Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аптека-225" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 910 464,86 руб., пени в размере 638 764,51 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2019 исковое заявление удовлетворено в части взыскания с ответчика основного долга в размере 80 387,87 руб., пени в размере 20 700,25 руб.; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 решение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные акты в части отказа во взыскании арендной платы в сумме 4 830 076 руб. 99 коп., пени в сумме 618 064 руб. 26 коп., и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился.Представленный отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами, истцом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора заключен договор аренды от 10.02.2004 № 02-00064/04.

Выявив неисполнение обязанности по внесению арендной платы, истец после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств в сумме в размере 4 910 464,86 руб. за период с 01.06.2014 - 27.07.2016, пени в размере 638 764,51 руб. за период с 06.06.2014 по 27.07.2016.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2015 по делу № А40-144015/14 между истцом и ответчиком были урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи в отношении арендованного имущества.

Суд первой инстанции с учетом вышеназванного решения суда об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендованного имущества и применения срока исковой давности по заявлению ответчика обжалуемым решением удовлетворил исковые требования, взыскав сумму основного долга за период с 09.05.2015 по 19.02.2016 в размере 80 387,87 руб., неустойку за период с 09.05.2015 по 19.02.2016 в размере 20 700,25 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 425, 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 №4408/201, пришёл к выводу о правомерности заявленных требований в части.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, также в обоснование своих выводов сослался на пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", а также посчитав, что доказательств, подтверждающих признание ответчиком требований истца, в материалы дела не представлено.

Суд кассационной инстанции считает выводы судебных инстанций обоснованными по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425, пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что оснований для взыскания арендной платы за период с 20.02.2016 по 27.07.2016 не имеется с учетом вступления в силу решения Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2015 по делу №А40-144015/2014 об урегулировании между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи и обоснованности сделанного ответчиком заявления о пропуске истцом срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции правомерно ссылался на пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно которому к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Отсутствие ответа на претензию само по себе не свидетельствует о признании долга.

В данном случае, доказательств, подтверждающих признание ответчиком требований истца, в материалы дела не представлено. Следовательно, оснований для вывода о перерыве в исчислении срока исковой давности не имеется и с учетом изложенного суд обоснованно применил срок исковой давности по заявлению ответчика.

Принимая во внимание, что иск предъявлен в суд 09.06.2018, суд кассационной инстанции находит выводы судебных инстанций о том, что оснований для взыскания задолженности, образовавшейся до 08.05.2015 с учетом досудебного порядка урегулирования спора не имеется, правомерными. В данном случае направление досудебной претензии не прерывает срок исковой давности.

Довод Департамента о том, что фактическая площадь арендуемого помещения составляет 865,8 кв. м и соответственно расчет арендной платы должен производиться исходя из этой площади, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонён, как противоречащий материалам дела.

Так, при рассмотрении дела № А40-144015/14 судом установлено, что фактическая площадь арендуемого ООО "Аптека-225" объекта, соответствующая данным текущей технической документации на объект недвижимости, составляет 865,8 кв. м.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, суд обоснованно отклонил приведенные доводы.

Таким образом, судами были всесторонне и полно исследованы доводы сторон.

Суд кассационной инстанции отмечает, что доводы жалобы основаны на неверном толковании истцом норм права, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, аналогичны доводам, ранее заявлявшимся в судах обеих инстанций, которым дана соответствующая правовая оценка.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. При этом выводы судов об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2019 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2019 года по делу № А40-131722/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья О.А. Шишова

Судьи: Н.Н. Кольцова

В.В. Петрова