Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «ЭКЗИТО» (далее – ООО «ЭКЗИТО», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации городского округа Саранск (далее – Администрация) о взыскании 2 238 989 рублей 42 копеек неосновательного обогащения, 59 516 рублей 26 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 100 000 рублей убытков в виде расходов на обследование технического состояния и проектирование разделов здания и о понуждении ответчика к устранению препятствий в эксплуатации арендованного здания в виде производства капитального ремонта и реконструкции в соответствии с дефектным актом и дополнительной сметой к локальной смете от июня 2014 года № 13/1.

Исковые требования основаны на статьях 15, 395, 611, 612, 616, 1102, 1103, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью использования арендованных помещений без проведения капитального ремонта и реконструкции здания, в связи с чем внесенные по договору аренды от 05.02.2014
№ 167/14-Ар платежи являются неосновательным обогащением арендодателя и подлежат возврату арендатору наряду с убытками.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 27.01.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 01.06.2015, отказал в удовлетворении иска. Суды исходили из того, что на момент заключения договора аренды от 05.02.2014 № 167/14-Ар Общество знало о его техническом состоянии объекта найма, что свидетельствует о невозможности реализации арендатором прав, предусмотренных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации; расходы на проведение технического обследования и проектирование разделов здания не могут быть квалифицированы в качестве убытков истца.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО «ЭКЗИТО» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление ООО «ЭКЗИТО» в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды не приняли во внимание экспертные заключения и отчет о техническом состоянии объекта найма, в соответствии с которыми арендованное здание не может быть использовано без проведения капитального ремонта в целях, указанных в договоре аренды от 05.02.2014 № 167/14-Ар, не применили подлежащие применению статьи 15, 16 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и необоснованно отказали в возврате уплаченных ответчиком сумм по оплате несостоявшегося пользования объектом найма и взыскании убытков в виде стоимости расходов на обследование технического состояния здания.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе; представитель ответчика указал на ошибочность аргументов заявителя и просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав полномочных представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, по результатам аукциона по продаже права заключения договора аренды муниципального имущества (протокол от 22.01.2014) Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 05.02.2014 № 167/14-Ар аренды здания поликлиники № 5, расположенного по адресу: <...> Октября, дом № 1, сроком на пять лет, для организации торговли и (или) оказания бытовых услуг и (или) размещения административного помещения. В этот же день объект найма передан арендатору по акту. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.02.2014.

Годовая арендная плата, определенная в размере 3 419 547 рублей 46 копеек, подлежит внесению арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца в соответствии с приложением № 1 к договору с учетом внесенного задатка (пункты 3.1 и 3.2 договора).

Согласно платежным поручениям от 14.01.2014 № 59, от 17.02.2014 № 321,
от 13.03.2014 № 578, от 11.04.2014 № 847, от 20.05.2014 № 1218, от 16.06.2014 № 1494,
от 10.07.2014 № 1831, от 08.08.2014 № 2145 и от 11.09.2014 № 2551 арендатор исполнил обязательства по названному договору с 17.02.2014 по 11.09.2014 в общей сумме
2 238 989 рублей 42 копеек с учетом задатка.

Указав на отсутствие возможности использования здания по целевому назначению из-за его неудовлетворительного состояния, подтвержденного экспертным заключением
от 14.02.2014 № 14-22Ю и дополнительным заключением от 19.01.2015 № 14-22-1Ю, и на уклонение арендодателя от устранения недостатков объекта найма, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответственность арендодателя наступает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исключение из этого правила прописано в пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое направлено на побуждение арендатора проводить надлежащую приемку имущества.

Оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что при передаче имущества в аренду стороны согласовали все существенные условия сделки, договор подписан контрагентами без разногласий и дополнений, по акту приема-передачи от 05.02.2014 объект найма передан арендатору в надлежащем состоянии и пригоден для использования в целях его предоставления, каких-либо претензий со стороны арендатора относительно передаваемого здания не имелось.

Суды правомерно приняли во внимание, что Общество на стадии подачи заявки на участие в аукционе воспользовалось правом ознакомления с техническими характеристиками выставленного на торги имущества путем заключения с обществом с ограниченной ответственностью «Региональный проектно-экспертный центр» договора от 23.01.2014 № 2/002 на техническое обследование объекта. Утверждение ответчика о невозможности визуального обнаружения указанных изъянов неубедительно, поскольку такие недостатки не носят скрытый характер и при должной осмотрительности не могли остаться незамеченными.

Изложенные обстоятельства исключают ответственность арендодателя за недостатки сданного в наем помещения в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации) и возможность их устранения способами, указанными в пункте 1 названной нормы права.

Принятие имущества во владение и пользование свидетельствует о том, что это имущество соответствует согласованным сторонами условиям сделки и что арендатор принял на себя обязательства по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи. Следовательно, уплаченные Обществом суммы по договору
от 05.02.2014 № 167/14-Ар не являются неосновательным обогащением арендодателя, ибо направлены на исполнение встречного обязательства арендатора.

Вопреки возражениям Общества, 100 000 рублей затрат по договорам от 23.01.2014 № 2/002 и 2/003 на выполнение работ по обследованию объекта и проектированию разделов здания, инициированные истцом по его желанию и за его счет до возникновения между сторонами арендных правоотношений, не могут быть отнесены на Администрацию в качестве убытков арендодателя (статьи 15 и 16 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку в силу присущей им правовой природы к таковым не относятся.

С учетом установленных обстоятельств окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 27.01.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 по делу № А39-5043/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭКЗИТО» – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова

Д.В. Чернышов