Гражданский кодекс часть 1

судей:	Лепихина Д.Е., Марковой Т.Т.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Омаровым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2019 по делу № А40-109437/19

принятое судьей Поздняковым В.Д.

по заявлению ТСЖ "БУРДЕНКО 3"

к Управлению Росреестра по Москве

об оспаривании уведомления № 77/009/241/2018-5945 от 19.02.2019

в присутствии:

от заявителя:	Сагунев А.С. по дов. от 24.04.2019;
от заинтересованного лица:	Дулуеь Е.А. по дов. от 13.03.2019;

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2019 по делу № А40-109437/19 признано незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в отношении земельного участка c кадастровым номером 77:01:0005003:105, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, вл.11, оформленное уведомлением от 19.02.2019 N 77/009/241/2018-5945.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем погашения регистрационной записи N 77-77-23/057/2010-267 (залог в силу закона) в отношении земельного участка c кадастровым номером 77:01:0005003:105, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, вл.11.

С таким решением суда первой инстанции не согласилось управление и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель управления поддержал доводы жалобы, представитель товарищества поддержал оспариваемое решение суда первой инстанции.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, выслушав представителей управления и товарищества, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,Застройщиком ООО "Новый дом-94" осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0005003:105, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, вл. 11 (земельный участок был выделен для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 3).

Земельный участок был предоставлен Застройщику по договору аренды N М-01-513090 от 17.02.2006 г., заключенном между застройщиком и ДЗР г. Москвы, который был зарегистрирован 30.03.2006 г., регистрационная запись N 77/77/14/003/2006-722.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон о долевом строительстве), у участников долевого строительства (залогодержателей) в залоге находились права аренды на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, поскольку ООО "Новый дом-94" не являлось его собственником.

Многоквартирный жилой дом, являющийся объектом строительства, был введен в эксплуатацию в октябре 2012 года (Разрешение МГСН на ввод объекта в эксплуатацию N RU77210000-004337). Все помещения переданы участникам строительства, которые после регистрации прав собственности создали ТСЖ "Бурденко 3" в целях управления имуществом многоквартирного дома.

При этом сам застройщик после завершения строительства был ликвидирован 27 августа 2015 года (подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ).

20 апреля 2018 года было проведено годовое общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором в частности было принято решение о формировании и оформлении земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Бурденко, д. 3. ТСЖ "Бурденко 3" было поручено обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи N 77-77-23/057/2010-267 от 19.04.2010 о залоге земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:105.

13.11.2018 ТСЖ "Бурденко 3" в интересах собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г. Москва, ул. Бурденко, д. 3 было подано заявление (N 77/009/241/2018-5945 о погашении регистрационной записи N 77-77-23/057/2010-267 от 19.04.2010 г. о залоге земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:105, выделенного ранее для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, Бурденко, д. 3.) В этой связи 13.11.2018 в Управление поступило заявление ТСЖ "Бурденко" о прекращении ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005003:105.

Уведомлением от 16.11.2018 (исх. N 77/009/241/2018-5945) Управление сообщило о наличии препятствий для регистрации, предусмотренных п. 2 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости.

Поскольку представленные 13.12.2018 дополнительные документы вх. N 77/011/022/2018-3585, по мнению регистрирующего органа, не устранили замечаний, направленных в уведомлении о приостановлении, 19.02.2019 Управлением было отказано в государственной регистрации на основании ст. 27 Закона о недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием заявителю к обращению с заявлением в суд.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона обязательным этапом государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В полном соответствии с вышеуказанными положениями законодательства, регистрационная запись о наличии договора аренды была погашена регистрирующим органом. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005003:105 не обременен правами аренды, что прямо следует из выписки ЕГРН.

Однако запись о залоге в силу закона (о залоге права аренды земельного участка) установленного в пользу участников строительства продолжает находиться в ЕГРН, чем нарушает права участников строительства, поскольку представляет из себя обременение принадлежащего им на праве собственности земельного участка.

Согласно статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников недвижимого имущества в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В состав общего имущества, в том числе, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ входит земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, и находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в силу закона.

