Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик) о взыскании 49 247 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.04.2018 № 04/2018-А, 10 341 руб. 87 коп. неустойки за просрочку арендного платежа и 201 465 руб. штрафа за досрочное расторжение договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2018, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование указал, что суды неверно определили размер задолженности по арендной плате, не учтен действительный период аренды и невозможность пользоваться помещением ввиду залива; сумма взысканного штрафа явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства; истцом неверно определена дата, с которой начислена неустойка, кроме того, неустойка неправомерно начислена после 24.04.2018, поскольку по состоянию на эту дату помещение было освобождено арендатором.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчик поддержала доводы жалобы; представитель истца против удовлетворения жалобы возражала по основаниям, изложенным в отзыве, который приобщен к материалам дела.

Кассационная жалоба рассматривается исходя из содержащихся в ней доводов, как это предусмотрено частью 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального, процессуального права, судебная коллегия считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды от 03.04.2018 № 04/2018-А, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает от арендодателя во временное пользование и владение (в аренду) помещение № 5, расположенное в подвальном помещении здания по адресу: 1-й Кирпичный пер., д. 2, г. Москва, сроком с 03.04.2018 по 28.02.2019. В соответствии с пунктами 3.1., 3.2. договора сумма арендной платы ежемесячно составляет 67 155 руб.

03.04.2018 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым первый арендный платеж арендатор обязан уплатить в течение 5 рабочих дней на основании счета, выставленного арендодателем после подписания акта приема-передачи помещения.

03.04.2018 арендатору был выставлен счет № 42 на обеспечительный платеж в размере 67 155 руб. По условиям пункта 3.5. договора обеспечительный платеж арендатор обязуется уплатить в течение 5 рабочих дней, следующих за датой подписания настоящего договора на основании счета, выставленного арендодателем.

Таким образом, арендатор срок внесения обеспечительного платежа - 10.04.2018.

09.04.2018 сторонами подписан акт приемки-передачи помещения, в соответствии с которым помещение было передано арендодателем и принято арендатором.

16.04.2018 (срок исчисляется с момента подписания акта приемки-передачи помещения) арендатор должен был уплатить арендную плату за апрель 2018 года.

Арендатор не уплатил арендную плату и не внес обеспечительный платеж.

Задолженность по оплате арендных платежей за апрель 2018 года исчислена истцом в размере 49 247 руб.

24.04.2018 договор аренды от 03.04.2018 № 04/2018-А расторгнут арендодателем досрочно в одностороннем порядке на основании пункта 8.1.7. договора и пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

На основании пунктов 8.2., 3.7. договора истцом заявлены требования о взыскании 201 465 руб. штрафа и 10 341 руб. 87 коп. неустойки.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из невыполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды, и пришли к выводу об обоснованности требований истца в полном объеме.

Судебная коллегия кассационной инстанции считает эти выводы не соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

При этом статьей 612 ГК РФ, регулирующей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, прямо установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что помещение было передано ему с неисправным сантехническим оборудованием, по причине этого в первый же день после начала пользования имел место залив помещения, что сделало невозможным его дальнейшее использование и повлекло порчу товарных ценностей.

Доводы ответчика о невозможности использования помещения по причине залива, отклонены судами со ссылкой на непредставление в материалы дела допустимых доказательств.

Акт обследования от 10.04.2018 № 18-12043-11, составленный ООО «A&D Consulting» с участием ответчика суды посчитали недопустимым доказательством, составленным в одностороннем порядке и без извещения арендодателя.

Между тем, судами оставлено без оценки содержание такого доказательства как акт приема-передачи помещения от 09.04.2018, где отмечены замечания арендатора о неисправности санузла, в частности, неисправность водопроводного крана и постоянный слив воды в унитазе ввиду неисправности кнопки сливного бачка (л.д. 42, 73).

Также нельзя признать основанным на оценке представленных в дело доказательств вывод суда о том, что арендодатель не извещался арендатором об имевшем место заливе и составил документы, фиксирующие это обстоятельство в одностороннем порядке.

Ответчиком представлены в дело копия его заявления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, датированного 11.04.2018, с отметкой о получении в тот же день ФИО5, где сообщается о затоплении помещения в ночь с 9 на 10 апреля 2018 года по вине арендодателя, повлекшем порчу товаров ответчика, а также о том, что арендодатель отказался от присутствия при проведении независимой экспертизы (л.д. 74), а также копия ответа истца от 11.04.2018 № 007/2018, подписанного ФИО5 как представителем истца по доверенности. Содержание ответа свидетельствует об осведомленности истца об имевшем месте заливе и об отказе арендатора от договора (л.д. 75).

