Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙ-МАСТЕР 2001" (далее - ООО "СТРОЙ МАСТЕР 2001") о взыскании 1 319 700 руб. 60 коп. неустойки по договору аренды N М-02-021574 от 11.02.2004.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 314, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 64 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору в части получения разрешения на строительство объекта в установленный договором срок.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2014г. решение арбитражного суда г. Москвы от 12 декабря 2013г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента городского имущества г. Москвы-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами ,Департаментом городского имущества г. Москвы подана кассационная жалоба. в которой истец просит отменить решение арбитражного суда от 12 декабря 2013г.. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2014г. пор основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, требования истца удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы Департамент городского имущества г. Москвы указал, что судом сделан неверный вывод о том, что из договора аренды не вытекает право арендодателя требовать осуществления арендатором строительства объекта на переданном в аренду земельном участке по адресу: Холмогорская ул. Вл. 1\37, так как наличие в договоре обязанности арендатора завершить в течение определенного срока строительство на спорном земельном участке не свидетельствует о том, что договор является смешанным.

Департамент, являясь представителем собственника земельного участка, вправе осуществлять полномочия собственника, а именно в соответствии со ст.209 ГК РФ: владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой оборот допускается законом, осуществляются собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

На основании распоряжения Правительства Москвы от 17.06.2010 № 1170-РП «О мерах по реализации инвестиционного проекта по адресу: Холмогорская ул., вл. 1/37» в п. 4.2 раздела 4 «Особые условия» договора внесены изменения, согласно которым ответчик обязался завершить проектирование и получить разрешение на строительство общественно-культурного центра в срок до 30.03.2011 г.

Разрешение на строительство было получено только 14.10.2011 г. Условиями договора предусмотрена неустойка (штраф) в размере годовой арендной платы за неисполнение или ненадлежащее исполнение по вине ответчика обязательств, указанных в разделе «Особые условия».

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка не является смешанным договором и из него не вытекает право арендодателя требовать осуществления арендатором строительства объекта на переданном в аренду земельном участке.

Указанные выводы доводы суда Департамент городского имущества г. Москвы находит несостоятельными ввиду следующего.

Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Земли населенный пунктов, согласно статьи 7 Земельного кодекса РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных объектов.

Ст. 1.2. приложения № 1 к распоряжению мэра Москвы от 7 июля 1994 г. N 317-РМ установлено, что проведение любых видов работ по строительству, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту объектов без оформленных и зарегистрированных в установленном порядке договоров долгосрочной (по основной территории) и краткосрочной (на период строительства за границами основного отвода) аренды земли не допускается.

Согласно ст. 3.4. вышеназванного распоряжения мэра Москвы несоблюдение нормативных сроков строительства, реконструкции, реставрации и капитального ремонта, указанных в договоре аренды, влечет за собой применение штрафных санкций; в случае не устранения заказчиками допущенных правонарушений и неисполнения указаний и предписаний Государственной земельной инспекции штрафы удваиваются, вплоть до изъятия земельных участков.

Положения Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» квалифицируют факт нарушения срока строительства как существенное нарушение условий именно договора аренды.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества г. Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ООО»СТРОЙ-МАСТЕР 2001» в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 12 декабря 2013, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2013г. находит законными и обоснованными.

В обоснование возражений ответчик указал, что наличие в договоре аренды условия об обязанности арендатора завершить проектирование и получить разрешение на строительство общественно-культурного центра в течение определенного срока не свидетельствует о том, что данный договор является смешанным , включающим элементы договора подряда.

Содержащееся в п. 4.2 договора аренды земельного участка условие об обязанности арендатора завершить проектирование и получить разрешение на строительство общественно-культурного центра в срок до 30 марта 2011 нельзя квалифицировать как обязательство применительно к статье 307 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Указание в договоре аренды земельного участка на обязанность арендатора завершить проектирование и получить разрешение на строительство общественно-культурного центра не является условием , определяющим предмет данного договора, поскольку не позволяет определить, какой именно подлежит проектированию и последующему строительству, какие именно действия должна совершать каждая из сторон договора аренды в пользу другой стороны, в связи с чем условия договора аренды об ответственности арендатора за нарушение срока проектирования и получения разрешения на строительство не является основанием для взыскания с ответчика заявленной штрафной неустойки.

Несостоятельным является довод Департамента о том, что суды при принятии оспариваемых судебных актов не учли положений Федерального закона »О введении в действие Земельного Кодекса РФ», а также распоряжения мэра Москвы от 7 июня 1994 №317-РМ,которые квалифицируют факт нарушения арендатором срока завершения строительства как существенное нарушение условий договора аренды земельного участка.

