Гражданский кодекс часть 1

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Цитадель» (далее - ответчик, ООО «Цитадель») о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 176 116,09 руб. за период с 06.06.2017 по 14.05.2019 и процентов за пользованием чужими денежными средствами в размере 819 319,65 руб. за период с 06.06.2017 по 26.12.2019.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2021 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2021 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО «Цитадель» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что сдача собственником в аренду помещения в здании, расположенном на земельном участке, не является нарушением земельного законодательства и целевого использования земельного участка; столовая находилась в помещении здания до заключения договора аренды, о чем арендодателю было известно, помещение столовой является обслуживающим расположенные на земельном участке производственные здания и предназначена для организации питания сотрудников, вход для посторонних лиц на территорию земельного участка закрыт, что следует из представленных в материалы дела документов; истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку договором аренды за нарушение условий целевого использования земельного участка предусмотрена неустойка (штраф), тогда как истцом заявлен кондикционный иск; иск предъявлен спустя три года после выявления факта нецелевого использования земельного участка, в результате чего размер неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами увеличился; при расчете неосновательного обогащения истцом не учтена площадь помещения столовой и площадь части земельного участка, необходимой для эксплуатации помещения; магазин по продаже мототехники и мотозапчастей в актах Госинспекции по недвижимости после 2017 года не указан; ссылка судов на утратившие силу Постановление Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве», Положение о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 № 184-ПП несостоятельна; ответчик неоднократно обращался в Департамент с заявлениями по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка, в чем Департаментом было необоснованно отказано.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2009 №М-05-034546, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005003:1000, расположенный по адресу: г. Москва, 2-й Котляковский переулок, вл. 1, стр.32, стр.34, стр.35, стр.39, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации зданий под производственно-складские цели, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (пункт 1.1 договора).

В рапорте Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 06.06.2017 № 6054319 и представленной к рапорту фотосъемкой, в качестве фактического пользования арендованным земельным участком, содержатся сведения о том, что на момент обследования, арендуемый земельный участок используется ООО «Цитадель» под размещение столовой и магазин по продаже мототехники и мотозапчастей.

На основании протокола об административном правонарушении в сфере землепользования от 22.06.2017 № 9054319 ответчик привлечен к административной ответственности за допущенное нарушение.

В ходе проведенного 27.03.2018 обследования Госинспекцией по недвижимости установлено, что ООО «Цитадель» в нарушение договора использует земельный участок для размещения столовой.

Исковые требования мотивированы тем, что использование в период с 06.06.2017 по 14.05.2019 земельного участка не по целевому назначению (эксплуатация объектов общественного питания) привело к недоплате арендной платы по договору, учитывая, что арендная плата за земельный участок определена в договоре именно исходя из целевого назначения (эксплуатации зданий под производственно-складские цели); изменения в договор аренды и в сведения ЕГРН в части разрешенного использования земельного участка не вносились; ответчик, пользуясь земельным участком в противоречии с разрешенным видом его использования и не внося плату за такое пользование, неосновательно обогатился. Направленная в адрес ответчика претензия с требованием оплатить сумму неосновательного обогащения в виде недоплаченной арендной платы оставлена без ответа и удовлетворения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 395, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что факт нецелевого использования земельного участка в заявленный в иске период подтвержден материалами дела и ответчиком документально не опроверг, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбережения денежных средств в виде разницы между предполагаемой арендной платой с учетом фактического использования земельного участка и начисленной арендной платой по договору, расчет которого, а также процентов за пользование чужими денежными средствами проверен судом и признан верным.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов обеих инстанций ввиду следующего.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Аналогичные положения закреплены в пункте 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Имеющие значение для дела обстоятельства устанавливаются судом в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.

