгнуть договор.

Заявитель утверждает, что включение в договор дополнительной ответственности в виде выплаты процентов при его расторжении по соглашению сторон и при отсутствии виновных действий застройщика является нарушением прав и законных интересов АО «МИК» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и может привести к значительным финансовым потерям застройщика, и как следствие, к его банкротству.

Подробно доводы Общества приведены в апелляционной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Прокуратура Республики Мордовия (далее – Прокуратура РМ) в отзыве на апелляционную жалобу и её представитель в судебном заседании указали на отсутствие оснований для её удовлетворения.

Прокуратура района в отзыве также указала на несостоятельность доводов заявителя апелляционной жалобы и просила отказать в её удовлетворении.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзывах, заслушав в судебном заседании представителей Прокуратуры РМ и АО «МИК», Первый арбитражный апелляционный суд не установил правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

Из смысла приведенной нормы следует, что для признания решений (действий) недействительными (незаконными) необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие решений (действий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В силу части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», пункту 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее –Закон о защите прав потребителей) отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ними иными правовыми актами.

Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.

Проверкой установлено, что пункт 2.5 договора об участии в долевом строительстве не соответствует требованиям статьи 5 Закона № 214-ФЗ, поскольку предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства в договоре не указано.

При этом в соответствии с частью 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует договору, при этом в силу статьи 310 ГК РФ изменение условий договора в одностороннем порядке не допускается, следовательно, требовать изменения существенных условий договора, к которым относится цена, застройщик вправе только с согласия участника долевого строительства.

При этом пунктом 2 части 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ установлено, что по требованию участника долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Таким образом, в договоре должна быть предусмотрена возможность изменения цены, а также случаи и условия ее изменения. Между тем, пункт 2.5 указанного выше договора не предусматривает условий изменения цены, в соответствии с которыми на момент заключения договора участник долевого строительства имеет возможность точно определить цену приобретаемого объекта долевого строительства.

При указании в пункте 2.5 договора обязанности участника внести дополнительную плату при расхождении между проектной и фактической площадью объекта в сторону увеличения последней, верхний предел изменения площади объекта не установлен, что противоречит части 2 статьи 5 Закона №214-ФЗ.

Доводу Общества о том, что норма пункта 2 части 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ является диспозитивной, и поэтому включение в договор рассматриваемого условия не ущемляет права участников долевого строительства, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

При этом суд обоснованно указал, что диспозитивность подлежит применению в сторону улучшения положения потребителей, а не в сторону ограничения объема защиты его прав, установленного федеральным законодательством.

В соответствии с пунктом 3.1 спорного договора участник долевого строительства вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве при несогласии с повышением цены договора. В таком случае, внесенные участником долевого строительства денежные средства в течение 3 банковских дней после подписания соглашения о расторжении договора застройщик возвращает участнику долевого строительства без уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами.

Право участника долевого строительства отказаться во внесудебном порядке от исполнения договора предусмотрено пунктами 1 - 4 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 5 части 1 той же статьи участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора также в иных, не предусмотренных данной частью случаях, установленных федеральным законом или договором.

Данным пунктом Закона предусмотрено, что участник долевого строительства вправе пользоваться иными установленными законодательством или договором правами для отказа в одностороннем порядке от исполнения договора.

Частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ установлено, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка доводу Общества о том, что повышение цены договора для участников долевого строительства не является основанием для одностороннего расторжения договора.

Из буквального толкования данного условия договора следует, что при согласии с повышением цены договора участник долевого строительства обязан подписать соглашение, а при несогласии - вправе расторгнуть договор.

Таким образом, пункт 3.1 договора в части невключения в него обязанности застройщика уплатить участнику долевого строительства проценты на сумму возвращаемых при расторжении договора денежных средств за пользование ими в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, ущемляет права участников долевого участия в строительстве по сравнению с правилами, установленными пунктом 5 части 1, части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Предпринимательская деятельность как направленная на систематическое извлечение прибыли осуществляется субъектом самостоятельно и на свой риск (часть 1 статьи 2 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 1 ГК РФ ограничение гражданских прав на основании федерального закона допустимо в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право на осуществление предпринимательской деятельности не должно нарушать права и интересы потребителей, участников долевого строительства.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, правильно установив юридически значимые обстоятельства дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое представление вынесено уполномоченным органом, соответствует действующему законодательству, является исполнимым и не нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы заявителя получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции и не опровергают законность и обоснованность принятого им судебного акта.

Совокупность двух условий, необходимых для признания обжалуемого заявителем представления недействительным, в данном случае, отсутствует.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных ООО «МИК» требований.

Арбитражный суд Республики Мордовия полно и всесторонне выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

Апелляционная жалоба ООО «МИК» удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 01.08.2018 по делу № А39-2823/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Мордовская ипотечная корпорация» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.Б. Белышкова

Судьи

А.М. Гущина

Т.В. Москвичева