Гражданский кодекс часть 1

от открытого акционерного общества «Научно-исследовательский институт энергетических сооружений» – ФИО2 – по доверенности от 23.10.2013, ФИО3 по доверенности от 21.01.2014,

от общества с ограниченной ответственностью «Сервис Недвижимость РусГидро»

третьего лица – ФИО3 по доверенности от 21.03.2014,

рассмотрев 25 марта 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Сеть ресторанов «Алубалу»

на решение от 27 сентября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

на постановление от 16 декабря 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Савенковым О.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сеть ресторанов «Алубалу» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к открытому акционерному обществу «Научно-исследовательский институт энергетических сооружений» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Сервис Недвижимость РусГидро»

о взыскании стоимости неотделимых улучшений

и по встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью «Сеть ресторанов «Алубалу» (далее ООО «Сеть ресторанов «Алубалу», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу «Научно-исследовательский институт энергетических сооружений» (далее ОАО «НИИЭС», ответчик) о взыскании 18 732 900 руб. 03 коп, составляющих стоимость произведенных неотделимых улучшений помещения общей площадью 560,4 кв.м, расположенного адресу: <...>, (подвальное помещение здания).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Сервис Недвижимость РусГидро» (далее ООО «Сервис Недвижимость РусГидро», третье лицо).

ОАО «НИИЭС» предъявило встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании 1 166 462 руб. 40 коп., составляющих: 656 135 руб. 10 коп. задолженности по уплате арендных платежей по договору № 31-2006 от 27.10.2006 за период с ноября 2009 года по май 2010 года, 510 327 руб. 30 коп. задолженности по уплате платежей за пользование помещением за период с ноября 2011 года по май 2012 года (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений встречных исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2013 года в первоначальном иске отказано; встречный иск удовлетворен; с ООО «Сеть ресторанов «Алубалу» в пользу ОАО «НИИЭС» взысканы 1 166 462 руб. 40 коп. задолженности, 24 664 руб. расходов по госпошлине.

Суд, установив, что доказательства произведения истцом капитального ремонта и неотделимых улучшений в период предоставления ему помещения по договору № 31-2006 от 27.10.2006 в аренду, не представлены; в деле отсутствует согласие арендодателя на производство в названном помещении неотделимых улучшений, признал, что оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований о взыскании с истца (арендодателя) в пользу ответчика (арендатора) 18 732 900 руб. 03 коп., составляющих стоимость неотделимых улучшений, не имеется.

Полагая встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, суд исходил из того, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства: в период с ноября 2009 года по май 2010 года по уплате арендных платежей по договору № 31-2006 от 27.10.2006, в период с ноября 2011 года по май 2012 года по уплате платежей за пользование спорным помещением.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2013 года указанное решение оставлено без изменения.

ООО «Сеть ресторанов «Алубалу» подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы считает, что из смысла договора аренды № 31-2006 от 27.10.2006 однозначно усматривается согласие арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений.

Истец считает, что судами первой и апелляционной инстанций необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Ответчик, третье лицо возражают против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными.

Ответчиком представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Судами установлено, что между ОАО «НИИЭС» (арендодатель) и ООО «Сеть ресторанов «Алубалу» (арендатор) заключен договор аренды № 31-2006 от 27.10.2006, согласно которому первый предоставил второму в аренду нежилое помещение общей площадью 560,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, (подвальное помещение здания), в целях размещения в нем ресторана.

Срок аренды - с 27.10.2006 по 27.10.2011 (пункт 4.1).

Пунктом 1.6. названного договора предусмотрено, что арендатор за свой счет, с привлечением сторонних организаций либо собственными силами проводит капитальный ремонт переданного помещения и систем обеспечения с целью приведения их в рабочее состояние под размещение в нем ресторана. Арендатору разрешается переоборудовать занимаемое помещение, но при этом арендатор обязан возместить арендодателю расходы на получение согласований государственных служб относительно произведенного переоборудования.

Согласно пункту 3.6.5 договора арендатор обязан производить капитальный и текущий ремонт помещений, инженерных коммуникаций, энергетического, теплового и иного оборудования в пределах арендуемого помещения за свой счет и по письменному согласованию с арендодателем.

Как указывает истец, в арендованном по договору № 31-2006 от 27.10.2006 помещении им произведен капитальный ремонт, помещение переоборудовано под ресторан.

