Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № 77 от 18.03.2020, заключенного между ФИО5 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО8 и применении последствий недействительности сделки, в рамках дела о признании ФИО3 несостоятельной (банкротом)

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2019 в отношении ФИО3 (должник) введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2020 определение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2019 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам в части утверждения финансового управляющего гр. ФИО3 ФИО8

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2020 финансовым управляющим должника утвержден ФИО4.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление ИП ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 18.03.2020 № 77, заключенного между ФИО5 и ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО8

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2020 признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 18.03.2020 № 77, заключенный между ФИО5 и ФИО3, применены последствия недействительности сделки: суд обязал вернуть ФИО5 из конкурсной массы ФИО3 денежные средства в сумме 29100000 руб.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020 определение Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2020 оставлено без изменения, производство по апелляционной жалобе ФИО8 прекращено.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, финансовый управляющий гр. ФИО3, ФИО1, арбитражный управляющий ФИО8, обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, финансовый управляющий гр. ФИО3 в своей кассационной жалобе просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в полном объеме, ФИО1 в своей кассационной жалобе просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, направить обособленный спор на новое рассмотрение, арбитражный управляющий ФИО8 в своей кассационной жалобе просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, направить вопрос на новое рассмотрение.

В отзыве на кассационные жалобы финансового управляющего гр. ФИО3, ФИО1, арбитражный управляющий ФИО8 с доводами заявителей согласился, просит кассационные жалобы удовлетворить. Приложенные к отзыву документы подлежат возврату их подателю, так как суд кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ не наделен полномочиями по сбору, исследованию и оценке доказательств. Поскольку указанные документы поданы в электронной форме, то на материальном носителе они заявителю не направляются (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»).

Представленный в суд кассационной инстанции отзыв ИП ФИО5 на кассационную жалобу ФИО8 подлежит возврату лицу, его представившему, ввиду несоблюдения требований ч. 2 ст. 279 АПК РФ по своевременному направлению отзыва участвующим в деле лицам.

Суд кассационной инстанции, исходя из пределов рассмотрения дела и полномочий суда кассационной инстанции, отказал ФИО1 в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных документов, в связи с чем, представленные в электронной форме документы судом кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела не учитываются.

В связи с наличием оснований, предусмотренных ст. 18 АПК РФ определением Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2021 по делу № А40-116929/18 судья Петрова Е.А. заменена на судью Закутскую С.А.

В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании, представитель ФИО1 поддержал доводы кассационных жалоб.

Арбитражный управляющий ФИО8в судебном заседании доводы своей кассационной жалобы поддержал.

Представитель ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационных жалоб, изложил свою правовую позицию.

Финансовый управляющий гр. ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы кассационных жалоб.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке ст.ст. 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на неправильном толковании заявителем норм материального права и направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что в силу норм ст. 286 и ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.06.2019 залоговым кредитором ФИО1 утверждено положение о порядке реализации имущества должника ФИО9 в виде квартиры № 77 по адресу: <...>, о чем дана публикация в ЕФРСБ от 28.06.2019 № 3910048.

В результате состоявшихся 16.03.2020 торгов определен победитель - ФИО5 (заявитель, покупатель), а также цена договора - 29100000 руб., о чем финансовым управляющим дана публикация в ЕФРСБ от 17.03.2019 № 4827239.

В рамках реализации имущества должника и в соответствии с определением Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2019 ФИО5 18.03.2020 заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

Покупатель (ИП ФИО5) оплатил стоимость квартиры своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 11.03.2020 № 2 на сумму 9244800 руб. и от 27.03.2020 № 001065 на сумму 19855200 руб.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 05.06.2020, приостановлена государственная регистрация перехода права собственности.

Судом установлено, что в поданном финансовым управляющим объявлении о торгах от 07.11.2019 отсутствует информация об объекте продажи как об объекте культурного наследия, включенном в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также отсутствуют существенные условия об обязательствах покупателя по сохранению и содержанию такого объекта.

В прилагаемом к объявлению о торгах проекте договора купли-продажи нет информации об объекте продажи как о памятнике истории и культуры и отсутствуют обязательства покупателя в отношении сохранения и содержания памятника истории и культуры.

В ЕГРН нет данных о доме № 6 по адресу: <...> как об объекте культурного наследия.

Между тем, на общедоступном официальном сайте Минкультуры России содержатся Сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Согласно реестру, дом № 6 по адресу: Москва, Климентовский переулок, является памятником регионального значения (№ в реестре 771410330910005, объект: «Доходный дом ФИО10, 1912-1913 гг.. архитектор Э. К. Нирнзее»).

Согласно общедоступному на официальном сайте mos.ru распоряжению Департамента культурного наследия города Москвы от 01.12.2011 № 152, утвержден предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения Доходный дом ФИО10, 1912-1913 гг., архитектор Э.К. Нирнзее, в который включены в том числе: первоначальное декоративное оформление окон, декоративная отделка интерьеров квартир, потолочная лепнина и розетки, филенчатые входные двери, паркет, первоначальные ванны во многих квартирах.