Ни Земельный Кодекс РФ, ни указанный правовой акт г. Москвы не содержат условий о праве арендодателя земельного участка требовать от арендатора уплаты неустойки в случае нарушения последним сроков подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство.

При этом согласно Земельному Кодексу РФ неиспользование земельного участка , предназначенного для строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, не включая время ,необходимое для освоения участка, является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.(статьи 22,45,46 Кодекса)

Таким образом, собственник (арендодатель) земельного участка ,предназначенного для строительства, реализует свои права по договору аренды в случае нарушения арендатором условия договора о сроках освоения земельного участка не путем предъявления требования о взыскании неустойки, а предъявлением требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Судами не учтено, что в соответствии с п.7.4 договора аренды земельного участка условием для привлечения арендатора земельного участка к ответственности за нарушение условий раздела 4 «Особые условия договора», и в частности условия о сроке завершения проектирования и получения разрешения на строительство, является наличие вины арендатора в таком нарушении.

Единственной причиной несоблюдения арендатором установленного договором срока получения разрешения на строительство явилась несвоевременная выдача ОАО «МОЭСК» технических условий на технологическое присоединение к электрическим сетям объекта строительства, о чем истец был проинформирован ответчиком. Между тем, ООО»СТРОЙ-МАСТЕР 2001» совершило все зависящие от него действия по обеспечению выполнения «Особых условий» договора аренды в установленный срок.

Таким образом, просрочка в получении разрешения на строительство объекта не связана с виновными действиями арендатора, что исключает привлечение его к ответственности в виде штрафных санкций. Незначительная просрочка арендатором в получении разрешения на строительство не привела к нарушению прав арендодателя земельного участка , е неблагоприятным последствиям для него.

Согласно п.7.4 договора аренды земельного участка размер неустойки за нарушение «особых условий « договора составляет годовой размер арендной платы по ставкам текущего года.

Размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.02.2004 №М-02-021574 на 2013г. составляет 659 850 руб. 30коп.Требования истца о взыскании штрафных санкций в размере 1 319 700 руб. в 2 раза превышает годовой размер арендной платы по ставке текущего года. Взыскиваемая истцом неустойки несоразмерна последствиям нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка о завершении проектирования и получения разрешения на строительство общественно-культурного центра в установленный договором срок.

Нарушение ответчиком условия договора аренды земельного участка о сроке завершения проектирования и получения разрешения на строительство общественно-культурного центра при условии отсутствия в договоре аренды срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию не привело к нарушению прав истца; оформление разрешения на строительство с просрочкой на 6,5 месяцев не повлекло к возникновению у арендатора убытков.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2014г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что11.02.2004 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ООО "Юнайтед Пауер Групп" (арендатор) заключен договор N М-02-021574 аренды земельного участка площадью 3 600 кв. м, имеющий адресные ориентиры: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию общественно-культурного центра с выкупом права аренды земельного участка. Договор заключен на срок до 14 января 2046г.и вступает в силу с даты его государственной регистрации.

В соответствии с п. 4.1 договора арендатор обязуется в течение одного года с момента учетной регистрации договора в Москомземе разработать проект организации строительства объекта и представить ее в Московский земельный комитет для внесения необходимых изменений в настоящий договор, в том числе и сроков строительства.

Согласно п. 4.2 арендатор обязуется в течение трех месяцев с момента учетной регистрации договора в Москомземе, представить в Москомзем решение городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию о переносе сроков строительства объекта.

По окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию арендатор обязался оформить в установленном порядке имущественные права в Москомимуществе на здание и представить документы в Московский земельный Комитет для внесения возможных изменений в договор аренды.(п.4.3 договора)

26 декабря 2007г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО »Юнайтед Пауер Групп» заключено дополнительное соглашение №М-02-021574 к договору аренды земельного участка от 11.02.2004г. №М-2-021574(л.д.21т.1)Указанным дополнительным соглашением внесены изменения внесены изменения в п.п.4.1,4.2 раздела 4»Особые условия договора» аренды , а именно:

Арендатор обязуется разработать проект организации строительства объекта и представить его в Департамент земельных ресурсов г. Москвы для внесения необходимых изменений в настоящий договор.(п.4.1дополнительного соглашения);

Арендатор обязуется начать строительство объекта в 4 квартале 2008г. и завершить строительство в 4 квартале 2009г.(п.4.2дополнительного соглашения)

Раздел 4»Особые договора « дополнены п.4.7, согласно которому арендатор обязался до 01.10.2008г. представить в Департамент земельных ресурсов г. Москвы комплект исходно-разрешительной документации, разработанной и утвержденной в установленном порядке.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в разделе "особые условия", арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при наличии у арендатора) по арендной плате за землю.