По истечении срока аренды арендатор направил арендодателю письма № 2, № 3 от 31.08.2012 с просьбой принять помещение и оформить советующий акт приема-сдачи помещения, а также возместить стоимость неотделимых улучшений помещения в размере 18 732 900 руб. 03 коп. в срок по 05.09.2012.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 3.6.2 договора аренды № 31-2006 от 27.10.2006 предусмотрено, что арендатор обязан по истечении срока аренды возвратить помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа. При возвращении помещений стороны составляют акт приема-сдачи помещения по согласованной форме. Затраты, произведенные арендатором по усовершенствованию конструкций, переданных арендодателем помещений, при возвращении их, оплачиваются арендодателем по рыночным ценам. При отказе в оплате арендатор имеет право их демонтировать и забрать в собственное пользование при сохранении товарного вида помещения. Произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения подлежат возмещению арендодателем в размере их рыночной стоимости после прекращения договора аренды по инициативе арендодателя.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора аренды № 31-2006 от 27.10.2006, суд пришел к выводу, что в данном случае обязанность по капитальному ремонту арендуемого помещения принята на себя арендатором, названный ремонт и неотделимые улучшения спорного имущества производятся исключительно с согласия арендодателя. Стоимость произведенных арендатором без согласия арендодателя неотделимых улучшений может быть возмещена лишь при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя. В данном случае договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия.

Таким образом, договором аренды № 31-2006 от 27.10.2006 не предусмотрена обязанность арендодателя по истечении срока договора возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя.

Частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, установил, что доказательства, подтверждающие получение арендатором согласие ОАО «НИИЭС» на произведение неотделимых улучшений арендованного помещения, не представлены; доказательств, подтверждающих, что переданное в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Сеть ресторанов «Алубалу» помещение не соответствовало условиям договора аренды и назначению имущества, а также свидетельствующих о наличии оснований для проведения капитального ремонта и улучшений, в деле не имеется; также отсутствуют в деле доказательства выполнения истцом неотделимых улучшений спорного помещения, а также проведения данных улучшений за счет его собственных средств; первичные документы, договоры подряда, подтверждающие осуществление работ в арендованном помещении: сметы, акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, доказательства оплаты понесенных расходов (платежные поручения), план, график выполнения работ, товарные чеки, товарно-транспортные накладные, акты сдачи-приемки строительных работ, соглашение сторон об объеме и стоимости работ не представлены.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание условия договора аренды № 31-2006 от 27.10.2006, учитывая недоказанность выполнения истцом неотделимых улучшений спорного помещения, факта согласования с арендодателем произведенных работ и улучшений, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании 18 732 900 руб. 03 коп.

Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование помещением, расположенным адресу: <...>, истцом надлежащим образом не исполнены, доказательств уплаты арендной платы и платы за пользование названным помещением в заявленный во встречном иске период не представлены, суды правомерно взыскали с ООО «Сеть ресторанов «Алубалу» в пользу ОАО «НИИЭС» 1 166 462 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате и плате за пользование помещением.

Истцом были заявлены ходатайства о назначении судом экспертизы на предмет установления, какие именно улучшения помещения, расположенного по адресу: <...>, являются неотделимыми; какова стоимость неотделимых улучшений. В удовлетворении данных ходатайств судами первой и апелляционной инстанций отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Суды, установив вышеизложенные обстоятельства (обязанность арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений только при наличии его согласия, отсутствие такого согласия), отказал в назначении указанной экспертизы.

Данным отказом нормы процессуального права не нарушены.

Заявитель жалобы, ссылаясь на пункты 1.1, 1.6 договора аренды № 31-2006 от 27.10.2006, устанавливающие, что передаваемое помещение предоставляется арендатору в целях размещения в нем ресторана, что арендатору разрешается переоборудовать данное помещение, считает, что из смысла договора аренды однозначно усматривается согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.

Указанный вывод исследован, оценен и обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку в понятие переоборудования помещения входят такие виды работ, которые касаются инженерных систем, а именно: установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, газового, электрического или другого оборудования. Для проведения переоборудования необходим проект, который подлежит согласованию в различных инстанциях и требует внесения изменений в технический паспорт здания. Разрешение на переоборудование помещения нельзя рассматривать как согласие на проведение неотделимых улучшений.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2013 года по делу № А40-134746/12-54-800 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья: О. И. Комарова

Судьи: Н. С. Калинина

Н. С. Чучунова