Гражданский кодекс часть 1

ООО «Архитектурное бюро М-АРХ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Пречистенский, д. 20, с кадастровым номером 77:01:0001049:3599 (подвал, пом. II, ком. 1 -6, 8 - 10), изложив первый абзац п. 3.1 договора следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 9 092 851руб. 00коп. (девять миллионов девяносто две тысячи восемьсот пятьдесят один рубль ноль копеек), выполненного ООО «Экспертное агентство «ЭксАН»», п. 3.4 договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем до ___ числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 454 642 рубля 55 копеек (четырехсот пятидесяти четырех тысяч шестисот сорок двух рублей пятидесяти копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта», обязании ответчика направить подписанный со своей стороны экземпляр договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 143,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Пречистенский, д. 20, с кадастровым номером 77:01:0001049:3599 (подвал, пом. II, комн. 1 - 6, 8 - 10) в редакции согласно решения Арбитражного суда города Москвы, на основании ст.ст. 445, 446 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2018 исковые требования удовлетворены, цена выкупаемого объекта составила 9 092 851 руб. 00 коп., которая была определена на основании заключения судебной экспертизы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2018 отменено, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Архитектурное бюро М-АРХ» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просило постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2018.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что на момент обращения общества с заявлением о выкупе помещения, объект не являлся объектом культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия. Также ссылается на процессуальные нарушения, которые привели к принятию неверного судебного акта.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «Архитектурное бюро М-АРХ» поддержал доводы жалобы, представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Архитектурное бюро М-Арх» (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 10.11.2004 № 1-907/04, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 143,10 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Пречистенский пер., д. 20.

Общество, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратилось в Департамент имущества города Москвы с соответствующим заявлением.

Письмом от 15.12.2015 № 33-5-67800/15-(3)-0 ответчик уведомил истца о приостановлении срока оказания услуги на 30 рабочих дней для подготовки документов технического учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Пречистенский пер., д. 20.

В письме от 19.04.2017 № 33-5-67800/15-(0)-4 ответчик сообщил истцу о том, что объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, Пречистенский пер., д. 20, является объектом культурного наследия, в связи с чем предоставление государственной услуги приостановлено до получения проекта охранного обязательства собственника, при этом ответчик уведомил истца о том, о результатах рассмотрения запроса от 08.10.2015 № 33-5-68700/15-(0)-0 будет сообщено дополнительно.

В соответствии с представленным истцом отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 143,1 кв.м от 19.06.2017г. № 17/05, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 08.10.2015г. составляла 6 527 000руб. 00коп.

Ответчиком направлено в адрес истца письмо от 12.07.2017 № 33-5-67800/15- (0)-6 с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), в соответствии с п. 3.1 которого цена объекта составила 16 063 000руб. 00коп.

Истцом в адрес ответчика был направлен подписанный договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в части стоимости выкупаемого объекта и размера ответственности за нарушение покупателем обязательств по договору.

Письмом от 21.09.2017 № 33-5-67800/15-(0)-8 ответчик отклонил протокол разногласий истца.

В связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта общество обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами спора возникли разногласия в отношении цены подлежащего выкупу на основании Федерального закона № 159-ФЗ объекта, в связи с чем урегулировал их на основании статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом результатов судебной экспертизы, признанной судом надлежащим доказательством.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из того, что здание, расположенное по адресу: г. Москва, Пречистенский пер., д. 20, является выявленным объектом культурного наследия.

При этом, в статьях 20, 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к Федеральному закону № 159-ФЗ и подлежали применению при разрешении настоящего спора.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 315-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона № 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор куплипродажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона № 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Довод заявителя жалобы о том, что на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения, здание не было включено в реестр объектов культурного наследия не может быть принят судом.

Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 16.1Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, в отношении которого в региональный орган охраны объектов культурного наследия поступило заявление о его включении в реестр, является выявленным объектом культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Выявленный объект культурного наследия подлежит государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом до принятия решения о включении его в реестр либо об отказе во включении его в реестр.

Из содержания проекта договора не усматривается обязательства сторон по соблюдению положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, а также статей 20, 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

При этом ссылки на процессуальные нарушения не могут быть приняты во внимание судом округа, поскольку не могли привести к принятию неверного судебного акта.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами суда и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судом правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019 по делу № А40-107059/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судья Л.В. Федулова

Судьи: З.А. Аталикова

С.В. Краснова