Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистратор) от 21.03.2016 № 77/012/202/2016-1613 об отказе в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 86, общей площадью 2 482,6 кв. м и обязании зарегистрировать договор аренды на вышеуказанный объект.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016, требования Департамента удовлетворены .

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Москве обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, в которой это лицо просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать заявителю в удовлетворении его требований в полном объеме.

В обоснование своей кассационной жалобы регистрирующий орган ссылается на то, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, поскольку приняты с нарушением норм материального права, а также указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам по делу.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Управления Росреестра по Москве к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании суда кассационной инстанции 15.02.2017 поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы.

Представитель Департамента по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Судами установлено, что по договору аренды от 23.05.2000 № 06-00355/2000 нежилое здание общей площадью 2 482,6 кв. м, находящееся в собственности города Москвы, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 86, передано в пользование ОАО «РосДорБанк».

По договору купли-продажи от 05.06.2001 № 15565 указанное здание было продано ОАО «РосДорБанк».

Прокуратурой города Москвы подано заявление о признании указанного договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: об обязании ОАО «РосДорБанк» возвратить в государственную собственность субъекта России - города Москвы в лице уполномоченного органа - Департамента городского имущества города Москвы нежилое здание общей площадью 2 482,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 86; об обязании Департамента городского имущества города Москвы возвратить ОАО «РосДорБанк» денежные средства в размере 28 539 969 руб. 60 коп., полученные за выкуп указанного здания.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2005 по делу № А40-23142/2005-6-148 указанные требования удовлетворены.

Таким образом, распоряжение Департамента городского и муниципального имущества города Москвы от 08.05.2001 № 2086-р «О продаже в собственность Российскому акционерному коммерческому дорожному банку «Росдорбанк» нежилого здания по адресу: ул. Дубининская, д. 86, общей площадью 2 482,6 кв. м» было отменено распоряжением Департамента имущества города Москвы от 20.04.2006 № 1146-р «Об отмене распоряжения Департамента городского и муниципального имущества города Москвы от 08.05.2001 № 2086-р и возврате денежных средств Российскому акционерному коммерческому дорожному банку «Росдорбанк».

Управлением Росреестра была восстановлена запись в ЕГРП о праве собственности города Москвы на здание по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 86, при этом, однако, запись об обременении в виде аренды в ЕГРП отсутствует, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 29.01.2016 №77/100/031/2016-8172.

Согласно письму от 15.04.2015 № 7908/2015, 24.09.2001 в ЕГРП внесена запись о прекращении аренды на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 77:05:0001004:1020, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 86.

Основание прекращения аренды: договор купли-продажи между СГУП по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы и Российским Акционерным Коммерческим Дорожным Банком «РосДорБанк» ВАМ (МКИ) № 15565 от 05.06.2001.

Вместе с тем, Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 86, общей площадью 2 482,6 кв. м.

Письмом от 21.03.2016 № 77/012/202/2016-1613 Управление Росреестра по Москве сообщило об отказе в государственной регистрации аренды на указанный объект недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом отказ в государственной регистрации аренды на недвижимое имущество был мотивирован тем, что Департаментом не представлены документы, необходимые для проведения регистрационных действий, а именно в решении суда от 08.07.2005 № А40-23142/05-6-148 не содержится указаний на применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления в ЕГРП записи об аренде вышеуказанного объекта в пользу ОАО «РосДорБанк».

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования Департамента, исходили из того, что основанием регистрации права собственности ОАО «РосДорБанк» и, одновременно, снятия обременения в виде аренды, явился договор купли-продажи ВАМ (МКИ) № 15565 от 05.06.2001. Поскольку решением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2005 по делу № А40-23142/2005-6-148 указанный договор признан недействительным в силу ничтожности, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки.

При этом, как указано судами, в обжалуемом отказе регистратор ссылается на пункт 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеются выводы суда о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Суды, не соглашаясь с этим доводом регистратора, указали на то, что этот довод не противоречит позиции Департамента и не обосновывает невозможность восстановления записи в ЕГРП об обременении вместе с восстановлением записи о собственнике объекта недвижимости, поскольку основанием прекращения аренды явился договор купли-продажи, который решением суда признан недействительным в силу ничтожности, регистрирующий орган был обязан внести в ЕГРП изменения, свидетельствующие о возврате указанного объекта недвижимости в собственность города Москвы и восстановления правоотношений, существовавших ранее.

С учетом вышеуказанного, суды указали на то, что, восстанавливая на основании вступившего в законную силу решения суда запись в ЕГРП о собственнике спорного объекта недвижимости, регистратор также обязан восстановить и запись о существовавшем ранее обременении.

Суд округа соглашается с такими выводами судов нижестоящих инстанций.

Если исходить из требований статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 1 и статьи 166 и части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суды установили, что основанием регистрации права собственности ОАО «РосДорБанк» и, одновременно, снятия обременения в виде аренды, явился договор купли-продажи ВАМ (МКИ) № 15565 от 05.06.2001, тогда как решением Арбитражного суда города Москвы от 08.07.2005 по делу № А40-23142/2005-6-148 указанный договор признан недействительным в силу ничтожности, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки.

С учетом этих обстоятельств суды сделали правильный вывод о том, что довод регистратора, послуживший основанием для отказа в государственной регистрации, не обосновывает невозможность восстановления записи в ЕГРП об обременении вместе с восстановлением записи о собственнике объекта недвижимости, а, поскольку основанием прекращения аренды явился договор купли-продажи, который решением суда признан недействительным в силу ничтожности, то регистрирующий орган был обязан внести в ЕГРП изменения, свидетельствующие о возврате указанного объекта недвижимости в собственность города Москвы и восстановления правоотношений, существовавших ранее.

Довод регистратора об отсутствии в судебном акте о признании сделки недействительной указания на последствия такой недействительности, был предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций, которые указали на то, что решением Арбитражного суда города Москвы по делу от 08.07.2005 № А40-23142/2005-6-148 признан недействительным договор купли-продажи, применены последствия недействительности сделки в виде возврата в государственную собственность субъекта РФ - г. Москвы - имущества и возврата ОАО «РосДорБанк» денежных средств.

Между тем, восстановление правоотношений по аренде, не входило в предмет доказывания по спору о признании недействительной сделки купли-продажи и не относится к последствиям недействительности договора купли-продажи, поскольку правоотношения по аренде возникли в силу иной сделки - договора аренды, законность которой судом не проверялась.

Поскольку суд восстановил Департамент городского имущества города Москвы в статусе собственника имущества, подлежат восстановлению по заявлению собственника правоотношения по договору аренды, срок действия которого не истек на дату обращения заявителя за государственной регистрацией. Таким образом, восстанавливая на основании вступившего в законную силу решения суда запись в ЕГРП о собственнике спорного объекта недвижимости, регистратор обязан восстановить и запись о существовавшем ранее обременении.

Поскольку судами установлено, что Департаментом представлены регистрирующему органу документы в объеме, предусмотренном действующим законодательством, то отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды, нарушает права Департамента и не может быть признан законным.

Выводы о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимися в деле доказательствам соответствуют.

Оснований полагать, что выводы судов о применении нормы процессуального права относительно установленных ими по данному делу обстоятельств ошибочны, не усматривается.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 сентября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2016 года по делу №А40-125515/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья С.Н.Крекотнев

Судьи: О.И.Русакова

И.В.Чалбышева