Однако этим доказательствам в нарушение требованиями статей 71, 170, 271 АПК РФ судами не дана какая-либо оценка, хотя с учетом приведенных выше норм ГК РФ обстоятельства, связанные с предоставлением помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также о праве арендатора отказаться от договора, подлежали установлению на основе оценки совокупности представленных сторонами доказательств.

Взыскивая арендную плату за апрель 2018 года, суды не учли и правовые позиции, изложенные в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) и пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), согласно которым договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 3.7. договора арендодатель вправе начислить неустойку арендатору на суммы платежей, которые не были своевременно получены арендодателем, причитающиеся ему в соответствии с условиями договора. Неустойка начисляется по истечении 5 календарных дней с даты просрочки предусмотренных договором платежей. В таком случае арендатор обязан по требованию арендодателя уплатить неустойку в размере 0,5 процента за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих уплате в соответствии с договором, но не уплаченных арендатором.

Согласно пункту 8.1.7. договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения и расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если арендатор освобождает и/или покидает помещение до окончания срока аренды, не уведомив об этом арендодателя и не получив его письменного согласия на досрочное расторжение договора.

В пункте 8.2. договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан уплатить арендодателю в качестве штрафных санкций, при наступлении последствий, указанных в пункте 8.1.7. договора, сумму, равную сумме постоянной части арендной платы за период, равный 3 месяцам.

В связи с указанными условиями договора истцом к взысканию предъявлены штрафные санкции в размере 201 465 руб. и неустойка за период с 16.04.2018 по 28.05.2018 в размере 10 341 руб. 87 коп.

Заявление ответчика о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ отклонено судами в связи с непредставлением доказательств явной несоразмерности начисленных штрафных санкций.

Судебная коллегия кассационной инстанции не может согласиться с этими выводами судов, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как указано выше, право арендатора требовать досрочного расторжения договора при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию арендованным имуществом, предусмотрено пунктом 1 статьи 612 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление № 49) разъяснил, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

Ответчик ссылался на невозможность использования арендованного помещения по назначению ввиду его недостатков, представляя соответствующие доказательства и заявляя 11.04.2018 о расторжении договора, однако в ответ на заявление арендатора о расторжении договора арендодатель не предпринял мер к самостоятельному или с участием арендатора обследованию помещения, а лишь сообщил, что на основании п. 8.5. договора арендатор должен проинформировать арендодателя о досрочном расторжении договора за три календарных месяца до даты предполагаемого расторжения (л.д. 75).

При таких обстоятельствах произведенное судами толкование условий договора только с позиции арендодателя привело к тому, что с ответчика взыскана сумма штрафа и неустойки, более чем в три раза превышающая размер месячной арендной платы при том, что ответчик фактически был лишен возможности использовать имущество ввиду его недостатков, о чем уведомил истца.

В соответствии с требованиями статей 71, 185, 271 АПК РФ суд первой и апелляционной инстанции может принять судебный акт только на основании всестороннего, полного и объективного исследования в судебном заседании всех доказательств и доводов лиц, участвующих в деле. В судебном акте должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии судебного акта, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались указанные лица.

Между тем, в нарушение приведенных процессуальных норм в решении суда не дана оценка всем доводам и доказательствам ответчика.

Это могло привести к вынесению неправильного решения.

Указанные нарушения норм процессуального права, допущенные судом первой инстанции, не устранены судом апелляционной инстанции, хотя установление вышеуказанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Поскольку полномочия суда кассационной инстанции, определенные статьей 287 АПК РФ, не предполагают установление или доказывание обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешение вопросов о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела, в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ решение Арбитражного суда города Москвы от 08 октября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2018 годаподлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать и оценить все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив возможность и период фактического пользования арендованным имуществом, истолковать условия договора таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, с учетом цели договора аренды и существа законодательного регулирования, исходя из чего определить возможность взыскания и размер арендной платы, а также гражданско-правовых санкций с учетом их соразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08 октября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2018 годапо делу № А40-120936/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья Г.А. Карпова

Судьи: Н.Н. Бочарова

В.В. Петрова