По мнению заявителя, заключенный договор купли-продажи квартиры является недействительной ничтожной сделкой согласно п.п. 1-3 ст. 47.3, п. 10 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия», ст. 168 ГК РФ.

В связи с чем, ИП ФИО5 обратился в арбитражный суд с заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ и ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу п. 1 ст. 61.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в порядке главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в силу п. 1 ст. 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу норм п. 4 ст. 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей по соблюдению установленных в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» ограничений права пользования данным объектом культурного наследия, требований к его сохранению, содержанию и использованию, обеспечению доступа к данному объекту культурного наследия, сохранению его облика и интерьера (если интерьер относится к предмету охраны), выполнение в отношении данного объекта требований охранного документа, соблюдение особого режима использования земель в границах охранной зоны данного объекта культурного наследия и заключение договора о выполнении указанных требований.

Конкурс по продаже предприятия, в состав которого входит объект культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации, проводится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества для продажи объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации путем проведения конкурса. Договор купли-продажи такого предприятия должен соответствовать требованиям к договору купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, установленным законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Согласно п. 10 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных п.п. 1 - 3 ст. 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случаеотсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Признавая недействительной сделкой договор купли-продажи квартиры от 18.03.2020 № 77, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

В материалы дела представлены доказательства, что квартира является объектом культурного наследия, принимая во внимание распоряжение Департамента культурного наследия города Москвы от 01.12.2011 № 152, приложение № 1 к Распоряжению, а также сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Согласно письму Мосгорнаследия от 30.09.2020 № ДКН-16-09-8009/20, дом № 6 по адресу: Москва, Климентовский переулок, является объектом культурного наследия. Охранное обязательство на объект, подготовленное согласно ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, утверждено приказом Мосгорнаследия от 23.01.2020 № 17, размещено на официальном сайте в сети «Интернет». Паспорт объекта является приложением к охранному обязательству.

Собственник квартиры с заявлением о выдаче паспорта указанного объекта культурного наследия в рамках предоставления государственной услуги в Мосгорнаследие не обращался. При этом при переходе права собственности на помещение в объекте договор, предусматривающий передачу права собственности, должен содержать требования, изложенные в п. 7 ст. 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия».

Как установили суды на основании указанных документов, дом, в котором находится спорная квартира, является объектом культурного наследия, при этом к предмету охраны объекта культурного наследия относятся элементы квартиры, а также элементы дома, находящиеся в общей долевой собственности собственников квартир.

То, что соответствующие сведения не внесены в ЕГРН, а также не выполнены требования п.п. 1, 12, 13 ст. 47.6 Федерального закона «Об объектах культурного наследия» само по себе не опровергает изложенные выше обстоятельства и не освобождает стороны договора от обязаннорстей, предусмотренных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В указанной связи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что отнесение спорного объекта недвижимости к объектам культурного наследия распространяет на него требования к существенным условиям договора при отчуждении, предусмотренные п. 10 ст. 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Руководствуясь нормами п.п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ суды пришли к правомерному выводу о том, что торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов.

Учитывая изложенное, договор признан судом недействительной сделкой.

Поскольку переход права собственности не был зарегистрирован, в качестве последствий недействительности сделки суды правомерно обязали вернуть ФИО5 из конкурсной массы ФИО3 уплаченные по договору денежные средства в сумме 29100000 руб.

Доводы кассационных жалоб о применении норм Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании норм права.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что кассационные жалобы не содержат указания на наличие в материалах дела каких-либо доказательств, опровергающих выводы судов, которым не была бы дана правовая оценка судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции.

Доводы жалоб направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

В части доводов кассационной жалобы арбитражного управляющего ФИО8 об отказе во вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (учитывая, что постановление суда апелляционной инстанции, принятое по результатам рассмотрения жалобы на определение об отказе во вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не обжалуется в порядке кассационного производства).

Суды правомерно исходили из того, что с учетом предмета спора не могут быть приняты доводы о преюдициальном характере судебных актов по настоящему обособленному спору для ФИО8 Также суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что принятый по настоящему обособленному спору судебный акт непосредственно не влияет на права и обязанности арбитражного управляющего ФИО8

Суд округа отмечает, что удебный акт может быть признан принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если данным актом устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов.

Поскольку принятые по обособленному спору судебные акты не содержат выводов о правах ФИО8 и не возлагают на него дополнительных обязанностей, основания для их отмены отсутствуют, а соответствующие доводы кассационной жалобы отклоняются.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и изменения или отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2020, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020 по делу № А40-116929/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судья Д.В. Каменецкий

Судьи: С.А. Закутская

Е.Н. Короткова