В соответствии с договором купли-продажи прав аренды земельного участка от 24.12.2007, зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве от 24.10.2008 N 77-77-14/015/2008-20, права и обязанности арендатора по договору в пределах срока его действия перешли к ООО "СТРОЙ-МАСТЕР 2001". Передача прав и обязанностей по договору оформлена дополнительным соглашением от 15.09.2010. к договору аренды от 11.02.2004 №М-02-021574(л.д.28т.1)

На основании распоряжения Правительства Москвы от 17.06.2010 N 1170-РП "О мерах по реализации инвестиционного проекта по адресу: ул. Холмогорская, вл. 1/37" в п. 4.2 договора внесены изменения, согласно которым ответчик обязуется завершить проектирование и получить разрешение на строительство общественно-культурного центра в срок до 30.03.2011.

Разрешение на строительство объекта получено ООО»СТРОЙ-МАСТЕР 2001»14.10.2011г.

Заявляя требование о взыскании неустойки в размере 1 319 700 руб. Департамент городского имущества города Москвы ссылается на нарушение ответчиком обязательств по договору в части получения разрешения на строительство объекта в установленный договором срок.

Отказывая в удовлетворении требований ,суд первой и апелляционной инстанции указали, что договор №М-02-021574 от 11.02.2004г.является договором аренды земельного участка, из которого не следует право арендодателя требовать осуществления арендатором строительства объекта на переданном земельном участке, предусмотренные законом для договоров аренды обязательства ООО "СТРОЙ МАСТЕР 2001" не нарушены; договор аренды N М-02-021574 от 11.02.2004 не является смешанным , содержащим элементы договора подряда.

Указанные выводы судов не могут быть признаны обоснованными.

Согласно п.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных объектов.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что землм населенных пунктов используются в соответствии с установленными для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земель как природному объекту, своевременно приступить к использованию земельных участков в случаях. если сроки освоения земельных участков предусмотрены договором.

Согласно п.4 ст.46 ЗК РФ неиспользование земельного участка ,предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка , а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование . является основанием прекращения аренды земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Федеральным Законом от12.12.2011 №427-ФЗ»О внесении изменений в татьи2 и 3 Федерального Закона» О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесены изменения в Федеральный Закон от 25.10.2001 №137-ФЗ»О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации, согласно которым договор, заключенный до 1 января 2011г. с органом государственной власти , органом местного самоуправления либо унитарным предприятием и предусматривающим строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности ,расположенном в границах субъекта Российской Федерации-города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга , может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления ,государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в случае существенного нарушения условий договора.

Существенным нарушением условий данного договора является:

-неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором аренды земельного участка либо при отсутствии такого срока в договорах в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

-отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию этого объекта недвижимого имущества в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Дополнительным соглашением от 15 сентября 2010г. №М-02-021574 к договору аренды земельного участка от 11.02.2004г. №М—2-021574 ООО»СТРОЙ-МАСТЕР2001» установлена обязанность завершить проектирование и получить разрешение на строительство общественно-культурного центра в срок до 30 марта 2011г.

Пункт 7.4 договора, предусматривающий ответственность арендатора в виде неустойки в размере годовой арендной платы за неисполнение или ненадлежащее исполнение по вине арендатора обязательств ,указанных в разделе 4» Особые условия договора», касающихся вопросов использования земельного участка заключен по соглашению сторон и соответствует положениям ст. 421 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.1 и ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Учитывая, что разрешение на строительство получено ООО»СТРОЙ-МАСТЕР 2001» 14.10.2011г. , при этом доказательства наличия вины арендатора в неполучении разрешения на строительство в установленный срок истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены. ,суд первой и апелляционной инстанции обоснованно отказал во взыскании штрафной неустойки.

Суд апелляционной инстанции правомерно также указал на необоснованный размер требуемой к взысканию суммы неустойки. Согласно уведомлению истца от 07.02.2013 N 33-А-41894/13-(0)-0 (л.д. 68т1) размер годовой арендной платы в 2013 году составил 659 850 руб. 30 коп., требование истца о взыскании неустойки в размере удвоенной годовой арендной платы - 1 319 700 руб., противоречит п.7.4 договора аренды.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2013 года по делу № А40-113647/13-135-1036, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий-судья Н.С. Чучунова

Судьи: А.А. Дербенев

Н.С. Калинина