Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент городского имущества г. Москвы, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КЭЙН» (далее – ООО «КЭЙН», ответчик) о взыскании штрафных санкций по договору аренды от 05.06.2003 № М-05-020312 в размере 826 539 руб. 51 коп.

Исковое требование основано на ст. ст. 309, 330, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком «особых условий» договора аренды от 05.06.2003 № М-05-020312, наличием оснований для применения предусмотренных договором (п. 4.7) штрафных санкций.

РешениемАрбитражного суда города Москвы от 04.04.2014 по делу № А40-11038/13-7-106 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 решение суда оставлено без изменения.

При этом, суды исходили из того, что поскольку обязанность нового арендатора, ответчика, о сроках окончания строительства объекта на арендуемом земельном участке истцом не устанавливалась, то оснований для применения к ответчику мер договорной ответственности не имеется.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобеДепартамента городского имущества города Москвы, в которой просит об отмене решения и постановления, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела нарушение судами норм материального права.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что выводы судов об отсутствии вины ответчика в несвоевременном строительстве объекта на арендуемом земельном участке, а также отсутствии его обязанности соблюдать какой-либо срок строительства противоречит обстоятельствам дела, так как дополнительное соглашение от 26.05.2011 к договору аренды предусматривает переход всех прав и обязанностей к новому арендатору.

Судами также не учтено, что государственной земельной комиссией принято решение о продлении срока строительства до 30.03.2014 только при условии применения к арендатору штрафных санкций (протокол от 11.10.2012 №37).

ООО «КЭЙН» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами кассационной жалобы.

В судебное заседание кассационной инстанцииДепартамент городского имущества г. Москвыне явился, о его месте и времени извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

При рассмотрении кассационной жалобы представитель ООО «КЭЙН» возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав явившегося представителя, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 05.06.2003 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодателем) и ООО «Энергоремстрой 1» (арендатором) заключен договор № М-05-020312 аренды земельного участка (далее – договор аренды) общей площадью 6000 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белова, вл.7, сроком на 49 лет с целью строительства и эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК).

Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

В п. 7.4 договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в 4 разделе «Особые условия договора» и касающихся вопросов использования участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

Дополнительным соглашением от 09.04.2009 к названному договору стороны внесли изменения в пункты 4.4. и 4.6. раздела 4 «Особые условия договора», изложили пункты в следующей редакции: «4.4 арендатор обязан осуществить строительство до 30.09.2010; 4.6. арендатор обязан до 30.09.2010 завершить строительство и представить в ТУ ЮАО разрешение Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию».

При рассмотрении дела суды установили, что междуООО «Энергоремстрой 1» и ООО «КЭЙН» 19.05.2010 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 05.06.2003 №М-05-020312, по условиям которого ООО «Энергоремстрой 1» передало ООО «КЭЙН» все права и обязанности по указанному договору аренды в полном объеме с 05.10.2010, а ООО «КЭЙН» обязалось уплатить всю задолженность перед арендодателем, возникшую до 05.10.2010.

Указанный договор заключен с согласия арендодателя, зарегистрирован в установленном порядке.

26.05.2011 между ООО «Энергоремстрой 1»,ООО «КЭЙН» и арендодателем заключено трехстороннее Дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому с 05.10.2010 права и обязанности арендатора по спорному договору переходят от ООО «Энергоремстрой 1» (прежнего арендатора) к ООО «КЭЙН» (новому арендатору).

В п. 2 Дополнительного соглашения от 26.05.2011 к договору аренды стороны предусмотрели, что прежний арендатор обязуется уплатить всю задолженность перед арендодателем, возникшую до 05.10.2010.

Распоряжением Правительства Москвы от 29.03.2011 № 239-РП срок строительства продлен до 28.06.2011.

В исковом заявлении истец указывал, что срок действия разрешения на строительство № RU 77172000-005109 от 28.06.2010, выданного ответчику истек 28.06.2011.

Полагая, что ответчик в установленный договором срок не исполнил надлежащим образом обязательства, предусмотренные разделом «особые условия договора», строительство объекта не завершил, не сдал объект в эксплуатацию, Департамент городского имущества г. Москвы обратился с настоящими требованиями о взыскании предусмотренного договором штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что переданная ООО «Энергоремстрой 1» ответчику документация на момент передачи прав по договору аренды не соответствовала требованиям СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденным приказом Министерства регионального развития РФ от 01.09.2009 № 390, в связи с чем ответчик обратился в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) с просьбой о продлении срока строительства и корректировке проекта.

По результатам проведенного совещания Градостроительно-земельной комиссией утверждено внесение изменений в Градостроительный план земельного участка в соответствии Законом города Москвы «О правилах землепользования и застройки города Москвы» (протокол № 37 от 11.10.2012). Вопрос о продлении срока строительства ФОК на момент вынесении решения находится на рассмотрении Градостроительно- земельной комиссии.

С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что вина ответчика в длительности получения согласований и разрешений, а также выпуск АРД и ИРД, отсутствует, поскольку неисполнение ответчиком обязательств по строительству объекта связано с приведением в соответствие с требованиями действующего законодательства проектной документации, разработанной и подготовленной прежним арендатором.

Оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд исходил из того, что обязанность нового арендатора (ответчика) соблюдать какой-либо срок строительства в договоре от 19.05.2010 о передаче прав и обязанностей или дополнительном соглашении от 26.05.2011 не предусмотрена, следовательно, штрафные санкции не могут быть применены к новому арендатору.

При этом, суды указали, что к моменту заключения трехстороннего дополнительного соглашения к договору аренды ООО «Энергоремстрой 1» выбыло из правоотношений, а принятая им на себя обязанность по договору по соблюдению срока строительства прекратилась в связи с истечением такого срока.

С учетом данного вывода суды посчитали, что данная обязанность не могла быть уступленаООО «Энергоремстрой 1» по договору от 19.05.2010 и перейти к ответчику.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы судов первой и апелляционной сделаны при неполном исследовании имеющих значение дела обстоятельств, с неправильным применением норм материального права.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами апелляционного суда об отсутствии у ответчика обязательства по соблюдению срока строительства и прекращении данного обязательства в связи с истечением срока его исполнения к моменту перехода прав по договору от прежнего арендатора к ответчику.

В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент передачи прав по договору аренды ответчику прежний арендатор принятые на себя обязательства по договору аренды исполнил надлежащим образом, завершил строительство предусмотренного договором объекта, а также иные доказательства, свидетельствующие о прекращении указанного обязательства по строительству объекта.

При таких обстоятельствах указанный вывод апелляционного суда не соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права.

Как следует из п. 1.1. договора аренды, земельный участок предоставлялся арендатору в пользование для строительства и эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса.

При этом, в п. 4.8. договора аренды установлена обязанность арендатора использовать земельный участок только по целевому назначению.

В п. 1 дополнительного соглашения от 26.05.2011 к договору аренды, стороны прямо предусмотрели, что с 05.10.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды от 05.06.2003 № М-05-020312 в полном объеме переходят от ООО «Энергоремстрой 1» (прежнего арендатора) к ООО «КЭЙН» (новому арендатору).

Таким образом, в рассматриваемом случае произошла полная замена стороны в обязательстве (то есть передача лицом как права, так и обязанности), в связи с чем к указанной сделке применяются правила главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе прав кредитора к другому лицу и и переводе долга.

В силу п. 1 ст. 383 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.07.2014) если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии с частью 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, действующей до 01.07.2014) перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора.

Частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Исходя из указанной нормы арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды на срок более пяти лет, не испрашивая согласия арендатора, в отличие от правил, предусмотренных статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 26.05.2011 арендодатель согласие на переуступку прав и обязанностей арендатора по договору аренды с ООО «Энергоремстрой 1» на ООО «КЭЙН» выразил.

Согласно статье 392 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.07.2014) новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником. Данное положение означает, что новый должник принимает на себя долг первоначального должника.

Таким образом, исходя из взаимосвязанных положений статьи 384, 391, 392 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации к новому арендатору переходят не только все права, но и обязанности предыдущего арендатора, включая уплату процентов, неустойки за ненадлежащее исполнение, в случае нарушения или неисполнения обязательства вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.

Таким образом, к ответчику от ООО «Энергоремстрой 1» перешли все права и обязанности по договору аренды, в том числе обязанность, принятая прежним арендатором по своевременному строительству предусмотренного объекта, в целях которого был заключен договор аренды, а также возможности применения к нему мер ответственности, предусмотренных договором аренды, в случае несоблюдения его условий.

Разрешая возникший спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вина ООО «КЭЙН»в длительности получения согласований и разрешений отсутствует, указав, чтонеисполнение ответчиком обязательств по строительству объекта связано с приведением в соответствие с требованиями действующего законодательства проектной документации, разработанной и подготовленной прежним арендатором.

Однако суды первой и апелляционной инстанции не исследовали обстоятельства исполнения прежним арендатором обязательства по строительству объекта, в том числе не установили, какие меры были приняты прежним арендатором к получению разрешительной документации и началу строительства объекта, а также причины невозможности начала и окончания строительства до момента передачи прав по договору аренды ООО «Энергоремстрой 1» ответчику, не дали оценку действиям ответчика по принятию на себя прав арендатора по договору, срок строительства по которому истек, выводы судов сделаны без учета позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 01.10.2013 № 3914/13.

Кроме того судами не учтено, что ответчик, являясь лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность (на свой риск) и принимая на себя обязательства арендатора по договору аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия истечения срока, предусмотренного для строительства объекта, установленного в договоре, а также возникновение у другой стороны сделки, в случае несоблюдения условий договора права на применение к нему санкций за ненадлежащее исполнение его условий.

Суды при принятии судебных актов ссылались на заключенный 19.05.2010 между ООО «Энергоремстрой 1» и ООО «КЭЙН» договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 05.06.2003 №М-05-020312, а также на разрешение на строительство № RU 77172000-005109 от 28.06.2010, со сроком действия до 28.06.2011, однако указанные документы в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Учитывая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и материалам дела, при рассмотрении дела судами неполно установлены имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, что могло привести к принятию незаконного и необоснованного решения и постановления, судебные акты отменяются на основании ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении судам следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование своих позиций, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле ООО «Энергоремстрой 1» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, или соответчика, в случае если будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имел в качестве основной цели избежать договорной ответственности, оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 4 апреля 2014 года по делу № А40-11038/13-7-106, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья Н.С.Калинина

Судьи: С.В.Волков

О.И.Комарова