Заявитель действует в интересах собственников многоквартирного дома, при этом в силу статьи 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Подавая заявление о снятии обременения (погашении записи об ипотеке), товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, так как оно уполномочено действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники помещений в доме предоставили товариществу права на представление их интересов. Права Заявителя действовать в интересах собственников помещений многоквартирного дома предусмотрены ЖК РФ и Уставом ТСЖ, а также оформлены протоколом собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Наличие регистрационной записи N 77-77-23/057/2009-267 от 19.04.2010 о залоге земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:105, нарушает законные интересы Заявителя, поскольку препятствует осуществлению права на формирование земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома - земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005003:105, на котором был построен многоквартирный дом по адресу г. Москва, ул. Бурденко д. 3, имеет площадь 2 180 кв. м, что существенно меньше земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации данного дома, что предусмотрено в соответствии с утвержденным Проектом межевания квартала N 547 (для дома по ул. Бурденко, д. 3 определен участок площадью 3 270 кв. м). Однако для формирования участка, соответствующего данному Проекту межевания, необходимо снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005003:105, что невозможно, пока не погашена регистрационная запись о его залоге.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Законом о долевом строительстве N 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 12.1 и части 1 статьи 13 Закона 214-ФЗ залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.

Кроме того договор аренды также прекратился в силу того обстоятельства, что застройщик после исполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства был ликвидирован.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1 статьи 407 ГК РФ).

В силу статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (часть 1 статьи 61 ГК РФ).

Налоговый орган 27.08.2015 внес в Единый государственный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запись о ликвидации ООО "Новый дом-94".

Ликвидация юридического лица в силу выше приведенных норм не влечет правопреемства, поэтому необходимо прийти к выводу, что в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка прекратил свое действие, поэтому право аренды обозначенного земельного участка прекратилось в силу закона, как и залог (пункт 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка Административного органа на часть 1.1. Закона об ипотеке в рассматриваемом случае не может быть признана состоятельной.

Частью 1.1. статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.

Кроме того, Закон о долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик уже исполнил свои обязательства по договорам долевого участия, однако уже не может представить документы на государственную регистрацию, поскольку был ликвидирован и исключен из ЕГРЮЛ.

В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения, в том числе п. 1 ст. 25 закона об ипотеке.

Таким образом, оценивая имеющиеся по настоящему делу обстоятельства, в частности о том, что аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, необходимо прийти к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

В связи с чем законных оснований для сохранения записи о наличии залога в отношении несуществующего права аренды в отношении земельного участка у Административного органа не имелось.

В распоряжении Административного органа имелась информация о том, что за участниками долевого строительства зарегистрировано право собственности на все квартиры в многоквартирном доме, соответственно Административный орган был осведомлен как о наличии оснований для прекращения залога в силу ГК РФ, так и об исполнении застройщиком своих обязательств перед участниками строительства.

При этом Административному органу была представлена информация о том, что сам застройщик ликвидирован и исключен из ЕГРЮЛ, в связи с чем он объективно не может обратиться с заявлением.

В связи с изложенными обстоятельствами у Административного органа отсутствовали правовые основания для принятия решения об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды обозначенного земельного участка.

Доводы Управления Росреестра о том, что решение суда является неисполнимым, поскольку обременение, в отношении которого было заявлено требование, в настоящий момент прекращено отклоняются судом апелляционной инстанции.

Согласно пункту 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", в котором применительно к оспариванию ненормативного правового акта указано, что отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя.

Таким образом, исходя из смысла приведенных разъяснений, а также положений части 5 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ следует, что оценка законности и обоснованности оспариваемого ненормативного правового акта, действий (бездействия) государственного органа производится судом на момент его вынесения (совершения).

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что решение суда первой инстанции исполнено на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, не свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований в признании действий незаконными, поскольку до 30 июля 2019 года запись не была погашена, в связи с чем, права и законные интересы Заявителя были нарушены.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2019 по делу № А40-109437/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.С. Сумина

Судьи: Д.Е. Лепихин

Т.Т. Маркова

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.