Судами не проверены доводы ответчика о том, что в рассматриваемом случае ответчик по договору аренды предоставил третьему лицу для размещения столовой лишь помещение, находящееся в одном из четырех расположенных на земельном участке нежилом здании по адресу: г. Москва, 2-й Котляковский переулок, вл. 1, стр.35, а сами расположенные на земельном участке здания эксплуатируются по назначению под производственно-складские цели, при этом столовая была оборудована в задании изначальным собственником, до заключения спорного договора аренды и была предназначена для питания работников организации; в настоящее время столовая также используется для питания сотрудников расположенных на земельном участке производственно-складских зданий, то есть помещение столовой является обслуживающим расположенные на земельном участке производственные здания, в подтверждение чего ответчиком представлено заключение кадастрового инженера от 20.03.2020, оценка которому судами не дана.

Судами не установлено, к какой территориальной зоне (статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации) в соответствии с Правилами землепользования и застройки, градостроительным регламентом отнесен спорный земельный участок, предусмотрена ли в ней возможность размещения объектов общественного питания.

То обстоятельство, что земельный участок используется с целью эксплуатации здания, в том числе объекта общественного питания, само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Функциональное назначение здания относится к вопросу использования именно данного объекта недвижимости, а не земельного участка. Установленный вид разрешенного использования «для размещения и эксплуатации производственных зданий и сооружений» не ограничивает право собственника здания использовать это здание либо его часть в определенных им целях.

Судами не проверены утверждения ответчика о том, что сама по себе эксплуатация здания не только в производственных целях, но и для размещения в помещении здания объекта общественного питания (столовой), находившегося в здании до заключения договора аренды земельного участка и носящего обслуживающий здание характер, не может подтверждать использование обществом земельного участка не по целевому назначению.

Согласно пункту 7.3 договора аренды в случае предоставления участка в возмездное пользование (субаренду) без уведомления арендодателя, либо использование земельного участка не по целевому назначению арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

В силу пункта 7.4 договора аренды, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в пункте 4 раздела «Особые условия договора», и касающихся вопросов использования земельного участка арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

Таким образом, договором предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки (штрафа) за вменяемые арендатору нарушения условий договора.

Иск заявлен о взыскании неосновательного обогащения в связи с нецелевым использованием арендованного земельного участка (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом, как следует из материалов дела, указанный в иске факт нецелевого использования земельного участка первоначально выявлен истцом еще в 2016 году, однако настоящий иск предъявлен в суд лишь 14.01.2020, при этом в деле отсутствуют доказательства того, что истец воспользовался предоставленным ему договором правом предъявить к ответчику требование об уплате штрафной неустойки за нарушение обязательства.

Оценка действиям истца на наличие либо отсутствие в них признаков злоупотребления правом с учетом разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судами не дана.

Из представленного истцом в материалы дела расчета следует, что размер неосновательного обогащения определен истцом с учетом площади всего земельного участка, на котором расположены четыре принадлежащих ответчику объекта недвижимости (6253 кв.м), при этом часть площади земельного участка, занимаемого помещением столовой, и площадь самого помещения, по утверждению ответчик, составляют 150 и 136,1 кв. м, соответственно.

Судами также не проверены доводы ответчика о том, что магазин по продаже мототехники и мотозапчастей был указан только в одном акте Госинспекции по недвижимости от 06.06.2017, в составленных позже актах 2017-2019 года указана только столовая.

Расчет неосновательного обогащения с учетом указанных доводов ответчика судами не проверен.

Ссылка судов на Приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», срок действия которого окончен 30.10.2017, также не может быть признан обоснованной.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы процессуального и материального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку всем доводам сторон и представленным в дело доказательствам, определить подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы материального права, установить имел ли место факт нецелевого использования спорного земельного участка, в том числе с учетом толкования норм действующего законодательства, данным Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П, и какие правовые последствия следуют за таким фактом в соответствии с договорными условиями и законодательным регулированием, дать оценку действиям истца на предмет наличия в них признаков злоупотребления правом с учетом положений норм статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по результатам оценки доказательств и установленных фактических обстоятельств установить в соответствии с подлежащими применению нормами материального права наличие либо отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований полностью или в части.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2021 года по делу № А40-10414/20 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: О.А. Шишова

М.Д. Ядренцева